Сдать нежилое помещение физ. лицу. 21 / 1324

[Oksan@]

Oksan@,
Нате Вам:
Сдача физлицом-не ИП в аренду нежилых помещений приводит к доначислению НДС
14 февраля 2017 г.

Предприниматель зарегистрирован 13 июня 2013 года и применял УСН с объектом налогообложения «доходы», вид деятельности – сдача внаем собственного недвижимого имущества (нежилых помещений) под офисы и магазины. До этого момента (с января 2011 года) он сдавал в аренду это же имущество в аренду без статуса ИП, уплачивая НДФЛ.

По условиям договоров аренды все платежи и налоги по передаваемому имуществу (в том числе платежи за электрическую и тепловую энергию, водоснабжение, охранные и прочие услуги, а также проведение текущего и косметического ремонта) уплачивали арендаторы.

По результатам выездной проверки за 2011-2013 годы ИФНС доначислила НДС, пени и штраф, указав, что имущество, сдаваемое в аренду, не могло использоваться в личных целях.

Суды трех инстанций (дело № А55-12019/2015) признали законным решение инспекции, указав, что физические лица, ведущие деятельность без госрегистрации в качестве ИП, признаются налогоплательщиками в соответствии с нормами НК. При этом объектом налогообложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг) (пункт 1 статьи 146 НК).

Учитывая, что сдача имущества в аренду юрлицам для использования в деятельности была направлена на систематическое получение дохода, истец является налогоплательщиком НДС. При этом уплата НДФЛ не исключает обязанность исчислить и уплатить НДС.

Согласно статье 145 НК предприниматели с оборотом не выше 2 млн рублей за три месяца имеют право на освобождение от НДС при представлении соответствующего уведомления и документов, подтверждающих право на освобождение, в инспекцию. Истец с таким заявлением не обращался и, по мнению судов (постановление кассации Ф06-16463/2016), инспекция была не вправе в отсутствие волеизъявления налогоплательщика рассматривать вопрос о наличии оснований для освобождения его от уплаты НДС.

Спасибо. Очень интересная статья. В НДС совсем не разбираюсь, одно радует, что судя по ставке аренды от НДС освобождаюсь.

[Ева2015]

Спасибо. Очень интересная статья. В НДС совсем не разбираюсь, одно радует, что судя по ставке аренды от НДС освобождаюсь.

Но чтобы освободиться, надо об это заявить в НИ и соблюдать все критерии ст. 145 НК. А чтобы заявить, надо быть как минимум ИП, а если Вы ИП - какой Вам смысл применять общую систему налогоообложения и платить налог на имущество, да и еще заморачиваться с НДС? Тогда уж УСН, либо патент.

[Alonna]

одно радует, что судя по ставке аренды от НДС освобождаюсь.

Это как? По какой ставке вы освобождаетесь?

[Oksan@]

Спасибо. Очень интересная статья. В НДС совсем не разбираюсь, одно радует, что судя по ставке аренды от НДС освобождаюсь.

Но чтобы освободиться, надо об это заявить в НИ и соблюдать все критерии ст. 145 НК. А чтобы заявить, надо быть как минимум ИП, а если Вы ИП - какой Вам смысл применять общую систему налогоообложения и платить налог на имущество, да и еще заморачиваться с НДС? Тогда уж УСН, либо патент.

Я окончательно запуталась. Я не ип. Значит ндс никакого нет? Какой закон запрещает физ лицу сдавать нежилое помещение?

[Maxim D.]

Спасибо. Очень интересная статья. В НДС совсем не разбираюсь, одно радует, что судя по ставке аренды от НДС освобождаюсь.

Но чтобы освободиться, надо об это заявить в НИ и соблюдать все критерии ст. 145 НК. А чтобы заявить, надо быть как минимум ИП, а если Вы ИП - какой Вам смысл применять общую систему налогоообложения и платить налог на имущество, да и еще заморачиваться с НДС? Тогда уж УСН, либо патент.

Я окончательно запуталась. Я не ип. Значит ндс никакого нет? Какой закон запрещает физ лицу сдавать нежилое помещение?

Это был, как понимаю, тонкий намёк на то, что может быть произойдёт такая ситуация, что налоговая признает сдачу помещения предпринимательской деятельностью и доначислит вам прилично налогов, в частности 18% НДС. Ситуация скорее единичная, спорная и оспариваемая, и т.д., но тем не менее, как ни крути, это будет гемморой на ровном месте. Поэтому, за единичным исключением, все заводят ИП и сдают помещение как ИП. Это и удобнее, и выгоднее по части налогов. Поскольку арендаторы также, за редким исключением, все ИП или юр. лица, и им также выгоднее, когда снимают помещение у предпринимателя - меньше гемора с налогами.

Что касается ситуации "физ. лицо сдаёт помещению физ. лицу" - оно, конечно, возможно, но имеет ряд недостатков. В частности, арендатор-физ.лицо - это крайне ненадёжный вариант арендатора, т.к. мало того, что это сам по себе мелкий и нестабильный арендатор, так он ещё и работает втёмную, а значит сегодня он есть, а завтра его нет.
По части "сдаёт физ. лицо", нужно понимать, что сама по себе налоговая такими вещами не интересуется, поэтому шансы, что заметят и тем более доначислят НДС на уровне выигрыша в лотерею.

