"Параметры" для оценки района? 94 / 3900

Ермаков писал(а):
Ерлан, не вываливайте все, чему Вас научили в агентоне сразу, приберегите хоть что-то ... В ~~женщине~~ агенте ценится загадка.

Это прерогатива Сергея Смирнова здесь создавать интригу и т.д.

Это его работа, о чем он много раз повторяет из раза в раз.

А я пишу, редко, когда мне интересна тема или человек, сейчас первое, просто задело за живое, за что бьемся последние месяцы

А с точки зрения потребителя - вчера только по району ходили с клиентом по 2-х ком. квартирам, и вот подавай ему только дома с 1990 года постройки и только П-44Т, и только кухни с эркером, и только свободные продажи. Ну, показал ему таких парочку, ну знал, где они точно есть, но потом поговорили более подробно о его скрытых потребностях и здесь уже и П-44 "линейка" на 500 000 руб. дешевле подошла. Я это к тому, что сначала я да, дал ему то, что он хотел, но потом сделал как ему лучше

А это не смог бы сделать быстро без точного знания - где, что, за сколько и почему в этом конкретном районе. Сэкономил себе время в первую очередь. Сегодня не пошел с этим клиентом смотреть новые квартиры по его хочухам, а спокойно отметил праздник с коллегами в офисе и пошел по своим делам, вот появилось время пару слов здесь написать.

Так для того что бы так делать, не нужно знать сколько квартир продалось и сколько этих квартир в инкоме или других агентствах не так ли?
Статистика штука хорошая, в начале месяца у нас на районе однокомнатные продовались по одной цене а сейчас почти на пол ляма дороже, и что мне эти те квартиры которые продались если сейчас однокомнатных нет в продаже а те что остались так взлетели?

Александр мск писал(а):
Так для того что бы так делать, не нужно знать сколько квартир продалось и сколько этих квартир в инкоме или других агентствах не так ли?
Статистика штука хорошая, в начале месяца у нас на районе однокомнатные продовались по одной цене а сейчас почти на пол ляма дороже, и что мне эти те квартиры которые продались если сейчас однокомнатных нет в продаже а те что остались так взлетели?

Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою? Вот здесь квартиру продали за 1 месяц, вот здесь за 1,5, а вот здесь полгода продавали пока цену не снизили на пол ляма. Не верите - нате сами звоните, спросите.... как правило, даже ни кто не звонит

Повторюсь ещё раз, о чем постоянно говорит Сергей - "дьявол в мелочах". Зная досконально свою территорию и все что на ней происходит, можно увеличить свою производительность в разы. Самое сложное в этом деле - начать собирать статистическую информацию, на начальном этапе кучу времени потратил на это. Зато теперь, могу быстро и качественно ответить на все вопросы по территории.

Ерлан Ажибаев писал(а):
Я это к тому, что сначала я да, дал ему то, что он хотел, но потом сделал как ему лучше
А это не смог бы сделать быстро без точного знания - где, что, за сколько и почему в этом конкретном районе. Сэкономил себе время в первую очередь. Сегодня не пошел с этим клиентом смотреть новые квартиры по его хочухам, а спокойно отметил праздник с коллегами в офисе и пошел по своим делам, вот появилось время пару слов здесь написать.

Какая тонкая восточная мудрость, однако...

Ерлан Ажибаев писал(а):
Александр мск писал(а):
Так для того что бы так делать, не нужно знать сколько квартир продалось и сколько этих квартир в инкоме или других агентствах не так ли?
Статистика штука хорошая, в начале месяца у нас на районе однокомнатные продовались по одной цене а сейчас почти на пол ляма дороже, и что мне эти те квартиры которые продались если сейчас однокомнатных нет в продаже а те что остались так взлетели?

Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою? Вот здесь квартиру продали за 1 месяц, вот здесь за 1,5, а вот здесь полгода продавали пока цену не снизили на пол ляма. Не верите - нате сами звоните, спросите.... как правило, даже ни кто не звонит

Повторюсь ещё раз, о чем постоянно говорит Сергей - "дьявол в мелочах". Зная досконально свою территорию и все что на ней происходит, можно увеличить свою производительность в разы. Самое сложное в этом деле - начать собирать статистическую информацию, на начальном этапе кучу времени потратил на это. Зато теперь, могу быстро и качественно ответить на все вопросы по территории.

