Страсти-мордасти-2. Договор долевого участия. 72 / 3078

Специалисты делятся на две категории:
1.Придерживающиеся максимального соответствия закона. В силу того, что знают, что будет, если. Отстаивающие интересы клиента. Это дорогого стоит.
2.Готовые впарить людям все что угодно и как угодно.

Кривые договоры, кривые схемы - велкам... Никто не против.
Но это не ко мне. Строго!

Пысы. А я уезжаю на подписание с клиентом, которому не нужна кривота так активно продвигаемая некоторыми участниками рынка. Каждому - свое, как говорится. На вкус и цвет товарища нет, как опять-таки глаголит народная мудрость

Всем удачи.

Дмитрий Чариков писал(а):
Специалисты делятся на две категории:
1.Придерживающиеся максимального соответствия закона. В силу того, что знают, что будет, если. Отстаивающие интересы клиента. Это дорогого стоит.
2.Готовые впарить людям все что угодно и как угодно.

Или специалист или нет. Никаких других категорий нет.
Специалист покупает для своего клиента в рамках 214-фз, в рамках других фз, в других договорных отношений, ведущих к получению и собственно получению права собственности своего клиента на недвижимость. Остальное - болтовня на публику и популизм. Не умеет разбираться и работать в иных договорных отношениях по приобретению недвижимости - это не специалист, а любитель этого дела.
Впарить или не впарить не имеет никакого отношения к специалисту, даже близко. И специалисты впаривают на раз и куча неспециалистов "рекомендуют" покупать по 214-фз давно уже гиморные объекты.
Особенно смешно читать мнения "специалистов" по схемам, которые предусмотрены 214-фз, но эти горе-"специалисты" не работали и не знают, как с этим работать. Поработают, возможно, станут специалистами.
Я тащусь с таких "специалистов", которые заявляют, что по ЖСК покупать более рискованно, чем по ДДУ. Как уже писал ранее по ДДУ может быть ООО"Ромашка", которая завтра испарится на Лазурном берегу Килиманджаро :lol:

, а есть мощнейшая структура, блок-пакет акций у которой принадлежит например Сбербанку России, но продажи идут по схеме ЖСК. Тот, кто не разбирается в схемах и знает и бубнит на каждом углу про ДДУ будет бубнить и дальше и может случиться так, что по ДДУ его клиент ничего не получит, а клиент купивший по схеме ЖСК станет счастливым обладателем своей собственности.
Специалистов новострою, настоящих, в Москве - несколько десятков, не больше. И чем меньше их видно в прессе и СМИ, тем они являются бОльшими специалистами.
Кто то видел большие и серьезные публикации в СМИ руководителей подразделений продаж крупнейших застройщиков Москвы, как то ДСК-1, ПИК, СУ-155, МФС-6? Я - нет. И понятно, почему.
Зато навалом рассуждений всякого рода прогнозистов, аналитиков, "специалистов" разного рода и калибра, несущих разного рода чушь и разного рода "авторитетных" заявлений :lol:

Хорошо, когда по ФЗ-214 и коробка возведена и с риэтором конечно и форумы, отзывы почитать. Только в построенном цены выше, но рисков минимум.

Lena писал(а):
Только в построенном цены выше, но рисков минимум.

Вы удивитесь, но рисков... ничуть не меньше.
Если четко понимать какие реальные риски присутствуют в строительном проекте.
О рисках и способах их минимизации мы будем говорить позднее.
Поговорим и о банкротстве.

Следующая же тема будет посвящена очевидным ( но не всем известным и, порой, тщательно скрываемым) недостаткам "покупки" новостроек по схеме ЖСК - так же спокойно и подробно обсудим и данную схему.

Дмитрий Чариков писал(а):
Lena писал(а):
Только в построенном цены выше, но рисков минимум.

Вы удивитесь, но рисков... ничуть не меньше.

Если будем говорить о рисках, то риски - это величина статистическая.

