Договор Купли-Продажи vs. Договор Мены 169 / 6501

[ATLANTIK]

Учитывая, что наследник уже являлся более трёх лет участником общей долевой собственности, и со смертью родителей произошло увеличение размера его долей до 100%, налог с продажи он платить не должен.

Ура! Здорово.

[Макс N.]

Учитывая, что наследник уже являлся более трёх лет участником общей долевой собственности, и со смертью родителей произошло увеличение размера его долей до 100%, налог с продажи он платить не должен.

Большое вам спасибо, что очень аргументированно подтвердили то, о чём я и сам догадывался, логически, но никак не мог обосновать.
С Наступающим!

[Владимир Снажин]

Здорово то, что форумчане готовы дать на актуальный сегодня вопрос аргументированный ответ!

[zavrelena]

Здорово то, что форумчане готовы дать на актуальный сегодня вопрос аргументированный ответ!

Я всё жду, может, сообразят законодатели отменить налог с продажи имущества, полученного по наследству: всё-таки логично было бы считать, что если наследодатель не должен был платить налогов с продажи имущества, поскольку долго им владел, то и наследник не должен. Приватизация, мена, купля-продажа, дарение - это всё-таки сделки, совершаемые сторонами по своей воле, а дату смерти никто предвидеть не может. Аморально это - заставлять людей платить налог на смерть близких. Уж по крайней мере, для членов семьи, совместно проживающих с наследодателем, налог с продажи следовало бы отменить.
Владимир, Вы как считаете? Может, есть смысл предложение в госдуму внести?

[Владимир Снажин]

Владимир, Вы как считаете? Может, есть смысл предложение в госдуму внести?

А почему бы и нет - внесите!
Можно обратиться на "живой" блог-твиттер Президента - в эл. форме. Быстро и удобно-Ответят! И скорее - поблагодарят! Проверено!
Но направят по подведомственности - а там скорее всего, в ответ-тишина.... Тоже проверено...

Ваш конкретный вопрос выглядит, по моему мнению, по-человечески очень гуманным и обоснованным.
Желаю искренне, чтобы Вам повезло больше!

[Людмила Петровна]

"Владимир Снажин"

Договор - есть вершинка юр. составляющей подготовки сделки, в котором прописывается и порядок расчетов, и ответственность за невыполнение обязательств и др. важные условия сделки.

Сравню Договор с айсбергом - да это вершина. Подводная (более существенная и бОльшая часть) - есть подготовка сделки по всем составляющим.

Но если надводная часть айсберга выглядит мощно и красиво, то и увидишь его, и обойдешь за милю.

А если дряхло и с косяками - то и доброжелатели найдутся, и поживиться захотят.

Согласна абсолютно, что договор есть заключительный аккорд нашей работы.
И сама сделка запоминается больше, нежели все мытарства и старания риэлтора.
Что же останется в воспоминании клиента, когда составление договора и проведение сделки
станет прерогативой нотариусов?

Например ДКП доли с хитростью в виде завышенной цены существенно снижает риски по оспариванию сделки от сособственников, отбивая всякое экономическое желание

Ну да. Ежели эта завышенная цена соответствует, предложенной сособственникам при уведомлении об отказе на преимущественное право приобретения.
Завышенная цена, однако, привносит риски при взаиморасчетах. При дополнительных расписках.
Так что, неизвестно, где зла меньше.

Но решение по ситуации ТС однозначно. При мене в 2 объекта у двух ДКП нет ни одного преимущества перед Договором мены - это конкретный вывод.
Почему -на этот вопрос в теме старались ответить форумчане.
Риски при мене (больше трех объектов для этого вывода не рассматриваю) существенно ниже, чем при оформлении ДКП - это тоже конкретный вывод.

Я бы не была так в этом уверена, Владимир.
Честно скажу, Ваш пример,

Например, после совершения сделки к Продавцу 1-й квартиры предъявил иск предыдущий собственник, у которого квартира выбыла "помимо его воли" (как нередко бывает - не понимал значения своих действий на момент подписания договора отчуждения своей квартиры). Суд признает вернуть квартиру такому собственнику и расторгнет все сделки.

считаю неудачным. Ибо, в таком случае, суд, не признает вернуть квартиру предыдущему собственнику. А признает нынешнего покупателя - добросовестным приобретателем.
И многие риски исключаются пунктом - приобрести взамен, в случае спорных вопросов, равнозначную квартиру.

Отсутствие налоговых выигрышей при оформлении ДКП - третий вывод

.Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Как снизить риски по сделке альтерната через мену..

Нет никого снижения рисков, увы. Не стоит обольщаться.

или продать долю без согласия "вставляющего палки" сособственника через мену - реальные пратические предложения.

А это, вообще, вредное заблуждение. Причем, чревато печальными последствиями.
Хоть ДКП, хоть мена, согласие сособственника нужно в равной мере. Набор документов не меняется, к сожалению.

