Москва, Митино, ул.Белобородова 20-26. Нужна помощь клуба 25 / 1247

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
z9 писал(а):
а взамен застройщик передает ему в собственность ту же самую квартиру в этом доме

а взамен приобретает нечто вроде обещания передать квартиру ему в собственность.

Так передает документально и сразу или обещает передать в будущем?

Из описанного - я бы не дергался. Очевидно, что застройщик играет какую то свою игру, а не клиентскую. Поэтому, документ существующий и признанный легитимным весомее непонятно какого в будущем.

То, что это больше игра застройщика не с клиентом, а с городом, налоговой, бухгалтерей и т.п. согласен. Вопрос в том, как физику свести риски в этой игре к минимуму. Желательно, не нарушая Большой Игры.

В соглашении с дольщиком все выглядит следующим образом:
"Сторона-1 (Застройщик) в счет передаваемого права требования по настоящему Соглашению обязуется передать Стороне-2 комплект документов, направленных на оформление собственность Стороны-2 квартиры, в отношении которой у Стороны-2 возникнут имущественные права после окончания строительства и ввода в эксплуатацию Объекта, со следующими характеристиками: (далее характеристики)."
кроме этого
"Учитывая, что Стороной-2 внесены денежные средства в полном объеме, права на квартиру закрепляются за Стороной-2 путем подписания Сторонами Акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения, подписываемом не позднее 30-ти календарных дней с момента ввода Объекта в эксплуатацию и производства всех расчетов между Сторонами в соответствии со ст. (пересчет по итогам БТИ) настоящего Соглашения."

т.е. признается, что квартира по которой Сторона 2 (дольщик) передает требования полностью оплачена.

z9 писал(а):
"Учитывая, что Стороной-2 внесены денежные средства в полном объеме, права на квартиру закрепляются за Стороной-2 путем подписания Сторонами Акта о вступлении в права владения, пользования и распоряжения, подписываемом не позднее 30-ти календарных дней с момента ввода Объекта в эксплуатацию и производства всех расчетов между Сторонами в соответствии со ст. (пересчет по итогам БТИ) настоящего Соглашения."

т.е. признается, что квартира по которой Сторона 2 (дольщик) передает требования полностью оплачена.

Да нет. Указано, что внесены некоторые денежные средства в полном объеме. Но не указано за что. За предыдущую квартиру? Или за покупку тапочек? Опять же не указано прямо, что денежные средства, внесенные в полном объеме за квартиру Х(предыдущую), признаются сторонами внесенными в полном объеме за квартиру Y.
Кроме того, предложение

Сторона-1 (Застройщик) в счет передаваемого права требования по настоящему Соглашению обязуется передать Стороне-2 комплект документов, направленных на оформление собственность Стороны-2 квартиры

изложить то покоректнее надо - передает не комплект документов, а право на получение в собственность.. И не обязуется передать, а передает. А так он вам передавать комплект документов годами будет, при этом не указав, что передает право на получение в соб-ть.
После правильного изложения понятие Акта вообще теряет всякий смысл. Нужен Акт передачи будет. Именно такой акт подписывается после ввода дома в эксплуатацию.
Коряво, в общем, совсем коряво.
Единственное, что может быть для этого случая, что Акт, указываемый застройщиком имеет вид трехстороннего соглашения - между застройщиком, физлицом и ДМЖ, когда передается некая квартира из доли ДМЖ. Уж очень похожа формулировка. И срок - 30 дней после ввода.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Olga Z писал(а):
Согласна с мнением Святослава выше. Платежные документы же передавать только после заключения основного дкп с новым застройщиком.

Который вступает в силу с момента его государственной регистрации А платежные документы при этом менять на новые - с новым продавцом. Не отдавать, а менять. Иди потом доказывай, что оплатил ранее.

