Заметка на тему поиска арендного бизнеса 26 / 799

[Maxim D.]

Я б запросила у Продавца в составе документов. А вы стесняетесь? Чего тут интимного-то?

Конечно стесняюсь, что вы хотели от дилетанта.

[Myxa]

Конечно стесняюсь, что вы хотели от дилетанта.

Шофёр в Москве должен быть более решительным и даже наглым

[Maxim D.]

Да это ж только в виде хобби и прибавки к пенсии...

Ахаха, конечно, судиться с кем-нибудь - это популярное хобби в стране.

.... небедный человек, который прошёл огонь и воду и уж знакомых юристов имеет))

И ещё желание имеет судится с каждым арендатором. Собственно, для этого помещение и покупает.

Если Вы в личку такое же УТП шлёте, то чего ждёте от клиента .

Ахахаха. Но тут вы, к сожалению, промахнулись. У меня нет УТП, поэтому в личку слать нечего.

[Maxim D.]

Шофёр в Москве должен быть более решительным и даже наглым

Не маршрутку же вожу. Только шефа.

[Myxa]

тут вы, к сожалению, промахнулись. У меня нет УТП, поэтому в личку слать нечего.

Это вы промахнулись. Нетехнологично работаете, устаревшую книжку читаете. Без УТП так и будут дурацкие вопросы:

Это ответы на вопросы, регулярно поступающие в личные сообщения:
1. Нах** мне вы?
2. Почему так дорого?
3. Я чё, сам ничего не найду?

Предлагаю вам козырь в руки: расскажите как справляетесь с проблемами. Конкретно, как распознать неблагополучного арендатора и выселить его при случае. И все клиенты - ваши. Иначе только пугалки одни. Непозитивненько как-то

[Cвятoслав Tеплов]

Может быть кому-то будет полезно.
А может быть и нет.

Когда речь заходит о покупке арендного бизнеса, покупатели частенько или спрашивают, или тонко подразумевают один вопрос "А нах** тебе платить такую кучу денег, когда вон сколько в циане предложений?" (коллеги наверняка поддержат, нередкий вопрос).

Правило номер один - если что-то рекламируется, это вовсе не значит, как ни странно, что это продаётся. Две самые массовые причины - это правило номер два (ниже) и потому что зачастую продаваемый актив далеко не единственный в структуре его владельцев. Первое ниже, а второе для покупателя оборачивается тем, что организацию продажи поручают людям, которые в общем-то не заинтересованы в ней никак. Секретари, помощники, юристы (!) и т.д. Которые в свою очередь (!) перепоручают продажу ещё на уровень дальше от лиц, принимающих решение. Чем это в итоге оборачивается - в правиле номер два.


Правило номер два - даже если гигантскими чОрными буквами на ослепительно белом фоне написано "Собственник / партнёр собственника / непосредственно собственник / корефан собственника / сосед собственника / любовница собственника / однокашник собственника и т.д." - это вовсе не значит, как ни странно, что лицо, принимающее решение, вообще знакомо с этой шайкой со всеми этими людьми.

Это может означать, что собственник, условно, занимается строительным бизнесом, по указу сверху "держится тут", знает, что жить стал только лучше, как ему сказали на Первом канале, но внезапно в балансе фирмы образовалось пространство, которые надо чем-то заполнить. Принимается стратегическое решение "надо чё-нить продать", вспоминается, что когда-то за долги отошло помещение в центре / у метро / где-то ещё. которое, как выясняется спустя пятнадцать лет, оказывается всё это время сдавалось и даже что-то приносило в общий котёл, и теперь это даже и не просто помещение, а целый бизнес. Арендный, правда, но тем не менее.

Поскольку сам собственник обычно занимается насущными вопросами в конкретном деле, он не особо разбирается, как это всё продаётся, да и разбираться не хочет (оно и понятно). И времени ездить, показывать свои владения левым людям у него тоже нет, как и желания. В этот момент принимается второе стратегическое решение "Машенька, дайте в рекламу на Авито наше помещение, поставьте цену энцать миллионов, съездите, сделайте фотки, а характеристики возьмите у бухгалтера".

Спустя несколько месяцев на свет рождается третье стратегическое решение "Машенька, найдите в интернете агентства недвижимости, пусть внесут в свою базу наше помещение. Комиссию поменьше, а лучше пусть с покупателя возьмут, у него в кризис денег много".

