Новостройки Москвы - проблема не только в ценах 1038 / 19900

[Cвятoслав Tеплов]

С 1 января 2025 года российские банки будут обязаны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные ЦБ, призваны минимизировать рискованные схемы на рынке жилищных кредитов и защитить интересы заемщиков. Правда, занять деньги для покупки квартиры или дома станет заметно сложнее. Кого коснется нововведение и какие программы подпадут под запрет, расскажет NEWS.ru.

Что именно запрещает ипотечный стандарт ЦБ
Документом вводится запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными. Вот что изменится с 1 января 2025 года.

Аккредитивы уйдут в прошлое
Банки не смогут использовать аккредитивы при покупке жилья. В данном случае речь идет о механизме, когда банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. Благодаря этому банк получает дополнительную доходность, ею он частично делится с покупателем, предоставляя скидку по ипотеке на время строительства.

Проблема в том (и это не нравится ЦБ), что деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. Если банк лишится лицензии, то покупатель не сможет вернуть часть средств, размещенных на аккредитиве.

Кешбэк станет недоступен
Нельзя будет больше использовать ипотеку с кешбэком. Суть программы сводится к тому, что при оформлении сделки в ипотеку на условиях застройщика заемщик получает заявленный продавцом возврат. Это реальные деньги, которые можно тратить на любые нужды, в том числе на первоначальный взнос (если собственных средств не хватает). В ЦБ обращали внимание на риски такой схемы, причем как для банка, так и для самого заемщика. Последний мог переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры.

Субсидированной ипотеке скажут нет
Ипотечный стандарт запрещает субсидированную ипотеку от застройщика, при которой стоимость жилья искусственно завышается. В этом случае девелопер платит банку комиссию за понижение ставки, а расходы перекладывает на плечи покупателя. Последний покупает квартиру дороже, чем мог бы. В среднем цена объекта завышается на 15–20%, но это не предел. Такая схема тоже опасна для обеих сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Откат» от застройщиков станет невозможным
Банки не смогут брать комиссию за снижение процентной ставки, если это увеличивает стоимость жилья. А с 1 июля 2025 года это коснется всех сделок (даже в тех случаях, когда стоимость жилья увеличиваться не будет).

Срок жилищного кредита будет ограничен
Документ закрепляет принципы определения условий ипотечного договора. Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Банки обязаны стать честнее
Банки должны будут предупреждать о рисках. В частности, им придется честно говорить заемщику о влиянии комиссий на полную стоимость кредита, а также о завышении стоимости жилья и возможных последствиях этого для покупателя. Также банк будет должен проинформировать заемщика о доступных программах с господдержкой.

Как это повлияет на ипотечный рынок
Популярность вышеназванных схем среди покупателей новостроек начала активно расти с середины лета. В попытках слезть с «иглы» массовой льготной ипотеки застройщики и банки стали придумывать различные варианты стимулирования сбыта своей «продукции», соответственно, недвижимости и кредитов, рассказывает NEWS.ru основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев. «Ипотечный стандарт „закрывает“ самые популярные схемы, которые в итоге могут привести к росту стоимости недвижимости или к росту стоимости обслуживания кредита», — уточняет эксперт.

Не исключено, что сами банки уже отказались от этой практики и стандарт не сильно повлияет на их показатели, предполагает он. С другой стороны, они могут пользоваться оставшимся временем, пока запрет не вступил в действие, добавляет Мехтиев.

По мнению главы направления анализа банковской деятельности аналитического центра университета «Синергия» Антона Рогачевского, ипотечный стандарт направлен на регулирование цен на рынке жилья. «Делать это, конечно, надо было еще пару лет назад, но хорошо, что данным вопросом озадачились. По идее, результатом нововведений должно стать охлаждение цен на недвижимость и снижение рисков для заемщика», — говорит собеседник NEWS.ru.

Какие варианты останутся у заемщиков
Во-первых, останутся старые схемы работы с покупателями, которые частично ограничены стандартом, «они просто будут доработаны», предполагает Рогачевский. При этом, скорее всего, появятся новые схемы, не подпадающие под ограничения. «Застройщики будут готовы пойти на все, дабы не потерять клиента», — уверен эксперт.

Чтобы удержать клиентов, девелоперы и банки найдут схемы, неучтенные на данный момент в стандарте, соглашается Мехтиев. «Но на то это и стандарт, чтобы быстро его менять, если проблема будет видна на „радарах ЦБ“», — указывает он.

Так или иначе, но взять ипотеку станет сложнее, предупреждает NEWS.ru ипотечный брокер Елена Молокова. Хотя для заемщиков условия программы ипотеки станут прозрачнее, что позволит им принимать более взвешенные решения, считает она. «При этом стандарт хоть еще и не начал действовать, но уже приняты дополнительные антикризисные меры, которые вводят частичный мораторий на его действие», — продолжает Молокова. Поэтому изменения на рынке ипотеки будут, но будут и схемы, позволяющие покупать недвижимость даже в условиях ограничений, резюмирует собеседница.

