нужен совет по ипотеке/брокеру 28 / 897

Дмитрий Овсянников писал(а):
Причем, сейчас количество вариантов на продажу немного увеличивается: их много.

Вы про какие варианты на продажу в данном случае говорите-квартир, комнат или долей? Кол-во чего именно увеличивается на продажу в данный момент?

Юлия Лурье писал(а):
Дмитрий Овсянников! Кредит для покупки доли выдают, в том случае, если эта доля становится последней для получения целого объекта в собственность , то есть только в том случае. есвли покупателем и заемщиком будет выступать отец автора. И не комната, и не доля становятся объектом залога. а вся квартира.

Вы совершенно правы, но как видите из исходной ситуации на отца в 60 лет оформить ипотеку в моем случае лет на 15 невозможно скорее всего.
Поэтому если второй соб-к вообще согласится, будем сначала передаривать.
И разумеется перед окончательным решением за сколько продавать я воспользуюсь услугой бесплатной оценки в паре компаний.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Поэтому, при оценке вариантов нужно ориентироваться не на среднюю стоимость рекламных объявлений, а на нижнюю: покупатели покупают то, что дешевле.

Не соглашусь, разные критерии выбора у всех, я когда покупал ее, видел что есть только один сособственник который там не живет, а сдает свою долю, поэтому купил меньшую площадь и дороже, чем были варианты большего метража и дешевле, но в худших районах, с худшей ТД, а главное трешки в комнатах в каждой из которых, по семье соб-в из 4-х человек мама+папа+дети, вот это ахтунг, (по 12 чел на трешку!!!).

Юлия Лурье писал(а):
Дмитрий Овсянников! Кредит для покупки доли выдают, в том случае, если эта доля становится последней для получения целого объекта в собственность , то есть только в том случае. есвли покупателем и заемщиком будет выступать отец автора. И не комната, и не доля становятся объектом залога. а вся квартира.

Юлия, для решения этой задачки есть порядка 10 возможных вариантов.
1. Кредит на покупку идеальной доли под залог приобретаемой доли.
2. Кредит на покупку комнаты под залог приобретаемой комнаты.
Я не видел документы: как именно оформлена доля квартиры, а потому, обозначил и тот, и другой ВОЗМОЖНЫЕ варианты.
Если имеем дело с долей - ставка 19%, если имеем дело с комнатой - ставка порядка 14%.
Плюсы такого решения: не надо выкупать отцовскую долю.
Минус - более высокая ставка по кредиту и требуется первый взнос наличными.
3. Кредит на покупку доли под залог всей квартиры.
4. Кредит на покупку комнаты под залог всей квартиры.
Опять же: не видел документы, как оформлена доля, а потому - гадаю.
Но разве я эти варианты не обозначил раньше?

Дмитрий Овсянников писал(а):
Есть банки, выдающие кредит под залог доли, не выделенной в натуре в виде "комната номер..."
Но, во- первых, ставка по кредиту получается на уровне 19% годовых, то есть, почти как по потреб. кредитам, а во-вторых, кредит выдается в размере, который составляет %% от стоимости доли. А стоимость доли оценщики вряд ли оценят в те самые 3 - 3,5 миллиона.
В то время как стоимость доли "в виде отдельной комнаты номер..." могут оценить за эти деньги.
И ставка по кредиту под залог комнаты будет на уровне 14 - 14,5% годовых.
Еще один вариант - получать кредит под залог всей квартиры: это позволит получить кредит под более низкую процентную ставку (10? - 13% годовых), но потребуется переоформление отцовской доли.

Ну а 5, 6, ... 10 варианты - это различные комбинирования кредитов: потребительских и ипотечных, полученных под залог другого имущества и так далее.
По какому варианту лучше пойти, лично я не буду знать до тех пор, пока не пообщаюсь с человеком и не пойму его финансовую ситуацию (доходы, расходы и подтверждения доходов и расходов) и не увижу документы на долю и квартиру.

Николай М писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Поэтому, при оценке вариантов нужно ориентироваться не на среднюю стоимость рекламных объявлений, а на нижнюю: покупатели покупают то, что дешевле.

Не соглашусь, разные критерии выбора у всех, я когда покупал ее, видел что есть только один сособственник который там не живет, а сдает свою долю, поэтому купил меньшую площадь и дороже, чем были варианты большего метража и дешевле, но в худших районах, с худшей ТД, а главное трешки в комнатах в каждой из которых, по семье соб-в из 4-х человек мама+папа+дети, вот это ахтунг, (по 12 чел на трешку!!!).

Не надо соглашаться. От нашего с Вами согласия мало что зависит: согласился бы покупатель купить долю (не комнату, подчеркиваю, а долю) за 2 млн.
Если же речь идет о комнате, документально оформленной как комната, то стоимость ее может быть и выше 2 млн.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Николай М писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Поэтому, при оценке вариантов нужно ориентироваться не на среднюю стоимость рекламных объявлений, а на нижнюю: покупатели покупают то, что дешевле.

