Покупка квартиры менее 3 лет в собственности. Риски покупателя 124 / 32914

агриппина писал(а):
Есть еще форма обязательства ПРОДАВЦА о том, что он ПРИЗНАЕТ убытки покупателя в случае расторжения ДКП по вине или ииициативе продавца , а так же в случае признания сделки недействительной или ничтожной в судебном порядке на сумму... прописывается разница. Но это уже без расписки. Т обр снимается риск того, что расписка "всплывет".И возврат суммы гарантирован, тк ПРИЗНАН продавцом на момент сделки. Как-то так

Это был бы идеальный вариант с точки зрения налогов, однако...

- Возврат суммы гарантирую. Признаю.
- Чем гарантируете?
- Гарантиями.
- А если в суде не признаете?
- Но сейчас-то признаю!

Как-то так...

Расписки нет - действительно нет рисков по оплате налогов.
Но и Продавца к ответственности на разницу в виде неустойки (штрафа) или просто обязательства вряд ли привлечешь.

Ещё раз процитирую Александра:
"При виндикации по ст. 301 ГК РФ у покупателя приобретенной по договору купли-продажи квартиры по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан в соответствии со ст. 461 ГК РФ возместить ему все понесенные им убытки. Реальными убытками покупателя в этом случае можно считать как уплаченную по договору купли-продажи цену, так и любые другие подтвержденные расписками платежи, произведенные в связи с приобретением изъятой квартиры.

Поэтому в этом случае юридический вопрос с возвратом денежных средств, уплаченных покупателю сверх согласованной в договоре цены квартиры, в настоящее время остро не стоит.

Однако, если сделка является недействительной или оспаривается по другим основаниям, к отношениям сторон такой сделки в случае удовлетворения иска применяются, как и прежде, правила о реституции (ст. 167 ГК РФ).
Поэтому любые иные правила об ответственности продавца в этом случае, установленные соглашением сторон в договоре купли-продажи, в т.ч. о взыскании убытков и т.п., являются ничтожными и судом во внимание приняты не будут.

При этом, возвращая стороны недействительного договора в первоначальное положение, суд будет исходить из цены, указанной и оплаченной в соответствии с договором.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки по общему правилу каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Это императивное правило, которое изменить каким-либо соглашением между сторонами договора нельзя, иные последствия могут быть установлены только законом."

К тому же к моменту исполнения обязательства по выплате суммы стоимости квартиры Покупателю, у Продавца может уже просто физически не быть всей суммы.

Владимир Снажин писал(а):
К тому же к моменту исполнения обязательства по выплате суммы стоимости квартиры Покупателю, у Продавца может уже просто физически не быть всей суммы.

Или не быть продавца. Как это ни печально, но такое тоже бывает. К наследникам "признания продавца" ко взысканию не предъявишь.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
ruRou писал(а):
Налоги у нас платятся с любого дохода, за исключением тех, которые специально оговорены в законе.
И это аксиома.

Кто вам сказал, что произведенные неотделимые улучшения - это доход? Это расход прежде всего. При желании это можно доказать.
Как это доказывать, зачем и почему - разговор отдельный и для другого места.
Если нет желания - плати налоги в полный рост.
Каждый выбирает сам.

Вы меня удивляете. Произведенные неотделимые улучшения -это расход. А деньги, полученные за произведенные неотделимые улучшения, это доход.

Евгений, у Вас же своя фирма и Вы ведете бухгалтерию. С точки зрения налогообложения любой приход денег - доход. Это аксиома, которая не подлежит обсуждению. А дальше начинается подсчет налогооблагаемой базы. И вот эта база может быть существенно меньше дохода.

В том числе, если доказать, что расходы значительно больше доходов. Вы говорите, что это сделать легко. На мой взгляд, при желании налоргов докопаться до сути и при условии обычной, не навороченной квартиры это будет сделать невозможно.

Как Вы докажете, что в квартире, находящейся в средненьком состоянии, были произведены улучшения, да еще неотделимые аж на 5000000+ рублей ? Бухгалтерия любит точность. Общими - ц соседа в гараже лежало- не отделаетесь. Цепляться будут за каждую строчку калькуляции. И перекрестные проверки(а заплатила ли ООО Ромашка с проданных Вам 50 рулонов обоев налоги и существует ли эта Ромашка в реальности) никто не отменял. Так же как и подсчет ...эээ...целесообразности расходов. Вы можете портить-тратить на двушку хоть 500 рулонов, но вычет Вам сделают с 50(если вообще есть возможность делать подобный вычет, а не 250тыр или 3 года в собственности)

Как-то так))

Также почитайте Главу 37 ГК.

И? Самое простое - нанял ИП, заплатил 100% предоплату, включая стройматериалы, те сделали работу по ремонту за 10 дней, пока идет регистрация продажи. Где доход? Только расходы. Поиск потом ИП - не моя проблема, а налоговиков.