Таким образом в каком-нибудь циане появляется два-три-пять-десять тысяч объявлений на один и тот же адрес с потрясающе разными характеристиками. Потому что кто-то что-то забыл, перепутал и добавил от себя.
Далее кому-то надо выделиться, потому что сотрудник, задействованный во 2-м и 3-м стратегических решениях, обратился ко всем с одним предложением, которые ещё даже не то, что бы неинтересно! Оно в принципе непонятно, зачем оно и что с ним делать. Конечно, "плюс один горячий лид и +5% к эффективности в этом месяце" появляется сразу у десяти тысяч компаний. Но чем выделиться на этом фоне, когда эффективный маркетинг закончился на "уютном, светлом помещении в шикарном месте с ох**тельным трафиком"? Правильно, надо набиться к собственнику в друзья! Так появляются "партнёры собственника", "коллеги собственника", "собутыльники собственника" и т.д.
Одновременно появляется вторая группа людей. Ведь всем понятно, если собственник уже обратился ко всем, то почему бы не стать "всеми плюс один", как учат бизнес-тренеры? То, что контактов собственника нет - не беда, заплатит покупатель.
Так на свет появляется какой-то пенилейн, сотрудники которого звонят "внукам партнёрам непосредственно собственника", собирают информацию и выставляют свою такую же рекламу всё в том же многострадальном циане, у которого от такого количества повторов (причём в принципе в рамках законодательства, что интересно) на этой неделе ломается вторая лопата для загребания денег.
Ну как такую же рекламу. Чутка дешевле, тысяч на сто при цене сто пицот миллионов. Должен же быть эффективный маркетинг.

Таким образом, мы имеем кучу предложений, с совершенно разными характеристиками и иногда соседними адресами. С совершенно разной ценой, с разными условиями, причём принципиально разными и т.д.
И, поскольку никто друг друга предупреждать и не думает, естественно, что когда лицо, принимающее решение, передумало или уже продало партнёру по бизнесу своё помещение, с рекламы оно никуда не делось. Это первая проблема.


Вторая, она же правило номер три - если что-то и написано, это не значит, что так оно на самом деле и есть.

Здесь тоже распишу коротко об основных вопросах:
1. Перегретая аренда.
2. Скрытые договорённости с арендатором.
3. "Серый" подсчёт прибыльности.
4. Ненадёжный арендатор.
5. Проблемный арендатор.
6. Планы на съезд у арендатора.
7. Жесткие условия для собственника по договору аренды.
8, 9, 10 и ещё немеряно.

Свежий пример у меня на глазах, что называется - продавался арендный бизнес. Долгосрочный договор, сетевик и т.д. Подробности опускаю, долгосрочный сетевик уезжает. А помещение до сих пор рекламируется как "...... Сверх интенсивный пешеходный и автомобильный трафик. ....Арендатор - сеть ----------.Заключен долгосрочный договор аренды на ---------. МАП - ----------.Срок окупаемости - 10 лет (без учета индексации). ".

То, что сетевик там специфический, знали все заинтересованные лица. В рекламе же всегда было и будет "100% надёжный актив в кризис !!! СУПЕРОБЪЕКТ ПО СУПЕРЦЕНЕ !!! ", об этом надо помнить.

По итогу, коротко:
1. Если реклама, это не значит, что помещение продаётся на этих условиях или продаётся вообще.
2. Написано может быть всё, что угодно.
3. Даже если что-то написано, это не значит, что так на самом деле и есть.

Это ответы на вопросы, регулярно поступающие в личные сообщения:
1. Нах** мне вы?
2. Почему так дорого?
3. Я чё, сам ничего не найду?

Надеюсь, общение далее будет по существу, а то что-то одно и то же.

И ещё на заметку, я не просто так пишу лпр - лицо, принимающее решение. Потому что решение может запросто принимать не номинальный ген.дир или учредитель, или даже не физ.лицо, указанное в ЕГРН, а совершенно посторонний человек. Это к вопросу о ценности общения "напрямую с непосредственно собственником".

Базар творящийся на рынке коммерческой недвижимости описан приблизительно точно. Вы кто в этой истории водитель-помошник сам-себе инвестора ? (позвони-узнай-поехали...) Та же Маша со стороны Покупана?
Это Вы еще к договору аванса даже не приблизись, а уж
юридическая часть по документам просто ввергнет Вас неоприодолимый накдаун.... (обязателен отдельный юрист)
Найдите хорошоге специалиста для Вашего шефа уже!

[Maxim D.]

Конкретно, как распознать неблагополучного арендатора и выселить его при случае. И все клиенты - ваши. Иначе только пугалки одни. Непозитивненько как-то

Что ещё вам рассказать? Как арендный бизнес анализировать самостоятельно?

[Maxim D.]

Святослав Теплов,
Работаю водителем, Святослав. У крутого человека, занимающегося недвижкой, как вы знаете.

[Cвятoслав Tеплов]

Святослав Теплов,
Работаю водителем, Святослав. У крутого человека, занимающегося недвижкой, как вы знаете.

Судя по историям не очень опытного....
(Кто в армии был - в цирке не не смеется! )

[Myxa]

Что ещё вам рассказать? Как арендный бизнес анализировать самостоятельно?

Многие риелторы делятся своими знаниями, приоткрывают завесу. Когда видишь, что эти знания есть, не возникает вопросов, почему так дорого.