Перевод из нежилого помещения в жилое 19 / 1144

[sergdev13]

налог - пока что копейки, продать жилое 1 эт. - на мой взгляд, сложнее. Остается прописка, сделать несложно.

По Москве это совсем не копейки, 7 тыс против 126 тыс налога в год .
Дело в нюансах (не всем видам бизнеса подходит планировка, окраина города и крайний дом района, далее просто лес, район уже перенасыщен объектами инфраструктуры вблизи дома), поэтому помещение сейчас плохо сдается и продать данный объект как коммерцию будет намного сложнее, чем как квартиру на 1-м этаже.

может Вы что-то не так посчитали?
внешняя ссылка

большую квартиру 1 эт. сложно продать, если только на 2 разбить

Понижающего коэффициента с 2019 года по Москве больше нет.
Для физических лиц налоговая ставка по коммерческому объекту - 1,5%, а по жилому - 0,1%

[Иван Терехов]

Управа здесь причём.

Перевести в целом можно. Недёшево и достаточно длительно по времени.
Если самому, то во многом вопрос везения. Скажем, кто-то по 2-3 года пытается и ничего.
Более того, есть случаи, когда отзывают распорягу уже после её выдачи. Так что здесь по-хорошему надо готовиться к расходам.
С другой стороны, очевидно, для чего оно делается. Скажем, одно такое помещение после перевода стало трешкой и подорожало на несколько млн, несмотря на первый этаж. Так что здесь вопрос расчётов.

Вышенаписанное, понятно, больше про Москву. В области намного легче, но там, с другой стороны, редко, когда целесообразна такая операция.

Ну а от «государственного органа, выдающего разрешения» получить можно только отписку - это надо понимать, никто там не будет помогать и консультировать коммерсантов.

Кто по вашему будет выдавать распоряжение о переводе нежилого в жилое, какой орган?

[Maxim D.]

Офисы с отдельным входом в жилых массивах по прежнему дефицитный товар под сдачу.

Почему дефицитный? Кому они нужны лет как пять минимум? По таким помещениям, если не на первой линии, ставки упали раза в 2 ещё до кризиса.

Чем обычно аргументируют отказ, если объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям?

Тем, что оформлено неправильно. Или чего-то не хватает. Или не соответствует законодательству.

А что думаете насчет отдельного входа? Явно наличие отдельного входа жилое помещение в МКД никак не противоречит требованиям к жилым помещениям. Но согласно ЖК РФ Статья 16. Виды жилых помещений данный объект не падает не под одну категорию. Читал на просторах интернета об отказе согласно данной статьи, но чем дело кончилось не понятно.

Там необходимо изготовить и собрать пакет документов, достаточно тяжеловесных. Это делается не за три месяца и, естественно, не по заявлению в МФЦ.
Если рассчитываете пройтись по-маленькой, то это дохлый номер. Здесь работы на несколько месяцев, как минимум. Иногда больше года уходит.

Может есть у вас контакты организаций, которые реально занимаются переводом объекта недвижимости в жилой/нежилой фонд?

Под каждым моим сообщением, в подписи, есть телефон такой организации.

смысл перевода?

Это целесообразно делать для продажи.
По таким помещениям как нежилым ценность - и соответственно стоимость квадратного метра - прямо зависит от арендного дохода, который по этому помещению может быть.
По жилым помещениям ценность квадратного метра, очевидно, зависит от рыночного спроса, к аренде привязки нет.

И иногда получается так, что квадратный метр как жилья по рынку стоит существенно выше, чем тот же метр, но как коммерческого помещения под аренду.

Ну, скажем, как жилья метр помещения Х может стоить 170-180тыс. Сделаем скидку на 1й этаж, ну пусть оно будет стоить 160тыс за м2.
А то же самое помещение Х, как нежильё, в аренду стоит 1000руб за м2 в месяц в среднем, а чтобы не было простоев по несколько месяцев, реально нужно сдавать по 750-900руб за м2/мес.