Например, при страховании титула на рынке вторичного жилья страховая премия снижается по мере длительности владения недвижимости. И к третьему году владения (окончанию общего срока исковой давности) снижается существенно. Изначально размер страховой премии зависит от того насколько длительной и интересной историей обладает квартира - рисков больше.

Что касается рисков вложения в новостройки, то ситуация будет такая же. Чем ближе к окончанию строительства, тем рисков все же меньше. Не факт, что они будут отсутствовать на этапе "дом под крышей", но меньше (если обращаться к статистике).

Вполне справедливо будет спросить откуда статистика? Да, в этой точке зрения мое субъективное мнение и моя личная статистика, которая не отражает рынка в целом. Но совокупное мнение, думаю будет похожим.

Нет единых правил покупки новостроек. Каждый объект нужно изучать. И у одного и того же застройщика можно зависнуть с 214 ФЗ и по предварительному замечательно купить квартиру в указанные сроки.

Просто к чему это все написал. Если следовать твоей логике, Дим, "рисков ничуть не меньше", то и динозавра можно встретить с вероятностью 50:50, что не совсем правильно.

Алексей Сидельников писал(а):

Просто к чему это все написал. Если следовать твоей логике, Дим, "рисков ничуть не меньше", то и динозавра можно встретить с вероятностью 50:50, что не совсем правильно.

Не совсем верно, Леш.
Динозавры вымерли :lol:

Есть те риски на которые повлиять количество этажей не могут. Мы обязательно обсудим эту тему, но не будем забегать вперед.
С точки зрения продажника продать квартиру на объекте высокой степени готовности проще - для инвестора, в свою очередь, приятней видеть, что его квартира уже имеет место быть физически, да и сам дом принимает какие-то очертания. Да и срок планируемого новоселья - ближе .
Все это как-то ему приятней Но!
Но, согласись, именно этот психологический аспект и позволяет застройщику ( или девелоперу) поднимать цены по мере готовности дома.
А вот риски... Риски... остаются те же.
Но разве частного инвестора интересуют риски?
Инвестора интересует низкая цена и "убедительное" нашептывание на уши. И этого достаточно, чтобы у него упала шторка и ему становится пофиг, что он там подписывает- кривое/косое- пофиг. И какие дополнительные риски в связи с этим у него появляются. Пофиг! Халява, че.

И можно сколь угодно говорить о том, что: внешняя ссылка - он этого не понимает и - дай бог!- не поймет, если повезет. А, если нет?
Вот тогда он резко поумнеет. :lol:

О рисках - истинных и мнимых мы обязательно поговорим. Не забегай вперед, Алексей

А пока предлагаю ознакомиться с очень полезным материалом Дмитрия Овсянникова.
Я б назвал его так: Кривая ипотечная программа. Но такая, зараза, заманчивая. :)-(:

Материал ниже. :men:

Сказка о зеленом экскаваторе.

Сказка - ложь, да в ней намек...

Жили были два друга. Играли в одной песочнице, ходили в один горшок (синенький с ручечкой кругленькой и цветочком аленьким на стеночке нарисованным).
Вместе росли друзья. И выросли.

Один - вырос, и стал банкиром известным, в своих банкирских кругах, ну а другой - вырос, и стал дома строить, то есть, говоря по-научному да современному, «девелопером» стал. (А что: дома строить ему еще с песочницы нравилось, когда был у него зеленый экскаватор, которым он песок загребал, да на желто-синий самосвал насыпал). Ну, «строит» - это громко сказано: сам он кирпич сейчас не кладет и бетон не мешает, но руководит фирмой и, соответственно, теми, кто кладет кирпич, размешивает бетон, и делает много другой, не менее нужной работы.

На строительство нужны деньги и вот «друг-девелопер» приходит к «другу-банкиру»: дай-ка ты мне деньжат на строительство терема высотного: я тебе потом с процентами их отдам.

Но вот ведь какая ситуация: один деньги дает, а другой что взамен оставит?