К примеру, девелоперы могут разработать схему продажи строящегося жилья на основе предоставления рассрочки с последующим переходом на ипотеку, допускает в беседе с NEWS.ru заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Но и здесь нужно учесть риски. «Например, при длительной рассрочке — более одного года — для перехода на ипотеку может потребоваться подтверждение, что цена не выросла из-за предоставления рассрочки», — говорит она.

А если в дальнейшем планируется оформить льготную ипотеку, то важно заключить кредитный договор до готовности объекта. Так будет меньше рисков получить отказ, либо придется договариваться с застройщиком, поясняет Решетникова.

внешняя ссылка

Коротко - цены дальше будут снижаться. Пока горизонт не менее 3х месяцев, возможно полгода...

[edelweis)))]

Если банк берёт с застройщика 20% за сам факт выдачи Семейной ипотеки, как конечная цена может быть равной цене за наличные?

[Сергей Тихоненко]

Ипотечники дуреют от этой прикормки:

Дзен:
внешняя ссылка

[Приблуда]

ЖК Мандазея. Извратное название соответствует извратному проекту. Воткнуть впритык к жд и автмагистралям свечи. Вдоль и через которые толпы разношёрстного народа. Молодцы.
До них я считал верхом изврата ЖК Антилихент прям поверх розовой Электрозаводской на берегу вонючки Яузы. Ах, да. Где то мне - дураку уже доказали. Набережные издревле были локациями для элит.

[grappler]

Однокомнатная квартира в Перово. Очень удачная планировка и площадь-комната 22,7 м, кухня 11,8 м . Чисто-аккуратно, в акт о недоделках практически нечего было записать. Единственное, что не очень, это радиатор отопления в кухне-как мангал какой-то)

Какая-же это евродвушка... Это однушка с огромной (зачем-то) спальней.

При желании можно сделать перепланировку, наверное. Между комнатой и кухней стена не капитальная.

Вообще тут прямо лезет конспирология, иначе затруднительно это всё объяснить. Что в 20х годах 21 века, с современными технологиями строительства, эталон реновации - советская панель 70х годов разработки П44, планировкам которой более полувека скоро стукнет.
Из Вики: "В отличие от большинства своих современников (например, серии 1605), П-44 не «эволюционировала» из типовых проектов более ранних лет, а была принципиально новой разработкой. Дома серии выгодно отличались улучшенной планировкой квартир, большой кухней, наличием грузопассажирского лифта, предусмотренным в холле первого этажа местом для консьержа и т. д. П-44 — типовая серия панельных домов, спроектированная в конце 1970-х годов МНИИТЭП".
Собственно заговор вот какой может быть: девелоперы фактически осуществляющие проектирование и строительство, тот же ПИК, согласились на свое участие в реновации только при условии что реновационные дома будут априори устаревшими и никак не смогут составить конкуренцию продукту застройщика, коммерческим домам.

[Любовь vita]

тот же ПИК, согласились на свое участие в реновации только при условии что реновационные дома будут априори устаревшими и никак не смогут составить конкуренцию продукту застройщика, коммерческим домам.

По мне так спорный вопрос: евро формат квартир на любителя, многие предпочитают классику; наличие лоджий в реновахах большой плюс; точечная застройка-чаще это максимум несколько секций, а не город из домов пик -коммерции; локация опять же-вместо снесенных пары домов построили новый, вся инфраструктура уже в наличии.
Единственный минус вижу в континенте…так и цена в реновашках ниже, чем в коммерции, если брать одну локацию.

[grappler]

По мне так спорный вопрос: евро формат квартир на любителя, многие предпочитают классику;

Ну какой же он спорный - гляньте планировки в новостройках, более 80% продаваемого это евроформат, и этот процент растет.

наличие лоджий в реновахах большой плюс

да, чтобы присоединить к кухне и сделать ненавистную евро. Или завалить хламом так как кладовку проектировщики не предусмотрели.

точечная застройка-чаще это максимум несколько секций, а не город из домов пик -коммерции;

Раньше тоже считал что точечная застройка в один-два дома это плюс, был такой навязанный популярный стереотип. Сейчас понимаю что это минус, ибо вокруг остаётся тот же старый печальный фонд, а собственной инфраструктуры мало. А вот как раз город из домов это востребовано ибо создаёт новую среду отличную от унылого окружения.

[grappler]

Единственный минус вижу в континенте…так и цена в реновашках ниже, чем в коммерции, если брать одну локацию.

Минусы реновации вижу такие: нефункциональные устаревшие планировки, при номинально большом метраже; отсутствие закрытых дворов и своих отдельных кварталов (урбан-блоков); контингент; иногда встречается печальное остекление (узкие окошки в кухнях), в целом остекление обычное, не широкоформатное.
Плюсы, если как готовую вторичку смотреть: есть хорошие локации; приятный ценник (особенно за метр т к площади большие); готовое с ремонтом, меньше новостроечного шума. Немного квартир на этаже и в доме, но все равно с лифтами проблемы т к они самые бюджетные как я понимаю. Лоджии радуют, но куда полезнее была бы кладовка хорошая.