Помогите с оценкой 4х комнатной квартиры. Район Арбата. 207 / 4595

[Недообразованная Lea]

Породистые места Москвы будут только дорожать. Я бы такую квартиру начала продавать с самой верхней планки. Для коллекции нуворишам ( а они постоянно появляются ) - самое то. Имхо.

[Юлия Битузе]

Вот вам красивая панорама. Гоголевский и тоже за 50. 5/5, мечта Давида Моисеича.
внешняя ссылка
Там же и милый балкончик, чтобы щурить глаза на солнышко.

Так что Ржевскому нужно очень сильно постараться.

Там в 25 и 23 все время что-то продается и сильно дешевле, сейчас в 23-м за 31,5 млн на пятом этаже стоит.

Интересно, какая сейчас на Ржевском /Молчановке доходность по аренде к базе 50 млн, например ?

однушку на Хлебном 40 квм(чуть как бы переделанную в двушку) моя подруга сдает за 120 000(2000 долларов) уже так лет 8, многие ее тут знают, бывший начальник отдела в И-Тург

[hardtrash]

Породистые места Москвы будут только дорожать. Я бы такую квартиру начала продавать с самой верхней планки. Для коллекции нуворишам ( а они постоянно появляются ) - самое то. Имхо.

Вот мы и пытаемся определить планку, с которой начинать

Потому что если неправильно поставить, возможно всякие экзерсисы. У меня в мониторинге есть квартирка в Хамовниках, 102 метра, ремонт, тоже 10-летний+, этаж 4/6, дом довоенный спецпроект, до 3 этажа перекрытия бетонные, потом деревопо металлу. Окна во двор и в переулок. Все внутри Садового динамика цен за последние 2,5 года: 58-56-54-48-45-41,5-39,9-37. В миллионах рублей. And counting ... хотя с торгом до 35-36, может сейчас и уйти.
Если по таким квартирам ставить высокую планку, они сразу попадают в высококонкурентный "стакан" из себе подобных, а люди с "полтинником" на руках очень хорошо умеют выбирать.

[Степан Козырнов]

Породистые места Москвы будут только дорожать. Я бы такую квартиру начала продавать с самой верхней планки. Для коллекции нуворишам ( а они постоянно появляются ) - самое то. Имхо.

Да в центре еще лет сто будут все так же. Консервативно.
Респектабельного центра мало. Да и жизнь в центре не гарантирует вхождение в сливки общества. Скорее наоборот.
Нувориши не факт, что спешат обзаводится такими хоромами. Хотя с учетом подешевших в валюте, они становятся лакомым куском для инвесторов.
Инвесторы могут прийти туда и надолго остаться в ней. Главное, чтоб это были не банки.
И не дай бог, какие -то черные лебеди типа 90-х годов, тогда конечно массовый выход из этих активов.
Но это то чем приятно владеть. Кажется Баффет всегда покупал то, что ему понятно и приятно. Например акции конфетных фабрик или бритвы Жилетт.

[Недообразованная Lea]

Если по таким квартирам ставить высокую планку, они сразу попадают в высококонкурентный "стакан" из себе подобных, а люди с "полтинником" на руках очень хорошо умеют выбирать.

Вы хороший, толковый продажник, знаете этот рынок и его особенности, мне просто слово " Арбат " всегда нравилось. Жить там - особый шик и шарм.

[hardtrash]

Если по таким квартирам ставить высокую планку, они сразу попадают в высококонкурентный "стакан" из себе подобных, а люди с "полтинником" на руках очень хорошо умеют выбирать.

Вы хороший, толковый продажник, знаете этот рынок и его особенности, мне просто слово " Арбат " всегда нравилось. Жить там - особый шик и шарм.

Спасибо на добром слове, я действительно "продажник", но не квартирный. Тут я, "позаказный покупец/оценщик" скорее.

[Степан Козырнов]

Вот вам красивая панорама. Гоголевский и тоже за 50. 5/5, мечта Давида Моисеича.
внешняя ссылка
Там же и милый балкончик, чтобы щурить глаза на солнышко.

Так что Ржевскому нужно очень сильно постараться.

Там в 25 и 23 все время что-то продается и сильно дешевле, сейчас в 23-м за 31,5 млн на пятом этаже стоит.

Интересно, какая сейчас на Ржевском /Молчановке доходность по аренде к базе 50 млн, например ?