[Ева2015]

Maxim D.,
Совершенно верно

[Oksan@]

Но чтобы освободиться, надо об это заявить в НИ и соблюдать все критерии ст. 145 НК. А чтобы заявить, надо быть как минимум ИП, а если Вы ИП - какой Вам смысл применять общую систему налогоообложения и платить налог на имущество, да и еще заморачиваться с НДС? Тогда уж УСН, либо патент.

Я окончательно запуталась. Я не ип. Значит ндс никакого нет? Какой закон запрещает физ лицу сдавать нежилое помещение?

Это был, как понимаю, тонкий намёк на то, что может быть произойдёт такая ситуация, что налоговая признает сдачу помещения предпринимательской деятельностью и доначислит вам прилично налогов, в частности 18% НДС. Ситуация скорее единичная, спорная и оспариваемая, и т.д., но тем не менее, как ни крути, это будет гемморой на ровном месте. Поэтому, за единичным исключением, все заводят ИП и сдают помещение как ИП. Это и удобнее, и выгоднее по части налогов. Поскольку арендаторы также, за редким исключением, все ИП или юр. лица, и им также выгоднее, когда снимают помещение у предпринимателя - меньше гемора с налогами.

Что касается ситуации "физ. лицо сдаёт помещению физ. лицу" - оно, конечно, возможно, но имеет ряд недостатков. В частности, арендатор-физ.лицо - это крайне ненадёжный вариант арендатора, т.к. мало того, что это сам по себе мелкий и нестабильный арендатор, так он ещё и работает втёмную, а значит сегодня он есть, а завтра его нет.
По части "сдаёт физ. лицо", нужно понимать, что сама по себе налоговая такими вещами не интересуется, поэтому шансы, что заметят и тем более доначислят НДС на уровне выигрыша в лотерею.

Спасибо большое, доходчиво объяснили. ИП не могут сделать, тк на работе подписывалось обязательство не работать нигде в другом месте, кроме преподавания и то с разрешения работодателя

[Maxim D.]

Спасибо большое, доходчиво объяснили. ИП не могут сделать, тк на работе подписывалось обязательство не работать нигде в другом месте, кроме преподавания и то с разрешения работодателя

Я бы уточнил у работодателя нюансы. Работать где-либо ещё или заниматься предпринимательской деятельностью вообще? ИП с единственным ОКВЭД "Сдача в аренду собственного имущества" будет засчитываться как шпионаж в пользу прямых конкурентов?

[Ева2015]

Нужно ли физическому лицу получать статус индивидуального предпринимателя для сдачи нежилых помещений в аренду?

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ). При этом гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее также - ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества.
Предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац третий п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП.
Осуществление физическим лицом предпринимательской деятельности без государственной регистрации в зависимости от обстоятельств может явиться основанием для привлечения его к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности.
Как отмечает судебная практика, а также подчеркивают в своих разъяснениях Минфин России и налоговые органы, о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
При наличии этих признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве ИП. Однако самого по себе факта совершения физическим лицом сделок на возмездной основе для признания осуществляемой им деятельности предпринимательской недостаточно, если совершаемые сделки не образуют деятельности. Поэтому при отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо вправе сдавать в аренду принадлежащее ему имущество без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (смотрите, например, постановление Верховного Суда РФ от 10.01.2012 N 51-АД11-7, письма Минфина России от 28.12.2012 N 03-04-05/10-1454, от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, ФНС России от 25.02.2013 N ЕД-2-3/125@, УФНС России по г. Москве от 15.06.2009 N 20-14/060015@).
Данные выводы учитывают позицию, выраженную Пленумом ВС РФ в постановлении от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем". В п. 2 данного постановления ВС РФ указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство (ст. 171 УК РФ).
Отдельные случаи продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, не образуют и состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, если количество товара, его ассортимент, объемы выполненных работ, оказанных услуг и другие обстоятельства не свидетельствуют о том, что данная деятельность была направлена на систематическое получение прибыли (п. 13 постановления Пленума ВС РФ от 24.10.2006 N 18 "О некоторых вопросах, возникающих у судов при применении Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях", постановление Верховного Суда РФ от 30.06.2006 N 53-АД06-2). В письме от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.
На осуществление предпринимательской деятельности может указывать, например, заключение договора на срок более одного налогового периода (календарного года) или его пролонгация на следующий период, неоднократное получение дохода, неоднократное заключение договоров аренды с одним и тем же юридическим лицом и т.д. (смотрите, например, письмо УФНС РФ по г. Москве от 15.04.2005 N 18-12/3/26639, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.04.2004 N А38-4668-5/85-2004). Как свидетельствует правоприменительная практика, при решении этого вопроса принимаются во внимание такие факторы, как направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли, постоянный характер деятельности по сдаче имущества в аренду, приобретение имущества для целей его сдачи в аренду.
Если предметом договора аренды является помещение, не предназначенное для проживания граждан; а собственник помещения регулярно получает доход от его сдачи в аренду, существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей (смотрите также постановления Алтайского краевого суда от 20.10.2011 N 4а-634/2011, Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2011 N 7а-138м).
Однако вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Бахтина Анастасия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

17 февраля 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

[Maxim D.]

ФНС России подчеркнула, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

существует риск признания таких действий гражданина предпринимательской деятельностью и привлечения его к административной ответственности на основании

с наложением штрафа в размере от 500 до 2000 рублей

Однако

вопрос о квалификации действий по сдаче нежилого помещения в аренду как предпринимательской деятельности гражданина окончательно может быть решен только судом с учетом совокупности конкретных обстоятельств.

Наверное всё, что нужно знать по этому вопросу. В принципе, ничего нового нет.