Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

[Светлана Коновалова]

Господа, трудно было читать все Ваши высказывания. Расскажу реальную ситуацию у хороших знакомых. Мужчинка симпатичный, второй раз в браке, рискнул квартирой. Занимался установкой счетчиков, не помню, на что. На госпредприятиях. Должны были заплатить в обозримые сроки. Заложил квартиру. В обозримые сроки не заплатили. Парень с супругой и с ребенком остался без квартиры. Снял. Отыграл. Заработал на новую квартиру.
NO COMMENT.

Вообще, вся эта тема очень словоблудна ИМХО.
Тут мы не установим какой-то "одной правды"...

Примеров из жизни мы можем привести очень много разных. Положительных и не очень.
Я думаю их соберётся несколько десятков или даже сотен, если не больше.
Допустим все примеры, высказанные в данной теме, будут действительно реальны. Тогда мы сможем собрать какую-то статистику что ли... Или даже нарисовать график, на подобии того, который приводился здесь выше.

Нужно это или нет? Полезно это будет потенциальным инвесторам/предпринимателям?
Сложно сказать.

В целом, соглашусь с Рентополучателем - всё зависит от человека! Добавлю от себя - и не много (или много) от удачи

От везения, от профессионализма, от случая, от подвернувшегося советчика, от экономической ситуации.
Поэтому многие идут к экстрасенсам.
Зачем все решать самому?
А вдруг не повезет?
А так экстрасенс будет виноват.
Или финансовый аналитик.
Или дура-жена.

[Andreeviliaa]

Та разговор и идет о соотношении: цена-качество. Сейчас предложили коттедж в Кратово за 37 мл руб. Два года назад с руками бы оторвали. А сейчас - думаю - надо ли заниматься. Сейчас земля не в фаворе. С демпингом в 50% - может быть.

Хороший пример.
ИМХО он показывает связь с теми простынями, которые я настрочил

Допустим, это "бабушкин дом".
(не важно как он попал к Вашим клиентам. Кроме того, предположим, что он им не нужен и деньги от его продажи они не собираются направить на улучшение/изменение своих жилищных условий. Короче, предположим, что это классический "бабушкин дом").

И вот клиенты задумались - как наиболее рациональным образом использовать этот капитал.
Допустим, клиенты не хотят рисковать и влезать в "помидорный бизнес", а хотят остаться в зоне низких рисков. Допустим, они не хотят выходить из недвижимости.

Как минимум доступны следующие варианты:
1) Оставить коттедж пока и сдать его в аренду;
2) Продать и деньги положить на депозит в надёжный банк;
3) Переложиться в городскую жилую недвижимость и сдавать её в аренду; (сразу вопрос - в какую?).
4) Тоже, что и в п.3, только на загородном рынке (купить другой коттедж (или коттеджи/дуплексы/тауны/дачи) и сдать его (их) в аренду).
5) комбинации 3 и 4. (город + загород).
6) Переложится просто в землю (допустим, в "уникальный" участок с перспективой роста в цене в обозримое время).

Очевидно, что риски в данных примерах приблизительно одинаковые (вариант с депозитом в надёжном банке всё же менее рискованный и самое главное имеет наивысшую ликвидность и отсутствие затрат на администрирование. Как финансовых так и моральных). Безусловно, этот факт надо как-то учитывать...

И более рискованный (точнее геморройный) вариант:
7) Продать коттедж (за сколько продастся в обозримое время), купить другой участок (возможно по другому направлению), построить дом и сдать его в аренду.

И дополнительный вариант.
Допустим клиенты имеют возможность вложить некоторую сумму в стрейджинг/реконструкцию данного коттеджа. С целью увеличения арендной платы в будущем. С ваших слов - имеет смысл это делать?

И ещё - сколько примерно стоит аналогичный пустой участок (совсем пустой вряд ли там найдём. Допустим со старым домом)?

P.S.
Быково, Кратово - место ,,, детства моего.. .
Но ...но это восток Юго-восток - суть одна...
Как деньги к деньгам, так и одно бизнесовое жильё к другому.
ИМХО в подавляющем большинстве случаев, у покупателей дома за лям баксов это не единственное жильё в семье. По сути это дача. Для всей семьи или какой-то её части... Как правило есть ещё городская квартира(ы).
Где имеют квартиры те, кто может купить дом более чем за миллион долларов?
ИМХО в большинстве случаев не на Рязанском/Волгоградском проспекте...

