расторжение сделки о покупке нежилого помещения 29 / 1412

Bloomington писал(а):
Новосельцев писал(а):
Видно явно, что вы не практикуете в этой области.

По теме есть что сказать или пофлудить вышли?

Вам это надо? Тогда ищете , Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23марта 2010года под номером 13863/09
Там написано ...о обязательных условия для получения застройщиком права привлекать денежные средства граждан .
Как прочитаете, отпишитесь обязательно

Bloomington писал(а):
Новосельцев писал(а):
Видно явно, что вы не практикуете в этой области.

Жгите дальше, если по теме нечего сказать

Не правы-признайте. Я тоже не разобралась, про какой договор пишет ТС, по-привычке любой называю-долевой. Деньги только после регистрации, нет основания их принимать до, что будет указано в платежном поручении? или приходник выпишут? могут и расписку, конечно, написать, но Вы отдадите под эти бумажки деньги? Вот ТС, интересно, что дали на руки?

Новосельцев писал(а):
Как прочитаете, отпишитесь обязательно

Вот это другое дело :a_g_a:

И если по поводу отказа от ДДУ вопросов у вас нет, сразу перейдём к оплате.
Про подсудность слышали что-нибудь, ну то есть про то, что граждане в одни суды идут судиться, а организации - в другие? Про то, что судам общей юрисдикции (куда ТС пойдёт при неблагоприятном развитии событий) не указ решения арбитражей по административным спорам, одно из которых вы привели в пример?

Пара релевантных и свежих примеров про то, как оплата по ДДУ бывает или не бывает на практике и как она оценивается судами общей юрисдикции.

1. Самарский областной суд, апелляционное определение от 29 августа 2013 г. по делу N 33-8062/2013

Фабула: покупатель оплатила при подписании договора 5 млн., осталась должна 4 млн. с хвостиком, доплачивать не стала, не явилась на регистрацию. Застройщик отказался от договора. Покупатель обжаловала отказ.

Цитата -

Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..." в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем три месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 3 ст. 9 вышеуказанного Закона, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.
16.03.2012 г. между ООО "СК "Спектр" и П.А. заключен договор N о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по условиям которого застройщик обязуется обеспечить строительство в соответствии с графиком строительства и передать после ввода указанного дома в эксплуатацию дольщику, а дольщик оплатить и принять шестикомнатную квартиру N (строительный номер), площадью 240 кв. м, на 16 - 17 этажах указанного дома. Размер денежных средств, определяющих долевое участие дольщика в инвестировании строительства данного дома, направляемых на строительство указанной квартиры, составляет 9 125 040 рублей, данная сумма вносится дольщиком согласно графика: сумма в размере 5 000 000 рублей - в течение трех рабочих дней с момента подписания договора, сумма в размере 4 125 040 рублей - равными долями в течение шесть месяцев с даты государственной регистрации договора долевого участия. На застройщика возложена обязанность, в том числе, зарегистрировать настоящий договор в установленном законом порядке. Срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома - 1 квартал 2012 года.
Свои обязательства по оплате первого взноса в размере 5 000 000 рублей П.А. исполнила надлежащим образом путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "СК "Спектр".
Согласно акту приема-передачи жилого помещения от 11.04.2012 года, ООО "СК "Спектр" передало П.А. вышеуказанное жилое помещение под отделочные работы.
Судом установлено, что ООО "СК "Спектр" направляло истцу 25.07.2012 г. письмо по адресу: <адрес> с просьбой явиться 01.08.2012 г. в Управление Росреестра по Самарской области для сдачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве. Указанное письмо возвращено за истечением срока хранения отправителю. Аналогичное письмо направлялось истцу также 21.08.2012 г. Письмо возвращено по истечении срока хранения.
18.09.2012 г. ООО "СК "Спектр" направило П.А. по адресу: <адрес>, требование о погашении задолженности перед обществом, возникшей в результате того, что договор N от 16.03.2012 г. не прошел процедуру государственной регистрации по ее вине, а не по вине застройщика, в размере 1 375 013,2 рубля в срок до 01.10.2012 г. путем внесения остатка стоимости долевого участия в строительстве ежемесячными платежами по 687 506,6 рублей в срок до 10.10.2012 г., 10.11.2012 г., 10.12.2012 г., 15.01.2013 г. соответственно, в противном случае, общество будет вынуждено расторгнуть с ней договор и взыскать денежные средства на восстановление в квартире межкомнатной перегородки, которая была самовольно демонтирована. Данное требование не получено П.А. Возвращено по истечении срока хранения, неявкой адресата.
04.10.2012 г. П.А., по адресу: <адрес>, ООО "СК "Спектр" направило уведомление об открытии государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, для проведения которой необходимо с застройщиком подать документы в Управление Росреестра по Самарской области, указаны контактные номера телефонов общества. На указанное письмо 22.11.2012 г. П.А. направила в адрес ООО "СК "Спектр" ответ о том, что она не возражает против проведения государственной регистрации подписанного между ними договора N от 16.03.2012 г., для согласования совместных действий указала номер контактного телефона. Указанный ответ П.А. получен ООО "СК "Спектр", согласно информации, предоставленной истцом с официального сайта Почты России, 05.12.2011 г.
Между тем, ООО "СК "Спектр" 24.12.2012 г. сообщило П.А., что расторгает с ней договор N о долевом участии в строительстве жилого дома по <адрес> от 16.03.2012 г. и выплачивает ей уплаченную по данному договору сумму в размере 5 000 000 рублей, 191 791 рублей - за пользование чужими денежными средствами с вычетом денежных средств за нарушение условий по договору, с указанием того, что в связи со сносом ею перегородки 11.04.2012 г., она должна уплатить обществу штраф в размере 129 500 рублей. Доказательств отправления указанного письма ООО "СК "Спектр" не представлено.
29.12.2012 г. ООО "СК "Спектр" направило П.А. уведомление по адресам: <адрес>, и <адрес>, об одностороннем расторжении договора N от 16.03.2012 г., в связи с тем, что П.А. не исполнила условия договора, а именно, уклоняется от государственной регистрации договора долевого участия и не внесла денежные средства в размере 4 125 040 рублей. Также П.А. разъяснено об ответственности за нарушение условий договора в виде выплаты неустойки в размере 279 088,78 рублей, за производство незаконной перепланировки без согласования с застройщиком - в размере 10% от цены договора долевого участия, а именно в размере 912 504 рубля. Направленное по адресу <адрес> письмо не получено адресатом. Возвращено по истечении срока хранения. Письмо, направленное по адресу: <адрес>, П.А. получено.
Согласно приходному кассовому ордеру N от 30.01.2013 г., П.А. внесенные ею денежные средства в размере 5 000 000 рублей возвращены 30.01.2013 г. путем размещения на вкладе Депозитный по договору банковского вклада (л.д. 132 - 135).

