Болгария. Недвижимость. Ситуация. 84 / 3523

Я болгар и в последных трех лет не заметил ,что русские перестали покупать в Болгарии. Правда ,покупают обычно от 25 до 60 тыс. евро, но покупают не только на море ,но и на наших горнолыжных курортов. Можно работать вместе. Условия сотрудничество обсудим . Информация о Болгарии и предлагаемых обьектов найдете на наш сайт внешняя ссылка. Там найдете и адрес моей почтой.

Ситуация на Северочерноморском побережье Болгарии значительно оптимизировалась по сравнению, например, с 2009 годом. В период кризиса цены на ликвидную курортную недвижимость упали на 30%. В настоящий момент цены на те же предложения увеличились на 40%. Таким образом, за последние четыре года рост цен составляет 10%. Такая ситуация наблюдается не по всему Северочерноморскому побережью, и тем более не по всему Болгарскому Черноморью. Речь идет об эксклюзивных курортах - Св. Константин и Елена, Золотые Пески. Небольшой спад во время кризиса и существенный подъем цен объясняется рядом объективных причин.
Все больше людей переезжает жить в Болгарию на ПМЖ. Русскоязычное население в основном сконцентрировано в городе Варне и его окрестностях. Среди русскоговорящих эмигрантов самая распространенная недвижимость - квартиры в элитных районах и центре города. В первую очередь клиенты интересуются новым готовым строительством от компаний-застройщиков. Цены на такую недвижимость всегда держались и будут держаться. На втором месте востребованы вторички в домах не старше 10 лет. В данном случае цены очень гибкие, зависят больше от человеческого фактора: насколько быстро продавцу нужны деньги. Торг всегда уместен. Старое и панельное строительство наши соотечественники практически не рассматривают. Также поступают индивидуальные запросы на частные дома в 10-20 км. от Варны со всей инфраструкторой и легким доступом до города.

Надо точно понимать, для чего недвижимость покупается. По-моему, так:
1) если Вы там будете проводить не менее 3-х месяцев в году (отдыхать все лето, эмиграция, уехать жить на пенсию и т.п...) - покупка оправдана.
2) если же мифические:
- цена вырастет
- выгодно сдать в аренду
- отдыхать в отпуске на 2-4 недели
- на "всякий случай" - то, по-моему, такая покупка - глупость.
И кстати, для выгодной сдачи в аренду обычно надо покупать совсем не то, что для себя.

Vadimus5 писал(а):
Александр Богра писал(а):
В чем заключается опыт и что, в Вашем понимании значит, думать головой?

В моем понимании к покупке недвижимости нужно подходить серьёзно, а не покупать то, что все предлагают. К сожалению, в России в массовом порядке продвигается недвижимость на тех рынках, где больше комиссия риелторам, а не там где объективно лучше. Потому что, там, где все хорошо комиссия агентствам, как правило, не большая и российские риелторы не хотят заниматься этими регионами. В результате россияне набирают недвижимости в Египтах, Болгариях, ОАЭ, Каламбриях и других рынках, которую, продать потом без значительных потерь не возможно, да и рентный доход от такой недвижимости весьма сомнительный.

ЕСЛИ ВАС ИНТЕРЕСУЕТ не просто купить дом для отдыха, но и грамотно инвестировать свои деньги необходимо учитывать и ликвидность объекта и перспективы развития региона. Перечислю некоторые параметры, на которые стоит обратить внимание:

- Баланс спроса и предложения
- Наличие вторичного рынка. Цены на вторичном рыке
- Есть ли спрос на эту недвижимость на внутреннем рынке
- Есть ли спрос на аренду подобной недвижимости (желательно с доходностью не менее 5% годовых)
- Расходы на содержание
- Доля инвесторов на рынке. (Если большинство покупателей на рынке не используют недвижимость сами, а покупают ее в надежде на рост стоимости, это очень плохой знак. Типичный пример ОАЭ, этот рынок рухнул бы и без кризиса, это было очевидно еще до кризиса. Инвесторы первые уходят с рынка как только замедляется рост цен и рынок резко падает)
- Динамику изменения цен на недвижимость. (Чрезмерный рост цен в последние годы должен настораживать т.к. возможно что это пузырь и в какой-то момент он лопнет и цены рухнут. В этом случае лучше дождаться коррекции если конечно нет объективных причин для дальнейшего роста цен в силу каких-то причин)
- Еще один показатель стабильности рынка – уровень просадки цен во время кризиса.