однушку на Хлебном 40 квм(чуть как бы переделанную в двушку) моя подруга сдает за 120 000(2000 долларов) уже так лет 8, многие ее тут знают, бывший начальник отдела в И-Тург

Если оцениваемая квартира сможет гененрировать кешфло в $10'000 в мес, то бишь 120'000 в год, то ее цена ориентировочно $1-$1,5 млн. Вот с верхней и можно начинать. Если есть много близких аналогов то уже ориентироваться на их цену метра. Но все равно прибавить 15% к средней цене по аналогам(комнатность, тип дома, место) на новенького.
UPD:Для интереса посмотрел на ци. К сожалению(для кого?) моя оценка оказалась высоковатой. Много вариантов в продаже по цене ниже 60 млн руб

[hardtrash]

Так что Ржевскому нужно очень сильно постараться.

Там в 25 и 23 все время что-то продается и сильно дешевле, сейчас в 23-м за 31,5 млн на пятом этаже стоит.

Интересно, какая сейчас на Ржевском /Молчановке доходность по аренде к базе 50 млн, например ?

однушку на Хлебном 40 квм(чуть как бы переделанную в двушку) моя подруга сдает за 120 000(2000 долларов) уже так лет 8, многие ее тут знают, бывший начальник отдела в И-Тург

Ей повезло. Очень. Старый клиент, которому оплачивает компания, предполагаю. Сейчас на Хлебном 150К за трешку 80-метровую просят.

[Юлия Битузе]

Там в 25 и 23 все время что-то продается и сильно дешевле, сейчас в 23-м за 31,5 млн на пятом этаже стоит.

Интересно, какая сейчас на Ржевском /Молчановке доходность по аренде к базе 50 млн, например ?

однушку на Хлебном 40 квм(чуть как бы переделанную в двушку) моя подруга сдает за 120 000(2000 долларов) уже так лет 8, многие ее тут знают, бывший начальник отдела в И-Тург

Если оцениваемая квартира сможет гененрировать кешфло в $10'000 в мес, то бишь 120'000 в год, то ее цена ориентировочно $1-$1,5 млн. Вот с верхней и можно начинать. Если есть много близких аналогов то уже ориентироваться на их цену метра. Но все равно прибавить 15% к средней цене по аналогам(комнатность, тип дома, место) на новенького.
UPD:Для интереса посмотрел на ци. К сожалению(для кого?) моя оценка оказалась высоковатой. Много вариантов в продаже по цене ниже 60 млн руб

все это в теории, нельзя подходить к оценке вариантов в ЦАО со стандартными мерками
разница в один этаж может дать разницу в 1 млн долларов , чего не бывает в оценке стандартного жилья на той же Островитянова- ибо на втором будут окна в колодец , а на третьем уже на церквушку или кусок Москвы-реки
надо ножками ходить по центру, ножками, чтобы понимать какие чудеса иногда открываются при просмотре и какие тщательно скрываются в рекламном объявлении
Например, в квартире, выбранной для Божены Рынской , был балкон и кладовка, а во всех остальных квартирах стояка - нет, по архитектурным особенностям дома
В квартире на Черниговском пер только с 4 этажа было окно в торце - прямо на Васильевский спуск, а ниже - даже окон не было, и видов тоже, квартира была полностью гнилая, в ванной была дыра в полу на нижний этаж, фотографии соответствующие - и никто не шел смотреть, в результате стояла полгода в продаже, а я с клиентами пошла, клиенты потеряли сознание, увидев в окно Красную площадь практически на расстоянии вытянутой руки, не увидев ни гнилого пола, ни дыр в перекрытиях
Потом я им 5 этаж расселила, крышу присоединила, сделали прозрачную, сделали ремонт в подъезде и такого уникального жилья хрен найдешь теперь

[Юлия Битузе]

Там в 25 и 23 все время что-то продается и сильно дешевле, сейчас в 23-м за 31,5 млн на пятом этаже стоит.

Интересно, какая сейчас на Ржевском /Молчановке доходность по аренде к базе 50 млн, например ?

однушку на Хлебном 40 квм(чуть как бы переделанную в двушку) моя подруга сдает за 120 000(2000 долларов) уже так лет 8, многие ее тут знают, бывший начальник отдела в И-Тург

Ей повезло. Очень. Старый клиент, которому оплачивает компания, предполагаю. Сейчас на Хлебном 150К за трешку 80-метровую просят.

уже третий за это время, да все менеджеры и функционеры банков и западных компаний, они трешку при поиске аренды даже не смотрят, привлеченные спецы, кореец например жил, потом женился на русской, родил и сам квартиру купил( трешку) рядом за полтора миллиона