договор с риэлтором 53 / 17814

Для того чтобы более четко ответить на ваши вопросы, кроме уже данной вами информации необходима дополнительная:
вы планируете покупать квартиры в варианте альтернативной цепочке или сначала продаете - на выходе просто деньги "свободная продажа" и уже потом на свободные деньги покупаете то, что вам нужно?
Выбор схемы определяет и объем необходимого вам сопровождения и соответственно стоимость услуги.
Насчет договора с риэлтором: затрудняюсь вам сказать, что могут предложить большие компании и на что в их договорах стоит обратить внимания...договора у них типовые и менять что-либо они не любят...
Для определенности в этом вопросе, вам мне кажется лучше воспользоваться здравым смыслом и для начала выписать просто для себя перечень позиций в которых вам бы хотелось воспользоваться помощью, а уже потом сверить по смыслу с тем типовым договором который вам предложат на выбранной фирме.
Например:
Схема: просто продажа и просто покупка
1) проведение предворительных переговоров с покупателем, оформление авансового договора
2) сбор пакета документов по доверенности
3)подготовка ППФ(простая письменная форма), выбор банка (для закладки), нотариуса и регистратора, подписание акта.
Получили деньги, стали подбирать варианты.
Нашли и снова вам нужны услуги риэлтора:
4) проверка юр.чистоты подобранной квартиры
5) авансовый договор с продавцами
6) ППФ, банк, нотариус, регистрация
7) получили договор, подписали акт физического принятия новой квартиры.
Опираясь на понятные вам операции вы и составляете договор с фирмой.

Ваши сомнения насчет профессионализма и за что платить то же понятны...
мой собственный опыт:
в 2001 году я покупала квартиру себе, конечно сама подобрала вариант, продавцы оказались без агентства (такое еще встречалось:))
и они захотели, чтобы сопровождение было через фирму. Выбрали они Инком, заплатила я Инкому и порадовалась: ну наконец это не я буду работать, а меня обслуживать... В итоге менеджер выдал нам агента-стажера (мы же не прибыльные клиенты:)) и мне пришлось взять стажера за ручку и за свои деньги учить его сопровождать сделку (менеджеру на нас было наплевать)....
не будь я риэлтором подобный опыт навсегда оставил бы у меня однозначное впечатление о риэлторах....
но люди разные, фирмы разные и наверное, есть какие-то критерии по которым можно выбрать правильного помощника.
Я предпочитаю работать с людьми по рекомендации, и конечно человеческий фактор имеет значение - нравлюсь, не нравлюсь.
При этом на своем опыте могу сказать: при многих фу по поводу Инкома, летом судьба свела с замечательным агентом из Инкома (правда она оттуда собиралась уходить:))
почти одновременно истории из разных филиалов Беста - по моей цепочке отличный агент, работать с ним одно удовольствие; и тут же приходит обиженная клиентка по рекомендации - агенты продавливали на покупку того, чего она не хотела...
поэтому выбирайте кокретного человека , а не фирму. ИМХО.

Kalinin писал(а):
Стоп-стоп-стоп...
Начинается... "Я в недвижимости с даты основания Москвы... Долгорукий мне подряды на застройку выписывал..." Не надо. Я тоже не позавчера пришел, не будем пузами меряться.

влюбленная в недвижимость, Игорь, я не говорил, что у нас этого нету, еще как есть, я высказал свое отношение и свое видение результатов таких сделок, но не утверждал, что мы их не проводим.

Удовольствие стОит фиксированные (нифигасе, Игорь, у тебя заломлено!) 18.000 рублей: пришли купец с продавцом под ручку, сказали - мы нашли друг друга: оформите, проверьте чистоту, подайте докУменты на регистрацию, а мы им - да пожалллста, 18 тысяч и всего делов.

Есть такое, как же.

Серьезные заслуженные агенты за такое не берутся, молодежь в основном.

