Кто верит в 33% падение цен на квартиры в 2011-м? 1429 / 116624

Подвели итоги мая по 39-ти городам страны. Сюрприз - цены почти встали, а в Москве, области и Санкт-Петербурге слегка снизились. Все считаем в рублях.
внешняя ссылка

От Миэля пришло:

"Прогноз

Апрельский прогноз не оправдался. Рублевые цены показали рост, так же, как и долларовые. Однако объем предложений на рынке не уменьшается, что косвенно свидетельствует о том, что количество сделок с недвижимостью не высоко. В то же время май был более стабильным месяцем. Разброс ценовой динамики в различных сегментах рынка уменьшился. Это является показателем стабилизации рынка на текущих отметках.

Можно предположить, что в июне рублевые цены на вторичном рынке типового жилья остаться на текущем уровне."

А вот более глобальный обзор:

"Вторичный рынок типовых квартир Москвы и области в 2010 году
Итоги и перспективы развития
Закончился второй после кризисный год. Несмотря на кризис, рынок недвижимости устоял и смог адаптироваться к новым условиям. Во всяком случае, его не постигла судьба аналогичного рынка США. Это говорит о том, что «перегретость» рынка недвижимости была не столь велика и в большей степени опиралась на реальный платежеспособный спрос, чем на банковские кредиты. Фактически неразвитость российской ипотеки спасла рынок недвижимости от краха.

В цифрах итоги года выглядят так. Рост цен на вторичном рынке типового жилья Москвы за 2010 год составил 2% в долларах и 3% в рублях. Однако с учетом инфляции и банковских ставок по депозитам рынок недвижимости показал себя не лучшим инструментом для вложения средств. Рост индекса МРН-РТС составил всего 1,6 %, в то время, когда рост индекса РТС был равен 22,8 %. Таким образом рынок акций в чистую обыграл рынок недвижимости, показав почти 15-ти кратное превосходство. Динамика индексов МРН-РТС и РТС с декабря 2008 года приведены на графике.

При этом инвесторы, работающие на рынке недвижимости, не получили бы прибыль ни в одном из сегментов рынка. Рост цен в них практически не отличался. Ниже приводится таблица с ростом цен в различных типах домов.

Тип дома
Изменение цен за год в %

5-ти этажная панель
102

9-ти этажная панель
103

12-ти этажная панель
101

14-ти этажная панель
101

16-ти этажная панель
102

17-ти этажная панель
102

5-ти этажный кирпич
101

6-8-ми этажный кирпич
101

9-ти этажный кирпич
102

15-ти и более этажный монолит
100

Аналогичная картина наблюдалась и в различных административных округах города. Рост цен колебался от 0% в Восточном АО до 3% в Южном АО.

Основываясь ни приведенных цифрах можно сделать только один вывод. От чего ушли, к тому и пришли.

Ситуация на вторичном рынке типового жилья Московской области выглядела немного иначе. Снижение долларовых цен с декабря 2009 по декабрь 2010 годов составило около 5%. Ниже приводится таблица с динамикой цен в различных типах домов.

Тип дома
Изменение цен за год в %

5-ти этажная панель
90

9-ти этажная панель
91

10-ти этажная панель
94

14-ти этажная панель
97

16-ти этажная панель
95

17-ти этажная панель
99

5-ти этажный кирпич
93

6-8-ми этажный кирпич
101

9-ти этажный кирпич
93

15-ти и более этажный монолит
99

При этом наблюдалась значительная разница ценовой динамики в зависимости от территориальной принадлежности. Ниже приводится таблица с динамикой цен на различных направлениях.

Направление
Изменение цен за год в %
Север
92
Восток
98
Юг
101
Запад
98
Север (дальняя зона)
92
Восток (дальняя зона)
88
Юг (дальняя зона)
92
Запад (дальняя зона)
91
И тут инвесторов ожидало разочарование.

Однако стабильное состояние рынка играет на руку тем, кто хочет изменить свои жилищные условия. Ценовая стабильность дает возможность произвести точный расчет денежных средств и провести сделку без лишней нервотрепки по поводу их изменений. Кроме того, рынок буквально переполнен различными предложениями и у потенциального покупателя есть возможность большого выбора, как по типу жилья, так и по его месту расположения. В настоящее время на рынке сложились идеальные условия для проведения сделок.

Что касается перспектив рынка. Вероятнее всего 2011 год, во всяком случае, его первая половина, пройдет под тем же знаком стабильности. Незначительные колебания будут в первую очередь обусловлены изменением курса доллара. Во второй половине года возможен рост цен, но его итоговая годовая величина будет находиться в пределах инфляции.

Аналитик рынка недвижимости
Андрей БЕКЕТОВ"

klimat писал(а):
Закончился второй после кризисный год. Несмотря на кризис, рынок недвижимости устоял и смог адаптироваться к новым условиям. Во всяком случае, его не постигла судьба аналогичного рынка США. Это говорит о том, что «перегретость» рынка недвижимости была не столь велика и в большей степени опиралась на реальный платежеспособный спрос, чем на банковские кредиты. Фактически неразвитость российской ипотеки спасла рынок недвижимости от краха.

Расшифровываю. Рынок РФ оказался настолько мал, что удержать его от полного краха стало возможно небольшими вливаниями госсредств.
Правда теперь не совсем ясно - что будет с банковским сектором, на балансе которого огромное количество недвижки?

Я то как раз иллюзий не питаю.
Еще пару лет назад я с помощью нехитрой формулы предсказал, что рынок "успокоится" в пределах 60-90 тыров, если скорректировать хотелки, то так примерно и выйдет., недвига раскупается "за свои" именно в этих пределах, ес-но эконом, но это и так 50-60% всего объема, а в кризис и до 90 доходило....
Поэтому то и не уменьшается, как пишет Бекетов,предложение, потому что "новые" квартиры мешают продаваться "старым" и снимаются на фик и ждут так сказать своей очереди....
И это еще долго будет продолжаться, так как в момент надувания пузыря квартиры по безумным деньгам скупались подчистую, а щас едешь вечером мимо более-менее нового дома - половина окон черные, а! хозява с работы не вернулись, да....

за:
----введение налога на надвижимость - как следствие общей снижения собираемости налогов
----баланс спроса и предложений- легко проверить, зайдите на любой региональный сайт недвижимости ( там легче это отследить например Самара внешняя ссылка баланс продажа/покупка разница почти в 100 раз. Снять аренду ( по сути потенциальные покупатели) хотят в 30 раз меньше чем сдать( помню лет 15 назад в газете 3 объявления о сдаче жилья и 2-3 стр. сниму!!! жилье). Обратите внимание что относительный прирост желающих сдать жилье приблизительно в 1,5 раза выше прироста желающих продать. Оно и понятно: жилья последнее время много строилось и не сдавалось, но нуждающиеся постепенно решили свои жилищные проблемы.
---- "плохие" активы банков в виде недвижимости (банк не может признать что его актив ниже чем он его заявлял 1-2 года назад) которые его скоро обяжут ликвидировать.
----заканчиваются раздача жилья военным и силовикам - гдето около 200 тыс семей военных обеспечили жильем за последние 3-4 года . Больше заказов у МО не будет, бесквартирных почти не осталось. А последнее время покупали по фиксированным докризисным ценам .
---- в недвижимость вкладывать деньги не выгодно- аренда 5-6 % годовых в лучшем случае, комуналка растет, и налог не учитываю. Просто в банке деньги лежат 10% годовых можно найти.
---- много недоделанных новостроек - ну может застройщик год-два-три потерпеть не продавать- "держать цену" . Вопрос времени.
----отмена приватизации-деприватизации .Это обязательно перед введением налога. Скоро собственники поймут ,что собственность это еще и ответственность, в т.ч. и по уплате этого налога

теперь против падения:
----ничего кроме заказных статей (от строителей, банков, риелторов с квартирами) и за уши притянутых графиков - "в таком то районе наблюдается рост на 0,7%" .
Это как прилив на море, который закончился и начался отлив , и с берего еще видны верхушки волн( отдельные сделки) , но уже все кончено.
Во первых статистику почемуто собирают на основании цены предложения( вот умора- спросите любого брокера "сколько стоит акция?" он вам скажет средневзвешанную на основе реально заключенных сделок) во втроых смешно говорить про рост в какието пол процента. Вот когда был рост там никто не прогнозировал и не рассуждал о доле процента , сделки срывались из-за такой динамики.
Боюсь что падение будет даже больше

еще
против падения:
- рост ипотеки

за стагнацию:
- внешняя ссылка

Дмитрий Евланов писал(а):
еще
против падения:
- рост ипотеки

щас не 2008 год , и при потверждении ипотеки можно осмотреться и выбрать подходящий вариант , а не брать то на что ипотеки пока хватает, потому как завтра при том расте уже будет поздно.

Дмитрий Евланов писал(а):
еще

за стагнацию:
- внешняя ссылка

почитал там же внешняя ссылка
про налоговые поступления на доходы от физ лиц: прирост 11% по сравнению 2010 годом , с учетом сокращения недоимки ( например по ЕСН на 7,6% - там же.), ужесточению санкций, то даже и не на уровне инфляции. Потому как зарплата все еще в черную-серую. Ипотеку единицам могут дать , но не все берут.

еще про снижение вспомнил: самые шальные инвесторы в лето-осень 2008 года, и в этом году у них три года выходит чтоб налог не платить в случае продажи , что однозначно снизит стоимость процентов на 10% для ипотечников. Вы про них говорили? =D>

kdvdenis писал(а):
Ипотека бессмысленна. Расчет от Егора Сусина

Игра на желаниях и потребности...… иметь свое жилье
внешняя ссылка

Исходные:
- доход семьи, которая может нормально претендовать на ипотеку в Москве 130 тыс. в месяц, основные затраты на жизнь 60-65 тыс. в месяц
- для жизни нужна двушка 60 метров, стоимость 8 млн. рублей, аренда 40 тыс. в месяц

Просто 2 условных варианта:

1. Покупается квартира в ипотеку, ставка 12% годовых на 25 лет, первоначальный платеж 20%, или 1.6 млн. рублей (5 лет накоплений при условии жизни в арендованном жилье). Ежемесячный платеж 67.4 тыс. рублей, итоговая выплаченная стоимость через 25 лет 21.8 млн. рублей. Единственный актив квартира в Москве.

2. 1.6 млн. инвестируется, если мы считаем банковскую ставку по кредиту 12%, по депозиту 8%, то логично брать ставку инвестиций 15-20% годовых, но давайте возьмем скромно 12% годовых (на уровне стоимости банковского кредита). Семья решила инвестировать, плюс к этому имеет возможность сберегать 130 тыс. – 40 тыс. (аренда) – 60 тыс. (на жизнь) = 30 тыс. в месяц (0.36 млн.в год). Грубый погодовой расчет даст активы через 25 лет при ставке инвестиций 12% годовых в размере 75 млн. рублей.

Это очень грубый расчет, но даже если мы начнем дисконтировать доходы и недвижимость, предусмотрим постепенное снижение ставок (по кредитам, инвестициям, инфляции), учитывая текущий уровень цен на недвижимость (и их отношение к дохода) мы получим активы во втором случае в 2-3 раза превышающие стоимость активов в первом случае.

Кстати, нация расчетливых арендаторов (немцы) очень хорошо это подтверждает Посмотрев на график ниже - вряд ли можно вообще рассчитывать, что цены смогут хотя бы расти темпом хотя бы сравнимым с инфляцией.

Стоит приложить максимум усилий к созданию цивилизованного рынка аренды жилья, а не субсидировать ипотеку, как это сейчас пытаются делать....

В Германии около 43-45% живут в собственном жилье, остальные арендаторы, не так уж плохо живут имея очень мобильный рынок труда. Никаких диких пузырей ипотечных кризисов и прочих "радостей". В США 2/3 живет в собственном жилье, но только четверть американских домохозяйств имеет собственное выкупленное жилье и средний возраст главы такого семейства 62.5 года (т.е. послевоенное поколение, беби бумеры и пенсионеры).

По данным Zillow 28.4% американских ипотечников сейчас имеют долг превышающий стоимость их жилья, кстати это новый рекорд и это при том, что часть долга уже выплачена ... два примера для подражания ... )

1. У расчетливой нации немцев есть мощная ассоциация арендаторов, которые так надрессировали собственников жилья, что выкинуть тебя из квартиры могут только в случая злостного уклонения от платы за аренду в течении 6 мес. У меня знаковый в Франции снимает квартиру уже в течении 20 лет, ещё ту, которую снимали его родители за относительно умеренную плату. У нас каждые 2-3 года с чемоданами и без денег бегаешь, да и хрен тебя кто где зарегистрирует, даже временно, не говоря о постоянном регистрации. Т.ч. с точки зрения аренды - рынок у нас настолько дикий, что люди при первой возможности взять жилье в ипотеку будут ей пользоваться, - и это с учетом текущего тренда развития прав и свобод наших граждан, по самым оптимистичным прогнозам будет еще существовать лет 10.
2. В приведенном расчете не учитывается рублевая инфляция 10% в год(это только по официальным данным). Поэтому при 10% инфляции у нас удвоение цен, зарплат будет происходить раз в 8 лет. Поэтому, если сегодня вы платите за аренду 1/3 от дохода семьи, то через 8 лет, будете платить те же 1/3, а если вы берете ипотеку, то вместо 1/2 дохода, вы будет платить 1/4 дохода семьи и есть направлять разумный остаток на погашение долга, то через максимум 8-9 лет вы выплатите ипотеку полностью. После чего можно инвестировать куда хочешь.
3. С учетом нестабильности нашей экономики и зависимостью от запада, любой пук там, вываливается обвалом здесь, поэтому людей не переубедишь инвестировать в бетон, а не в акции или депозиты в банках. А с учетом того, что кол-во м2 жилья на одного человека в 2-3 раза меньше м2 в развитых странах, то мечта любого россиянина еще долго будет заключаться в покупке лишнего м2 - так что ни о каких обвалах не может идти и речи. максимум небольшие коррекции пределах +-10%. Да и в отличие от расчетливых брокеров на биржах, квартиры покупают в большинстве своем обычные люди, и их ожидание роста (80% его ждут) приведут к тому, что страх родит очередной пузырь при первом же росте з/п темпами опережающий инфляцию - гонки на выживание.
4. А кто сказал что у нас пузырь сдулся? А пузырь ли это был? По флуктуации графика изменения цен пост. кризисное время видно что выборка очень мала, график рваный, сделок практически не совершается, - это либо альтернативы, либо те, кого прижали к стене. Да и расставаться с жильем люде не спешат, у кого дети подрастают, у кого внуки - жилья то не хватает в стране. Я понимаю, что если бы он сдулся на фоне сохранения спроса и резкого увеличения предложений на рынке. Он сдулся из-за падения спроса, из-за того что людей повыгоняли с работы, плюс видя падение многие заняли выжидающую тактику. Как начнут появлятся покупатели, а они по сути не куда и не делись, цены легко выйдут на докризисный уровень с коррекцией панического пика в 2008 на -10%.
5. Налог на недвижимость легко скомпенсируется арендой жилья, да и процент таких мал, налоговые льготы обещали под 55 м2 дать, ну перепишут "нажитое" на сына, тестя, дочь, жену. А те, кто подъездами скупали - не думаю что сильно расстроятся из-за этого налога. Обвала не будет,. может небольшая коррекция процентов 3-5, что в 10 летней перспективе темпами роста соизмеримой с инфляцией сущие копейки.

Резюмирую. С учетом того, что у большинства наших граждан квартирный вопрос является самым важном в жизни, а так же в связи нестабильной и слабой экономической и политической моделью нашей страны ни о каком "обвале" РН мечтать в ближайшие лет 10-20 смысла нет.

P.S. Лично я сторонник аренды жилья, считаю, что человек должен 3-4 раза в жизни менять жилье, молодой - поближе к работе, маленькие дети - поближе к чистому воздуху, к родителям, что бы помогали, дети-школьники - поближе к нормальным школам, дети студенты - побольше ж/п. дети выросли. - сам свалил в пригород в однушку. А покупать квартиры - архаизм, пережиток. Но, к сожалению, в нашей дикой стране - это пока единственный шанс нормально жить.