Взять банкиру в залог права требования непостроенного дома высотного? Э, нет! «Воздушный замок» (в виде дома, существующего лишь на бумаге) - то еще обеспечение кредита.

- Так что, друг-девелопер, денежку я тебе, может быть и дам, но ты мне в залог дай что-то более существенное, - говорит друг-банкир.
- А давай я тебе технику свою в залог оставлю: бульдозеры, краны, тракторы и экскаваторы драгоценные, ты мне только денежку дай.

Подумал «друг-банкир»: чего-то маловато будет:
- А давай, ты мне помимо прочего, тот экскаватор зеленый, да самосвал сине-желтый в залог отдашь: я на них еще в песочнице глаз положил, только тебе о том не сказывал.
- Да ты что, друг-банкир, в солярии перегрелся, аль фуагры объелся? Самое святое в залог требуешь!

Но, делать-то нечего: пришлось и экскаватор зеленый раритетный в залог отдать, поскольку без него друг-банкир денег не давал.

Ударили они по рукам. Друг-банкир тут же решил денежку выдать. А как не дать несколько миллионов другу-товарищу, который, самое дорогое в залог отдает!

Друг-девелопер, как водится, поляну накрыл, пир горой закатил. Часть денег прогулял, но, надо отдать должное, прогулял не все, а что-то на строительство оставил.

И вот заревели тракторы настоящие, экскаваторы начали рыть котлованы будущих теремов, строители стали бетон мешать, словом, работа закипела.
Что-то построили. Но...

Глянул наш друг-девелопер: а рядом еще один комплекс зданий строится. И квартиры в нем лучше, да и цены на них дешевле.
Глянуть-глянул, да опечалился: на своем-то объекте продаж нет, стройка вот-вот встанет, да еще и друг-банкир денег требует. (Да и экскаватор зеленый игрушечный грозит на аукционе продать: ни стыда, ни совести у человека).

Но, как бы там ни было, пошел к другу: все ж в один горшок ходили: взаимопонимание найдут. А что: друг-банкир хочет денег, а друг-девелопер - не хочет без штанов остаться. Да и техника: экскаваторы да прочие краны и тракторы уж очень сильно другу-девелоперу нравятся. Значит, отдавать технику не хочется, а деньги вернуть надо.

Как быть?

И пришла мысль интересная: надо найти того, кто эти деньги принесет.

Ну, собрались они, значит, воду горькую попили, вспомнили молодость, да и придумали: «А давайте-ка мы кредиты будем населению выдавать, на покупку и под залог строящихся квартир в тереме высоком, многоподъездном»!

Но и клиентам конкурентов из другого строительного комплекса банки тоже дают кредиты. Значит, надо нам такие кредиты населению давать, которые конкуренты не дают. Во как!

А какие кредиты не даются тем, кто приобретает у конкурентов?

А вот какие: кредиты с нулевым первоначальным взносом!

Друг-банкир аж протрезвел:
- Да что, чтобы я такие кредиты выдал, да ни в жизнь!

На что друг-девелопер резонно заметил:
- Кредиты-то только на бумаге! На самом деле, сколько денег ты выдашь - столько обратно почти сразу и получишь.

Друг-банкир почесал за ухом: чует подвох, да не понимает где:
- Как так на бумаге? И как я их обратно получу?
- А вот смотри: я тебе сколько должен? 150 миллионов. Вся моя техника более 20 миллионов не стоит, даже с зеленым раритетным экскаватором из песочницы. Так?
- Так.
- Вот. Даже отобрав у меня мои игрушки, ты свои проблемы не решишь.
- Не решу.
- Всех денег не вернешь!
- Не верну, опечалился друг-банкир.
- Так вот и смотри: ты даешь кредит человеку, например, 2 миллиона, он платит эти деньги мне за квартиру, я возвращаю эти деньги тебе. 75 квартир по 2 миллиона каждая - и моего долга нет. Ты мне возвращаешь из залога мой зеленый экскаватор, со всей оставшейся техникой. Ну а дальше - твоя забота, чтобы те, кто у тебя деньги занимал, тебе все эти деньги вернули.