[quote]

Все бы хорошо, да есть несколько но:

1. Подделка документов, в том числе финансовых(а Вы же будете их подделывать, да ?) преследуются по закону весьма строго. Особенно, если они связаны с уходом от налогов. Тут у Вас прямые и умышленные действия. Отягчающее обстоятельство , так сказать

2. Ну принесете Вы в налорг бумажку с печатью о произведенном ИП Ивановым ремонте. И что ?! Думаете этого достаточно и Вам сделают вычет на 5000000+ рублей ???)) Особенно если покупатель с удовольствием пустит независимую экспертизу, которая подтвердит, что в последние 10 лет никаких стройматериалов и ремонтов даже на 100000 рублей не было.

Евгений, все Ваши предложения хороши ровно до того момента, пока налорги не захотят всерьез взяться за физлиц с их "неотделимыми улучшениями". Как только захотят - все. 90 процентов Ваших клиентов не смогут доказать свои расходы на неотделимые. А сейчас налоргам нужна лишь отписка, что спросили. Вот они и не обращают внимания на ерунду, которую им приносят. До поры до времени.

П.С. Знаете как насчитывают налоги фирмам, которые заказывают услуги стоящие в 100 раз дороже чем по рынку у фирмы, которая "вдруг" исчезла ?

Вобщем, я для себя сделала вывод, что безопасно снизить налоги для продавца можно только "неотделимыми улучшениями" на 250 тыр. Если найдёт чеки 3-летней давности на покупку обоев, сантехники или кафеля - буит ему щастье, эта сумма может быть немного больше, не найдёт - рискует ничуть не меньше, чем если бы скрыл доходы с продажи недвижимости. Чеки на отделочные материалы из яшмы или малахита могут не прокатить, если нет в квартире ни малахита, ни яшмы.
А укрытая и неуплаченная сумма налогов больше 1 млн (сумма доходов примерно 7,7 млн) - это уже "в особо крупном размере", и штрафом такой гражданин в случае чего не отделается.
У нас в стране ведь любят кампании и показательные процессы. Не хотелось бы, чтобы кто-то из моих клиентов попал под такую мясорубку, если она закрутится.

Чеки на отделочные материалы из яшмы или малахита могут не прокатить, если нет в квартире ни малахита, ни яшмы.

или нет доказанных экспертизой подтверждений, что на стенах-полу итд присутствуют новые отделки-штукатурки(сроком менее продажного). тогда можно сказать, что покупатель снял таки яшму-малахит(а заодно и золотой унитаз), а на продавца клевещет.

Но, сами понимаете, такой вариант развития событий редкость.

ruRou писал(а):
на стенах-полу итд присутствуют новые отделки-штукатурки(сроком менее продажного). тогда можно сказать, что покупатель снял таки яшму-малахит(а заодно и золотой унитаз), а на продавца клевещет.

Аха. Снял и выбросил на помойку малахитовую отделку, за которую он несколько лямов отвалил, чтобы вместо неё положить отечественный кафель :lol:

Экспертиза даже после произведённого ремонта может следы малахита обнаружить, если он там БЫЛ. И если был - в расписке на "неотделимые улучшения" так и должно быть указано: "малахитовая отделка". А раз не указано и нет никаких подтверждений его присутствия именно в этой проданной квартире - значит, не было.
И это уже даже не притворная сделка. Это "отмывание денег".

И да. Общий срок исковой давности по гражданским искам - 3 года. Но сроки давности по уголовной ответственности могут быть и больше этого срока. Об этом также не следует забывать.

Ну да))

Это я уже немного на стороне Евгения поиграла. Типа снял, вывез к себе на дачу или еще куда, а потом таджиков нанял и они отечественный положили))

В общем, малахит не катит. Совсем)))

ruRou писал(а):
1. Подделка документов, в том числе финансовых(а Вы же будете их подделывать, да ?) преследуются по закону весьма строго.

Подделывать? Ни в коем случае.

2. Ну принесете Вы в налорг бумажку с печатью о произведенном ИП Ивановым ремонте. И что ?! Думаете этого достаточно и Вам сделают вычет на 5000000+ рублей ???)) Особенно если покупатель с удовольствием пустит независимую экспертизу, которая подтвердит, что в последние 10 лет никаких стройматериалов и ремонтов даже на 100000 рублей не было.

Вы примитивно думаете на это счет. Все гораздо глубже продумано

Евгений, все Ваши предложения хороши ровно до того момента, пока налорги не захотят всерьез взяться за физлиц с их "неотделимыми улучшениями".

Знаете, устал о ваших прямолинейных "ударов"

Самые простые приводил, есть посложнее, но выкладывать не стану, уж извините