Для курортной недвижимости важными факторами является также:

- Природные характеристики региона
- Протяженность пляжей (не грозит ли региону в ближайшие годы перенаселенность пляжей)
- Плотность застройки
- Отношения правительства к природе. Насколько жестко правительство следит за вырубкой лесов, загрязнением моря и т.д.
- Транспортная доступность

Естественно оценивать все эти факторы по всем странам обычному покупателю не являющемуся специалистом в недвижимости не просто да и времени для этого зачастую просто нет, поэтому этим должны заниматься специалисты – риелторы и честно сообщать клиенту о достоинствах и недостатках того или иного рынка, а не впаривать человеку тот объект где больше комиссия. Риелтор должен быть прежде всего КОНСУЛЬТАНТОМ. Иначе формируется негативное отношение к риелторам от чего могут пострадать и нормальные компании, которых я уверен не мало.

Все что я написал выше не значит, что не нужно покупать недвижимость в перечисленных странах. Если регион подходит для вас по всем параментрам, а ликвидность, рост цен, возможный доход от сдачи в аренду у вас на последнем месте в шкале приоритетов, то почему нет. Просто хотелось чтобы люди были информированы и принимали решение имея правильную картину.

Вы рассматриваете со стороны инвестиционной привлекательности, а я могу сказать, что большое количество людей рассматривают не возможность сдачи или продажи в последующем, а для жизни и отдыха. Тем более в наше, неспокойное, время.

Vadimus5 писал(а):
Александр Богра писал(а):
В чем заключается опыт и что, в Вашем понимании значит, думать головой?

В моем понимании к покупке недвижимости нужно подходить серьёзно, а не покупать то, что все предлагают. К сожалению, в России в массовом порядке продвигается недвижимость на тех рынках, где больше комиссия риелторам, а не там где объективно лучше. Потому что, там, где все хорошо комиссия агентствам, как правило, не большая и российские риелторы не хотят заниматься этими регионами. В результате россияне набирают недвижимости в Египтах, Болгариях, ОАЭ, Каламбриях и других рынках, которую, продать потом без значительных потерь не возможно, да и рентный доход от такой недвижимости весьма сомнительный.

ЕСЛИ ВАС ИНТЕРЕСУЕТ не просто купить дом для отдыха, но и грамотно инвестировать свои деньги необходимо учитывать и ликвидность объекта и перспективы развития региона. Перечислю некоторые параметры, на которые стоит обратить внимание:

- Баланс спроса и предложения
- Наличие вторичного рынка. Цены на вторичном рыке
- Есть ли спрос на эту недвижимость на внутреннем рынке
- Есть ли спрос на аренду подобной недвижимости (желательно с доходностью не менее 5% годовых)
- Расходы на содержание
- Доля инвесторов на рынке. (Если большинство покупателей на рынке не используют недвижимость сами, а покупают ее в надежде на рост стоимости, это очень плохой знак. Типичный пример ОАЭ, этот рынок рухнул бы и без кризиса, это было очевидно еще до кризиса. Инвесторы первые уходят с рынка как только замедляется рост цен и рынок резко падает)
- Динамику изменения цен на недвижимость. (Чрезмерный рост цен в последние годы должен настораживать т.к. возможно что это пузырь и в какой-то момент он лопнет и цены рухнут. В этом случае лучше дождаться коррекции если конечно нет объективных причин для дальнейшего роста цен в силу каких-то причин)
- Еще один показатель стабильности рынка – уровень просадки цен во время кризиса.

Для курортной недвижимости важными факторами является также:

- Природные характеристики региона
- Протяженность пляжей (не грозит ли региону в ближайшие годы перенаселенность пляжей)
- Плотность застройки
- Отношения правительства к природе. Насколько жестко правительство следит за вырубкой лесов, загрязнением моря и т.д.
- Транспортная доступность

Естественно оценивать все эти факторы по всем странам обычному покупателю не являющемуся специалистом в недвижимости не просто да и времени для этого зачастую просто нет, поэтому этим должны заниматься специалисты – риелторы и честно сообщать клиенту о достоинствах и недостатках того или иного рынка, а не впаривать человеку тот объект где больше комиссия. Риелтор должен быть прежде всего КОНСУЛЬТАНТОМ. Иначе формируется негативное отношение к риелторам от чего могут пострадать и нормальные компании, которых я уверен не мало.

