Расчет доходности по спрэду 19 / 1308

Сергей Марфин писал(а):
Вы зря не посмотрели таблицы, из примера следует, что для правильных для инвестирования новостроек (т.е. не точечных а в новом районе массовой застройки и с перспективой улучшения инфраструктуры) наиболее выгодна продажа не сразу по получению ключей (что по сути означает 100% инвестиций под риском недостроя), а через 3 года после собственности (т.е. всего 20% времени под риском недостроя)

Сейчас, когда стало понятнее, что в них - посмотрел и они вызвали интерес. Позвольте пару вопросов для понимания, что в ней:
1. Налоги вы всё равно вынужденно учитываете от суммы инвестиции, сделанной где-то на этапе котлована, а не от "цены за год до ключей". Как обосновывается момент времени "за год до ключей" и куда потом девается разница между вашей инвестицией (2,93млн.руб.) и указанной точкой (3,37млн.руб.)?
2. Стоимость квартиры у вас растёт в зависимости от следующих событий - оформление собственности (+13%), развитие района (+7%), ввод метро (+6%), 3 года в собственности, что подразумевает видимо полную стоимость в договоре (+6%). Затем цена квартиры не меняется.

Логично, что пока цена квартиры растёт, инвестиция становится всё более прибыльной, тем более что вы получаете налоговый вычет, удержав её в собственности более трёх лет. Никаких расчётов вообще не нужно...)

На практике же существует инфляция/дефляция и стоимость заёмных средств, которые и делают картину не арифметически простой. А отсюда можно предположить, что пока т.н. безрисковая ставка ниже ваших темпов удорожания, инвестиция приносит прибыль, а потом убыток. Выражаясь простым языком, если в сбербанке ставка по депозиту составляет 10%, то ваша инвестиция выгодна лишь до оформления в собственность.

Теперь смотрите - величина т.н. безрисковой ставки нам неподвластна. Для определения прибыльности достаточно сравнить с ней взятый вами темп удорожания. Смысл в дальнейших построениях?

Ну а вообще я думаю, что взятый вами темп удорожания в зависимости от этапа жизни есть производная величина от безрисковой ставки. Если вдруг риски строительства домов в Солнцево будут подтверждены всеми рейтинговыми агентствами на высшем уровне, то сюда хлынут инвесторы из гособлигаций правительства США, так как у них более низкий рейтинг сейчас, а тут и надёжность выше и прибыль в 33%...)

Это не критика а вопросы.
вся проблема кроется в стандартизации подхода. Для полноты картины и понятности рассуждений стоит ввести терминологию к примеру вы купили воздух над котлованом где будет квартира обозначим это за "А" дальше вы продали За А штрих. и купили "В" Сразу возникают вопросы
А' - А = 1-вая Прибыль это прибыль?
На каком основании вы считаете прибыль?
или вы считаете A'-B= 1 Прибыль ?
Как стандартизировать равенство между А и В (по мимо инфляции там еще и качество)?
основных качества три:
-51 см
-блок облицованный 7 см кирпичом
- панель раскрашенная под кирпич
-вентилируемый фасад (блок и тонюсенькая плиточка на креплении)
**
Если повторить 5 раз (А,В,С,D,E) то объект из относительного центра окажется в Брянске
и не получится ли ?(что сумма всех прибылей и последней новостройки равна первой достроенной +арендные платежи)?
А'= 1 Прибыль+2 Прибыль + .... + 4(тая) Прибыль + Е

Сергей Марфин писал(а):
Рентополучатель писал(а):
1/2 - 120 грамм откладываем на инвестиции в надежность

"инвестиции в надежность" - а это что за зверь?
Вы аж 50% от прибыли туда направляете, а у меня в бюджете такой строки вообще нет... может надо добавить...

Это надо обязательно делать ведь бизнес высокорисковый и риски со старением нашего Владимира Путина будут только расти и может случится что Цепь А-В-С-может прерваться . Так у вас останется хоть три половинки от трех прибылей. В идеале надо отбить 100% от всего вложенного и дальше оперировать суммой которая уже"отбита" без риска потери инвестиции.
***
Есть авторская методика
вкладываете вначале двойной актив. По мере оборота снимаете прибыль и всю! складываете в чулан и прокрутив 3-4 раза выводите из этого бизнеса 50%. Получается примерно 70 % от единичного актива. Почти все отбилось(для единичного актива).

ArtHome писал(а):
1.Как обосновывается момент времени "за год до ключей" и куда потом девается разница между вашей инвестицией (2,93млн.руб.) и указанной точкой (3,37млн.руб.)?

В этой таблице я не обосновываю, это факт для данной квартиры. Вложив деньги год назад сейчас получил ключи. Поэтому и сравнивать надо с аналогичной квартирой "за год до ключей". А когда вхожу в новую инвестицию (не после закрытия позиции, а в расширение портфеля) оцениваю время до ключей, до собственности и строю аналогичную таблицу.