От обязанности извещать соседей мена не избавляет, но от последующего оспаривания сделки может избавить (чтобы оспорить такую сделку соседу нужно владеть тем объектом, на который соседи поменялись).

Сосед в равной степени, и при ДКП, не является владельцем объекта.

Более того, Александр Перепелкин, семинар которого именно по этой теме, мне посчастливилось посетить, настаивает, нет,
настоятельно рекомендует указывать цены квартир, оформляющихся по договору мены,
дабы избежать, равнозначных же, рисков при признании сделки недействительной.
Так как рыночные цены имеют свойство изменяться.
И какие, в случае указания цен, договоры мены имеют преимущество?
Была у меня цепочка из 19 квартир. Гости, приезжавшие ко мне, во главе с уважаемым АО, ее разбирали.
И ни в каком дурном сне мне не могло присниться оформлять
всю эту хрень единым договором мены.
Все через ДКП. Чего и вам желаю. Просто и внятно. И регистраторы не гундят.

Но, я как обычно, стараюсь быть последовательной:

Впрочем, это выбор агентства,
которое внятно доносит его клиентам.

[Владимир Снажин]

Что же останется в воспоминании клиента, когда составление договора и проведение сделки
станет прерогативой нотариусов?

Людмила, ты на 100% уверена в этом?
Откровенно, я категорически против этого, поскольку АБСОЛЮТНО НИЧЕГО в этом случае для нас и многих других нотарики не дадут.

Ну да. Ежели эта завышенная цена соответствует, предложенной сособственникам при уведомлении об отказе на преимущественное право приобретения.
Завышенная цена, однако, привносит риски при взаиморасчетах. При дополнительных расписках.
Так что, неизвестно, где зла меньше.

Конечно, должна соответствоать(или быть большей! нежели в уведомлениях. И доп. расписки не нужны абсолютно!
И зла однозначно меньше - в завышенной (в разумных пределах) цене.

Ибо, в таком случае, суд, не признает вернуть квартиру предыдущему собственнику. А признает нынешнего покупателя - добросовестным приобретателем.
И многие риски исключаются пунктом - приобрести взамен, в случае спорных вопросов, равнозначную квартиру.

Согласно принципу двусторонней реституции при расторжении сделки и признании сделки недействительной стороны должны вернуться в исходное положение и должны вернуть всё, что получили по сделке.
То есть, при оформлении по ДМ стороны должны остаться собственниками квартир до сделки. Особого убытка у сторон нет!
При оформлении ДКП всё гораздо сложнее -см. в теме выше.
При оспаривании сделок нередки ситуации, когда квартиры у собственника выбывают из собственности помимо их воли, тогда и статус добросовестного покупателя не спасет от потери права собственности (ст. 302 ГК) .

Пункт в ДКП - "приобрести взамен равноценную" -противоречит императивным нормам ст.167 ГК - "Стороны должны вернуть всё. что имели до сделки"... и точка. Эту точку выделил жирным шрифтом, поскольку требование о приобретении равноценной квартиры ничтожно, поскольку противоречит императивным нормам ст. 167 ГК.
Этот пункт ( Хитрый, кстати, в ДКП - о важности которого я говорил выше) может иметь лишь психологический эффект, но в суде будет "отстранен", поскольку не основан на нормах закона.

[Владимир Снажин]

Как снизить риски по сделке альтерната через мену..

Нет никого снижения рисков, увы. Не стоит обольщаться.

Внимательно перечитай ещё раз. Изучи (покритикуй) доводы, изложенные в предыдущем посте и придешь к иному мнению. Если сможешь привести аргументированное утверждение, то готов признать отсутствие верности в своих утверждениях.

или продать долю без согласия "вставляющего палки" сособственника через мену - реальные пратические предложения.

А это, вообще, вредное заблуждение. Причем, чревато печальными последствиями.
Хоть ДКП, хоть мена, согласие сособственника нужно в равной мере. Набор документов не меняется, к сожалению.

Набор документов действительно не меняется,о чем и говорила zavrelena.
Но для совершения сделки нужно лишь выждать 1 месяц с о дня уведомления сособственника, который в 99,9% не сможет предоставить такой же объект, как предоставляет "Покупатель через мену", а вот сособственник при оформлении через ДКП деньги может найти и перевести на себя права покупателя.

ПыСы: про 19 квартир (за совершение такой сделки особый респект), разговор особый и индивидуальный, о чем в теме вобщем также высказал выше.
Полагаю, что в результате мены (19-ти купли-продаж) в 19-ти объектах не сохранялись все собственники объектов и "чистой" мены не было.

Сосед в равной степени, и при ДКП, не является владельцем объекта.

При ДКП сособственник может оспорить сделку и перевести на себя права по приобретению доли объекта
при наличии денег в сумме, указанной в уведомлении (ДКП)

Более того, Александр Перепелкин, семинар которого именно по этой теме, мне посчастливилось посетить, настаивает, нет,
настоятельно рекомендует указывать цены квартир, оформляющихся по договору мены,

Это безусловно, причем не только на случай расторжения сделки, но и для использования налоговых вычетов в полном объеме.