При таком раскладе, помещение Х площадью, ну скажем 80м2, будет иметь ценность на рынке от 6 до 8 миллионов рублей. Больше, чем за 8млн рублей, оно сегодня нахрен никому не нужно, потому что слишком мало приносит на вложенные деньги, а потом ещё иди и продай его - как начнёшь, все приходящие интересанты будут тебе рассказывать одну и ту же, вышенаписанную, математику.

А вот как квартира, это помещение будет стоить именно по рынку, со скидкой за 1й этаж. Конкретно то помещение, которое я держу в голове, когда пишу эти цифры, как раз и стоит где-то по 160тыс за м2. Ну пусть будет даже 150тыс. При таком варианте как жильё это помещение будет стоить 12млн рублей.

Максимум 8 - и уже даже с учётом скидок и поправок 12. Разница понятна, для чего оно нужно.
---

Зачастую, и практически всегда раньше, процесс был ровно противоположный. Но расчёты остаются те же самые.
Собственно, до сих пор в продаже мелькают квартиры, якобы уже в одном шаге от перевода в нежильё. И расписываются вот эти формулы, которые я привёл выше. Но только не пишут одну особенность, что перевод в нежилой фонд сейчас операция с большой долей везения, а при таких расходах, она становится нецелесообразной в большинстве случаев.

[Vadimir]

Офисы с отдельным входом в жилых массивах по прежнему дефицитный товар под сдачу.

Почему дефицитный? Кому они нужны лет как пять минимум? По таким помещениям, если не на первой линии, ставки упали раза в 2 ещё до кризиса.

Максимум 8 - и уже даже с учётом скидок и поправок 12. Разница понятна, для чего оно нужно.

Зачастую, и практически всегда раньше, процесс был ровно противоположный. Но расчёты остаются те же самые.
Собственно, до сих пор в продаже мелькают квартиры, якобы уже в одном шаге от перевода в нежильё. И расписываются вот эти формулы, которые я привёл выше. Но только не пишут одну особенность, что перевод в нежилой фонд сейчас операция с большой долей везения, а при таких расходах, она становится нецелесообразной в большинстве случаев.

Я согласен с расчетами, но на Практике ( в одном доме) это разница максимум в 20% . Предположим, кому-то нужна Кв, готов брать 1 эт.. Любой риэлтор скажет, покупай нежилое - 20%, и живи там спокойно.

[Maxim D.]

Я согласен с расчетами, но на Практике ( в одном доме) это разница максимум в 20% . Предположим, кому-то нужна Кв, готов брать 1 эт.. Любой риэлтор скажет, покупай нежилое - 20%, и живи там спокойно.

Это вы говорите по апартаменты, там действительно разница где-то до 20% на одни и те же помещения, но с разным статусом.
А я говорю про коммерческие помещения, которые по своему назначению стали стоить дешевле, чем если оформить их как жильё.

Если это может сказать и посчитать любой риэлтор - замечательно.

[Митрич]

Юр адрес тоже никто покупать не хочет ?

[Илья Шкоп]

Офисы с отдельным входом в жилых массивах по прежнему дефицитный товар под сдачу.

Почему дефицитный? Кому они нужны лет как пять минимум? По таким помещениям, если не на первой линии, ставки упали раза в 2 ещё до кризиса.

По ставкам аренды спорить не буду, не мой сегмент.
Но помещений этих в наличии очень мало. Было мало и есть мало. Их в природе мало. И при попытке купить выбор оказывается узким даже не смотря на нынешнюю конъюнктуру. Это и означает, что объект дефицитный.

А когда рынок развернется, рано или поздно, эти вот объекты удвоятся в цене одними из первых.
Такое моё мнение.

[Maxim D.]

Но помещений этих в наличии очень мало. Было мало и есть мало. Их в природе мало. И при попытке купить выбор оказывается узким даже не смотря на нынешнюю конъюнктуру. Это и означает, что объект дефицитный.

А когда рынок развернется, рано или поздно, эти вот объекты удвоятся в цене одними из первых.
Такое моё мнение.