2. Санкт-Петербургский городской суд, апелляционное определение от 30 июля 2013 г. N 33-9398/2013

Фабула: покупатель обратилась в суд с помощью "Союза потребителей СПб" о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве, об обязании ответчика принять денежные средства, об обязании передать спорное жилое помещение по акту приема-передачи и взыскании компенсации морального вреда.
Короче, просрочила выплату по ДДУ, застройщик отказался от договора.

Цитата -
Изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ решение в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор долевого участия в строительстве на основании положений Закона. Его цена составила <...> (том 1, л.д. 77), которая должна была выплачиваться по графику в срок не позднее <дата>.
Ответчик <дата> отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве в связи с просрочкой оплаты цены договора на сумму <...> более чем на два месяца, а также оплаты дополнительного метража на сумму <...>
Разрешая гражданский иск, районный суд пришел к выводу о том, что дольщиком допущена именно такая просрочка, тогда как податель апелляционной жалобы утверждал об ее отсутствии.
Проверяя указанный довод, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно положениям пункта 3 статьи 4 Закона договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Из материалов дела следует, что спорный договор был зарегистрирован уполномоченным органом <дата> (том 1, л.д. 78).
Таким образом, обязанность оплатить договор у дольщика возникла с <дата>, то есть за пределами срока оплаты договора, установленного его сторонами при подписании (до <дата>). При этом необходимо отметить, что согласно положениям пункта 3.3 договора установлено, что любой платеж по договору осуществляется не ранее даты его государственной регистрации.
Между тем, названное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, не означает утрату обязанности дольщиком оплатить договор в срок до <дата>, поскольку именно на таких условиях Г.Е. договор подписала, а его регистрация в уполномоченном органе была связана с действиями самого дольщика, которая передала необходимые для регистрации документы лишь <дата> (том 1, л.д. 80, 81).
Согласно положениям пункта 5 статьи 5 Закона, в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Учитывая, что по состоянию на <дата> дольщик не исполнил обязанность по полной оплате договора, вывод суда о допущенной дольщиком просрочке оплаты договора долевого участия в строительстве, является обоснованным.

Светлана Муратова писал(а):
нет основания их принимать до, что будет указано в платежном поручении?

Оплата по ДДУ от _____ № _____
Чисто из практики: как те же предприниматели по незарегистрированному договору долгосрочной аренды деньги платят? Так и платят. Иногда пишут для подстраховки ретроссылку, вроде "условия настоящего договора применяются к фактически возникшим с _____ отношениям сторон".

