Продажа по ипотеке. Риски продавца 116 / 129097

Как происходит продажа квартиры с использованием кредитных средств банка в Ростове-на-Дону.
Итак, покупатель найден, он "ипотечник". Продаваемый объект находится в собственности более 3 лет, а значит, что сделка проходит без "хитрых" схем.
0. Покупатель приносит справку из банка о том, что ему уже одобрено получение кредитных средств.
1. Подписывается предварительный договор купли-продажи. В договоре указываются:
стоимость квартиры
сумма задатка - в день подписания предварительного ДКП
сумма собственных средств, которая будет выплачена наличными в день подписания основного договора купли продажи
сумма, которая будет выплачена банком после регистрации договора купли-продажи и закладной банка. (регистрация 5 рабочих дней), а следовательно, кредитные средства поступят на счет продавца через неделю после сдачи документов на регистрацию.
прописывается пункт, что в случае отказа Банка принимать в залог приобретаемый Объект - договор расторгается, задаток возвращается, штрафные санкции не накладываются.
2. Готовится пакет документов на приобретаемый объект для Банка, оценочная компания составляет отчет об оценке объекта.
3. пакет документов сдается в Банк и в течение установленного банком срока объект проверяется (3-7 дней). Если все документы в порядке по мнению Банка, оценочная стоимость не расходится со стоимостью ПДКП, то Банк подтверждает согласие взять в залог Объект по заявленной стоимости, а значит подписать с покупателем кредитный договор и закладную.
4. Покупатель подписывает кредитный договор, в котором указываются
счет покупателя, на который банк переводит кредитные средства
счет продавца, на который эти деньги переводятся после регистрации права и ипотеки
5. Подписывается ДКП, в котором прописывается
счет продавца, на который будут перечислены кредитный средства банка,
номер и дата кредитного договора, согласно которому эти средства будут переведены,
дата,не позднее которой деньги должны поступить на указанный счет.
6. ДКП, кредитный договор, закладная сдаются на регистрацию. Срок регистрации 5 рабочих дней.
7. зарегистрированный ДКП+выписка из ЕГРП предъявляются Банку
8. В течение 30 минут после предъявления п.7 деньги со счета покупателя банк переводит на счет продавца.
9. Обналичить полученные средства продавец может в любом отделении банка без комиссии. в Сбере в том же отделении можно получить всю сумму сразу, в любом другом в Ростове ограничение до 1,5 млн в день.

если все делать быстро, то от подписания ПДКП до получения денег продавцом проходит 3 недели.

Да, собственные средства у нас передают в момент подписания основного договора, поэтому расписки никакие не пишутся, а в самом договоре прописывается, что денежные средства переданы до подписания договора.
Договор купли продажи имеет силу акта приема-передачи.

Я смотрю, в регионах банки и продавцы-покупатели готовы на все, любой огород нагородить, лишь бы не пользоваться сейфовыми ячейками.
Почему?

Аня Моисеева писал(а):
Я смотрю, в регионах банки и продавцы-покупатели готовы на все, любой огород нагородить, лишь бы не пользоваться сейфовыми ячейками.
Почему?

так заведено :ne_vi_del:

причем, передача денег До подписания ДКП прописана в типовом договоре размещенном на сайте нашего регионального росреестра
зато у нас сделки по цепочке в один день совершаются.
Одни и те же деньги в 3 сделках пересчитываются.
в один день:
1 сделка - покупка 1к за нал, продавцы взяли деньги и пошли на подписание ДКП по 2к, продавцы двушки тут же передали деньги за 3к.
а как с ячейками сделки по цепочке проходят?

Julpalna писал(а):
прописывается пункт, что в случае отказа Банка принимать в залог приобретаемый Объект - договор расторгается, задаток возвращается, штрафные санкции не накладываются.

Как в регионах подтверждается отказ банка?

ABCD писал(а):
Julpalna писал(а):
прописывается пункт, что в случае отказа Банка принимать в залог приобретаемый Объект - договор расторгается, задаток возвращается, штрафные санкции не накладываются.

Как в регионах подтверждается отказ банка?

