Законопроект № 931192-7 об аренде нежилых помещений. 26 / 549

[Maxim D.]

Ева2015,
В указе мэра конкретные списки, чью деятельность приостановили. Там про офисную работу нет ограничений. Только указание, что на работу должны ездить только по необходимости, остальных на удалёнку.

сюда можно накидать такие условия отсрочки, что снижение цены может оказаться для арендодателя менее затратным:

Да там масса вариантов. Не знаю, может быть это подспорье для крупных арендаторов, кто арендует тысячи метров офисной площади. Может быть промки. Остальным от этого проекта пока пользы не очень видно.

[guzdavson]

Да там масса вариантов.

[Сергей Известков]

Мне в личку многие пишут, что пока режим ЧС не введен. Отвечу сразу всем. Читайте текст статьи 19 закона 98-ФЗ, вот ссылка повторно: внешняя ссылка

Там черным по русскому написано, что нормы начинают действовать не только в случае ЧС, но и в случае ПГ (повышенной готовности). Он в Москве с 5 марта. Первые письма арендодателям уже полетели.

Для тех арендодателей, которые предложат снизить цену с 1500 руб/метр до 1499 руб/метр — спор об этом будет разбирать суд. Пока таких судов не было ни одного, фактов нет. Если встать на зыбкую почву предсказаний — это будет сочтено неадекватным снижением цен, суд встанет на сторону арендатора.

[Maxim D.]

А тем арендодателям, которые откажут, мотивируя тем, что деятельность арендатора не приостановлена указами и возможность пользования имуществом сохраняется - им что?

[Alonna]

это будет сочтено неадекватным снижением цен

Какое на ваш взгляд снижение можно считать адекватным?

[Сергей Известков]

Какое на ваш взгляд снижение можно считать адекватным?

Чтобы сделать прогноз, нужно посмотреть на предыдущую судебную практику, а ее по этому вопросу нет. Есть до некоторой степени схожие дела — споры об аренде, привязанной к курсу доллара, когда он в предыдущий раз сильно скакнул. В свое время одно из таких дел (№ А40-83845/15) приобрело известность. Суть дела:

В 2009 году "Вымпелком" заключил с обществом "Тизприбор" договор аренды 32 тыс. кв. м. помещений в элитном офисном центре "Эрмитаж Плаза" в центре Москвы. Согласно позиции "Вымпелкома", соглашаясь на оплату аренды в долларах, компания учитывала денежно-кредитную политику государства ("валютный коридор") — власти контролировали, чтобы курс не превышал 32 рублей (и он не превышал). По утверждению юристов арендатора, это вносило "правовую и экономическую определенность" в отношения контрагентов.

Но в ноябре 2014 года Банк России отказался от политики "управляемого плавающего курса", а санкции и цены на нефть "потопили" рубль. Это стало существенным изменением обстоятельств по сравнению с теми, из которых стороны исходили при заключении договора, сочли юристы "Вымпелкома". В результате роста курса арендодатель, несущий расходы в основном на содержание здания, практически удвоил выручку, а арендатор, получая доходы в рублях, столкнулся с "непрогнозируемым ростом издержек, которые не укладываются ни в одну рациональную бизнес-модель".

Переговоры с "Тизприбором" не принесли результата, и арендатор обратился в Арбитражный суд г. Москвы. Поначалу он заявил о расторжении договора на основании ст. 451 ГК о существенном изменении обстоятельств, а затем попросил суд внести в соглашение пункт о том, что курс доллара для расчета платежей не может быть меньше 30 и больше 42 рублей. К заявлению истец приложил экспертные заключения (в том числе из МГУ и ВШЭ), которые обосновывали изменение финансовой политики ЦБ, повлиявшей на курс доллара.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление истца и вынес решение:

"Внести изменения в договор аренды нежилых помещений по адресу: г. Москва,
ул. Краснопролетарская, д. 4 и ул. Краснопролетарская, д. 2/4, стр. 13, от 25.08.2009 № 10 АБ/ЭП/ВК-2009д, заключенного между ПАО «Вымпел-Коммуникации» и ПАО
«Тизприбор», дополнить абзац 2 пункта 5.6 договора следующим содержанием:
«В случае, если на дату Платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ
РФ, составит менее 30 рублей за один доллар США, платеж должен
производиться по курсу 30 рублей за один доллар США. Если курс рубля
РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату Платежа, составит более 42 рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 рубля за доллар США.». Полный текст: внешняя ссылка

Суд второй инстанции пришел к противоположному выводу: отменить решение суда первой инстанции, в исковых требованиях отказать. Полный текст: внешняя ссылка

Тут стороны все-таки сели за стол переговоров — и заключили мировое соглашение, которое утвердил суд третьей инстанции, отменив оба предыдущих решения. Однако, о каком именно изменении стоимости аренды в будущем стороны договорились — стороны суду не раскрыли (это по закону и не обязательно). Только судебные расходы раскрыли, и обязали Тизприбор 500 тысяч рублей компенсировать оплату юристов Вымпелкома.