[Светлана Коновалова]

Хороший пример.
ИМХО он показывает связь с теми простынями, которые я настрочил

Допустим, это "бабушкин дом".
(не важно как он попал к Вашим клиентам. Кроме того, предположим, что он им не нужен и деньги от его продажи они не собираются направить на улучшение/изменение своих жилищных условий. Короче, предположим, что это классический "бабушкин дом").

И вот клиенты задумались - как наиболее рациональным образом использовать этот капитал.
Допустим, клиенты не хотят рисковать и влезать в "помидорный бизнес", а хотят остаться в зоне низких рисков. Допустим, они не хотят выходить из недвижимости.

Как минимум доступны следующие варианты:
1) Оставить коттедж пока и сдать его в аренду;
2) Продать и деньги положить на депозит в надёжный банк;
3) Переложиться в городскую жилую недвижимость и сдавать её в аренду; (сразу вопрос - в какую?).
4) Тоже, что и в п.3, только на загородном рынке (купить другой коттедж (или коттеджи/дуплексы/тауны/дачи) и сдать его (их) в аренду).
5) комбинации 3 и 4. (город + загород).
6) Переложится просто в землю (допустим, в "уникальный" участок с перспективой роста в цене в обозримое время).

Очевидно, что риски в данных примерах приблизительно одинаковые (вариант с депозитом в надёжном банке всё же менее рискованный и самое главное имеет наивысшую ликвидность и отсутствие затрат на администрирование. Как финансовых так и моральных). Безусловно, этот факт надо как-то учитывать...

И более рискованный (точнее геморройный) вариант:
7) Продать коттедж (за сколько продастся в обозримое время), купить другой участок (возможно по другому направлению), построить дом и сдать его в аренду.

И дополнительный вариант.
Допустим клиенты имеют возможность вложить некоторую сумму в стрейджинг/реконструкцию данного коттеджа. С целью увеличения арендной платы в будущем. С ваших слов - имеет смысл это делать?

И ещё - сколько примерно стоит аналогичный пустой участок (совсем пустой вряд ли там найдём. Допустим со старым домом)?

P.S.
Быково, Кратово - место ,,, детства моего.. .
Но ...но это восток
Как деньги к деньгам, так и одно бизнесовое жильё к другому.
ИМХО в подавляющем большинстве случаев, у покупателей дома за лям баксов это не единственное жильё в семье. По сути это дача. Для всей семьи или какой-то её части... Как правило есть ещё городская квартира(ы).
Где имеют квартиры те, кто может купить дом более чем за миллион долларов?
ИМХО в большинстве случаев не на Рязанском/Волгоградском проспекте...

Понятно, что не первое и не последнее. Несмотря на оценку в 45 млн. руб. Еще раз повторю. Соотношение цена-качество, причем в данный промежуток времени. Несколько лет с руками и ногами оторвали бы...

[Andreeviliaa]

Во-во. И я про тоже самое.
Еще несколько лет...
А ещё несколько лет пройдёт и ... (бежать надо из этого коттеджа, короче. Как говорят - С такими деньгами не шутят. Хотя, конечно, возможно это у клиентов "алмазы мелкие" и что 35 вчера, что 3? сегодня, что ?? завтра - всё едино...).

Есть потрясающие примеры финансово мазахизма.
Реально.
Человек держит полу-недострой аж с 2008 года! Всё это время он его продаёт...
Более того, человек имеет средства сделать из него дострой.
Более того, если этот дострой сделать грамотно, то это будет вполне себе ликвидное предложение. (скажу больше - уникальное!)
Более того, если этого не сделать. то через какое-то время (весьма обозримое) этот объект станет "дважды неликвид". Цена его продажи снизится процентов на 20-30%.
Данный пример подробно обсуждался в сети на другом форуме...

[Светлана Коновалова]

Во-во. И я про тоже самое.
Еще несколько лет...
А ещё несколько лет пройдёт и ... (бежать надо из этого коттеджа, короче. Как говорят - С такими деньгами не шутят. Хотя, конечно, возможно это у клиентов "алмазы мелкие" и что 35 вчера, что 3? сегодня, что ?? завтра - всё едино...).