кредитный инспектор сообщает, что объект не одобрен. Можно получить копию заключения юр.отдела банка.
если отказ на уровне андеррайтера - то даже причин не узнаешь.
Но у менеджера можно, думаю, взять справку об отказе.
Чаще всего причина бывает устранима. 100% отказа не встречала ни разу.
а вообще - хороший вопрос. :co_ol:

у нас верят на слово чаще всего)

Julpalna писал(а):
Аня Моисеева писал(а):
Я смотрю, в регионах банки и продавцы-покупатели готовы на все, любой огород нагородить, лишь бы не пользоваться сейфовыми ячейками.
Почему?

так заведено
зато у нас сделки по цепочке в один день совершаются.
Одни и те же деньги в 3 сделках пересчитываются.
в один день:
1 сделка - покупка 1к за нал, продавцы взяли деньги и пошли на подписание ДКП по 2к, продавцы двушки тут же передали деньги за 3к.
а как с ячейками сделки по цепочке проходят?

У нас тоже все в 1 день))
Просто чуть больше математики

Объясните пожалуйста: механизм продажи квартиры, получение денег, подводные камни, на что стоит обратить внимание???
Ситуация в следующем: Я-продавец квартиры выставил ее в интернете сам, нашелся покупатель,который согласен с суммой и квартира ему понравилась, он хочет купить ее в ипотеку, кредитное решение по ипотеке у него пред. одобрено, на 500 т.р. больше чем я хочу за квартиру. В списке документов для банка есть такой пункт как оценка квартиры и список компаний которым банк доверяет производить оценку. Вопрос следующий: если оценка квартиры будет ниже той суммы,за которую я выставил квартиру то банк как я понимаю в праве отказать в ипотеке или дать меньшую сумму, а оставшуюся сумму покупатель будет платить из своего кошелька?так ли это? Объясните пожалуйста полностью схему продажи... Вот приходим мы в банк со всеми документами и что дальше??? Как правильно все оформить, чтоб не остаться без денег и квартиры?

Plyush22 писал(а):
Объясните пожалуйста: механизм продажи квартиры, получение денег, подводные камни, на что стоит обратить внимание???
Ситуация в следующем: Я-продавец квартиры выставил ее в интернете сам, нашелся покупатель,который согласен с суммой и квартира ему понравилась, он хочет купить ее в ипотеку, кредитное решение по ипотеке у него пред. одобрено, на 500 т.р. больше чем я хочу за квартиру. В списке документов для банка есть такой пункт как оценка квартиры и список компаний которым банк доверяет производить оценку. Вопрос следующий: если оценка квартиры будет ниже той суммы,за которую я выставил квартиру то банк как я понимаю в праве отказать в ипотеке или дать меньшую сумму, а оставшуюся сумму покупатель будет платить из своего кошелька?так ли это? Объясните пожалуйста полностью схему продажи... Вот приходим мы в банк со всеми документами и что дальше??? Как правильно все оформить, чтоб не остаться без денег и квартиры?

Наймите риелтора на сопровождение, это не дорого, тем более в регионе. Похоже, что и у покупателя риелтора нет.

Татьяна Костянова писал(а):
Plyush22 писал(а):
Объясните пожалуйста: механизм продажи квартиры, получение денег, подводные камни, на что стоит обратить внимание???
Ситуация в следующем: Я-продавец квартиры выставил ее в интернете сам, нашелся покупатель,который согласен с суммой и квартира ему понравилась, он хочет купить ее в ипотеку, кредитное решение по ипотеке у него пред. одобрено, на 500 т.р. больше чем я хочу за квартиру. В списке документов для банка есть такой пункт как оценка квартиры и список компаний которым банк доверяет производить оценку. Вопрос следующий: если оценка квартиры будет ниже той суммы,за которую я выставил квартиру то банк как я понимаю в праве отказать в ипотеке или дать меньшую сумму, а оставшуюся сумму покупатель будет платить из своего кошелька?так ли это? Объясните пожалуйста полностью схему продажи... Вот приходим мы в банк со всеми документами и что дальше??? Как правильно все оформить, чтоб не остаться без денег и квартиры?

Наймите риелтора на сопровождение, это не дорого, тем более в регионе. Похоже, что и у покупателя риелтора нет.

Извините, но я описал вопросы, а не спрашивал совета о риэлторе, хочу сначала сам все понять, а потом уже и нанять...

сегодня здесь не подают.
попробуйте зайти завтра.