умиляет ваше высокомерие:))
есть клиент, неважно какой пакет услуг ему нужен - есть время обслужить, обслуживаешь, нет - отказываешься или передаешь дальше по рекомендации.
насчет экономической выгоды: откуда вы знаете, может пустяковый пакет потом по рекомендации принесет очень большой дивидент.
Реальный случай: оформление дарения (500у.е.). Рекомендация - покупка нескольких новостроек в одном подъезде ,региональной фирме нужно было создать фонд для своих сотрудников (открыли филиал в Москве): комиссионые более чем приличные:)

Kalinin

влюбленная в недвижимость писал(а):
умиляет ваше высокомерие:)

Это не высокомерие, а мера ответственности.

Вы рассуждаеете как конечный исполнитель, я - как руководитель агентства, знающий статистику сделок, статистику повторных и связанных обращений и т.д.

Не спорю, для конкретного агента прямой заработок по сделке сопровождения невысок, а опосредованный (связанные обращения клиента) - достаточно ощутим, но в общей массе сделок агентства процент валовой денежной массы от этих сделок невелик.

Кроме того, оставляя уже третий пост после сообщения потенциального клиента, указывающего нам с Вами на нашу ненужность, самостоятельно определяющему нашу с Вами денежную планку, Вы ставите в неловкое положение себя и своих коллег.

Топикстартер, определяя самостоятельно стоимость услуг, отдавайте себе отчет в следующем:

- Вы вольны его определять ровно в той степени, которая определена нечеткой ценой на данные услуги,

- приходя в магазин за каким бы то ни было товаром, задумайтесь о размере торговой наценки. Для справки, размеры наценок в магазинах среднего ценового уровня:

- обувь - 70-350%,
- мелкая бытовая техника - 35-120%,
- крупная бытовая техника - 35-100%,
- молоко и молочные продукты отечественные - 70-150%,
- мясопродукты отечественного производства: 45-90%,
- лекарства в крупных сетевых аптеках - 40-500%

И так далее. Платя 10 рублей за аспирин, Вы не выясняете у хозяина аптеки почему на фабрике эти таблетки стОят 2.99, а у него - втрое больше, но почему-то определяете стоимость риэлторских услуг самостоятельно, исходя из собственных предположений о размере оплаты труда.

В России все еще можно заработать 300% годовых, выше я перечислил некоторые отрасли. И при этом почему-то только риэлторам граждане указывают на недопустимо высокий уровень их, риэлторов, доходов...

Извините если обидела:)
Я как-то свою или вашу ненужность не почувствовала....
Что касается разности в позициях агента и руководителя, да согласна- есть эта разность, возможно к сожалению:))

Уточняю. Меня устроит вариант одновременной продажи моей и покупки одной из новых квартир, вторую можно купить несколько позже. Все три квартиры – вторичный рынок жилья.

Елена-C писал(а):
Уточняю. Меня устроит вариант одновременной продажи моей и покупки одной из новых квартир, вторую можно купить несколько позже. Все три квартиры – вторичный рынок жилья.

я вам в личку ответила, в обсуждениях кто прав, кто нет участвовать не хочется

)

Kalinin писал(а):
Стоп-стоп-стоп...
пришли купец с продавцом под ручку, сказали - мы нашли друг друга: оформите, проверьте чистоту, подайте докУменты на регистрацию, а мы им - да пожалллста, Серьезные заслуженные агенты за такое не берутся, молодежь в основном.

Согласна. На сопровождение готовой сделки молодежь пойдет с удовольствием и за триста баксов. Сложности никакой, а мне такая сделка была бы неинтересна.

[quote="влюбленная в недвижимость"]Выбор схемы определяет и объем необходимого вам сопровождения и соответственно стоимость услуги.
Насчет договора с риэлтором: затрудняюсь вам сказать, что могут предложить большие компании и на что в их договорах стоит обратить внимания...договора у них типовые и менять что-либо они не любят...
Схема: просто продажа и просто покупка

Классный ответ, весь полностью, лучше и не посоветуешь. И добавить нечего, если только полемику....

