нужен помошник для поиска коммерческой недвижимости 35-70 млн. руб. 22 / 1334

Актуально?

аренда участка по Калужскому шоссе: http://ru.ners.ru/50

Появилось отличное помещение на Пролетарке, можно уже с арендаторами, но стоимость аренды по 2009 году, ниже рынка процентов на 25. Общая стоимость 135 миллионов рублей, можно купить часть за 100млн. общая площадь 875 кв.м.

Интересует примерно то же самое, что и топик стартера, можно в личку.

Будет проще, если Вы ответите на следующие вопросы: какой суммой располагаете? Какая доходность является для Вас привлекательной? Помещение нужно уже с арендатором, либо перспективное в плане сдачи в аренду?

Сумма до 50млн, при нужде можно немного подвинуться вверх, доходность 10% годовых, не ниже (по регионам мы закладываем обычно в районе 6-7 лет окупаемости, ну для Москвы побольше, решили тут взять что-то на пробу). Лучше с арендатором, но можно и перспективное.

exxxtreme писал(а):
Сумма до 50млн, при нужде можно немного подвинуться вверх, доходность 10% годовых, не ниже (по регионам мы закладываем обычно в районе 6-7 лет окупаемости, ну для Москвы побольше, решили тут взять что-то на пробу). Лучше с арендатором, но можно и перспективное.

Это в каких регионах 6-7 лет? 10 лет и у нас хорошее предложение, если еще и арендатор федеральная сеть.

Червяков Игорь писал(а):
exxxtreme писал(а):
Сумма до 50млн, при нужде можно немного подвинуться вверх, доходность 10% годовых, не ниже (по регионам мы закладываем обычно в районе 6-7 лет окупаемости, ну для Москвы побольше, решили тут взять что-то на пробу). Лучше с арендатором, но можно и перспективное.

Это в каких регионах 6-7 лет? 10 лет и у нас хорошее предложение, если еще и арендатор федеральная сеть.

Ну это сейчас 6-7 лет (скажем, год назад), раньше 4-5 макс закладывали. Тот же Псков, Октябрьский проспект, у меня там несколько помещений стрит-ритейла, аренда 800-1200 руб/м2 в мес, цена м2 в районе 3к$ с арендатором. В среднем 33$ м2/мес, окупаемость в районе 7.5 лет. Другой вопрос, что лет 5-7 тому назад мы помещения там за 1000$/м2 покупали, а аренда на тот момент была в районе 500-600 руб/м2 (~20$/m2 в мес). Ну это все лирика, сейчас там свободных площадей в продаже не видно в нормальных местах, а в ненормальных цены не сильно ниже, чем в "нормальных", а аренда уже рублей 500/м2 со всеми вытекающими 12-14 годами окупаемости.

Кстати, попутный вопрос профессионалам, как сами считаете, что сейчас оправдано на Ваш взгляд:
- попытаться-таки поискать бриллианты (как я их понимаю - площади в районе 80-120м2, первая линия, витринные окна, проходные места) на рынке Москвы/МО коммерческой недвижки, в идеале стрит-ритейла; я совсем не в теме, как чувствует себя коммерция в Москве, никогда дел с этим не имел, есть несколько помещений в МО, но там по аренде выходит менее прибыльно, чем я сдаю квартиры в Москве;
- уйти в "консервативное" инвестирование, купив несколько квартирок однухо-двушек и сдавать (у меня есть небольшой "пул" квартир по Москве в аренде, но там аренда выходит из расчета примерно 750 руб/м2 + расходы в коммуналке, налогах, реально чистая прибыль думаю 650 р/м2);
- остаться в кеше, ожидая просадки цен и там и сям (в коммерческой и жилой) и ловить "дно".

По Москве не в курсе, в Нижнем на днях выставлю помещение на местном Арбате (ул.Б.Покровская).
200 м2 за 80 тыр/м2. Арендатор платит 700 руб за метр + коммуналка. На руки, после минуса налогов, 10% годовых так и выходит.
Продать мечтаю с ООО на упрощенке, которое и открывалось под это помещение.

EXXXTREME писал(а):
- остаться в кеше, ожидая просадки цен и там и сям (в коммерческой и жилой) и ловить "дно".

на просадку надеяться не приходится.