Как купить залоговую квартиру? 32 / 975

GreetS писал(а):
В каком банке заложена квартира?

лицензия отозвана

pappicarlo писал(а):
Оплачивать долг за собственника и переводить кредитный договор на себя без гарантий банка не хочу.

Вы либо оплачиваете долг собственника до сделки и получаете погашенную закладную для регистрации права собственности и одновременного снятия залога с квартиры ,
либо переводите кредитный договор, а также права и обязанности залогодателя на себя и оплачиваете задолженности продавца уже после перехода прав.
Оба варианта имеют свои достоинства и свои недостатки. Выбрать оптимальный для Вашей ситуации Вам поможет Ваш специалист по недвижимости.

Вам нужны не гарантии банка, а уверенность, что сделка пройдет без приостановок и отказов в регистрации перехода права, для этого и нужен специалист.

Беляева Елена писал(а):
Вы либо оплачиваете долг собственника до сделки и получаете погашенную закладную для регистрации права собственности и одновременного снятия залога с квартиры ,

В этой схеме не вижу гарантии того, что продавец не раздумает продать квартиру на прежних условиях.
И почему "погашенную", а не активную закладную, ведь после оплаты я стану кредитором вместо банка?
Даже если я стану залогодержателем вместо банка, а продавец раздумает или не сможет по любой причине продать, то мои права придется защищать в суде. Мне такие риски и затраты не интересны.

Беляева Елена писал(а):
либо переводите кредитный договор, а также права и обязанности залогодателя на себя и оплачиваете задолженности продавца уже после перехода прав.

Замена лица в обязательстве потенциально опасна, так как неизвестно какие претензии сможет предъявить банк после перевода договора.

Беляева Елена писал(а):
Оба варианта имеют свои достоинства и свои недостатки.

Катастрофические недостатки.

Беляева Елена писал(а):
Вам нужны не гарантии банка, а уверенность, что сделка пройдет без приостановок и отказов в регистрации перехода права

Уверенность может создать специалист по недвижимости, но уверенность не есть реальное обеспечение обязательств.

pappicarlo
О чем вам и говорил. Те или иные риски в таком деле будут. А продают такие объекты обычно по рынку или совсем с малым дисконтом. Если падение рынка продолжится, ипотечники будут вынуждены увеличивать дисконт. Тогда риск будет оправдан. А основная задача агента будет просчитать психологию продавца и минимизировать технические риски.

pappicarlo писал(а):
лицензия отозвана

Да без разницы, есть сейчас банк-кредитор или нет... В каком сейчас банке находится Закладная?

Беляева Елена писал(а):
Вы либо оплачиваете долг собственника до сделки и получаете погашенную закладную для регистрации права собственности и одновременного снятия залога с квартиры ,

Ну это если это Сбербанк....
Судя по отозванной лицензии, возможны нормальные, рабочие варианты, при которых больше рисков у продавцов, чем у покупателей....

Минеева Татьяна писал(а):
pappicarlo писал(а):
лицензия отозвана

Да без разницы, есть сейчас банк-кредитор или нет... В каком сейчас банке находится Закладная?

Разница все таки есть - каким образом закладная перешла к новому держателю, когда, и на каком основании?
Переходы обязательств и цессия между юрлицами - та еще песня у юристов...

Почему то большинству риэлторов всегда всё по барабану (Татьяна не имею ввиду конечно Вас), что будет потом лиш бы зарегистрировать переход права, а какие возможные последствия и возможные причины для оспаривания сделок в будущем мало кого волнуют, особенно из стажеров).

Алексей Слесарев писал(а):
А продают такие объекты обычно по рынку или совсем с малым дисконтом. Если падение рынка продолжится, ипотечники будут вынуждены увеличивать дисконт. Тогда риск будет оправдан.

Вернее пытаются предлагать. Разумная стратегия для должника (его агента) - минимизировать потери продавца по принципу время=деньги и на начальном этапе предоставить скидку 15-20%.

Алексей Слесарев писал(а):
А основная задача агента будет просчитать психологию продавца и минимизировать технические риски.

При такой тактике квалифицированный опытный агент может отсечь заведомо мутного продавца, но остальные риски остаются.
Еще надо учитывать, что должник может быть потенциальным банкротом и в промежуток между снятием ареста и переходом собственности к покупателю квартира может быть арестована судом в рамках обеспечительных мер.

Минеева Татьяна писал(а):
Ну это если это Сбербанк....

тогда мое сочувствие продавцу и заодно покупателю

Минеева Татьяна писал(а):
Судя по отозванной лицензии, возможны нормальные, рабочие варианты, при которых больше рисков у продавцов, чем у покупателей....

Кто кредитор-правопреемник точно не знаю, но постараюсь уточнить. Риски продавца пусть оценивает он сам.
Какой практикуется наименее рискованный для покупателя порядок продажи залоговых квартир ?