Елена-C писал(а):
.........
1. Мне не понятно за что я плачу при продаже своей квартиры...................Думаю, 1000 у.е. – красная цена. Вся проверка по моей квартире интересует не меня, а покупателя, меня же интересует только договор, не ущемляющий моих интересов (что тоже не уникальная вещь), консультации, проведение сделки и получение денег.

Странное дело... Мировая статистика говорит, что ПРОДАВЕЦ нанимает риэлтора прежде всего, чтобы соблюсти свой главный интерес - продать в оптимальные сроки за наилучшую цену. Вот что является риэлторским мастерством, а не проверка одной бумажки - это смешно, это во всём мире делает юрист за символическую оплату. Объявив о готовности заплатить профессионалу 1000 баксов, Вы автоматически уже отсекли профессионалов... Риэлтор - это прежде всего высококлассный переговорщик, а не проверяльщик бумажки...

Елена-C писал(а):
2. Подбор нужных мне квартир, пользуясь WinNER, я сделаю не хуже риэлтора...

Странно... Неужели все квартиры там ??? Неужели стоит существенно сузить круг выбора ради небольшой экономии ???

Елена-C писал(а):
... Согласитесь, что формализовать параметры интересующей квартиры и объяснить риэлтору, тоже не с первого раза получается...

Риэлтору не нужно "формализовать" - он не робот и не компьютер. Он должен "вжиться" в Ваше положение - только так он способен помочь. И заявляю Вам с полной ответственностью: примерно 2/3 всех клиентов покупают в итоге совсем не то, что заказывали вначале... А как убеждали в конкретности заказа !!!

Елена-C писал(а):
... Кроме того, меня смущает, что я не могу понять уровень квалификации риэлтора до заключения договора. У врачей, учителей и пр. есть хотя бы формальные параметры квалификации: разряд, ученая степень и т.д., у риэлтора – только его личные оценки…

Так пусть Вас это не смущает - для этого Вам самой необходимо стать риэлтором. У врачей (сорри) больные умирают каждый день и это никого не смущает - они, ведь, учились, как Вы говорите. С риэлторами, слава Всевышнему, всё намного проще и не так печально. Их точно так же можно проверить и по сертификатам и по свидетельствам и по ассоциациям и т.д... Среди врачей половина - самозванцы, закончившие 8 классов и бурсу, а потом потихоньку поднимаясь по врачебной лестнице с фиктивным заочным образованием...

Кроме того, вот у нас в компании, например, есть стажеры, есть менеджеры I, II, III категории. Есть понятие "партнёр фирмы". Как Вам это поможет ??? Откуда Вы узнаете, у кого из них какой реальный стаж, сколько благодарных клиентов за плечами, сколько пройдено учебных курсов, семинаров, конференций ??? А может всё это красивая ложь, как и у врачей ??? Если человек, ложась "под скальпель", слышит, что его будет резать лучший специалист округа, золотые руки, и прочие медали, то что от этого всего толку, если через год ему объявляют о тяжелых последствиях, которых могло и не быть (зашитые бинты, спутанные вены, прочее...).

Учителя ??? Учёная степень ??? - Я тихо промолчу. сами понимаете...

Елена-C писал(а):
3. Хочется ли мне проделать кучу неблагодарной, а зачастую и опасной работы (подбор, показы) самой? – Конечно, нет, но мне хочется максимально быстро и качественно решить поставленную задачу и заплатить именно за ту работу, которую для меня реально проделали.

Странно... Такое впечатление, что Вы сами себе сейчас противоречите. Хочу, но нет...

Елена-C писал(а):
4. Относительно «страшилок» при показах/просмотрах, согласна, опасность при любой сделке с недвижимостью в Москве есть. Но мой принцип прост: боишься – не делай, делаешь – не бойся.

Риэлтор - не охранник клиента. И если Вашей жизни (кошельку) будет представляться реальная угроза, то лично я не понимаю, как риэлтор Вас спасёт... Это действительно страшилки, придуманные в основном НЕ профессионалами, у которых дефицит клиентов.