Есть потрясающие примеры финансово мазахизма.
Реально.
Человек держит полу-недострой аж с 2008 года! Всё это время он его продаёт...
Более того, человек имеет средства сделать из него дострой.
Более того, если этот дострой сделать грамотно, то это будет вполне себе ликвидное предложение. (скажу больше - уникальное!)
Более того, если этого не сделать. то через какое-то время (весьма обозримое) этот объект станет "дважды неликвид". Цена его продажи снизится процентов на 20-30%.
Данный пример подробно обсуждался в сети на другом форуме...

А этот товарищ из людей, нацеленных на дальнюю перспективу, исходя из той финансово-экономической ситуации, которая была при покупке этого недоликвида. Если бы он его продал за ту цену, которую дают, да вложил в другой неоченьликвид, то второй раз уже бы не попал. Стал взрослее, опытней, дальновиднее...

[Andreeviliaa]

...
...


От везения, от профессионализма, от случая, от подвернувшегося советчика, от экономической ситуации.
Поэтому многие идут к экстрасенсам.
Зачем все решать самому?
А вдруг не повезет?
А так экстрасенс будет виноват.
Или финансовый аналитик.
Или дура-жена.

Мда...
Не хотел развивать эту тему.

ИМХО Вы весьма точно в тему заглавного поста:

Свобода — это ответственность, а собственное дело — это риск остаться без гроша в кармане. Предприниматели рассказали H&F о том, как добывали деньги и продолжали поддерживать свой бизнес на плаву в сложных ситуациях, и объяснили, почему не жалеют о продаже квартир и автомобилей

внешняя ссылка

Про риск остаться без гроша в кармане я уже писал.
Это сильно преувеличено. Скажем так, далеко не каждое собственное дело подразумевает риск остаться без гроша (просрать квартиру, грубо говоря).

Например, строительство дома с целью его продажи - это можно рассматривать как "собственное дело". Инвест-проект. В перспективе, этой деятельности можно придать все черты "настоящего бизнеса".
Риск остаться без гроша в кармане не велик и сопоставим с любыми сделками с недвижимостью. В любом случае, он контролируемый.
Гораздо существеннее - риск не дополучить прибыль. Но это наш предпринимательский риск... Хотим прибыль - принимаем на себя этот риск (но не риск потери ВСЕХ денег).

А вот с ответственностью...
Как говорил один известный персонаж оскороносного фильма- принимать решения (и нести за них ответственность!) это обязанность любого мужчины (да так помоему?).
ИМХО без всяких оговорок можно распространить на представителей обоих полов.
В более общем случае - на всех свободных людей.

Сейчас у нас есть свобода. Свобода принимать решение, свобода высказывать своё мнение-голосовать и т.д. ..., , свобода вести предпринимательскую деятельность. Долгое время её (свободы) не было...
ИМХО многие в то время хотели свободы. Она была желанна...
Но со свободой пришла и необходимость нести ответственность!

ИМХО сейчас многие устали от свободы. От неопределённости во многом.
Но без неопределённости не бывает разнообразия возможностей, а без ответственности - свободы.
Это было сугубо моё ИМХО.

[Светлана Коновалова]

...
...


От везения, от профессионализма, от случая, от подвернувшегося советчика, от экономической ситуации.
Поэтому многие идут к экстрасенсам.
Зачем все решать самому?
А вдруг не повезет?
А так экстрасенс будет виноват.
Или финансовый аналитик.
Или дура-жена.

Мда...
Не хотел развивать эту тему.
Согласна на все 100. Работаю за проценты давно. Четверо детей и муж, которого в связи с инсулиновым диабетом заставила быть моим водителем. Работаю практически за всех. Дети старшие двое) помогают слегка год 3-4 и то только тем, что свои деньги тратят на себя. Деньги, которые у меня временами появляются, трачу на семью, квартиру, дачу и т.п. . Инвестировать боюсь. Правда, вру, сейчас не за проценты. Но все равно предпочитаю вкладывать в семью и детей.

ИМХО Вы весьма точно в тему заглавного поста:

Свобода — это ответственность, а собственное дело — это риск остаться без гроша в кармане. Предприниматели рассказали H&F о том, как добывали деньги и продолжали поддерживать свой бизнес на плаву в сложных ситуациях, и объяснили, почему не жалеют о продаже квартир и автомобилей

внешняя ссылка

Про риск остаться без гроша в кармане я уже писал.
Это сильно преувеличено. Скажем так, далеко не каждое собственное дело подразумевает риск остаться без гроша (просрать квартиру, грубо говоря).