Вот сейчас покупаем квартиру в Селятино, 1 ком.кв. продали в соседнем доме за 2,450 000 неделю назад, мы берем такую же за 2800000 у клиента горит время, а собственнику по барабану он знает что более или менее нормальная квартира с чистыми документами у нее у одной...и не скидывает не копейки...и что, куда эту аналитику засунуть...

Александр мск писал(а):
Ерлан Ажибаев писал(а):
Александр мск писал(а):
Так для того что бы так делать, не нужно знать сколько квартир продалось и сколько этих квартир в инкоме или других агентствах не так ли?
Статистика штука хорошая, в начале месяца у нас на районе однокомнатные продовались по одной цене а сейчас почти на пол ляма дороже, и что мне эти те квартиры которые продались если сейчас однокомнатных нет в продаже а те что остались так взлетели?

Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою? Вот здесь квартиру продали за 1 месяц, вот здесь за 1,5, а вот здесь полгода продавали пока цену не снизили на пол ляма. Не верите - нате сами звоните, спросите.... как правило, даже ни кто не звонит

Повторюсь ещё раз, о чем постоянно говорит Сергей - "дьявол в мелочах". Зная досконально свою территорию и все что на ней происходит, можно увеличить свою производительность в разы. Самое сложное в этом деле - начать собирать статистическую информацию, на начальном этапе кучу времени потратил на это. Зато теперь, могу быстро и качественно ответить на все вопросы по территории.

Вот сейчас покупаем квартиру в Селятино, 1 ком.кв. продали в соседнем доме за 2,450 000 неделю назад, мы берем такую же за 2800000 у клиента горит время, а собственнику по барабану он знает что более или менее нормальная квартира с чистыми документами у нее у одной...и не скидывает не копейки...и что, куда эту аналитику засунуть...

Как пример, в районе Беляево, сейчас продается 44 2-х ком. однотипных квартир с разбросом цен +- 600 000 руб. Клиент упирался по одной, где цену ни как не хотели понижать. Пробовали и так и этак, не торгуется собственник хоть ты тресни. Он просто не готов сейчас продавать. На цифрах показали все покупателю, он долго не хотел верить, но когда пришел на аналогичную квартиру один в один, но на 450 000 руб. дешевле, сломался. Пусть здесь состояние похуже и метро на 700 метров подальше, но он понял свою выгоду - школа, куда уже ходит младший сын стала на 300 метров ближе и не надо дорогу переходить.
Я вот о чем.
Статистикой можно оперировать по разному

Ерлан Ажибаев писал(а):
Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою? Вот здесь квартиру продали за 1 месяц, вот здесь за 1,5, а вот здесь полгода продавали пока цену не снизили на пол ляма. Не верите - нате сами звоните, спросите.... как правило, даже ни кто не звонит

Повторюсь ещё раз, о чем постоянно говорит Сергей - "дьявол в мелочах". Зная досконально свою территорию и все что на ней происходит, можно увеличить свою производительность в разы. Самое сложное в этом деле - начать собирать статистическую информацию, на начальном этапе кучу времени потратил на это. Зато теперь, могу быстро и качественно ответить на все вопросы по территории.

Ерлан, вы меня простите великодушно, но все, что вы пишите это бред сивой кобылы. Любой практикующий риэлтор это вам скажет. Давайте разберем:
Откуда у вас список всех проданных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца? Из винера? Это вообще не обсуждаю. Из росреестра? Что такое продажа за 1млн знаете? А комиссия сверху цены собственника, о которой он знает не отраженная в дкп? А о которой не знает? А обман одним собственником другого знаете? Это когда, к примеру, брат с сестрой продают квартиру, и брат просит в дкп цену занизить, а ему в ячейку побольше заложить. Или вы хотите нам впарить то, что вы всех собственников обзваниваете с вопросом: за сколько продали? А потом пытаете, если не говорят… Или еще круче, все сделки на районе вы провели... :wo)(ll:

Едем дальше. Представим, что у вас эта статистика есть, ну и что дальше? Кому нужна статистика 2х-3х или более месяцев назад? Если на рынке стагнация то да, а если рост\падение, то вы можете ей подтереться. Опять же, ну покажете вы эту статистику собственнику, а он скажет: так моя квартира ближе к метро на 100м., да больше на 1кв.м., да и из вашей статистики не понятно что это за квартиры – какой ремонт, куда окна, какие соседи, подъезд, документы, ситуация по продаже, свободна\альтернативная, опека, херека и т.п. поэтому цена такая и пошел ты на х… со своей статистикой! Вы ему – дык позвоните, вот телефоны. Еще больший бред: вы представляете, чтобы вам позвонил какой-нибудь гипотетический Вася и спросил вас, за сколько вы продали квартиру и на каких условиях, куда бы вы его послали?! Может еще ключи от квартиры, где деньги лежат? (с) Вот и собственники не идиоты, чтобы на такую чушь вестись.
Извините, был не сдержан.

Я ... в общем ... поддержу скептицизм Гарика.
Так то оно, конечно, выглядит круто, продвинуто и профессионально ... но к реальной жизни имеет отношение далеко не всегда.

Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою?

А собственник отвечает, а я никуда не тороплюсь. А мне надо продать ЭТО и купить ТО. А у меня дети ПРОТИВ такой низкой цены. А все равно придут и купят. А не купят - да и хрен с ним, сам буду жить.

И особенно я люблю смеяться,

И тут смейся, не смейся ... просто подобные фразы в районе Беляево, сейчас продается 44 2-х ком. однотипных квартир с разбросом цен +- 600 000 руб. преподносятся Вами (возможно я ошибаюсь) как нечто суперсверхпрофессиональное. Ну продаются - и что? По любой существующей базе можно сделать такую выборку и показать клиенту на карте - где, что и сколько. И любой нормальный агент сделает именно так, и ему не надо для этого будет пытать всех окрестных консьержей.
А ежели клиент придет и скажет, мне нужна однушка в МСК до 4.5 миллионов. Все равно где, главное - уложиться в цену ... и что? Сколько консьержей надо будет опросить?

PS
Вот это вообще ни в какие ворота не лезет

А с точки зрения потребителя - вчера только по району ходили с клиентом по 2-х ком. квартирам, и вот подавай ему только дома с 1990 года постройки и только П-44Т, и только кухни с эркером, и только свободные продажи. Ну, показал ему таких парочку, ну знал, где они точно есть, но потом поговорили более подробно о его скрытых потребностях и здесь уже и П-44 "линейка" на 500 000 руб. дешевле подошла. Я это к тому, что сначала я да, дал ему то, что он хотел, но потом сделал как ему лучше

Планировки в домах серии П 44 и П 44т очень сильно отличаются друг от друга, равно как и сами дома. Планировка распашонки в П44т (балкон+лоджия, большой коридор и эркер в кухне) отличается от планировки линейки в п-44 (балкон, маленький коридор, нет эркера) ... ну как помидор и пожарная машина. Нет, конечно, они оба красные ... ну и все. Но стоят они по разному. И распашонка в П44Т стоит совершенно других денег, просто потому, что это ДРУГАЯ квартира. Совсем. А Вы объясняете, что сделали ему ЛУЧШЕ. Дешевле, да. Но лучше ли?

И еще.

но когда пришел на аналогичную квартиру один в один, но на 450 000 руб. дешевле, сломался. Пусть здесь состояние похуже и метро на 700 метров подальше, но он понял свою выгоду - школа, куда уже ходит младший сын стала на 300 метров ближе и не надо дорогу переходить.

Простите ... квартира дальше от метро и хуже состоянием ... каким образом она считается у Вас один в один? И что явилось выгодой для клиента - 300 метров ближе школа или все-таки 450.000 рублей?