Все что я написал выше не значит, что не нужно покупать недвижимость в перечисленных странах. Если регион подходит для вас по всем параментрам, а ликвидность, рост цен, возможный доход от сдачи в аренду у вас на последнем месте в шкале приоритетов, то почему нет. Просто хотелось чтобы люди были информированы и принимали решение имея правильную картину.

А Вы, случайно, не у Индиксонса на тренинге были?
В Болгарии, не в Болгарии, почти где угодно есть ликвид, которого куда меньшая часть, и неликвид, которого больше. Местный рынок можно в целом изучить, но нюансов всегда масса, а именно отличное знание таких нюансов позволяет сделать правильные выводы.

Татьяна Пролеско писал(а):
Vadimus5 писал(а):

А Вы, случайно, не у Индиксонса на тренинге были?
В Болгарии, не в Болгарии, почти где угодно есть ликвид, которого куда меньшая часть, и неликвид, которого больше. Местный рынок можно в целом изучить, но нюансов всегда масса, а именно отличное знание таких нюансов позволяет сделать правильные выводы.

Нет тренинги я не посещал. Мне кажется для любого профессионала это очевидно.
Согласен везде есть неликвид, Болгарию и другие станы я вспомнил просто как наглядные примеры. Не сомневаюсь что можно грамотно вложить деньги и в Болгарии. Зайти на понижающемся трэнде, вложиться в горячий объект по цене ниже рынка, и продать в момент очередного подъема. Только я очень сомневаюсь, что в Болгарии это сможет сделать обычный покупатель не профессионал. Ведь только комиссия риелторам сожрет 10% + 10% + расходы на оформление сделки + расходы на содержание объекта т.е. если не работать в долгосрочку никакого перспективы заработка я здесь не вижу. А перспективы заработка на аренде весьма туманны. На Болгарии заработали немцы и англичане которые зашли на этот рынок когда он только начинал развиваться, когда квартиры там можно было купить по 10.000 евро и ниже. Сейчас там делать нечего.

Александр Богра писал(а):
Vadimus5 писал(а):
Вы рассматриваете со стороны инвестиционной привлекательности, а я могу сказать, что большое количество людей рассматривают не возможность сдачи или продажи в последующем, а для жизни и отдыха. Тем более в наше, неспокойное, время.

Согласен, это их право покупать там где им нравится, просто некоторые думаю, что они при этом инвестируют.
Большинство наших клиентов покупают недвижимость для собственного использования и не планируют ее продавать в обозримом будущем но тем не менее большинство из них объясняя мотивы покупки говорят, что они решили купить дачу за рубежом не только чтобы отдыхать, но и для сохранения своего капитала. При грамотном подходе одно другому не мешает. Вот об этом я и хотел сказать. И я не хочу никому навязывать свое мнение пусть каждый распоряжается своими деньгами так как он считает нужным.

По большому счету, так и есть.
В настоящее время на Золотых Песках предлагают несколько действующих объектов, которые предусматривают цель хорошо и гарантировано заработать за три года, например, 9000 Евро. Эта конкретная сумма вписывается в договор между отелем и собственником. Но при этом к покупателям предъявляется ряд обязательных требований. Отели функционируют десятки лет, находятся на первой линии, есть налаженная многолетняя связь с туроператорами. Соблюдая все условия, 100% вложенных денег можно вернуть через лет 20.
Только дело в том, что в настоящее время мало кто приследует меркантильные цели. Как было уже верно отмечено, люди хотят жить около моря в свое удовольствие, приезжать в любое время, не в отель, а в закрытый семейный комплекс и наслаждаться всем тем, что может им предоставить болгарский курорт: как минимум солнце, море, недорогие продукты, местные овощи и фрукты.

Fragancia писал(а):
Ситуация на Северочерноморском побережье Болгарии значительно оптимизировалась по сравнению, например, с 2009 годом. В период кризиса цены на ликвидную курортную недвижимость упали на 30%. В настоящий момент цены на те же предложения увеличились на 40%. Таким образом, за последние четыре года рост цен составляет 10%.

тут не рост на 10 процентов, а падение на 2 процента по итогу получается, если конечно все расчеты не велись от первоначальной цены, что врядли ;)

Да, я ошиблась в процентном вычислении, извините.
В цифрах: 2007 - 1200 Е/кв.м.; 2009 - 950 Е/кв.м. 2012 - 1300 Е/кв.м.