Например, строительство дома с целью его продажи - это можно рассматривать как "собственное дело". Инвест-проект. В перспективе, этой деятельности можно придать все черты "настоящего бизнеса".
Риск остаться без гроша в кармане не велик и сопоставим с любыми сделками с недвижимостью. В любом случае, он контролируемый.
Гораздо существеннее - риск не дополучить прибыль. Но это наш предпринимательский риск... Хотим прибыль - принимаем на себя этот риск (но не риск потери ВСЕХ денег).

А вот с ответственностью...
Как говорил один известный персонаж оскороносного фильма- принимать решения (и нести за них ответственность!) это обязанность любого мужчины (да так помоему?).
ИМХО без всяких оговорок можно распространить на представителей обоих полов.
В более общем случае - на всех свободных людей.

Сейчас у нас есть свобода. Свобода принимать решение, свобода высказывать своё мнение-голосовать и т.д. ..., , свобода вести предпринимательскую деятельность. Долгое время её (свободы) не было...
ИМХО многие в то время хотели свободы. Она была желанна...
Но со свободой пришла и необходимость нести ответственность!

ИМХО сейчас многие устали от свободы. От неопределённости во многом.
Но без неопределённости не бывает разнообразия возможностей, а без ответственности - свободы.
Это было сугубо моё ИМХО.

[Andreeviliaa]

Возвращаясь к примеру с "бабушкиным домом".

На самом деле, одним из самых выгодных в финансовом плане вариантов - продать дом, купить другой участок + построить дом и сдать его в аренду.

Благодаря тому, что в данном случае задействуется максимально большое кол-во "степеней свободы".
Дело в том, что ПОДАВЛЯЮЩАЯ масса всей загородной недвижимости, которая сейчас сдаётся в аренду - создавалась НЕ ДЛЯ АРЕНДЫ.
В аренду данная недвижимость попала "случайно".
Удивительно, как долго девелоперы (что частные, что крупные) не замечали этого факта и не видели очевидных бизнес-возможностей. (безусловно, для развития этого направления были и объективные причины/ограничения и они остаются до сих пор. И будут действовать ещё в будущем...)
Однако, в последнее время появился интерес к развитию направления "арендная загородная недвижимость", как в формате посёлков, так и со стороны частных инвесторов-застройщиков.
Появляются первые "арендные" посёлки...
ГудВуд активно прорабатывает этот вопрос...
Есть примеры от частных инвесторов-девелоперов. На ForumHouse можно найти...
И т.д...

Оговорка1
Это самый геморройный вариант и он содержит максимальный "предпринимательский" риск.
Тут надо чётко понимать - как воспользоваться степенями свободы..
Грубо говоря, что и где строить и как потом (и кому) это предложить в аренду.
Кроме того, почти наверняка это будет сопряжено с предоставлением дополнительных услуг арендаторам. Но в этом и сильная сторона концепции (одна из...)! В любом случае данный вид деятельности может быть на аутсорсинге.


Оговорка2
Этот вариант оптимальный для случая аренды.
Но не является оптимальным с точки зрения ликвидности - возможности быстрой продажи (в случае чего).
И не является 100% универсальным (можно сдавать, а можно жить).
Иными словами, появляются черты, свойственные коммерческой недвижимости. Но в этом есть и сильная сторона - возможна продажа в будущем не просто недвижимости, а "генератора денежного потока".
Т.е. продажа ИМЕННО АРЕНДНОЙ, а не жилой недвижимости (продажа тому, кто тоже собирается сдавать недвижимость в аренду). Особенно это актуально, если к недвижимости будет прилагаться набор услуг (отлаженный, и востребованный арендаторами) и "устойчивый поток арендаторов".

Возможен и промежуточный вариант - подойдёт и для аренды и для жилья (с перекосом в сторону аренды).
Подробное обсуждение которого выходит за рамки данного поста. (а то будет мега-простыня

[Andreeviliaa]

...
..
...

Нет ничего сложного. Если вы так любите рубли и стандартный набор инструментария то ставка дисконтирования всех доходов с помидорного бизнеса должна рассчитываться под 13, 67 % . Ведь аренда это пассивный доход.

Ура!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Это приблизительно 50% того, что я пытался донести в своих простынях!

