Покупка залоговой квартиры в ипотеку. Нужен ваш совет. Очень! 53 / 4233

ATLANTIK писал(а):
никакой банк на свете не разрешит вынос своих средств из банка до сделки. Никакого процента на эти средства не начисляется.

Это - тоже заблуждение.
Банкиры знают друг друга не хуже, чем многие форумчане знают друг друга. И уровень доверия одного банка другому - может быть достаточно высоким. То есть, есть банки, которые легко идут на то, чтобы их деньги передавались через депозитарий другого (дружественного банка).

Возможна также ситуация, когда банк выдает кредит заемщику налом (но просит, при этом, 2-х платежеспособных поручителей).
Это я к тому, что случаи, когда банки готовы передавать деньги через депозитарий другого банка - не так уж и редки.

ATLANTIK писал(а):
Garik и Евгений ТРИО-РИЭЛТИ!

Умники, блин (простите)! Как буд-то без Вас не знаю. Должен же быть хоть какой-то позитив при обсуждении.
Исходя из Ваших постов ТС вообще нельзя вступать в эту сделку. А это ведь не так.

Позитив - есть: риски есть в-основном для банков (1 и 2-го), риск для ТС сводится к процентам за 1 - 1,5 месяца, пока идет сделка. При 2 млн кредита - примерно 20 - 30 тыс. рублей.
Риск в другом: что квартира продается по заниженной стоимости.

ATLANTIK писал(а):
Garik и Евгений ТРИО-РИЭЛТИ!
А еще лучше дайте дельный совет ТС чтобы облегчить участь (как Покупателя в сделке).

Ответ уже был - в сделку надо влезать с головой, предметно, тут задачу не решить.
Сделка сложная.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Позитив - есть: риски есть в-основном для банков (1 и 2-го), риск для ТС сводится к процентам за 1 - 1,5 месяца, пока идет сделка. При 2 млн кредита - примерно 20 - 30 тыс. рублей.

Неважно, что у меня коровы нет, главное, что у соседа сдохла. Ничего себе позитив! ~~Птичку~~ банки жалко!

Почему же Вы так уверены, что эти 2 млн. берутся под проценты? Можно подумать, что если это не так, то сделка вообще не может состояться.

ТС, рассудите нас. Первый взнос (2 млн.?) на снятие обременения Вы где берете в соем банке или это Ваши личнве средства? :?:

Дмитрий Овсянников писал(а):
риск для ТС сводится к процентам за 1 - 1,5 месяца, пока идет сделка

3-5 дней снятие обременение и 5 дней регистрация ипотечного договора купли-продажи, протяженность сделки 8-10 дней. По-моему, со сроками Вы переборщили.

Чего-то не совсем понятно.. квартира-то уже с правом собственности или все еще нет?
Квартира в качестве залога с Вашим банком согласована и нет?

1. Если Ваш первоначальный взнос наличными за квартиру меньше суммы долга продавца банку-кредитору и :

Если Вы в банке лучший друг друга друзей, то банки между собой заключают договор цессии по закладной продавца, регистрируют его и в результате Вы и продавец оказываетесь должниками в одном банке - закладываетесь (ячейка только продавцу), потом договор между Вами и продавцом + письмом банка на смену залогодателя и т.д. - в регпалату и всё.

Если Вы в своем банке наивный и случайный, а продавец в своем кто-то и ого-го (что скорее всего так, потому что мелкие банки только своим людям и приравненным к ним кредиты дают), то прижимаете продавца к теплой стенке, чтобы он поговорил со своим банком-другом о следующем: в своем банке сумму долга за квартиру Вы заложите на представителя банка продавца, остаток - на продавца, но на закладку представитель банка привозит письмо на снятие обременения, далее договор и снова регпалата, где одновременно снимут одно обременение, зарегистрируют сделку и снова наложат обременение и всё.

2. Если Ваш первоначальный взнос наличными за квартиру больше суммы долга продавца его банку-кредитору, то в чем проблема и зачем такие сложности?
Делайте все одним днем: в банке продавца заложите в ячейку деньги, а лучше откройте именной документарный аккредитив на условии, получите у банка письмо на снятие обременения и езжайте с продавцом в свой банк, где получите кредит и заложите остаток уже на имя продавца, расписку продавца и подписанный им акт приема-передачи квартиры заложите в другую ячейку, а дальше бодро поскачите в регпалату, где одновременно снимут одно обременение, зарегистрируют сделку и снова наложат обременение и всё. Если продавец в процессе регистрации дернется с подводной лодки, то денег он не увидит. Если даже он потом пропадет сразу с деньгами из ячейки в вашем банке, то по большому счету Вам все равно и налоги он сам платит. Т.к. зарегистрированные документы, расписка и акт приема-передачи будут у Вас на руках, то дверь в свою квартиру сломаете, зайдете, новую поставите и всё.

