2010 год, прогноз 143 / 17433

ABCD писал(а):
IRN
Никому больше об этом не говорите - засмеют

Сообщите более точный плиз...)

soleman писал(а):
Вчера Виттель по РБК опять ругался на недвигу, банки, застройщик, полонский .. и т.п. А с 1-го Июля ипотека в одном из Госбаков уже 8% в рублях, я думаю что в конце года 90 000 это средняя по больница, разумеется без учетам форс-мажора и гипера.

На новостройки, которые в собственности юр лиц. (И гиде-ж такие отыскать-то?)
либо на квартиры должников, которые продаются по ценам значительно выше "рынка".

Способ рассказать о дешевой ипотеке - хороший; реальных выдач кредитов по таким условиям - единицы.

Очередной рост:

В июне 2010 года до 8,959 тыс. увеличилось количество зарегистрированных сделок по купле-продаже жилья в Москве. По сравнению с маем 2010 года рост составил 7,473%.

По данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) по Москве, количество ипотечных сделок в столице в прошлом месяце выросло на 3% - до 1,979 тысячи ипотек в силу договора и в силу закона.

Кроме того, по итогам июня в Москве было зарегистрировано 42 договора участия в долевом строительстве (жилой фонд), что на 23,5% больше, чем в мае этого года.

Господа риэлторы и участники форума! Давайте поговорим, пожалуйста, о предыдущем посте? 3/4 года уже наблюдается рОст. Конечно, статистика в какой-то степени флюгер - куда повернешь, туда и покажет.. Но против ветра трудно стоять 9 месяцев. И отложенный спрос за это время уже выдохся бы. Можно ли сделать вывод, что запас роста цен на недвижимость в Москве еще не маленький? Будет ли осенью новый виток цен? Господа риэлторы, вы - на самой передовой:) Можете сказать, пожалуйста, количество покупателей с деньгами на руках - растет? Какой процент покупок по ипотеке непосредственно в вашем окружении? Где черта в млн, за которой резко падает спрос?

Lanskaya писал(а):
Господа риэлторы и участники форума! Давайте поговорим, пожалуйста, о предыдущем посте? 3/4 года уже наблюдается рОст. Конечно, статистика в какой-то степени флюгер - куда повернешь, туда и покажет.. Но против ветра трудно стоять 9 месяцев. И отложенный спрос за это время уже выдохся бы. Можно ли сделать вывод, что запас роста цен на недвижимость в Москве еще не маленький? Будет ли осенью новый виток цен? Господа риэлторы, вы - на самой передовой:) Можете сказать, пожалуйста, количество покупателей с деньгами на руках - растет? Какой процент покупок по ипотеке непосредственно в вашем окружении? Где черта в млн, за которой резко падает спрос?

Запас роста ещё очень большой. Будет лезть вверх до конца года, и ещё на след. годе перейдёт.
Другое дело, что потихоньку со 2-й половины 2010-го года начнётся падение числа простых сделок. Ибо бесплатного роста не бывает. А вот в следующем году нас ждёт уже ценовая стагнация.
Осенью 2010 какого-то принципиального ускорения не будет, вообще а октябре должны пройти точку равновесия.

По "денежным покупцам" впечатление, что их число относительно стабильное с марта.

ЮКочетков писал(а):
[ потихоньку со 2-й половины 2010-го года начнётся падение числа простых сделок. Ибо бесплатного роста не бывает. А вот в следующем году нас ждёт уже ценовая стагнация.
Осенью 2010 какого-то принципиального ускорения не будет, вообще а октябре должны пройти точку равновесия.

Что значить простые сделки? И почему их число ,Вы считаете, упадет? Непонятно-какое равновесие в октябре Вы имеете в виду ,между чем и чем? Поясните свою мысль , пожалуйста.

Lamp писал(а):
Что значить простые сделки? И почему их число ,Вы считаете, упадет? Непонятно-какое равновесие в октябре Вы имеете в виду,между чем и чем? Поясните свою мысль , пожалуйста.

Простые - это неипотечные сделки.
По ипотечным - идёт рост и в текущих условиях прекращаться не собирается.

Теперь, почему упадёт число простых сделок...
Генеральный прогноз на год у меня тут внешняя ссылка.
Процесс идет в двух осях сделки-цена, что образует т.н. фазовую диаграмму.

