Офисное здание банкрота вроде бы дёшево, брать ли под арендный бизнес? 50 / 1094

[Антипов Александр]

Если объект "интересный", то он может быть куплен и дороже 100.

Там вроде как публичные торги, на понижение.

[Константин_Рогов]

Там вроде как публичные торги, на понижение

Как правило основная борьба за объект проходит на торгах посредством публичного предложения. И размер этого предложения может быть выше, чем цена на предыдущих торгах. Ну и опять же повторю, не исключен сговор организаторов торгов с конкретным покупателем и тогда "случайным" участникам там ловить нечего.

[Сергей Известков]

Только с чего вдруг вы решили, что за 25 млн. оно будет куплено? Начальная цена 100 млн. Если объект "интересный", то он может быть куплен и дороже 100.

Я в изначальном посте привёл расчёт — это здание способно генерировать прибыль в размере примерно 3 млн. рублей в год. На Ваш взгляд этот расчёт верный или неверный?

Если расчёт верный, то сколько может стоить актив, приносящий 3 млн. рублей в год? Ну не 100 миллионов никак. Можно купить облигации какой-нибудь государственной структуры типа РЖД и иметь 6% годовых вообще без головной боли. Т.е. со 100 миллионов можно иметь 6 миллионов в год. Ну и зачем человеку со 100 миллионами покупать здание, маяться с ремонтами, крышами, арендаторами и сотрудниками — и в итоге иметь в 3 в год? Люди, имеющие деньги и одновременно готовые заниматься бизнес-хлопотами — есть. Но они хотят, соответственно, иметь за это не 6% годовых а скажем 10. Облигации, дающие 10% годовых — это уже риск довольно большой (на облигациях РЖД риска почти нет — ясно, что если наступит такой кризис, что государство бросит РЖД — то и здание под офисы тоже будет мало нужным, никакой арендатор платить не будет или очень мало).

И то сказать: если бы были желающие купить за 100, они бы уже купили. Это же аукцион на понижение. Период "за 100" уже пройден. Сейчас здание стоит 70 — и никто не берёт. Что тоже вполне логично, если верен расчёт, что оно может генерировать примерно 3 в год. При таких раскладах думаю, что уйдёт в районе 30 миллионов рублей.

[Константин_Рогов]

При таких раскладах думаю, что уйдёт в районе 30 миллионов рублей.

Уйдет.... Уже и покупатель есть на 100%. В таких вопросах у организаторов торгов все под контролем.

[Сергей Известков]

Сегодня 3 августа закончились торги по зданию Центросоюзный 11.
Было 3 заявки.
Победитель ООО "ИнвестТорги" предложил 45 млн. рублей
Это 57 тысяч рублей за метр.
Протокол см. в карточке торгов: внешняя ссылка

[Константин_Рогов]

Победитель ООО "ИнвестТорги"

Это не вы?

[А. Рейнт]

2) В некоторых регионах ставку для ИП на УСН снизили с 6% до 1% (Тыва, Тюменская область, Чечня, полный список). Можно ли сменить регистрацию на тюменскую, там встать на учёт, как ИП, и оттуда купить и сдавать здание? Или ФНС не даст так жить?

Задумка хорошая, но, во-первых, изначально там должна быть регистрация. А, во-вторых, ставка налога будет определена по месту ведения основной деятельности. Сделают перерасчет и заставят доплатить.

[Сергей Известков]

Это не вы?

Нет, это не я. ООО "ИнвестТорги" — это не конечный покупатель. Это агент, который выигрывает за своей ЭЦП, чтобы потом оформить недвижимость на клиента. Нечто типа агрегатора, вот их сайт внешняя ссылка

Я и сейчас не понимаю, кто и зачем купил это здание за 45 млн. рублей. В первом сообщении считал экономику (и ещё не учёл некоторые расходы, как мне справедливо указали комментаторы). Окупаемость 15 лет получается при самом лучшем раскладе. Т.е. как арендный бизнес это не интересно.

Единственная мысль — кто-то может иметь надежду купить здание, нарезать на апартаменты и продать как студии. Тогда экономика сходится — купил по 57 за метр, ремонт сделал допустим по 50 за метр, продал потом по 200 за метр (если это реально). В таком раскладе это интересно, да. Но я про апартаменты знаю мало, не уверен, насколько реально их распродать, и по какой цене.

[Kalendar]

допустим 90% всё время будет сдано

Слишком оптимистично.

[Maxim D.]

допустим 90% всё время будет сдано

Слишком оптимистично.

Нет, почему. Если не учитывать такие явления, как карантин, то поддерживать заполненность на уровне 90% - а проще говоря, когда сдано всё, кроме нескольких неликвидных помещений - дело нехитрое, вопрос арендных ставок и условий работы.
Другой вопрос, что целиком заполнить с нуля даже небольшое здание - вопрос времени, несколько месяцев надо закладывать. Если начинать с высоких ставок, то можно и на срок год и больше растянуть процесс - это тоже надо учитывать, потому что все собственники всегда хотят дороже.