Дно на рынке недвижимости. 11790 / 707326

Retro писал(а):
Лучше вот на этот график взглянуть - на Японию никто в те времена санкций не накладывал. 16 лет без роста.

И при этом в Японии были возможности инвестирования в недвижимость.
Наверняка строилось новое жильё, были успешные девелоперские проекты...

ИМХО чем-то похожая картина может быть и в России.
На общем не самом оптимистичном фоне можно найти интересные инвестиционные возможности, например, на загородке (и пример с коттеджем под ренновация очень в тему, кстати :co_ol:

). Но эти возможности, если они есть, мы ни как не увидим разглядывая график индекса ИРН. Скорее наоборот!
О чём ранее и писал.
И Юлия Лурье писала ещё ранее, если я правильно понял.

Andreeviliaa писал(а):
На общем не самом оптимистичном фоне можно найти интересные инвестиционные возможности, например, на загородке (и пример с коттеджем под ренновация очень в тему, кстати ). Но эти возможности, если они есть, мы ни как не увидим разглядывая график индекса ИРН. Скорее наоборот!

согласен. но имхо не время еще для покупателей недвижимости эконом-класса. Вот у элитки или бизнес-класса могут быть интересные объекты для покупки - когда рубль с нефтью дно нащупают, а пока - лучше в валюту инвестировать

Andreeviliaa писал(а):
Но эти возможности, если они есть, мы ни как не увидим разглядывая график индекса ИРН.

Зато сквозь этот график кто-то может увидеть более перспективные активы, чем инвест в недвигу) Подключив бубны с шаманами) На ночь поразглядывал - утром - бац - эврика!, как Менделееву таблица))

Fila писал(а):
Графики нужны для оценки инвестором перспективности вложений в тот или иной актив (валюта, недвига, акции и т.д.). Как инструмент среди множества других рассматриваемых.

Да, но не с дисперсией +/- 50%.

Retro писал(а):
Fila писал(а):
Графики нужны для оценки инвестором перспективности вложений в тот или иной актив (валюта, недвига, акции и т.д.). Как инструмент среди множества других рассматриваемых.

согласен - это для перспективной страны, а не для страны изгоя - на которую накладывают санкции - графиками тут не спрогнозируешь, потому что сам риск инвестиции - очень высок и малопредсказуем.

+100500!!!
Здесь впервые появилось слово РИСКИ!

По неведомым мне причинам, скорее всего из-за отсутствия красноречия и убедительности, мне ни как не удаётся донести мысль, что спекулирования на валютных рынках (рубль/доллар например) и инвестиции в недвижимость это суть разные РИСКИ.

Нельзя как-бы напрямую сравнивать и противопоставлять эти два разных вида инвестирования!

В ряде случае риски потери даже части капитала (считаем в рублях!) при инвестициях в недвижимость практически нулевые! В этом смысле инвестиции в недвижимость по рискам сравнимы (или даже лучше!) банковского депозита.

Если же инвестора в российскую недвижимость по каким-то причинам заботит прибыль (результат инвестиций) в долларах, что логично, например, если инвестор выбирает - в недвижимость какой страны ему инвестировать, где строить дом "на продажу" и т.д., то на этот случай есть некоторый "выход".
Валютные риски в таком случае можно хеджировать!
Ранее несколько раз уже упоминалась данная тема с хеджированием валютных рисков при инвестиции в недвижимость.
Ссылку попробую найти, но не ручаюсь :smu:sche_nie:

Пример.

1) Мы можем сделать ставку на доллар.
2) Мы можем выкупить представленный выше коттедж в Болшево, провести ренновацию, и перепродать через год. Допустим, на основе опыта реализации подобных проектов (в т.ч. и чужом!), на основе анализа рынка, тенденций не связанных непосредственно с экономикой (например, демографических), возможного роста популярности места/направления в скором времени и т.д. (короче, на относительно аналитическом прогнозе!!!) мы делаем вывод, что данная инвестиция принесёт нам 30% прибыли в рублях, при отсутствии сильных инфляционных процессов в стране (или больше в случае денежной эмиссии ЦБ).
Ок.