Елена-C писал(а):
5. Уточню перечень работ, которые я хотела бы получить: консультации, ведение всех переговоров в моих интересах, проверка и сбор док-в на покупаемые квартиры, договора купли/продажи и сопутствующие договора, оформление всех сделок и регистрация их в соот. органах. Именно эту работу в высококачественном исполнении я хотела бы получить, и, соответственно, оплатить ее по верхней планке.

Только одна фраза в этом перечне, а именно "ведение всех переговоров в моих интересах", достойна оплаты по "верхней планке". Знаете почему ??? - Потому, что реально почти никто из маклеров этого не делает. Маклер в переговорах чаще всего варьирует интересами в зависимости от того, на сколько он может ускорить само оформление - это почти никогда не является интересом ПРОДАВЦА, так как приблизить желаемый результат существенно можно только СНИЗИВ ЦЕНУ НА ОБЪЕКТ.

Елена-C писал(а):
6. Может быть, с моей стороны это некоторая наглость, но я все-таки просила бы дать ответ на поставленный мной вопрос, каков должен быть мой договор с риэлтором, на что обратить особое внимание и сколько примерно будут стоить его услуги?
P.S. Я не хочу позволить риэлтору сделать всю работу целиком, т.к. в этом случае качественная или нет его работа, понять можно будет только на финише. Т.е. кроме денег (на мой взгляд, немалых) я теряю время. Существующая система оплаты риэлторских услуг, на мой взгляд, никак не стимулирует сотрудника агентства к качественной работе. А, как известно, нет стимула – нет и действия. Конечно, есть счастливцы, которым встретился высокий профессионал, но это скорее исключение, чем правило.

Высококлассный профессионал среди риэлторов встречается (к счастью или к сожалению) намного чаще, чем среди Вами упомянутых медиков и прочих профессий. Я от Вас очень далеко, но Ваш взгляд на проблему меня очень заинтересовал. посоветовать Вам можно только одно:

Реальные предложения Вы получите, мне кажется, после того, как озвучите готовность оплатить риэлторскую услугу по существующим стандартам. Клиенты с Вашей точкой зрения встречаются довольно-таки не редко. И, к счастью, уже не часто. Обратите внимание, что вначале Вы говорили, что Вам нужны только сопутствующие услуги, но потом всё же проскочило, что Вам нужен профессиональный переговорщик, готовый отстаивать Ваши интересы (кстати, как при продаже - так же и при покупке). Вы не задавались вопросом: а что будет, если покупатель придёт к Вам с профессиональным риэлтором, высококлассно отстаивающим его интересы и очень тонко и дипломатично ведущим переговоры ??? Я Вам подскажу. Чаще всего это заканчивается качественным сбиванием цены на объект и выторгом в других условиях сделки - ПРОДАВЕЦ потом только удивляется...

Прошу обратить Ваше внимание, что затёртая Вами в средине текста (скрытая) необходимость в грамотном переговорщике - это и есть Ваш призыв к профессиональному риэлтору. Может Вы и сами этого пока не поняли... Так огласите открыто свою готовность и ОН придёт.

"Понять профессионала по результатам на финише" - а Вам известна хоть одна сфера человеческой деятельности, где бы эта формулировка звучала бы иначе ??? - Думаю, что нет. А как же тогда, простите великодушно, замуж выходить ??? - Там тоже всё спустя годы и с более тяжелыми последствиями...

О, нет !!! Я думаю, что выбор риэлтора - не самый трудный выбор нужного человека в жизни !!!

СОВЕТ: потратьте на выбор риэлтора то время, которое Вы планируете потратить на всю возню с процессом продажи-покупки квартир - тогда и жалеть не будете. Дайте ему понять, как Вы ему доверяете - и спросите "по полной", не стесняйтесь. Договор - это ещё не всё. Есть законы о защите прав потребителей - и они всегда на Вашей стороне - это говорю Вам я - профессиональный риэлтор.

Удачи Вам !!!