Совершенно верно. Именно это и имею в виду.
+1

А не вариант потянуть до момента ввода дома в эксплуатацию и просто ничего пока не делать? А потом сразу ДКП и зачет уплаченной суммы?
Платежки по любому себе оставлять надо - потом еще продавать эту квартиру, налоги платить, вычеты получать, без платежек даже в суд не сходить - они везде нужны.
У меня во всех судах по собственностям подтверждение полной оплаты в виде договора, акта и всех платежек требовали. Иначе как вы докажете что платили?

Святослав писал(а):

что мешает составить соглашение Покупателей с новым застройщиком со ссылкой на ППМ? старые документы при этом можно отдать если уже основной договор купли-продажи со ссылкой на это соглашение будет зарегистрирован и будет получено новое свидетельство. докуметы передаются в обмен вместе с актом о выполнении фин. обязательств /с указанием старой или / без цены....видел такую схему в Южном Бутово.

Проблема в том, что новый застройщик ГУП, он вроде как не имеет права продать, т.е. тут невозможно заключить обычный договор купли-продажи. Он или не проводим по бухгалтерии или это не вписывается в схему в силу каких-то иных причин. Правда есть идея, что новый застройщик огожет уступить право требования, которое имеет по ППМ и трехстороннему соглашеию (старый инвестор - новый инвестор - правительство Москвы). В этом случае, собственность пойдет через суд все равно, но это немного лучше передачи комплекта документов на оформление в собственность через суд (в будущем). ИМХО тогда физик, как минимум, уступая своё требование, приобретает другое.
Теперь. По схеме застройщика физик передает свое право требования по старому договору со старым застройщиком, соответственно он должен передать вместе со всеми правами по договору и все документы, как это обычно происходит по договорам уступки права требования и перевода долга между физиками (см. типовыю процедуру переуступки от СУ-155, Капитал групп-Скиф и т.п.). Но передача платежных документов при этом происходит не всегда. Например, когда продаются взаимозачетные квартиры, у юрлица, на которого оформлены квартиры, в лучшем случае есть некий документ типа соглашения о взаимозачете однородных требований. Он один, а квартир обычно несколько. Хорошо, если риэлтор со стороны покупателя вспомнит о том, что хорошо бы иметь как минимум заверенную копию сего соглашения. Т.о. если физик будет иметь право требования на новую квартиру (по новому проекту) и не иметь платежку на старую, а только протокол взаиморасчетов, полагаю шансы получить собственность по суду (если, конечно, есть протокол передачи квартиры физику и т.п.) у него будут совсем неплохие. Вот только опять все по суду.
То, что не удается уйти от суда, не есть признак хорошего решения.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
изложить то покоректнее надо - передает не комплект документов, а право на получение в собственность.. И не обязуется передать, а передает. А так он вам передавать комплект документов годами будет, при этом не указав, что передает право на получение в соб-ть.
После правильного изложения понятие Акта вообще теряет всякий смысл. Нужен Акт передачи будет. Именно такой акт подписывается после ввода дома в эксплуатацию.
Коряво, в общем, совсем коряво.

Согласен. С одной стороны многие фразы в соглашении вроде взяты прямо как из иска о признании права собственности, с другой много неясностей.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Единственное, что может быть для этого случая, что Акт, указываемый застройщиком имеет вид трехстороннего соглашения - между застройщиком, физлицом и ДМЖ, когда передается некая квартира из доли ДМЖ. Уж очень похожа формулировка. И срок - 30 дней после ввода.

Нет квартиры передаются не из доли ДМЖ (хотя она есть), а из доли застройщика или даже те же самые (№ квартиры на площадке и т.п.).

Olga Z писал(а):

А не вариант потянуть до момента ввода дома в эксплуатацию и просто ничего пока не делать? А потом сразу ДКП и зачет уплаченной суммы?
Платежки по любому себе оставлять надо - потом еще продавать эту квартиру, налоги платить, вычеты получать, без платежек даже в суд не сходить - они везде нужны.
У меня во всех судах по собственностям подтверждение полной оплаты в виде договора, акта и всех платежек требовали. Иначе как вы докажете что платили?