ArtHome писал(а):
2. Стоимость квартиры у вас растёт в зависимости от следующих событий - оформление собственности (+13%), развитие района (+7%), ввод метро (+6%), 3 года в собственности, что подразумевает видимо полную стоимость в договоре (+6%). Затем цена квартиры не меняется.
Логично, что пока цена квартиры растёт, инвестиция становится всё более прибыльной, тем более что вы получаете налоговый вычет, удержав её в собственности более трёх лет. Никаких расчётов вообще не нужно...)

Я не угадываю проценты, я смотрю текущие цены на схожие объекты, но обладающие теми качествами, которые здесь будут через год, два, три.
По модели я смотрю год, когда показатель "спрэд на год" (накопительно) максимальный. Квартира может расти в цене, но недостаточно быстро, тогда выгоднее ее сразу продать. И наоборот, если на 4 год после собственности ожидается всплеск цены (например метро введут), то возможно выгоднее подержать еще год. Модель это и определяет

ArtHome писал(а):
На практике же существует инфляция/дефляция

Есть, но кто возьмется достоверно предполагать куда и насколько двинется рынок недвижимости через несколько лет? Я не возьмусь. Пример с расчетом при общем падении РН на 5% в течении 4 лет показал, что решение от этого почти не зависит.

ArtHome писал(а):
и существует стоимость заёмных средств

Я только коротко кредитуюсь (до 6 месяцев), стоимость сразу включаю в стоимость объекта

ArtHome писал(а):
... можно предположить, что пока т.н. безрисковая ставка ниже ваших темпов удорожания, инвестиция приносит прибыль, а потом убыток.

Вообще не смотрю на ставку б/п, т.к. стратегически не верю в возможность пересидеть в чем либо, кроме реальных ликвидных активов (коротко можно выйграть, но именно играть и не хочется)

Рентополучатель писал(а):
вы купили ... за А дальше вы продали за А' и купили за В

Терминологически прибыль это конечно А'-А, но эта величина мне не интересна (она интересна налоговому инспектору)
Я смотрю на величину A'-B, называю ее "спрэдом" и определяю год продажи, когда величина = "накопленный спрэд" разделить на количество прошедших лет максимальна. Попутно добавляя такие мелочи, как налоги, расходы на ремонт, доходы с аренды, коммуналку и т.п. Именно накопленный и полученный спрэд и можно пустить на потребление или на расширение портфеля без доп.вложений со стороны.

Рентополучатель писал(а):
Как стандартизировать равенство между объектами А и В (помимо инфляции там еще и качество)

Конечно есть качество и есть локация. Поэтому подбирая референтный B себя не надо обманывать, а то окажешься не только в Брянске, но и в панельном хруще на 1 этаже Брянска.

Рентополучатель писал(а):
Есть авторская методика
вкладываете вначале двойной актив. По мере оборота снимаете прибыль и всю! складываете в чулан и прокрутив 3-4 раза выводите из этого бизнеса 50%. Получается примерно 70 % от единичного актива. Почти все отбилось(для единичного актива).

Не въезжаю в подход .... Рентополучатель, а можете "на пальцах" - на примере(например в Excel)?

Всё конечно хорошо ,
А' -В
Опять взглянем на расчет со стороны.
предположим у вас была возможность покупать модели ваз с по заводской цене и перепродавать через год.
Вы купили сначала Ваз 2101 потом модель 2-ку и так добрались через 40 лет до перерпродажи лада-калины, лада-Гранты.
С каждой сделки вы снимали прибыль НО!!! Когда вышла семерка в Москве за эти деньги можно было однушку купить, сейчас десяток Лада Ларгус или R-90 вам однуху не взять. произошло обесценивание самого продукта, так может произойти и с квартирами.
****
простой расчет спрэда А' -В не подходит, он подходит в рамках 2-5 недельной торговли.

Может стоит модернизировать расчет ?
взяв за n -количество лет со дня первой сделки
и обозначив за Q -теперешнюю цену первой сданной вашей новостройки.
Доход= Q -B'-n*0,05*Q
и тд Доход= Q -C'-n*0,05*Q
Доход= Q -D'-n*0,05*Q

Рентополучатель писал(а):
Это надо обязательно делать ведь бизнес высокорисковый и риски со старением нашего Владимира Путина будут только расти и может случится что Цепь А-В-С-может прерваться . Так у вас останется хоть три половинки от трех прибылей. В идеале надо отбить 100% от всего вложенного и дальше оперировать суммой которая уже"отбита" без риска потери инвестиции.
***
Есть авторская методика
вкладываете вначале двойной актив. По мере оборота снимаете прибыль и всю! складываете в чулан и прокрутив 3-4 раза выводите из этого бизнеса 50%. Получается примерно 70 % от единичного актива. Почти все отбилось(для единичного актива).

Рентополучатель, добрый вечер.
Поясните насчет чулана - Вы серьезно? То есть физически - в золотишко и в банку?

в банку в банку, если больше 200 гр то и банку в ячейку банка