надеюсь теперь Вы согласитесь, что если у нас ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС стоит выбор между различными вариантами инвестиций, например:
1) вложиться в хрущ и сдать его в аренду;
2) вложиться в два новостоя и сдать их в аренду;
3) построить дом и сдать его в аренду;
4) помидорный бизнес
...
...
128) просто купить николаевских червонцев.

То нам достаточно продисконтировать будущие денежные потоки от этих инвестиций по ставке 13,67%. и сравнить полученные результаты между собой.

Естественно, придётся сделать ряд допущений:

1) Кроме рублей, я люблю доллары, евро и т.д. Но тут, очевидно, считать удобней в той валюте, в которой поступают денежные потоки с наших инвестиций. Предположим, что они во всех случаях рублёвые. Если нам удобней считать в долларах или евро - нет проблем. Я же везде пишу ДЕНЬГИ, а не рубли... (кроме примеров, естественно).

2) Если мы применяем единую ставку дисконтирования для всех инвестиций, то различия в уровне риска мы должны как-то дополнительно учитывать.
Для упрощения можно оставить только те инвестиции, которые имеют сопоставимый уровень риска. Тут, правда, ИМХО важно разделять риски между собой. Например, если мы строим дом на продажу/аренду, то мы можем построить халапугу, которую потом сдать/продать не получится за нормальные деньги, или допустить разворовывания материалов, или влить в землю лишнего бетона (по рекомендации бывалого прораба) или ... и т.д. - это всё риски, но мы их можем избежать. Это наш предпринимательский риск, если так можно выразиться. Мы его контролируем.
Если в оценке хруща мы закладываем возможность обогатиться в будущем за счёт того, что получим новую квартиру, то существует риск того, что "не выгорит". Этот риск не контролируемый нами. Его надо как-то оценивать и учитывать. Как - очень дискуссионная тема... Сколько инвесторов - столько и оценок будет...

3) Кроме сравнения инвестиций между собой по NPV, их можно (и нужно) сравнивать и по другим показателям. Например, всё тот же срок окупаемости и т.д. Для упрощения можно принять. что всегда инвестируется одна и та же сумма. Например эквивалент хрущ или "бабушкин дом".

4) для упрощения придётся принять (я думаю) тот факт, что мы не будем рассматривать возможность реинвестирования какой-то части накопленных арендных поступлений обратно в недвижимость. Ограничимся дисконтированием всех денежных потоков по принятой ставке.

5) Кроме различия в уровне рисков, надо учесть и ряд других различий. Например:
- разную ликвидность активов.
- различные затраты на администрирование (в том числе и моральные. затраты собственного времени)
- затраты на страхование недвижимости (в варианте сидеть в золоте они отсутствуют)
- гибкость. Очевидно, два новостроя дают большую гибкость в будущем... (один можем продать/переложиться, второй не трогать и т.д. Или один можем взять в перспективном районе (на будущее), второй в сложившемся районе и т.д. Короче, наша инвестиция приобретает черты портфельной...
- ряд других...

6) Оставим пока за скобками обсуждение данной ставки. Там есть, что обсудить...
Но для сравнения БУДУЩИХ инвестиций между собой (А ИМЕННО ТАКАЯ ЗАДАЧА СТОИТ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС !!!) это не важно. Данная ставка отражает минимальный порог для конкретного инвестора. Та самая альтернативная инвестиция. Просто число спущенное с небес, если так можно выразиться. Если в результате нашего сравнения окажется, что инвестиция 1) более выгодна чем инвестиция 2), то и при другой ставке дисконтирования будет так же... Изменится срок окупаемости, другие показатели, но то, что "помидорный бизнес" выгоднее чем "сидеть в квартире" - это не измениться. Верно?
По крайне мере, придётся принять, что все арендные поступления реинвестируются по ставке дисконтирования и ни чего не проедается. Иначе весь анализ теряет смысл. Т.е. мы рассматриваем предельный вариант, как в Вашем примере, - всё реинвестируется, а мороженое будем покупать себе после пяти лет
Тут можно на самом деле много написать. но оставим пока...

7) На какой срок будем считать. Если это "бесконечность", то как будем оценивать остаточную стоимость...
Для упрощения можно принять, что считаем, например, на 5 или 10 лет, а потом продаём... Имхо срок может быть любым в разумных пределах...
Тут то же можно трактат своять, но ИМХО преждевременно. Для нашего случая ИМХО это не очень актуально...

И ряд других дополнений-оговорок....

НО САМОЕ ГЛАВНОЕ!!!