Вариант. Но ДКП, как я говорил, не возможен в силу того, что застройщик - госпредприятие и/или это не вписывается в его схему.
Платежки они обязуются принести в суд (на словах) и "предоставить полный комплект документов для оформления в собственность" в тексте. Если физик предоставляет:
- акт о взаимозачете прав требований и расчете по итогам обмера БТИ (разница в площадях);
- платежка суммы разницы между площадью старой квартиры и новой (с учетом обмероы БТИ)
этого будет достаточно? Теоретически вроде должно быть достаточно, вроде как подтверждаются взаиморасчеты, а что на практике?

z9 писал(а):
Olga Z писал(а):

А не вариант потянуть до момента ввода дома в эксплуатацию и просто ничего пока не делать? А потом сразу ДКП и зачет уплаченной суммы?
Платежки по любому себе оставлять надо - потом еще продавать эту квартиру, налоги платить, вычеты получать, без платежек даже в суд не сходить - они везде нужны.
У меня во всех судах по собственностям подтверждение полной оплаты в виде договора, акта и всех платежек требовали. Иначе как вы докажете что платили?

Вариант. Но ДКП, как я говорил, не возможен в силу того, что застройщик - госпредприятие и/или это не вписывается в его схему.
Платежки они обязуются принести в суд (на словах) и "предоставить полный комплект документов для оформления в собственность" в тексте. Если физик предоставляет:
- акт о взаимозачете прав требований и расчете по итогам обмера БТИ (разница в площадях);
- платежка суммы разницы между площадью старой квартиры и новой (с учетом обмероы БТИ)
этого будет достаточно? Теоретически вроде должно быть достаточно, вроде как подтверждаются взаиморасчеты, а что на практике?

тогда ГУП не имеет права вообще распоряжаться этими квартирами и брать доплату за площадь :hi_hi_hi:

И вообще тогда ДМЖ оформляет эти квартиры в собственность города и на основание инвест.договоров зарегистрированных в ЕИС Жилище по распоряжению передаёт в собственность Покупателей. Только и там появляется всё равно договор купли-продажи. Только и такую схему уже давно зарубила регистрация.... :hi_hi_hi:

хорошо что упомянули про передаточный акт - подписывать и подшивать к договору купли-продажи и сдавать в регистрацию.

А соглашение по передаче передаче права требования по предыдущим пдкп указывать новый адрес или площадь, либо к доп соглашению к нему.

Но опять же выкладывайте ППМ - куда делись обязательства старого заказчика или застройщика? Вы же сами писали что условие было в ППМ: сохранение за покупателями обязательств предыдущего застройщика переходит к новому ???

В конце концов самые умные получат свои квартиры по суду без всяких доплат - и думаю что это будет очень справедливо, учитывая потерянные годы (и нервы) и нежелание нового застройщика всё оформлять по нормальным схемам придумывая велосипед! :men:

Святослав писал(а):
z9 писал(а):
Olga Z писал(а):
Но опять же выкладывайте ППМ - куда делись обязательства старого заказчика или застройщика? Вы же сами писали что условие было в ППМ: сохранение за покупателями обязательств предыдущего застройщика переходит к новому ???

В конце концов самые умные получат свои квартиры по суду без всяких доплат - и думаю что это будет очень справедливо, учитывая потерянные годы (и нервы) и нежелание нового застройщика всё оформлять по нормальным схемам придумывая велосипед!

Проблема ещё в том, что изменился проект. Громко звучит, но в реальности застройщик заделал проем в одной стене и сделал в другой. И сэкономил на одном стояке. В результате у одних квартир пропал второй санузел и около 16 кв.м. площади, у других появилась дополнительная комната. Т.е. инвесторы невезучих квартир по идее все равно должны что-то подписывать (особенно при увеличении площадей) или требовать компенсацию за недополученные метры по рыночной цене.