Так как рыночные цены имеют свойство изменяться.
И какие, в случае указания цен, договоры мены имеют преимущество?

И дополнительно ввиду изменения цен на ОН во времени ДМ имеет преимущество, т.к., в случае расторжения сделки стороны "вернуться в свои квартиры", в чем и заключается основное снижение рисков.

Пы Сы:
ДКП мы оформляем и применим при мене, если получим аргументированные преимущества.
А если не видим преимуществ,

Некоторые клиенты настаивают на договоре мены. Он им кажется безопаснее.

Думаю, что в этом вопросе последнее слово за клиентом/ами.

то разъясним Клиентам возможные последствия и подведем их к тому, чо именно они пришли к выводу оформить сделку договором мены.

А Регистраторы с нами не гундят, сказал бы даже, что Мы гундим с регистраторами

[Людмила Петровна]

Что же останется в воспоминании клиента, когда составление договора и проведение сделки
станет прерогативой нотариусов?

Людмила, ты на 100% уверена в этом?
Откровенно, я категорически против этого, поскольку АБСОЛЮТНО НИЧЕГО в этом случае для нас и многих других нотарики не дадут.

Ну да. Ежели эта завышенная цена соответствует, предложенной сособственникам при уведомлении об отказе на преимущественное право приобретения.
Завышенная цена, однако, привносит риски при взаиморасчетах. При дополнительных расписках.
Так что, неизвестно, где зла меньше.

Конечно, должна соответствоать(или быть большей! нежели в уведомлениях. И доп. расписки не нужны абсолютно!
И зла однозначно меньше - в завышенной (в разумных пределах) цене.

Ибо, в таком случае, суд, не признает вернуть квартиру предыдущему собственнику. А признает нынешнего покупателя - добросовестным приобретателем.
И многие риски исключаются пунктом - приобрести взамен, в случае спорных вопросов, равнозначную квартиру.

Согласно принципу двусторонней реституции при расторжении сделки и признании сделки недействительной стороны должны вернуться в исходное положение и должны вернуть всё, что получили по сделке.
То есть, при оформлении по ДМ стороны должны остаться собственниками квартир до сделки. Особого убытка у сторон нет!
При оформлении ДКП всё гораздо сложнее -см. в теме выше.
При оспаривании сделок нередки ситуации, когда квартиры у собственника выбывают из собственности помимо их воли, тогда и статус добросовестного покупателя не спасет от потери права собственности (ст. 302 ГК) .

Пункт в ДКП - "приобрести взамен равноценную" -противоречит императивным нормам ст.167 ГК - "Стороны должны вернуть всё. что имели до сделки"... и точка. Эту точку выделил жирным шрифтом, поскольку требование о приобретении равноценной квартиры ничтожно, поскольку противоречит императивным нормам ст. 167 ГК.
Этот пункт ( Хитрый, кстати, в ДКП - о важности которого я говорил выше) может иметь лишь психологический эффект, но в суде будет "отстранен", поскольку не основан на нормах закона.

Владимир, мы с Вами уже не впервой бьемся до последней капли.
Сейчас, честно говорю - лениво.
Ибо, все нужно обсуждать на конкретных примерах, а не на уровне :" При оспаривании сделок нередки ситуации, когда ..."
Этак мы бесконечно будем.
Варианты общения, когда в одном случае, мы благополучно плюем на закон:" Конечно, должна соответствоать(или быть большей! нежели в уведомлениях",
а в других, - подтверждаем статьями ГК, несколько... ммм... некорректны.
Этот "важный и хитрый" пункт, о приобретении равноценной квартиры, позволил мне не раз НЕ ДОВОДИТЬ до суда.
Так к чему эти бодания?
Тем паче, призываю к конкретности - предложенный ТС пример - есть родственный, где риски минимизированы.
По инерции, его и оформляют меной.
Хотя, еще раз подчеркиваю - к договору мены точно такие же требования, как и к ДКП.
А вот предложения риэлторов "оптимизировать" некоторые процессы не основаны на нормах закона,
а следовательно риски увеличивают.
Не хочу еще раз повторять - договор - " на усмотрение агентства".
Для меня оптимален - ДКП.
Скажу одно, что мое мнение о нотариате абсолютно солидарно с ВАШИМ.

[Людмила Петровна]

Ну, елы, опять втянули в дискуссию!
Владимир, сособственник, что при ДМ, что при ДКП, может найти недостающую сумму.
Ибо, мы не можем совершать действия с объектом 1 месяц после уведомления.
И у него - до тех пор, остается право преимущественной покупки.
Если же, мы выждали месяц, и продали по заявленной цене, ему нечего оспаривать.
Мы действовали в рамках закона.

Хотя... может, чего не учла.

(Т-т-т) ни разу не было подобной ситуации.
Все можно решить, не доводя до суда.
Именно за это нам платят деньги.