Что будет в этот раз? Делать прогнозы дело неблагодарное, тем более с нашими судами. Но все-таки попробую: имею предсказать, что если аренда недорогая, то суд будет становиться в значительной степени на сторону арендатора, и требовать снижения в среднем вдвое.

Если аренда дорогая, элитный офис в Москва-сити — суд будет снижать не сильно, считая (обоснованно или нет) что у этой фирмы есть "жирок", раз она в прошлом такой дорогой офис выбрала. И будет снижать процентов на 20.

Также предполагаю, что арендаторы будут заявлять в суде внеюридические, понятийные аргументы, обосновывающие что их бизнес — социально значимый. И суд будет это воспринимать. Мастерской по ремонту обуви суд снизит так, чтобы она не закрылась (поверив в их расчеты — настоящие или не очень). Букмекерскому клубу ставок может вообще отказать в снижении или снизить номинально.

[Сергей Известков]

А тем арендодателям, которые откажут, мотивируя тем, что деятельность арендатора не приостановлена указами и возможность пользования имуществом сохраняется - им что?

Появился первый (частичный) ответ на Ваш вопрос. Знакомая барышня (владелец ресторана) попробовала написать в ТПП, торгово-промышленную палату, запрос на получение сертификата о форс-мажоре (чтобы предъявить его арендодателю — ей не с чего платить аренду, т.к. выручка 0, ресторан не имеет права принимать гостей).

Получила из ТПП Москвы отказ по следующему основанию:

"В случае закрытия вашего заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы в связи с пандемией короновируса у вас возникает форс-мажор, следовательно, освобождение от неустойки в связи с неисполнением обязательства, только перед вашими клиентами. Невозможность выполнять обязательства по оплате аренды напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств у предприятия кроме выручки от реализации (кредит, займ от учредителя)."

[Maxim D.]

Получила из ТПП Москвы отказ по следующему основанию:

"В случае закрытия вашего заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы в связи с пандемией короновируса у вас возникает форс-мажор, следовательно, освобождение от неустойки в связи с неисполнением обязательства, только перед вашими клиентами. Невозможность выполнять обязательства по оплате аренды напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств у предприятия кроме выручки от реализации (кредит, займ от учредителя)."

Увы, это не новость уже, а лишь подтверждение. Ранее где-то уже читал пояснение от какого-то гос. органа, что действительно, форс-мажор действует только в одни ворота. Клиентов можешь послать, а сам заплатить обязан. То, что клиентов и так уже не осталось, все по дома сидят, никого, ясное дело, не волнует.
---
Фактически пока что вижу только 439 ПП РФ от 03.04.20, но оно применительно к отраслям по списку из 434 ПП РФ от 03.04.20, но и тут масса нюансов есть. Понятно, что кому-то поможет, но большинство видимо в пролёте с помощью.

[Сергей Известков]

— дополнительное соглашение сторон должно содержать условие об отсрочке (переносе) сроков по уплате аренды, предусмотренной в 2020 году;

А вот это и ниже

— требования к условиям и срокам отсрочки будут дополнительно установлены Правительством РФ в отдельном документе;

Это самое интересное и пока что непонятное. Ну пришёл арендатор требовать. Ну хорошо. Даём отсрочку. Съедешь раньше, чем рассчитаешься по этой отсрочке - будешь должен. Здесь ведь не установлены никакие ограничения, верно? И как тут быть?

Правительство кое-чем разродилось:

Постановление Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества"

внешняя ссылка

В соответствии с Федеральным законом "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и с учетом положений пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Утвердить прилагаемые требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества.

2. Рекомендовать:

юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией;

руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления предоставить юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям-собственникам объектов недвижимости, предоставившим отсрочку уплаты арендной платы по договорам аренды объектов недвижимого имущества, указанным в пункте 1 требований, утвержденных настоящим постановлением, меры поддержки, касающиеся уплаты налога на имущество организаций, имущество физических лиц, земельного налога, арендной платы за землю по данному объекту недвижимости за период, на который предоставлена отсрочка.

3. Настоящее постановление вступает в силу с даты его официального опубликования.

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.МИШУСТИН

ТРЕБОВАНИЯ
К УСЛОВИЯМ И СРОКАМ ОТСРОЧКИ УПЛАТЫ АРЕНДНОЙ
ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1. Настоящие требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

2. Отсрочка предоставляется в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной, муниципальной или частной собственности, за исключением жилых помещений.

3. Отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.;

в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются;

г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

4. Условия отсрочки, предусмотренные пунктом 3 настоящих требований, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения.

5. Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления могут быть установлены иные условия предоставления отсрочки в отношении недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

6. Стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

[Maxim D.]

Вы это мне пишите или работаете так на форуме? Я же написал об этом постановлении выше.