Рост цены, стимулируемый ипотекой, приводит к двум явлениям: 1) подсаживается всё больше ипотечников (ведь рост!); 2) отсекается все больше людей с чистыми накоплениями. Мы сейчас находимся именно в этой фазе, хотя умеренность роста вкупе с умеренным ростом доходов приводит к тому что число "чистых" покупателей сейчас относительно стабильно. Но бесконечно так быть не может, цены перебегают психологический барьер и люди говорят себе "недвижка переоценена, мы покупать здесь не будем." Вот к этой точке мы потихоньку сейчас бредём.

В июне реально простые сделки упали, хотя цифры показывают рост. Причина - переход с месячной регистрации на 2-недельную. Не будь этого мы бы увидели чистое уменьшение простых сделок при росте ипотечных.

Теперь, про точку равновесия.
Сейчас мы находимся на волне роста, люди в среднем считают что квартиры им доступны по деньгам, обеспечивая высокие уровни сделок. Это не отложенный спрос! Он был отработан ещё в 2009 году. Это нормальный цикл рынка, когда квартиры недооценены с точки зрения давящих на них денег. Конец этого цикла - точка равновесия, когда цены на квартиры примерно соответствуют давящим на рынок деньгам. Ближайшая - октябрь 2009. После мы попадём уже в цикл переоценённости моск.квартир. Но цены будут по инерции ещё долго расти, пока не создастся классическая стагнационная ситуация "сделок мало, цены стоят/снижаются".

Как это всё в деталях устроено описано в цикле статей у меня: внешняя ссылка
Большинству статей год или более, пока все события на рынке развиваются в точности по описываемой теории.

ЗЫ: Ипотека/ипотечные сделки никакой теории ессно не подчиняются и в целом являются возмущающим фактором, с которым шатко-валко пока удаётся справится.

ЮКочетков писал(а):
Это не отложенный спрос! Он был отработан ещё в 2009 году

На днях делали сделку в Банке Москвы, так за 4 дня стали искать свободную одну(!) ячейку под простую сделку. Еле нашли в новом, небольшом, богом забытом отделении. Почему Банк Москвы - там деньги покупателя лежали на счете. Народом забиты депозитарии, сделок - навалом. Потом поехали на регистрацию, в обед, народ основной схлынул, так там драка была за очередь у окна, не у обычных посетителей УФРС, а риэлторов....За место у окна, чтоб сдать побыстрее. А вы говорите...Это те сделки, которые намечены в работу в апреле - мае и сейчас дошли до регистрации собственно договоров отчуждения...
При нормальном ценнике рекламный телефон у помощника садится за день при нормальной батарее...

ЮКочетков писал(а):
Конец этого цикла - точка равновесия, когда цены на квартиры примерно соответствуют давящим на рынок деньгам. Ближайшая - октябрь 2009. После мы попадём уже в цикл переоценённости моск.квартир. Но цены будут по инерции ещё долго расти, пока не создастся классическая стагнационная ситуация "сделок мало, цены стоят/снижаются".

Если посмотреть на поведение рынка осенью, то практически в любой из годов в промежутке с 1992 года, осенью цены росли. Исключения всего два: 1998 год, после августовского кризиса, и 2008.
Ваш график не учитывает сезонных колебаний. Если же это учесть, вместо горба на графике (в летние месяцы), будет небольшая яма (в июле-начале августа) или, как минимум, ровная ступенька, а наивысшая точка переместится как-раз на сентябрь-октябрь. Но дальше, аж до декабря падения не вижу: опять же, с т. зрения сезонности на рынке, на осень, практически всегда, приходится увеличение спроса.
Вы не учитываете ипотеку, а без нее падение цен было бы уже сейчас.
Если не учитывать ни сезонность, ни ипотеку, то с Вашими данными не спорю, но именно эти два момента внесут серьезные коррективы.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Если посмотреть на поведение рынка осенью, то практически в любой из годов в промежутке с 1992 года, осенью цены росли. Исключения всего два: 1998 год, после августовского кризиса, и 2008.

Дмитрий, решил численно проверить вашу гипотезу "осенью цены не падают, а растут".
Посчитал сезоны с 2000 года, когда цены ПАДАЛИ, потому как большую часть у нас всегда росло. Индекс - рублевый.
Итак, падало:
весна-2000
осень-2004
зима-2007
весна-2007
лето-2007
зима-2009
весна-2009
лето-2009
осень-2009

То есть, у нас было 9 сезонов за 2000-2010 гг, когда недвижимость падала в цене. Из них по 2 пришлось на зиму, лето, осень и 3 - на весну.
Никакой "выделенности" осени я не вижу. Гипотезу об обязательном росте цен осенью считаю неподтверждённой.

ЗЫ: Если считать долларовый индекс, то было 3 осени, когда цены падали, прибавится еще осень-2008.