И на всякий случай (чтобы было понятно, насколько переменчиво судебное толкование) - вот тот же любезный Новосельцеву Президиум ВАС, только расширенным составом, в 13 годе, а не в 10, и истец не Госстройнадзор.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ
ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ
14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Сходство оплаты по ДДУ и по долгосрочной аренде будете отрицать? :du_ma_et:

Как же я люблю юристов :lol:

Куда вы меня пытаетесь увести, давая такие объемные материалы, зачем?
Есть суть, которую вы пытаетесь оспорить
договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в органах Росреестра. Оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации
о чем и было сказано, в общем, не рассматривая конкретную ситуацию автора. Что там возможны нюансы, я не отрицаю. Я лишь констатирую суть

зы. Однажды моя клиентка привела с собой на сделку целого нотариуса, для подстраховки. Этот случай был правда давно, но я его хорошо помню.
4 часа кошмара у застройщика при обычной казалось бы переуступки прав. Все было поставлено с головы на ноги. Клиентка ей в рот заглядывала и смотрела с обожанием, когда она сыпала юридическими терминами "строя" застройщика, якобы защищая её интерес.
В итоге. Все было сделано через одно место.
Сумма сделки для клиентки увеличилась на 40т.р.
И месяц она бегала за первым дольщиком, чтоб тот поставил свою подпись, при этом нервничая, переживая и звоня почему то мне....хотя нотариус сразу получила свои честно "отработанные"деньги в размере 10т.р. за представление её "интересов", в течении тех кошмарных 4 часов которые я помню до сих пор

Сходство оплаты по ДДУ и по долгосрочной аренде будете отрицать?

Я буду.
по аренде

1.7. Настоящий договор заключен сроком на __лет с даты государственной регистрации договора и вступает в силу с даты его государственной регистрации, при этом условия настоящего договора применяются к отношениям, сложившимся в период фактического пользования помещением до момента его государственной регистрации, то есть с даты подписания акта приема-передачи.

по долевому, что покажете? что фактически передается в собственность?

Светлана Муратова
Готова?

Сейчас чую объемную речь нам придется переварить ...но я сразу сдамся, на меня не рассчитывай :lol:

Новосельцев писал(а):
Светлана Муратова
Готова?
Сейчас чую объемную речь нам придется переварить ...но я сразу сдамся, на меня не рассчитывай

Олег, с юристом спорить себе дороже. :lol:

Но, все объемные речи читаю внимательно, полезное есть всегда. Когда не права-признаю.

Новосельцев писал(а):
Оплата застройщику цены договора участия в долевом строительстве может быть произведена только после его государственной регистрации

Это заблуждение, которое породило у вас постановление ВАС 3-летней давности по административному делу. Сошлитесь на конкретную норму ФЗ-214, запрещающую оплату до регистрации ДДУ, или читайте объемные материалы, будьте в теме. :a_g_a:

Новосельцев писал(а):
Однажды моя клиентка привела с собой на сделку целого нотариуса

А чего не прокурора? :lol:

Светлана Муратова писал(а):
то есть с даты подписания акта приема-передачи.

Светлана Муратова писал(а):
по долевому, что покажете? что фактически передается в собственность?

Светлана, давайте отделим мух от котлет. Во-первых, по договору аренды ничего в собственность не передается. Во-вторых, по договорам ДДУ квартиры часто передаются до регистрации ДДУ по акту для ремонта. Нормальному застройщику выгодно, чтобы покупатели как можно скорее провели отделочные работы. В-третьих, договор аренды и ДДУ являются консенсуальными, то есть, фактическая передача имущества не является обязательным условием вступления договора в силу.

Поэтому если желаете настаивать на своей позиции - давайте вернёмся к вопросу законности оплаты до регистрации договора. Какие отличительные черты в этом отношении видите между ДДУ и долгосрочной арендой? Только давайте беседовать без троллинга, по делу. :a_g_a:

Bloomington писал(а):
Это заблуждение, которое породило у вас постановление ВАС 3-летней давности по административному делу. Сошлитесь на конкретную норму ФЗ-214, запрещающую оплату до регистрации ДДУ, или читайте объемные материалы, будьте в теме.

Ок. Пойдем от обратного.
Это из закона

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации
Если договор между мной и застройщиком не заключен, с какой стати я его должен оплачивать.
Застройщик завтра зарегистрирует эту квартиру на другого дольщика и что дальше? В судах с вами биться будем за право получить свои деньги обратно и моральный ущерб отсудить?

Bloomington писал(а):
А чего не прокурора?

Тот 15 попросил :lol: