Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

Alonna писал(а):
Интересно, как это стрельнуло? Раз всегда сдавалось за копейки, что в тот раз банк сам предложил : "А давайте-ка мы снимем за 500т.р....?"

Именно. Им нужно было конкретное место для нового отделения. И с Доминос также произошло). Чистый фарт для арендодателя. Компания развивается, хочет охватить и ж.мира, в том числе.

Maxim D. писал(а):
условия "в дыре" должны быть выгоднее

Какие конкретно условия? Первое, что приходит на ум - цена покупки и цена сдачи. Об этом я и написала. Как набрать 12% иначе, ума не приложу :ne_vi_del:

Maxim D. писал(а):
Когда есть сумма на одно дорогое помещение около метро подобных вопросов не задают

Ну, как бы 8% богатым покупателям хорошо, но 12-то лучше? Не? Иначе зачем Вы защищаете рисковые места?

Maxim D. писал(а):
какой вопрос, такой ответ

Неужель надо каждый раз расписывать, что выбираем помещение на народной тропе и учитываем, что в разных торцах одного дома может быть совершенно разная рентабельность?

Хочется оценить район в принципе - где она, денежная дыра поденежней?))

чао писал(а):
Alonna писал(а):
Интересно, как это стрельнуло? Раз всегда сдавалось за копейки, что в тот раз банк сам предложил : "А давайте-ка мы снимем за 500т.р....?"

Именно. Им нужно было конкретное место для нового отделения. И с Доминос также произошло). Чистый фарт для арендодателя. Компания развивается, хочет охватить и ж.мира, в том числе.

Все равно непонятно... Ну вот сдаю я к примеру за 150 т.р., а представитель банка приходит и предлагает не 200 и не 300, а говорит пожалуйста возьмите 500 :lol:

. А если на этот момент я вообще в поиске арендатора, то с какой стати банк будет предлагать 500, если я ищу за 150. Деньги как-бы все считают...

Alonna
Еще раз:повезло. Помещение уже сдавалось за 2 коп. Банк сделал предложение. Расторгались с арендатором, делали соглашение о расторжении, регистрировали его и заключались с банком. Пред.арендатору выплачивали компенсацию.

Alonna писал(а):
Все равно непонятно...

Насколько я поняла чао, помещение не стояло в объявлениях (где можно было бы увидеть текущую низкую хотелку владельца). Кто-то умный в банке, кто занимается арендой, сам оценил стоимость и сделал предложение, от которого было трудно отказаться))

Bzzz писал(а):
Какие конкретно условия?

ROI. Об этом и я пишу, что доходность должна быть выше.

Bzzz писал(а):
Ну, как бы 8% богатым покупателям хорошо, но 12-то лучше? Не? Иначе зачем Вы защищаете рисковые места?

Это вы уже за меня подумали, что что-то там защищаю.

Bzzz писал(а):
Неужель надо каждый раз расписывать, что выбираем помещение на народной тропе и учитываем, что в разных торцах одного дома может быть совершенно разная рентабельность?

Хочется оценить район в принципе - где она, денежная дыра поденежней?))

Да, надо.

Не нужно ничего упрощать. Здесь и так ничего особо сложного нет.

чао писал(а):
Банк сделал предложение.

Этот тот самый случай, который ждут почти все собственники. Что придёт золотой банк, положит на стол пресс и ещё добавит "пожалуйста". Но нельзя забывать, что это единичный случай, причём условия могут в любой момент поменяться. Конечно хорошо, что пришёл, плохо, что в следующий раз непременно будут ждать такого же арендатора.

Maxim D. писал(а):
ROI.

Аж пришлось загуглить, мы в академиях не обучались :cry_ing:

"ROI (return on investment, возвратность инвестиционных вложений, также известен как ROR - rate of return) – финансовый показатель, обозначающий доходность (или убыточность) инвестиционных вложений в бизнес, проект, стартап, маркетинговую акцию.

ROI показывает реальную рентабельность бизнес-решения, поэтому обычно выражается в процентах. Если значение превышает 100%, то прибыльность дела доказана, а если меньше этого значения, значит, вложенные средства не возвращаются.

Для расчета ROI используются следующие показатели:

- Себестоимость товара или услуги, состоящая из всех расходов на производство: закупка материалов, логистические издержки, заработная плата работникам компании;
- Суммарный доход без вычета себестоимости;
- Доход, представляющий финальную прибыль после реализации конкретного товара или услуги;
- Сумма инвестиций, состоящая из всех статей затрат, выделенных на конкретный бизнес. Инвестициями могут быть активы, капитал, сумма основного долга бизнеса и другие вложения.

Перечисленные показатели используются для формулы, самый простой вариант которой выглядит следующим образом:
ROI = (суммарный доход - себестоимость) / полная сумма инвестиций * 100%
В итоге, если значение ниже 100%, то инвестиции не окупаются, а если выше, то бизнес приносит прибыль".

Разве эти мгогобукв не то же самое, что я по рабоче-крестьянски назвала "цена покупки и аренды"? :nez-nayu:

ПС. Кажется, я начинаю понимать принцип работы крутых риелторов :du_ma_et:

andre1920 писал(а):
Уважаемые, поделитесь информацией, плиз )Сдавать однушку-двушку у метро, это 5-7%. Как насчёт коммерческой? Интересуют не дорогие объекты -около 10 млн.

В общем, понятно, что без конкретики никто не даст конкретный ответ. Другое дело, если бы вопрос звучал так: могу купить за 10 лямов нежилое помещение 50 квадратов там-то или одну или даже две квартиры там-то. Тогда можно пробовать сравнить доход и ликвидность. И даже подумать о перспективе.

Насколько я поняла, недорого коммерческое можно взять в дыре, которая может оказаться совсем не денежной. Т.е. с неясной перспективой. В то время как перспектива квартир вполне понятна.

Кроме того, сдача нежилья - это полноценный бизнес, где надо будет прикладывать мозги и время (отчётность, общение с налоговой, пожарниками, другими голодающими надзорами и всё такое. Да и арендаторы - бизнесмены, а не наивные менеджеры). А сдавать квартиру - как на соплях проехаться, легче только депозит в банке))

Вывод: я бы на данном этапе кризиса прикупила две недорогих квартирки, но рядом с метро обязательно.
Про доллары сейчас не говорю, раз Вы на недвижку решились.

Bzzz писал(а):
Аж пришлось загуглить, мы в академиях не обучались

Для себя считаю, что не знать таких вещей очень нехорошо. Какой от тебя толк, если ты элементарного не знаешь? И, общаясь с кем-либо, показать своё невежество тоже будет нехорошо. Особенно если тебя собираются взять в партнёры или предложить серьёзный объём работы.

Bzzz писал(а):
Разве эти мгогобукв не то же самое, что я по рабоче-крестьянски назвала "цена покупки и аренды"?

Нет, это не то же самое.

Bzzz писал(а):
Насколько я поняла, недорого коммерческое можно взять в дыре, которая может оказаться совсем не денежной. Т.е. с неясной перспективой. В то время как перспектива квартир вполне понятна.

Нет. Недорого можно взять немного метров, но экономить и брать "в дыре" - это прямой путь к потере денег.

А ещё хочется подчеркнуть, что "в дыре" и неликвид - это совершенно разные вещи, не стоит их отождествлять. "В дыре" тоже бывают очень интересные объекты.

Bzzz писал(а):
Кроме того, сдача нежилья - это полноценный бизнес, где надо будет прикладывать мозги и время (отчётность, общение с налоговой, пожарниками, другими голодающими надзорами и всё такое. Да и арендаторы - бизнесмены, а не наивные менеджеры)

Нет. Траблов ещё меньше, чем с жильём. Чтобы не хватило мозгов оформить ИП и платить налоги, это надо очень постараться.

Bzzz писал(а):
А сдавать квартиру - как на соплях проехаться, легче только депозит в банке))

Это до тех пор, пока арендатор не задолжал за три месяца и не скинул смс "ключи в почтовом ящике. Ариведерчи!".

Что касается "легче только депозит в банке" - это странно выглядит на фоне регулярных новостей об отзыве лицензий у банков второй год подряд (или третий уже?).

Maxim D. писал(а):
Для себя считаю, что не знать таких вещей очень нехорошо.

Однозначно) И не только для аналитики и управления. Разговаривать на языке клиента - необходимость. Но среди них могут быть не только финансисты, а и начинающие блондинки. Объяснить доступно и ответить на вопросы прямо тоже надо уметь))

Maxim D. писал(а):
ещё хочется подчеркнуть, что "в дыре" и неликвид - это совершенно разные вещи, не стоит их отождествлять. "В дыре" тоже бывают очень интересные объекты.

Поэтому и привела пример Некрасовки. Вроде край географии, где не все и побывали, недорого, но может быть вполне маржинально.
Ждала, что вы тоже подкинете варианты, куда можно без риска вложить 10 лямов :popcorn1:

Maxim D. писал(а):
Траблов ещё меньше, чем с жильём. Чтобы не хватило мозгов оформить ИП и платить налоги, это надо очень постараться.

Да? А вы уже определились, будете ли советовать клиентам ИП оформлять? Даже такой простой вопрос ставит многих в тупик. И надо не только налоги заплатить, но и суметь налоговую декларацию заполнить с учётом всех вычетов, следить за взносами... Главное - в коммерческой лучше не пытаться налоги скрывать, а в жилье - запросто. Владельцы квартир не парятся с подачей сведений в Мосэнерго и другие ресурсоснабжающие организации (и Договоры с коммерческими гораздо жёстче, чем по жилью). А пожарники? А роспотребнадзор? И кто там ещё, про кого в статье было написано.

Maxim D. писал(а):
Это до тех пор, пока арендатор не задолжал за три месяца и не скинул смс "ключи в почтовом ящике. Ариведерчи!".

Это самая какавка. Квартирантов выселить - не такая уж и проблема. У них, как правило, всех вещей - пара чемоданов. А арендаторы нежилья - заезжают со всей своей мебелью, оборудованием и ... юридической мощной поддержкой. Попробуйте банк выкинуть. Даже если он полгода не платит. Точно станете завсегдатаем судов, с неизвестным результатом - сами заметили, как легко им лопнуть. Или переорганизоваться в другое юр. лицо.

Правда, что сейчас стало возможно повесить материальную ответственность на ген. директора за долги ООО? И после ликвидации ООО?
Если вас обворует физ.лицо, то понятно, что делать. А если закрывшееся ООО?

Maxim D. писал(а):
Что касается "легче только депозит в банке" - это странно выглядит на фоне регулярных новостей об отзыве лицензий у банков второй год подряд (или третий уже?).

Скока-скока средняя доходность нежилья? Неужто в первой десятке банков таких процентов не найти?))