Кто верит в 33% падение цен на квартиры в 2011-м? 1429 / 116624

про коэф. 1:100 не часто встречал, но слышал про соотношение: 10-летняя арендная ставка равна стоимости объекта.
Но тут каждый сам для себя решает - что ему выгоднеее...
сам недавно чуть дачку с домиком "курятником" не купил. Вовремя посчитал, что деньги в банке в размере стоимости этой дачки , принесут годовой доход, которого хватит арендовать на 3 летних месяца дома о 250 квадратов с бассейном ( а больше мне и не надо) и еще останеться на прислугу.
И такая перспектива мне больше нравиться... Хотя кому как: кто то и курятник выберет , чтоб там спину гнуть и по весне замки, раскуроченные бомжами менять.

cineproof писал(а):
А если посмотреть с другой стороны, не заемщика и вкладчика в банк, а со стороны арендодателя и банкира.
Арендодатель, сохраняя свой актив, получает 4-5 % годовой прибыли. Но ведь редкий банкир вкладывает свои кровные на 20 лет под 13% годовых. Он лишь пользуется более дешевым фондированием в 8-9%, в итоге получая те же 4-5 % прибыли.
Кажется, что в выигрыше вкладчик, получающий 8-9% депозита? Но у него нет главного - обеспечения своей прибыли. У арендодателя это квартира, у банкира - залог на неё, а вот у вкладчика (простого) - нет ничего. Только страхование 700 тысяч.
На этом примере понятно, что арендодатель и банкир создает конкурентный между собой рынок в котором временно бывают перевесы в ту или иную сторону.
Источник доходов и арендодателя и банкира - платёжеспособный спрос со стороны арендаторов и заемщиков. Коль его нет и вкладчику платить нечем.

"Актив" работодателя (залог банкира) при нестабильной экономической/политической ситуации может резко поменяться в цене, банкир "свои" не вкладывает - он просто посредник и ничем не рискует (максимум сольёт активы в новый и объявит старый банк банкротом), так что в самом выгодном положении.

Но Вы меня неправильно поняли - я не советую капитал нести в банк на депозит (это подходит только самым ленивым и ...), ставка по депозиту - просто индикатор приемлемой прибыли на сегодня, показывающий нормально ли работают средства в собственном бизнесе.

100% гарантию даёт только страховой полис - Вам любой страховой агент скажет :mrgreen:

При вложении денег в недвижимость есть масса нюансов, но настоящим инвестированием я бы называл только девелопмент территории, начинающийся покупкой участка и заканчивающийся готовым объектом, в покупке готовых объектов больше от лукавого, чем от инвестирования...

Валерий Александрович"

При вложении денег в недвижимость есть масса нюансов, но настоящим инвестированием я бы называл только девелопмент территории, начинающийся покупкой участка и заканчивающийся готовым объектом, в покупке готовых объектов больше от лукавого, чем от инвестирования...

Совершено верно, инвестирование для обывателя миф, за то время пока строиться дом на тот же депозит набежит гораздо больше денег чем человек заработает на разнице в цене готового объекта и строящегося .

Валерий Александрович писал(а):

"Актив" работодателя (залог банкира) при нестабильной экономической/политической ситуации может резко поменяться в цене, банкир "свои" не вкладывает - он просто посредник и ничем не рискует (максимум сольёт активы в новый и объявит старый банк банкротом), так что в самом выгодном положении.

Но Вы меня неправильно поняли - я не советую капитал нести в банк на депозит (это подходит только самым ленивым и ...), ставка по депозиту - просто индикатор приемлемой прибыли на сегодня, показывающий нормально ли работают средства в собственном бизнесе.

100% гарантию даёт только страховой полис - Вам любой страховой агент скажет

При вложении денег в недвижимость есть масса нюансов, но настоящим инвестированием я бы называл только девелопмент территории, начинающийся покупкой участка и заканчивающийся готовым объектом, в покупке готовых объектов больше от лукавого, чем от инвестирования...

Нет, я Вас правильно понял. Я ведь тоже не советую нести деньги на депозит в банк.
Я просто заметил, что аренда это бизнес, банковская деятельность тоже бизнес, только более крупный, а вот получение дохода с депозита - это не бизнес, а простые спекуляции. Бизнесом это не может быть, так как Вы отдаете свой актив (деньги) в чужие руки, а получаете лишь обещания, пусть и под небольшие гарантии государства.
Покупка недвижимости в ипотеку тоже не может быть бизнесом, потому как актив в залоге и право "первой ночи" Вам не принадлежит.
Но некоторые умудрялись обманывать банки (или это была уловка банка?) и себя в том числе, подделывая справки о доходах, тем самым произведя на свет массу фальшивых безналичных денег. За счет этих денег произошла мощная инфляция в секторе недвижимости. И некоторые зачинатели такой пирамидки даже получили неплохую маржу.
Теперь те, кто получил прибыль пытаются "стерилизовать" средства тех, кто выскочил из пирамиды с профитом - заманивая деньги на депозиты.
Что касается любого бизнеса, то его очень трудно производить в "незамкнутой" системе, когда Вы не контролируете куда уходит прибыль, Вами произведенная.
Любой нормальный бизнес может стабильно существовать только при неизменности законодательства, каким бы оно плохим не было.
Это как с законом всемирного тяготения - ну не может человек летать, но может придумать самолет или ракету. А представьте себе, если бы сила тяготения (и еще множество других параметров) менялись бы произвольно и непредсказуемо?

cineproof писал(а):

Что касается любого бизнеса, то его очень трудно производить в "незамкнутой" системе, когда Вы не контролируете куда уходит прибыль, Вами произведенная.
Любой нормальный бизнес может стабильно существовать только при неизменности законодательства, каким бы оно плохим не было.
Это как с законом всемирного тяготения - ну не может человек летать, но может придумать самолет или ракету. А представьте себе, если бы сила тяготения (и еще множество других параметров) менялись бы произвольно и непредсказуемо?

Именно по-этому Россия - сомнительное место для средне-долго срочных инвестиций/бизнесов. Заработанное большинство стремится вывезти и т.п.

Пылать оптимизмом на таком фоне, да ещё с учётом пузыря на рынке недвижимости, остаётся только не имеющим иного выхода :mrgreen:

Банкир своё всегда возьмёт, арендодателю много сложнее - при падении цены объекта резко снижается и его ликвидность, грубо - если рост цены недвижимости не опережает инфляцию на 5-7% в год (тренд рынка), её приобретение достаточно рискованно и мало прибыльно (деньги свои просто вернёте при продаже года через 2-3 не раньше). "Надёжность" такой операции только в одном - цена не упадёт резко больше чем на 30-40% и арендаторы есть всегда (вопрос только арендной ставки).

Валерий Александрович писал(а):
при падении цены объекта резко снижается и его ликвидность, грубо - если рост цены недвижимости не опережает инфляцию на 5-7% в год (тренд рынка)

... а он и не опережает :
-----сообщает Контрольно-счетная палата (КСП) столицы.

По итогам изучения бюджета города и социально-экономической обстановки в Москве за январь-апрель, КСП представила на рассмотрение бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы доклад. По данным КСП, в I квартале стоимость 1 кв. метра общей площади квартиры на первичном рынке столицы снизилась на 10,8%, на вторичном - на 1,4%.-----
внешняя ссылка

-=Alex=- писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
при падении цены объекта резко снижается и его ликвидность, грубо - если рост цены недвижимости не опережает инфляцию на 5-7% в год (тренд рынка)

... а он и не опережает :
-----сообщает Контрольно-счетная палата (КСП) столицы.

По итогам изучения бюджета города и социально-экономической обстановки в Москве за январь-апрель, КСП представила на рассмотрение бюджетно-финансовой комиссии Мосгордумы доклад. По данным КСП, в I квартале стоимость 1 кв. метра общей площади квартиры на первичном рынке столицы снизилась на 10,8%, на вторичном - на 1,4%.-----
внешняя ссылка

Вот это всегда поражало мое воображение:

"По состоянию на 1 мая почти 578 тыс. московских семей являются получателями субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг, что на 1% больше, чем на 1 мая прошлого года."

То есть живя в квартирах стоимостью в несколько МИЛЛИОНОВ рублей получают еще и субсидии... Ну не бред?

Валерий Александрович писал(а):

Именно по-этому Россия - сомнительное место для средне-долго срочных инвестиций/бизнесов. Заработанное большинство стремится вывезти и т.п.

Пылать оптимизмом на таком фоне, да ещё с учётом пузыря на рынке недвижимости, остаётся только не имеющим иного выхода

Банкир своё всегда возьмёт, арендодателю много сложнее - при падении цены объекта резко снижается и его ликвидность, грубо - если рост цены недвижимости не опережает инфляцию на 5-7% в год (тренд рынка), её приобретение достаточно рискованно и мало прибыльно (деньги свои просто вернёте при продаже года через 2-3 не раньше). "Надёжность" такой операции только в одном - цена не упадёт резко больше чем на 30-40% и арендаторы есть всегда (вопрос только арендной ставки).

Ну жить сейчас везде тяжело стало.
В России еще не самый худший вариант.
Пока никого из бывших правителей не вешали, не бомбили и не судили. Никого не подставили под афроамериканку со спидом.
Ну а на каждого Ходорковского найдется свой Мэддофф.
В отличии от разных других стран пока есть ядерное оружие и право вето в ООН.
Существует единый реестр прав и изменить правообладателя можно лишь по его согласию или через суд.
Много претензий и к Путину, и к Медведеву, но на Немцова с Зюгановым не променяю ни по каким соображениям.
Будем выращивать постепенно кого-нибудь еще.
Кстати, прошло как то незаметно, но в России появился первый долларовый миллиардер, который ни у кого их не украл, никому не должен и сделал их только сам - это Аркадий Юрьевич Волож, которому принадлежит чуть больше 19% акций Яндекса.
Так что появился первый пример, как в России можно заработать не только традиционными для России средствами.

cineproof писал(а):
"По состоянию на 1 мая почти 578 тыс. московских семей являются получателями субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг, что на 1% больше, чем на 1 мая прошлого года."
То есть живя в квартирах стоимостью в несколько МИЛЛИОНОВ рублей получают еще и субсидии... Ну не бред?

Я квартиру сейчас снимаю у пенсионерки, которая с меня стрижет неплохо, получает надбавки, да еще и 50% скидки по коммуналке. - попросил зарегить, так она на меня спихнула лишение своих "дотаций".
Просто если из 12 млн. города все пенсионеры или чернорабочие хлынут на улицу, то омоном их не остановить, вот и подмасливают их субсидиями, халявным жильем и т.п. Путин же близко, порвут всех на британский флаг голыми руками.
Если бы уравняли уровень пенсий в Москве и в заМКАДье, то тогда бы уровень цен на вторичке бы рухнул вниз, мало бы кто цеплялся остаться здесь, - разъезжаться бы стали на свои исторические родины, продавая многомиллионные квартиры и меняя на харомы в заМКАДье с хорошей доплатой.
Знакомые тут есть "малообеспеченные" (с учетом серых з/п и ИП), ремонт на 2 млн. отгрохали недавно, тут таких пол-Москвы. Только в последнее время стал понимать суть выражения "Москва слезам не верит" - за уши сюда никого не тянут, и тем более, никого здесь не держат.

cineproof писал(а):
Ну жить сейчас везде тяжело стало.
В России еще не самый худший вариант.
Пока никого из бывших правителей не вешали, не бомбили и не судили. Никого не подставили под афроамериканку со спидом.
Ну а на каждого Ходорковского найдется свой Мэддофф.
В отличии от разных других стран пока есть ядерное оружие и право вето в ООН.
Существует единый реестр прав и изменить правообладателя можно лишь по его согласию или через суд.
Много претензий и к Путину, и к Медведеву, но на Немцова с Зюгановым не променяю ни по каким соображениям.
Будем выращивать постепенно кого-нибудь еще.
Кстати, прошло как то незаметно, но в России появился первый долларовый миллиардер, который ни у кого их не украл, никому не должен и сделал их только сам - это Аркадий Юрьевич Волож, которому принадлежит чуть больше 19% акций Яндекса.
Так что появился первый пример, как в России можно заработать не только традиционными для России средствами.

Ну так спасибо дяде Вове за наше стабильное будущее.