Теперь Вашу вездесущую фразу о том, что главное "считать в золоте", можно переписать в виде:
Главное не забыть продисконтировать, а то можно облажаться. Ведь на сколько я понимаю, "счёт в золоте" уже отражён в данной ставке. Верно?

Ещё раз.
Мир инвестиционного анализа не сузился до ответа на вопрос - какую часть арендного дохода мы можем смело "проесть"?
Мне очень нравится Ваше предложение - 6 % в золоте. Пусть так и будет! Вывели одну ставку (отражающую стоимость капитала конкретно для Вас) - пусть так и будет!.
Т.е. Мы ведём анализ в БУДУЩЕЕ, а не в прошлое. Мы смотрим сколько мы можем заработать в будущем, а не считаем сколько мы уже заработали (и пересчитываем результат в различных хрущах-тугриках, в зависимости от того как нам удобнее-красивее-богаче).


НУ И ПОСЛЕДНЕЕ ИЗ ОСНОВНОГО.

Осталось прийти к общему знаменателю по вопросу - а что изменится в нашем инвестиционном анализе, если вместо предположения "у нас уже есть хрущ" мы введём предположение "мы нашли мешок денег"? Не нравится нашли? Не жизненно?
Согласен. Это было преувеличение для наглядности.
Давайте примем, что вместо "нашли" будет "получили наследство". По аналогии с домом назовём это "бабушкина сберкнижка".

Напомню.
Темы была в общем не о том, сколько мы уже заработали, а о том, сколько мы можем заработать в будущем и стоит ли ради этого продавать квартиру!
Предложенная Вами ставка дисконтирования как раз и отражает этот альтернативный вариант - остаться в квартире. Соответственно, любой проект с NPV больше нуля можно считать прибыльным. Верно?

Просто не совсем понятно - почему если мы "нашли мешок денег", то успешность инвестиции мы будем оценивать в золоте.
А если продали что-то материальное (хрущ, дом, дачу, земельный участок и т.д.), то тогда успешность инвестиции мы будем мерить в этом материальном. Типа - какой-то психологический момент... Типа - мерить в том, с чем расстались ради инвестиции.

Бред какой-то. Не. ну для самого себя - как угодно. Но если прийти на инвестиционный комитет и заявить - чистый дисконтированный доход по проекту - 4,7 вашего любимого мерседеса уважаемый инвестор А, или 58 ваших жигулей ув. инвестор Б, или 515 ваших трудодней в "лохматом" году ув. инвестор И, или ... Боюсь, что дальше слушать не будут и вызовут "кащенко".
А реально скажут - Илья, ты записался по ночам на форуме - иди проспись/проветрись/протрезвей/возможны любые варианты...
Но если я сам услышу такое, то, по крайней мере, буду знать теперь откуда "ветер дует", какой форум человек читал. Теперь мне уже кажется, что (как минимум) в этой области меня уже ни чем не удивишь

Как уже ранее писал - глобальное мерило инвестиций - "НАБОР БЛАГ - МЕРА БОГАТСТВА".
Совершая инвестицию мы отказываемся от потребления благ сегодня, ради того, что бы потребить их в будущем в большем количестве (вариации - передать детям).
Вот реально, встречал людей, которые меряют богатство в шлюхочасах. Серьёзно.

Но если стоит задача - из множества инвестиций выбрать самую лучшую, то в каком мериле мы будем сравнивать их между собой не важно.
ИМХО это очевидно.
Вы согласны?

[Andreeviliaa]

Для Рентополучателя и всех заинтересованный читателей.
(надеюсь, что обладатель докторской/кандидатской степени вернётся в тему - искренне).

Про "помидорный бизнес".
Вы пишите, что все доходы от него должны дисконтироваться по ставке 13,67%, которая отражает альтернативу - пассивный арендный доход. Верно?
Т.е. Если мы суммируем все доходы по нему (наверное, доходы это и есть суммированные денежные потоки = приходы-расходы), то мы сможем его сравнить с простым пассивным арендным доходом. Верно?
И если окажется, что сумма всех этих "доходов" отрицательная, то нефига нам лезть в помидорный бизнес.

