Как определить необходимость уплаты НДФЛ с продажи недвижимости физ.лицу? 25 / 359

[Олег Клеев]

Олег, в Мск, как и в Питере, с момента приобретения первой доли.

Вот так:
Указанная квартира принадлежит Продавцу по праву собственности на основании: Договора купли-продажи комнат от 10.03.2005; Заявления о преобразовании (слиянии) объектов от 15.03.2005, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве, дата выдачи: 28 марта 2005 года, кадастровый (или условный) номер: 77: ….

Возникает новый объект недвижимости - квартира, с новым кадастровым номером.
По общему правилу срок владения начинается с момента возникновения нового объекта (квартиры).

Вот чем я руководствовался:

"В целях НДФЛ срок владения бывшей коммунальной квартирой, комнаты в которой выкупались в разное время, а потом были объединены в единый объект недвижимости, считайте с момента выкупа последней комнаты. Дата регистрации права собственности на объединенный объект – квартиру в целом, значения не имеет.

Такова позиция ВС РФ (определение от 06.04.2016 № 70-КГ15-16), которую ФНС направила налоговикам на местах для использования в работе (письмо от 07.07.2016 № СА-4-7/12211)."

[Олег Клеев]

На диссертацию тема ваша тянет.

Нет, это слишком...
Всё проще.
Институт заканчиваю (юр.фак), изучаю данную тему в рамках учебной программы с учетом своей работы, акцент на недвижимость.

Это будущая статья для публикации в ежегодном институтском сборнике:

МОЛОДАЯ НАУКА: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ, ПРАВА, ПСИХОЛОГИИ И ОБРАЗОВАНИЯ
Сборник научных статей ежегодной Всероссийской научно-практической конференции молодых ученых (с международным участием). Санкт-Петербург, 2023
Издательство: ООО "НИЦ АРТ"

[Lisaweta]

Это хорошо или плохо?

[Олег Клеев]

Это хорошо или плохо?

Хорошо

[Павел Рыкалин]

Хорошо

Хорошо, когда во множестве информации про еду/башмаки/тряпьё/хохлов/пенсии и прочего подобного, появляется системная информация по недвижимости.

Спасибо)

[чао]

Олег, в Мск, как и в Питере, с момента приобретения первой доли.

В Москве комната - это отдельный объект недвижимости со своим, собственным кадастровым номером?
Объединение комнат в коммунальной квартире (отдельных объектов недвижимости со своими кадастровыми номерами) в квартиру(с новым кадастровым номером) как происходит?

Мы тут различаем доли и комнаты. У комнаты отдельный кадастровый, у доли нет. Поэтому доли как в Питере, с момента приобретения первой.

[+F+]

Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации.

Так не бывает. НДФЛ – федеральный налог. У субъектов РФ нет права устанавливать особенности определения налоговой базы по федеральным налогам.

[Олег Клеев]

Это правило действует в г. Санкт-Петербурге, как отдельном субъекте Российской Федерации.

Так не бывает. НДФЛ – федеральный налог. У субъектов РФ нет права устанавливать особенности определения налоговой базы по федеральным налогам.

1. Всё таки у субъектов РФ есть, по некоторым пунктам, полномочия устанавливать свои (региональные) ставки - НК РФ Статья 12. Виды налогов и сборов в Российской Федерации. Полномочия законодательных (представительных) органов государственной власти субъектов Российской Федерации, представительных органов муниципальных образований, представительного органа федеральной территории "Сириус" по установлению налогов и сборов

2. Извините, но вы не поняли в чем вопрос.

В этом пункте, который вы цитируете, речь идет не о Федеральном налоге, речь идет об определении срока владения.
Всё дело в форме/способе регистрации/оформлении, учета недвижимости в коммунальных квартирах - на это регионы имеют право.

Долевая собственность есть везде и оформляется как доля в праве... - это понятно, долевая собственность может присутствовать и в отдельных квартирах (не коммунальных). Но:

Принцип оформления именно коммунальных квартир в СПб и Москве, как отдельных субъектах РФ, который был принят на заре появления всеобщей частной собственности с 1992 года - разный.

Способ оформления/регистрации коммунальных квартир:
В СПб коммунальная квартира - это единый объект недвижимости с одним кадастровым номером.
Комнаты в такой коммунальной квартире не имеют отдельных кадастровых номеров, а являются долями в едином объекте недвижимости - вся коммунальная квартира с одним кадастровым номером в не зависимости от того, сколько в ней комнат (все комнаты - это доли).
По этому выкупая комнаты в такой коммунальной квартире, по сути выкупая доли в рамках единого объекта недвижимости - коммунальная квартира.
Ничего объединять не надо, только выкупить все доли.
Объект недвижимости - квартира (с своим кадастровым номером) остается неизменной.

Способ оформления/регистрации коммунальных квартир:
В Москве коммунальная квартира состоит из отдельных объектов недвижимости - комнат. Каждая комната имеет свой, уникальный кадастровый номер и является отдельным объектом недвижимости.
Выкупая все комнаты, по сути выкупая отдельные объекты недвижимости со своими кадастровыми номерами.
В таком случае, если понадобится объединить все комнаты в квартире, то в результате объединения получается новый объект недвижимости с новым кадастровым номером.

Далее по общему правилу: 5. Объект недвижимости изменился, появился новый регистрационный/кадастровый номер (деление/объединения, возникновение новых/прекращение старых объектов недвижимости, например земельных участков – Земельный Кодекс РФ) - срок владения считается с момента новой регистрации права собственности на новый/изменившейся объект недвижимости (Письмо ФНС от 11.09.2023 № БС-3-11/11756@).

Вот о чем речь и в чем разница. От этого зависит начало исчисления срока владения объектом недвижимости.

[+F+]

1. Всё таки у субъектов РФ есть, по некоторым пунктам, полномочия устанавливать свои (региональные) ставки

У субъектов РФ нет полномочий что-либо устанавливать применительно к федеральным налогам. Это прямо следует из норм НК.

2. Извините, но вы не поняли в чем вопрос.
В этом пункте, который вы цитируете, речь идет не о Федеральном налоге, речь идет об определении срока владения.

В этом пункте речь об определении срока владения для целей исчисления НДФЛ, который, в свою очередь, является федеральным налогом.
Поэтому исчисление срока владения не может определяться в разных субъектах РФ по-разному.
Тому же из названия пункта

4. Изменение размера доли в рамках одного объекта недвижимости (приращение - увеличение доли).

совсем нетрудно понять, в чем здесь вопрос.

[Олег Клеев]

У субъектов РФ нет полномочий что-либо устанавливать применительно к федеральным налогам. Это прямо следует из норм НК.

Позвольте спросить:
Кто устанавливает специальные налоговые режимы? Могут ли регионы повлиять на процентную ставку по специальным налоговым режимам?

внешняя ссылка

Например: НК РФ Статья 12

"п. 2. Федеральными налогами и сборами признаются налоги и сборы, которые установлены настоящим Кодексом и обязательны к уплате на всей территории Российской Федерации, если иное не предусмотрено пунктами 7 и 8 настоящей статьи.

п. 7. Настоящим Кодексом устанавливаются специальные налоговые режимы, которые могут предусматривать федеральные налоги, не указанные в статье 13 настоящего Кодекса, определяются порядок установления таких налогов, а также порядок введения в действие и применения указанных специальных налоговых режимов.

Специальные налоговые режимы могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов и сборов, указанных в статьях 13 - 15 настоящего Кодекса.

Законодательные (представительные) органы государственной власти субъектов Российской Федерации и представительные органы муниципальных образований в случаях, порядке и пределах, которые предусмотрены настоящим Кодексом, вправе устанавливать по специальным налоговым режимам:..."

В этом пункте речь об определении срока владения для целей исчисления НДФЛ, который, в свою очередь, является федеральным налогом.
Поэтому исчисление срока владения не может определяться в разных субъектах РФ по-разному.

Срок владения во всех субъектах РФ определяется одинаково, по общим правилам установленным в НК РФ, но:
Технические моменты связанные с оформлением коммунальных квартир (долевой собственности в коммунальных квартирах) - различны. Именно по этому был сделан акцент на практику, которая предусматривает применение разных инструментов по переходам прав собственности в коммунальных квартирах в разных регионах (применительно к аналогичным объектам в разных регионах).

Правило одно, но технические условия и инструменты разные - надеюсь так понятно.

+F+,
Спасибо вам за дискуссию.
Вероятно мне плохо удалось донести некоторые практические нюансы, скорее всего надо исключить пункт из статьи, поскольку понятен он только тем, кто реально занимается коммунальными квартирами.
Например в СПб на данный момент около 62 тысяч коммунальных квартир, огромное количество людей, примерно 30% сделок - коммуналки.