По обязательствам старого застройщика ситуация вроде как неопределенная. Трехсторонних договоров с физиками о замене стороны в договоре нет, старый застройщик ушел глубоко на дно, а записи регистрации есть. Группа активных физиков имеет решение суда о признании за ними права на долю в инвестиционном проекте - им такое соглашение в сущности нужно только если меняется квартира. Но у большинстав такого решения нет. Новый застройщик (ГУП) не считает старые договора основаним для передачи квартир на прямую. Они считают, что физик должен передать им право требования к старому застройщику, тогда у них возникнет основание в замен передать им квартиру. Идея понятна. Но формулируется неоднозначно для физика, и, главное, не понятно, как при этом избежать собственности по суду.
Вот пытаюсь придумать основание, но которому у физика возникает право требования к новому застройщику только в силу ППМ.

Новый застройщик (ГУП) не считает старые договора основанием для передачи квартир на прямую. Они считают, что физик должен передать им право требования к старому застройщику, тогда у них возникнет основание в замен передать им квартиру. Идея понятна. Но формулируется неоднозначно для физика, и, главное, не понятно, как при этом избежать собственности по суду.
Вот пытаюсь придумать основание, но которому у физика возникает право требования к новому застройщику только в силу ППМ.

Соглашение об обмене обязательств - права требования по старым договорам меняются на права собственности по новым. Но тут надо смотреть весь пакет документов, главное инвестконтракт и протоколы распределения квартир к нему. Есть ли доля города и не будет ли он возбухать потом? Такое то же бывает....А ещё как чёрт из табакерки старый застройщик вылезет (не ликвидирован), а ещё хуже непонятные люди с документами о том что старый застройщик эти квартиры 10 лет назад продал :-(

1. Продлить срок реализации инвестиционного проекта строи-
тельства многоэтажного жилого дома с пристроенным двухэтажным ма-
газином, нежилым первым этажом и подземной автостоянкой по адресу:
ул.Генерала Белобородова, вл.20-26, корп.29, 30 с уступкой прав и
обязанностей от общества с ограниченной ответственностью Науч-
но-производственно-строительной компании "ПОЛИПРОМ" к Государс-
твенному унитарному предприятию "Управление по реконструкции и
развитию уникальных объектов" до 31 декабря 2012 г. без применения
штрафных санкций и внесением соответствующих изменений в инвести-
ционный контракт от 26 сентября 2002 г. N ДЖП.02.СЗАО.00373 (реес-
тровый номер 13-004065-5801-0001-00001-02) и договор аренды зе-
мельного участка от 23 октября 2003 г. N М-08-505443.

раз права переданы с обязательствами значит и квартиры то же новый застройщик должен передавать! Т.е. Акт-приёма передачи квартиры, акт о присвоении адреса и изменения площади оформляется с новым застройщиком. Формально при этом старые договора Покупатели квартир могут и не менять! Им достаточно подписать акт реализации инвестконтракта....

Святослав писал(а):
раз права переданы с обязательствами значит и квартиры то же новый застройщик должен передавать! Т.е. Акт-приёма передачи квартиры, акт о присвоении адреса и изменения площади оформляется с новым застройщиком. Формально при этом старые договора Покупатели квартир могут и не менять! Им достаточно подписать акт реализации инвестконтракта....

Все так, проблема в том, что новый застройщик считает, что формально по ППМ ему переданы права и обязанности только перед городом (правительством). Есть ещё трехстороннее допсоглашение к контракту (город-новый застройщик-старый застройщик) о передаче прав и продлении сроков. Там, правда, только одна строчка, что "права переданы" фраз про обременение там нет, но доказать, что, новый застройщик был информирован о наличии физиков можно. По сути, мне кажется, это дает основание на принуждение нового застройщика заключить договоры с физиками. Как запасной вариант.