Внимание вопрос?
1) Можем ли мы страховать наш валютный риск (валюта наших инвестиций, допустим, - доллар)? И если да, то слолько "стоит" такая страховка? Или проще просто положить доллары на депозит в надёжном банке?

user_n1

Andreeviliaa писал(а):
В ряде случае риски потери даже части капитала (считаем в рублях!) при инвестициях в недвижимость практически нулевые! В этом смысле инвестиции в недвижимость по рискам сравнимы (или даже лучше!) банковского депозита.

Ну ерунду же пишете. Я раз 20 тут приводил примеры 2008 - когда ценник на подмосковные квартиры ушел на 20-30 % вниз в рублях. И до тех цен он поднялся только к 2014 - да и то не факт что можно было по ним продать. Вот вам и потери даже в номинальных рублях - а в реальных там полная Ж.

Забудьте уже о реальности 2000-2007 года - с 2008 недвижимость может ходить как вверх так и вниз - в рублях. И обновление хаев вам никто не гарантирует даже в номинальных ценниках - а уж в реальных...

Andreeviliaa писал(а):
Внимание вопрос?
1) Можем ли мы страховать наш валютный риск (валюта наших инвестиций, допустим, - доллар)? И если да, то слолько "стоит" такая страховка? Или проще просто положить доллары на депозит в надёжном банке?

страховать риск можно без проблем - купите опционы. Цена зависит от срока страховки

Andreeviliaa писал(а):
1) Можем ли мы страховать наш валютный риск (валюта наших инвестиций, допустим, - доллар)? И если да, то слолько "стоит" такая страховка? Или проще просто положить доллары на депозит в надёжном банке?

Многабукаф, малопонила))
Имхо сейчас выгоднее тупо разложить доллары на депо в пределах сумм АСВ (желательно приходно-расходные депо без потери %, чтобы снимать превышения), чем вкладывать в недвигу, падающую в долларах - вот где риски)
Подчеркиваю: СЕЙЧАС. Дальше надо мониторить.

Валюта, валюта, валюта - это бОльшие риски, чем инвестиции в недвижимость!

Я понимаю, сейчас это кажется не реальным, но не исключено, что через год доллар будет стоить дешевле чем сейчас.
Я это не вангую, просто говорю, что такая возможность существует... Можно дискутировать о её вероятности и т.д.

Для тех, кто совсем в это не верует, ранее уже кто-то из участников обсуждения метко написал - "ну тогда вперёд тариться путами на всё котлету". :hi_hi_hi:

Инвестиции в недвижимость могут быть ВООБЩЕ практически не связаны с "долгосрочной динамикой средних цен на недвижимость", а быть:
1) КРАТКОСРОЧНЫМИ! (типа ренновации объекта и т.д.) Это снижает НЕ КОНТРОЛИРУЕМЫЕ нами риски!
2) Базироваться не на росте общих/средних цен на недвижимость, а на УЛУЧШЕНИИ качеств самого объекта инвестирования в процессе реализации инвестиционного проекта и/или изменения конкурентного ландшафта в данной, конкретной (достаточно изолированной) локации!

Например, стоимость участка вырастет, если:
- к нему будут подведены коммуникации.
- если на участке появятся взрослые деревья и водоём (окупаемость затрат - ???)
- из продажи в данной "узкой" локации уйдут свободные от строений аналогичные участки, а новых не появится (эту возможность можно оценить при анализе с достаточной степенью точности...)
- после ренновации стоимость коттеджа очевидно вырастет (правда, отобъём ли мы затраты???)
- и т.д...

Andreeviliaa писал(а):
В ряде случае риски потери даже части капитала (считаем в рублях!) при инвестициях в недвижимость практически нулевые! В этом смысле инвестиции в недвижимость по рискам сравнимы (или даже лучше!) банковского депозита.

Вот такая квартира в 2008 стоила 4 млн. Реально стоила, люди брали. внешняя ссылка
Так что вы уж уточняйте - какой это у вас ряд случаев и кто дает гарантию. С вкладами понятно - там гарант - государство. А с квартирой?