- А что? Хорошая идея! Деньги не пахнут! Ты остаешься со своими тракторами, ну а я свои деньги получу с тех, кому кредиты выдаю, ведь, даже если они не станут собственниками квартир, это не избавит их от обязанности по кредиту платить. Ну а если очень повезет, и терем, все-таки, будет достроен - люди получат свои квартиры, а ты - еще и прибыль получишь...

Сказка - ложь, да в ней намек...

Весь этот рассказ - плод больной фантазии автора, который не был на реальных переговорах друга-девелопера и друга-банкира (и в одной песочнице с ними не копался).

Но схемы кредитования новостроек с нулевым первым взносом сейчас появляются. Их выдают «дружественные банки» на покупку квартир у «дружественных застройщиков». Влезать в такие схемы или нет - только Ваше решение: Вы - люди взрослые. Я лишь описал одну из возможных схем движения денег. А там уж - решите сами, изучив документацию по строящемуся объекту, приведет ли Ваше инвестирование к приобретению Вами столь желанной квартиры, или Ваши деньги будут пущены на решение финансовых проблем «дружественной компании» и выкуп зеленого экскаватора.

Удачи Вам в принятии грамотных решений!

Взято здесь: внешняя ссылка

Алексей Сидельников писал(а):
И у одного и того же застройщика можно зависнуть с 214 ФЗ

Леш, тут нас "специалист" учит, что по ДДУ - круто и надежно, особенно от крупного застройщика.
Ну вот известный объект с известными реализаторами, так там расчеты по "акции" сразу, никаких регистраций. И это не вчера, 3-5 лет назад.
внешняя ссылка
Зато ДДУ!
А народ ведь несет деньги и несет...
Мало ли кто захочет купить. Да еще и в ипотеку. Даже от Овсянникова. Ладно, Овсянников, он тут не причем будет - одобрил кредит, работу выполнил.
А вдруг там кто нибудь из тех, кто бывает на совещаниях первого лица России? :lol:

Тоже ведь гарант!
Кино, в общем, с этими "специалистами", да и только :lol:

Wertyuioasdf

Интересно, чем г-на любителя кривых схем не устраивает Новокосино-2 ?
Поподробней , плз.

Тем, что имеют полный пакет разрешительной документации?
Тем , что оформляют только по ДДУ с регистрацией оного и в четком соответствии с законом?
Тем, что не нуждаются в "помощах" кривых посредников?
Тем что аккредитованы в десятке известных банков?
Тем, что...

Эх, блин, енсайдер. Гы-гы ;;-)))

У Вас, пардон, енформация ваша "енсайдерская" подтухла малясь. Бывает, че. Но за нее не дадут и гривенника- пахнет :lol:

Дмитрий Чариков писал(а):
Интересно, чем г-на любителя кривых схем не устраивает Новокосино-2 ?
Поподробней , плз.
Тем, что имеют полный пакет разрешительной документации?
Тем , что оформляют только по ДДУ с регистрацией оного в четком соответствии с законом?
Тем, что не нуждаются в "помощах" кривых посредников?
Тем что аккредитованы в десятке известных банков?
Тем, что...

Эх, блин, енсайдер. Гы-гы

Это Вы мне, насколько я понял?
1. Вы случайно или сознательно причислили меня к любителя кривых схем?
Жду ответа
2. Ссылку то прочитайте, специалист, прежде. чем строчить.
3. Аккредитация в десятке банков не означает Знак Качества, о чем вы там выше уже опус написали. Или все же является? Вы уж определитесь, специалист :lol:

4. А другой схемы, практической, предусмотренной 214-ФЗ вы не пробовали применять, с целью покупки для своих клиентов? Если они есть, конечно. Клиенты то :lol:

Прям чары какие то про ДДУ :lol:

А то совсем коряво для специалиста получается - есть схемы по 214-ФЗ, но по ним покупать нельзя, потому что не умею ;;-)))