Главное, чтобы условия доступа в ячейки или условия к раскрытию аккредитива были правильно прописаны, чтобы пока Вы в квартире не царь и не герой, никто и никак получить деньги не мог в принципе.

Всю процедуру обязательно надо согласовывать с 2-мя банками.

Вот это позитив!
Молодца, Asti495!

ATLANTIK писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
риск для ТС сводится к процентам за 1 - 1,5 месяца, пока идет сделка

3-5 дней снятие обременение и 5 дней регистрация ипотечного договора купли-продажи, протяженность сделки 8-10 дней. По-моему, со сроками Вы переборщили.

А я с запасом считаю. Поскольку учитываю ситуацию, когда деньги в ячейку банка заложены, а у продавца изменились обстоятельства: и квартиру не продает и в депозитарий не идет чтоб деньги снять. Привычка, знаете ли, все риски просчитывать по максимуму.

Asti495 писал(а):
Если Вы в своем банке наивный и случайный, а продавец в своем кто-то и ого-го (что скорее всего так, потому что мелкие банки только своим людям и приравненным к ним кредиты дают), то прижимаете продавца к теплой стенке, чтобы он поговорил со своим банком-другом о следующем: в своем банке сумму долга за квартиру Вы заложите на представителя банка продавца, остаток - на продавца, но на закладку представитель банка привозит письмо на снятие обременения, далее договор и снова регпалата, где одновременно снимут одно обременение, зарегистрируют сделку и снова наложат обременение и всё.

Одновременно снять одно обременение и наложить другое можно, если только кредит получается в банке продавца.
А здесь - у продавца свой банк, у покупателя - свой.
Поэтому, как минимум, два этапа:
- Снятие залога продавцом (один этап сделки)
После чего сбор документов для сделки купли-продажи.
- Сделка купли-продажи и залог квартиры покупателем в пользу своего банка
(Этим путем и предлагается совершать сделку)
Разбивать на два этапа приходится потому, что банк (новый банк) выдает кредит под залог квартиры, не обремененной ничьими правами.
Теоретически, возможно и как Вы пишите, но тут маленькая загвоздка: на момент подписания договора купли-продажи на квартире имеется залог. Гос. регистрация снятия залога будет не в день подписания ДКП, а потому, залог придется в ДКП описывать, а новому банку это (как показывает практика) не нужно. Нужно, чтобы квартира не была обременена ничьими обязательствами, даже законным залогом продавца.

ATLANTIK писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Позитив - есть: риски есть в-основном для банков (1 и 2-го), риск для ТС сводится к процентам за 1 - 1,5 месяца, пока идет сделка. При 2 млн кредита - примерно 20 - 30 тыс. рублей.

Неважно, что у меня коровы нет, главное, что у соседа сдохла. Ничего себе позитив! ~~Птичку~~ банки жалко!

Да дело не в том, жалко банки или нет, а в том, что для того, чтобы вести успешные переговоры, нужно понять риски и опасения каждой из сторон сделки. Если изначально с банками не обсудить, на какие риски (для себя-любимых) они готовы пойти, они могут отказать в день сделки в кредите (т.е. тогда, когда осознают свои собственные риски), либо перекроят схему сделки так, что покупатель сам будет вынужден отказаться от сделки.
А потому:

Asti495 писал(а):
Всю процедуру обязательно надо согласовывать с 2-мя банками.

Причем заранее.

Лирическое отступление:
Вчера часа два консультировали одну женщину. Учитывая первый взнос (от продажи квартиры) более 60%, и большой размер дохода, предложили ей кредитную программу банка со ставкой 8,5% годовых в рублях.
Начали подписывать договор, и тут возникает вопрос: кто собственники в продаваемой квартире?
Оказывается, что доля принадлежит несовершеннолетнему. Все предыдущие переговоры - насмарку. Потому что если в продаваемой однушке доля принадлежит несовершеннолетнему, то и в приобретаемой с помощью кредита трешке также доля должна принадлежать несовершеннолетнему. (Иначе сделку не разрешают органы опеки и попечительства).
Но ни один банк не возьмет в залог квартиру, в которой хоть какая-то долька принадлежит несовершеннолетнему.
Не учли бы это обстоятельство - мы бы легко одобрили кредит, только воспользоваться этим одобрением женщина не смогла бы.