Коммерческая недвижимость. Производственные помещения близ с административными центрами. Рядом с городами. 14 / 841

Maxim D.,
Что можете сказать про земли населенных пунктов - Производственные и складские объекты, не требующие установления санитарно-защитной полосы более 300 м. Производственная зона размещения объектов животноводства П(Ж).

Сталкивались с такими? Чего можно на такой земельке замутить?

Seka,
Могу сказать, что с этим вот всем и таким подходом вы можете конкретно влететь. Что я подразумеваю под словом "влететь" - это по итогу, спустя некоторое время, при тех же вводных - экономическая обстановка, рыночные условия, курс валюты и т.д. - зафиксировать убыток при продаже объекта.

Судя по выжимке из документов, которую вы привели, могу предположить, что вы нашли убитое здание на территории промзоны в пределах города. И здесь возникает два момента:
- это переформление ВРИ на участок, что тоже может быть непросто.
- это реконструкция с последующим вводом в эксплуатацию, что тоже может быть непросто.

Дополнительно может быть увеличение мощностей на коммуникациях. Это тоже может быть непросто.

При таких вводных, чтобы хотя бы приблизительно посчитать затраты и рентабельность, надо или прикинуть, кому вы можете сдать в аренду это здание после реконструкции, или (что правильнее) заранее с кем-либо переговорить на тему того, нужно ли вот здесь вот это здание этим людям в аренду. Так, например, можно сделать с бургерными или с некоторыми сетевыми автосервисами - они готовы заранее рассмотреть место и предварительно его одобрить, даже заключить какие-то предварительные соглашения. Но тут тоже есть серьёзные нюансы, не всё так просто и удачно.

С другой стороны, надо понимать, что потом вытащить деньги из такого мероприятия будет совсем непросто, если что-то пойдёт не так - не сможете пробить тему, проще говоря. Это ведь не ликвид вроде торговых помещений или просто земельных участков в некоторых локациях. Я бы назвал это этаким полу-фабрикатом для инвест проекта. Который может оказаться никому не нужен по итогу.

Maxim D.,
В том то и дело! Что это не в городе и не в промзоне города. Это удаление от города 12км. Находится в зоне бывших свинарников и коровников. Которые все разрушены или полуразрушены. Данное здание самое "живое" из всех. Находится в 100 метрах от федеральной трассы и просматривается через нее. Бургерная никак не прокатик. Сервис - рассматриваю. Но! ТАм нет никаких коммуникаций. Надо все подводить. Полной реконструкции не требуется. Только восстанов. Зачем менять ВРИ если оно годно как для производства, склада, так и сервиса. Может быть частично перепланировать и "вбить" туда небольшую автомойку.
Что скажете, уважаемый Maxim D? Может есть навскидку еще варианты? Приятно общаться. Думаю людям с форума, новичкам тоже будет полезно.

Seka,
А по документам этот участок всё равно к городу относятся.

1. Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

13.02.19, 18:40
Seka писал(а):
Находится в зоне бывших свинарников и коровников. Которые все разрушены или полуразрушены. Данное здание самое "живое" из всех. Находится в 100 метрах от федеральной трассы и просматривается через нее. Бургерная никак не прокатик. Сервис - рассматриваю. Но! ТАм нет никаких коммуникаций. Надо все подводить. Полной реконструкции не требуется. Только восстанов.

Насчёт этого - надо смотреть конкретное место. Условно их можно разбить на 3 варианта:
- в зоне действующей промки / действующего бизнеса / рядом с жилой зоной - в общем, участок там, где есть "жизнь".
- в чистом поле - где нет ничего.
- на заброшенной промке - то есть там, где "жизнь" когда-то была, а теперь там всё брошено много лет назад.

Если это третий вариант, то какие-то постройки по-прежнему пригодны для эксплуатации, какие-то дешевле или просто нужно снести, тогда это надо считать доп. расходами - и физически надо это всё сломать, а потом вывезти, и юридически надо оформить снос. Когда продают такую вот "заброшку" обычно всегда пишут "Три тысячи ~~чертей~~ метров производства!!! Пять тыщ метров цехов!!! Семь тыщ метров под склады!!!", но приезжая на место, только после визуального осмотра может выясниться, что половину из этих "бешеных тыщ метров!!!" придётся сносить, поскольку даже если не смотреть на состояние - планировки и высота потолков такие, что под современные условия даже близко не годятся.

Соответственно, та информация, которую я выделил в вашем посте, не говорит ни о чём. Ну 100 метров от трассы - хорошо, а с трассы как попасть к участку и зачем?

13.02.19, 18:40
Seka писал(а):
Но! ТАм нет никаких коммуникаций. Надо все подводить. Полной реконструкции не требуется. Только восстанов

С коммуникациями я уже говорил, можно встрять капитально. А без них бетонная коробка никому не нужна.

По части терминов надо определиться:
"Реконструкция — процесс обновления устаревшего объекта для использования его в новых условиях"
"ремонт - Исправление разрушившегося или обветшавшего, починка"

Если данный коровник можно использовать как автосервис, без приспособления коровника к требованиям помещения под автосервис

, то конечно можно ограничиться ремонтом.

Если нет - это и будет реконструкция.

И тут есть два варианта:
1. Реконструкция фактическая, а по документам так и будет числится коровник - ну это до первого случая. А там вплоть до изъятия земельного участка - это "ЗК РФ Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации."
2. Реконструкция с внесением изменений в документы, вводом здания в эксплуатацию после реконструкции и т.д.
А перед этим и нужно будет сменить ВРИ участка - это ответ на вопрос "Зачем менять ВРИ". По тому, что вы написали, не видно, чтобы коровник можно было использовать под производство или автосервис.

13.02.19, 18:40
Seka писал(а):
Может быть частично перепланировать и "вбить" туда небольшую автомойку.

Повторю сам себя
"И тут есть два варианта:
1. Реконструкция фактическая, а по документам так и будет числится коровник - ну это до первого случая. А там вплоть до изъятия земельного участка - это "ЗК РФ Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации."
2. Реконструкция с внесением изменений в документы, вводом здания в эксплуатацию после реконструкции и т.д."

На пол-шишечки, извините за прямоту, сделать не получится, на определённом этапе вопрос встанет так, что или делать всё нормально и до конца, или не делать ничего - чтобы не накосячить. А такое тоже возможно, в отличие от квартир, скажем.

А насчёт автомойки я уже говорил - это вообще не производство, кроме того, под автомойку есть определённые и весьма жёсткие требования, и тут точно или коровник этот сносить и строить заново и нормально, или делать вид, что ребята со шлангами ждут коровок на помывку. До определённого момента.

13.02.19, 18:40
Seka писал(а):
Может есть навскидку еще варианты?

Мы просто беседуем. Чтобы сказать что-то конкретное, надо изучить документы, посмотреть место, пораскинуть мозгами, и это не бесплатно.