Речь идёт о бывших квартирах, ныне нежилых помещений - чтобы не было путаницы.

По этой части соображения следующее:
1. Отвратительный внешний вид - потому что жилой дом, причём совсем не новый. И окружение соответствующее. Кроме того, подавляющее большинство таких домов вообще строилось под заявление, что это всё временный этап. А от того они сами по себе дешёвые и неприглядные. А другие дома такие же, только строились уже безо всяких лозунгов.
2. Такая же входная группа - потому что не сочетается совсем с окружением из первого пункта. Кроме того, частенько на входных группах экономят, поэтому они и сами по себе выглядят не очень.
3. Планировка изначально по проекту для жилья. Более того - для жилья дешёвого и по сегодняшним меркам значительно устаревшего. Маленькие комнатки, узкие коридоры, низкие потолки. То и под коммерческое использование изначально не предназначалось, так ещё и как жильё не ахти.

И конкретно по части офисов:
4. Офисы платят меньше, чем организации, которые зарабатывают на этом месте деньги. Поэтому когда это возможно, всегда сажают коммерцию, а не офисы. Офисы получаются, когда коммерция не садится вообще.
5. Отдельный вход нужен разве что специфическим помещениям, а почти все спокойно сидят в любом административном здании. И даже в тех случаях, когда в офис идут клиенты. Собственнно, с этим никаких проблем нет, если охрана в здании лояльная. Более того, выбор большой, по деньгам тоже разброс большой, административное здание частенько выглядит солиднее, чем большинство переведёнок, а главное - там есть возможности для расширения, что на самом деле многим весьма актуально.
Кроме того, выбор большой. Хочешь - в самой дальней жопе, а хочешь - в центре, в упор к метро. Не понравилось одно здание, идёшь в другое.
В этом плане переведёнки не имеют сами по себе преимуществ. Только если конкретное помещение весьма удачно расположено.

Таким образом мне не видится вообще специализированного спроса конкретно на переведёнки. Я бы сказал ровно обратное - что даже на хорошие, заточенные под торговлю переведёнки заказчиков иногда приходится чуть ли не уговаривать, потому что место действительно козырное. Или цена нормальная, с запасом по рискам.

Под офисы - повторюсь, за год до кризиса от них заказчики и интересанты воротили носы. Оно выглядит крайне не солидно и неудобно. Какая организация поедет в жилой массив, в жилой дом во дворе, в помещение, у которого вход через балкон, а напротив детская площадка?

По части курьерских служб и потока клиентов не надо, в одном здании, где я как родной, сидит служба доставки на первом этаже, и ничего. А насчёт клиентов к косметологии, юристам и небольшим производствам, типа печатей, полиграфии и т.д. - так они сидят в каждом административном здании, с которым я работаю, и всё нормально. В некоторых таких зданиях даже пропускного пункта нет, охранная система по-другому организована. И всем удобно, никто про эти помещения с отдельным входом даже не задумывается.

Поэтому, кажется уже повторюсь, не вижу причин для возникновения специализированного спроса на бывшие квартиры с отдельным входом. И особо подчеркну - там надо чётко различать те, что подходят под торговлю, и те, что нет.

В целом так.

А когда рынок развернется, рано или поздно, эти вот объекты удвоятся в цене одними из первых.

Мне видится, что когда эти объекты удвоятся в цене, весь рынок уже утроится. В силу вышенаписанных соображений.

У экспертов может быть иное мнение, это нормально.

[Maxim D.]

Кроме того, выбор большой. Хочешь - в самой дальней жопе, а хочешь - в центре, в упор к метро. Не понравилось одно здание, идёшь в другое.

Забыл ещё написать, что в таких вариантах платишь ты почти всегда за ровный прямоугольник с потолками не меньше трёх метров. Иногда с возможностью подтянуть санузел. И делаешь там перегородки, как надо, если надо.
Ровный прямоугольник, подчеркну, а не три каморки и узкий коридор. Не каждую квартиру можно приспособить нормально под коммерцию, собственно, отчасти и по этой причине их и разбивают под торговлю по-комнатно.