Оговорка.
Наверное всё же имелось в виду, что дисконтируем мы денежные потоки - те самые приходы и расходы, ведь расходы и приходы могут случиться в разное время. Верно?
Ведь в вашем примере с хрущем 2010-2014 год. Что здесь расход? Расход это начальная стоимость хруша - 115т.р. (мы его как бы купили), а всё остальное это приходы - арендная плата и стоимость хруща на сегодняшний день (мы его как бы продали). Верно?
По крайней мере это самый что ни на есть классический подход к дисконтированию...

Ок!
Я не буду предлагать Вам бизнес в 2010 году под 25% годовых.
Я предложил бы другие варианты.

Вариант 1.
Купить на все (115 тыр * кол-во метров хруща) тех самых николаевских или каких там червонцев с Победоносцем.
А в 2014 продать их.
Сколько мы заработали в рублях? Если это всё сравнить с "простым пассивным арендным доходом 13,67%", то что получается? Ведь стоимость этих червонцев тоже в рублях. Мы из купили в 2010 году за рубли и продали потом за рубли.
У нас был один расход (в 2010 году) и потом всего один приход (в 2014). Мы можем аналогично продисконтировав эти денежные потоки (точнее всего один) по ставке 13,67 сравнить данный проект с вариантом "квартира в аренде - простой арендный пассивный доход"?

Соответственно, если мы посчитаем NPV самого проекта "хрущ в аренде" то мы должны получить ноль. Верно?
Ведь этот проект и есть "база для сравнения". Из которого и получилась ставка 13,67%?

И вдогонку - про "помидорный бизнес".
Я за свои помидору получу в 2018 году 10 000 000 рублей.
Что бы сравнить с "пассивным арендным доходом - альтернативной инвестицией" я должен эту сумму продисконтировать по ставке 13,67%. Верно?
Или я должен сначала перевести 10 000 000 рублей в золотые тугрики и только потом дисконтировать?


Вариант 2.
Построить дом и потом продать его.
Для упрощения - все расходы у нас будут в 2010 году. Мы купили землю, строй. материалы и заплатили рабочим (вперёд). Потом дом строили, потом мы его продавали и наконец продали (в 2014). Соответственно, случился приход.
Что тут у нас доходы? Что мы должны дисконтировать что бы сравнить этот инвест. проект с "пассивным арендным доходом" из которого получилась ставка 13,67%.?
Допустим, мы вложили в 2010 году 10 000 000 рублей. (допустим, продали наследственную квартиру или участок за 10 000 000 рублей, или получили "бабушкину сберкнижку" - не важно).

На самом деле весьма практический вопрос - какая должна быть цена продажи дома, что бы было в итоге одинаково (по доходности) с вариантом "пассивного арендного дохода - хрущ в аренду (как в примере)"?
Заранее спасибо.

P.S.
К чему бы мы сейчас не пришли (это к вопросу о правильности выбора ставки и манипуляций с 6% в золоте чего-то там...), мне очень нравится сама идея - для сравнения различных доступных инвестору инвестиционных/предпринимательских проектов между собой надо:

1) Задаться ставкой дисконтирования, отражающей наши альтернативные инвестиции (альтернативные издержки - то что мы теряем, т.е. тот доход, от которого мы отказались ради реализации инвестиционного проекта. Обычно, кстати, это вариант - деньги в банк под процент. Но ИМХО в данном случае это совершенно не принципиально. Вполне хороший вариант ИМХО как предлагает Рентополучатель - деньги в квартиру и сдать её в аренду. В общем случае сюда можно включить и упущенную (потерянную) зарплату, если ради "погружения" в "помидорный бизнес" мы уволились со своей работы.

2) Продисконтировать денежные потоки проектов и сравнить их между собой (+ другие показатели) = выбрать наилучший проект!

Это то, за что я агитировал во всех предыдущих постах (не только в этой теме).

P.S.S.
Куда же всё таки делось "считать в золоте"?
Это уже отражено в ставке 13,67% или всё же нет?
Нам достаточно просто дисконтировать рублёвые потоки по проектам по этой ставке, или с начало их надо перевести в золото, а уже потом дисконтировать? Если да, то не получается ли масло-масленное? Или может придумать тогда какую ни будь новую ставку? Или оставить эту и забыть наконец про золото, а инвест-проект - "купить и держать золото" то же считать в рублях и потом дисконтировать по этой ставке? Или по ставке, выведенной из альтернативы, - квартира в аренду, а все арендные платежи откладывать в банк под процент (самый классический случай ИМХО)? Если мы выберем последний вариант - что меняется принципиально в нашем инвестиционном анализе?
Спасибо.