Вы уж, если оперируете статистикой, так будьте (простите за совет) внимательнее к мелочам. А то у Вас с одной стороны

Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели

а с другой

Пробовали и так и этак, не торгуется собственник хоть ты тресни. Он просто не готов сейчас продавать.

Это как? Почему Вы ему не дали список проданных квартир, посмотрев при этом в глаза? И почему он НЕ ГОТОВ сейчас продавать, если он её продает? Может он не готов продавать за обозначенную Вами цену? Тогда можно только повторить вопрос Гарика:
Представим, что у вас эта статистика есть, ну и что дальше?

А то получается Вы опровергаете сами себя. :)-(:

Garik писал(а):
Ерлан Ажибаев писал(а):
Александр, Вы просто не видели глаза собственника, когда при обосновании цены на его квартиру, достаешь список ВСЕХ проданных аналогичных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца и т.д., в соседних домах с телефонами продавцов и спрашиваешь - а как быстро хотите продать свою? Вот здесь квартиру продали за 1 месяц, вот здесь за 1,5, а вот здесь полгода продавали пока цену не снизили на пол ляма. Не верите - нате сами звоните, спросите.... как правило, даже ни кто не звонит

Повторюсь ещё раз, о чем постоянно говорит Сергей - "дьявол в мелочах". Зная досконально свою территорию и все что на ней происходит, можно увеличить свою производительность в разы. Самое сложное в этом деле - начать собирать статистическую информацию, на начальном этапе кучу времени потратил на это. Зато теперь, могу быстро и качественно ответить на все вопросы по территории.

Ерлан, вы меня простите великодушно, но все, что вы пишите это бред сивой кобылы. Любой практикующий риэлтор это вам скажет. Давайте разберем:
Откуда у вас список всех проданных квартир за последние 2 недели, месяц, два месяца? Из винера? Это вообще не обсуждаю. Из росреестра? Что такое продажа за 1млн знаете? А комиссия сверху цены собственника, о которой он знает не отраженная в дкп? А о которой не знает? А обман одним собственником другого знаете? Это когда, к примеру, брат с сестрой продают квартиру, и брат просит в дкп цену занизить, а ему в ячейку побольше заложить. Или вы хотите нам впарить то, что вы всех собственников обзваниваете с вопросом: за сколько продали? А потом пытаете, если не говорят… Или еще круче, все сделки на районе вы провели...
Едем дальше. Представим, что у вас эта статистика есть, ну и что дальше? Кому нужна статистика 2х-3х или более месяцев назад? Если на рынке стагнация то да, а если рост\падение, то вы можете ей подтереться. Опять же, ну покажете вы эту статистику собственнику, а он скажет: так моя квартира ближе к метро на 100м., да больше на 1кв.м., да и из вашей статистики не понятно что это за квартиры – какой ремонт, куда окна, какие соседи, подъезд, документы, ситуация по продаже, свободна\альтернативная, опека, херека и т.п. поэтому цена такая и пошел ты на х… со своей статистикой! Вы ему – дык позвоните, вот телефоны. Еще больший бред: вы представляете, чтобы вам позвонил какой-нибудь гипотетический Вася и спросил вас, за сколько вы продали квартиру и на каких условиях, куда бы вы его послали?! Может еще ключи от квартиры, где деньги лежат? (с) Вот и собственники не идиоты, чтобы на такую чушь вестись.
Извините, был не сдержан.

Garik, мыслите шире, я же не написал, что статистика проданных квартир, это единственный мой аргумент. Это лишь один из...
На счет откуда данные , да очень просто, для этого у нас и сидит колл-центр, актуализация данных идет раз в неделю минимум, как много может дать элементарный прозвон чесом, когда девочкам отвечают "квартира под авансом" - они не отстанут пока не выяснят до какого числа, за какие деньги и т.д., "квартира продана" - опять же когда продана и за сколько - не поверите люди отвечают

может и врут, но потом мы сверяем данные из росриестра и - картина маслом.
И опять же я писал - когда клиенту даешь такие данные - он даже не звонит - это просто психологический прием, он видит, что от него ни чего не скрываем, он видит, что я владею предметом лучше чем он сам