Не соглашусь, разные критерии выбора у всех, я когда покупал ее, видел что есть только один сособственник который там не живет, а сдает свою долю, поэтому купил меньшую площадь и дороже, чем были варианты большего метража и дешевле, но в худших районах, с худшей ТД, а главное трешки в комнатах в каждой из которых, по семье соб-в из 4-х человек мама+папа+дети, вот это ахтунг, (по 12 чел на трешку!!!).

Не надо соглашаться. От нашего с Вами согласия мало что зависит: согласился бы покупатель купить долю (не комнату, подчеркиваю, а долю) за 2 млн.
Если же речь идет о комнате, документально оформленной как комната, то стоимость ее может быть и выше 2 млн.

Как покупатель могу сказать, что нет. Разве что займусь бизнесом по покупке такой доли, общении с другим собственником посредством друзей с Кавказа и целью выделения себе большей комнаты, или покупки у неудачника его доли с последующей продажей как единого объекта.

Юлия Битузе

Николай М писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Поэтому, при оценке вариантов нужно ориентироваться не на среднюю стоимость рекламных объявлений, а на нижнюю: покупатели покупают то, что дешевле.

Не соглашусь, разные критерии выбора у всех, я когда покупал ее, видел что есть только один сособственник который там не живет, а сдает свою долю, поэтому купил меньшую площадь и дороже, чем были варианты большего метража и дешевле, но в худших районах, с худшей ТД, а главное трешки в комнатах в каждой из которых, по семье соб-в из 4-х человек мама+папа+дети, вот это ахтунг, (по 12 чел на трешку!!!).

Николай, как можно гордиться и учитывать как преимущество вашего выбора количество соседей, которых сегодня один, а завтра - 38 оленеводов..
Это неправильный критерий выбора, комнату или долю покупают по СОВОКУПНОСТИ МНОЖЕСТВА ФАКТОРОВ, В ТОМ ЧИСЛЕ ВАЖНЕЙШИХ ИЗ НИХ - перспектива расселения всей квартиры, так называемый инвестиционный интерес,а он сильно зависит от района , метража,близости к станции метро, к центру и так далее..
Вот результат вашего выбора - за столько лет соседи не проявили активности по расселению, так как сдают и вероятно имеют другое комфортное жилье, а было бы их 5-6(или по 12 чел, как вы пишите) - они бы из тесноты были более замотивированы уехать..И вам не пришлось бы сейчас брать ипотеку и придумывать схемы

Николай М писал(а):
Вы совершенно правы, но как видите из исходной ситуации на отца в 60 лет оформить ипотеку в моем случае лет на 15 невозможно скорее всего.
Поэтому если второй соб-к вообще согласится, будем сначала передаривать.
И разумеется перед окончательным решением за сколько продавать я воспользуюсь услугой бесплатной оценки в паре компаний.

Теоретически, есть банки, которые готовы выдавать кредиты людям пенсионного возраста, но на число полных лет до 65-летнего возраста. Причем, если квартира оформляется на отца, то и заемщиком должен быть отец.
Так что Вы совершенно правы, что если получать кредит под залог всей квартиры - нужно будет отцовскую долю переоформлять на Вас.

Что касается бесплатной оценки, то оценщики бесплатно не работают. Риэлторы - могут типа "оценить" бесплатно.
Но у риэлтора задача получить Вас в качестве клиента, а это будет возможно тогда, когда оценка будет совпадать с Вашими ожиданиями. (Ну и что, что дороже рынка).

Посмотрел доки, стоит признаться что на момент покупки был полным лохом в области покупки долей, да и торопился сильно, бегая выпучив глаза с инвестиционными деньгами, на дворе стояла осень 08 :lol:

, запрыгивал можно сказать в последний вагон, купил действительно не выделенную комнату, а именно долю 39 сотых. Риэлтор продавца упоминала слово КОМНАТА чаще чем по телевизору фамилию Путин перед его выборной компании :lol:

тем самым ввела в заблуждение.
Ну теперь мотив уговорить второго соба продать еще больше, т.к. продать свою долю по верху рынка будет затруднительно.

Чего хотят риэлторы давая типа "бесплатную" оценку я прекрасно понимаю.

Николай М писал(а):
т.к. продать свою долю по верху рынка будет затруднительно.

Слова "по верху рынка" тут явно лишние :lol:

. Вообще продать долю будет затруднительно. Можете сразу для самообразования переходить в соседнюю тему , которая называется "Квартирный рейдер" viewtopic.php?f=31&t=33688 и внимательно ее изучать.
Там подробно расказывается как деда , владельца 1\2 доли в 2 к.кв., грамотно и технично кошмарят. Там же и советы по лечению этой ситуации даются.