Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

bhr писал(а):
кстати, а чем Вам банковские расчеты не нравятся? они как никак с деньгами работают. Деньги считать умеют.
кредиты и депозиты именно в рубледнях считают.
как вы думаете они расчитывают проценты в пополняемом депозите?
И ни о какой инфляции слышать не хотят. во всяком случае в расчет не берут.
я уже ссылаюсь даже не на логику. На банковский ипотечный калькулятор. неужто и он не убеждает в примере, где 20% превратились по банковскому мнению в в 35%?

Банковские расчёты мне нравятся, мне не нравится знаменатель Вашей формулы :lol:

Предположим, Вы и на первый взнос взяли кредит, тогда по Вашей формуле доходность возрастёт ещё больше, а фактически Вам квартира обойдётся ещё дороже при неизменных доходах с аренды и удорожания... :nez-nayu:

По Вашей формуле получается деньги берутся из воздуха, т.к. кредит одинаково выгоден и банку и ипотечнику - где источник этой обоюдной выгоды?

Мудрая мысль, но нуждается в осмыслении. Надо думать. Идея нравится. :co_ol:

bhr писал(а):
У меня видимо профессиональная трансформация произошла. ибо на все смотрю глазами банка.
даже покупая недвижку, считаю себя банкиром.

Тогда Вы ошибаетесь, так как квартира на балансе банка, как и ипотечный кредит - это пассив, а не актив. По нему нужны дополнительные резервы, затраты. С точки зрения баланса - у ипотекополучателя квартира актив, но на самом деле и для него квартира пассив, так как требует постоянного денежного потока, чтобы ее выкупать и содержать. Таким образом доходность от вложений в недвижимость при использовании кредита всегда убыточна, даже для коммерческих помещений. Так как генерируемый ими денежный поток всегда ниже процентной ставки привлекаемого кредита.

ВТО, это еще и внешняя ссылка, что само по себе положидЪ конец порочной практике перепродажи российскими банками иностранных кредитов cвоим гражданам, втрое дороже номинала
Тогда и обсудим доходность

омм писал(а):
ВТО, это еще и внешняя ссылка, что само по себе положидЪ конец порочной практике перепродажи российскими банками иностранных кредитов cвоим гражданам, втрое дороже номинала
Тогда и обсудим доходность

Украина в ВТО с 2008 года, ипотека не дешевая.
Правда и жилье подешевело после кризиса 2008 года в 2 раза.

Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
кстати, а чем Вам банковские расчеты не нравятся? они как никак с деньгами работают. Деньги считать умеют.
кредиты и депозиты именно в рубледнях считают.
как вы думаете они расчитывают проценты в пополняемом депозите?
И ни о какой инфляции слышать не хотят. во всяком случае в расчет не берут.
я уже ссылаюсь даже не на логику. На банковский ипотечный калькулятор. неужто и он не убеждает в примере, где 20% превратились по банковскому мнению в в 35%?

Банковские расчёты мне нравятся, мне не нравится знаменатель Вашей формулы

почитайте последние посты. я как раз пытаюсь объяснить, откуда взялся знаменатель формулы. Деньги, вкладываемые в квартиру, я условно считаю вложенными в некий депозит. Все остальные взносы - пополнениями данного депозита. Зная итоговый доход, пытаюсь выяснить процентную ставку данного депозита.
Или наоборот - кредит. Если Вам роль банкира нравится. проценты по кредитам и депозитам начисляются по тем же правилам.

При внимательном изучении и числитель Вашей формулы "не без греха" - в нём к реальным поступлениям от аренды прибавляется МИФИЧЕСКОЕ удорожание квартиры, пока, на всякий случай, принадлежащей банку (или находящейся у него в залоге), реальное наличие либо отсутствие которого выяснится лишь после продажи... но и его вы умудряетесь умножать на срок, хотя оно, если и появится, то в самом конце, т.е. срок в любом случае для удорожания равен НОЛЮ!!!

Не говоря уж, что на практике общение ипотечника-инвестора с барбулятором будет выглядеть так - засунуть в него первый взнос и зыбыть, после чего регулярно кормить гася кредит, получать только арендный доход (весьма возможно нестабильный - зависит от рынка и арендатора), заплатив предварительно за ремонт, мебель и технику и регулярно всё это освежая и ремонтируя - это всё тоже в барбулятор, а из по-прежнему одна аренда... Даже если аренда слегка превысит платежи по кредиту (редко но возможно), Вы уже убили капитал в размере первого взноса, расходов на ремонт, мебель, технику, оформление, страховки, налоги и т.п. - просто депозит от которого превысит разницу между арендой и ипотечным платежом.

Это называется - славная работа на дядю банкира :bra_vo:

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
bhr писал(а):
кстати, а чем Вам банковские расчеты не нравятся? они как никак с деньгами работают. Деньги считать умеют.
кредиты и депозиты именно в рубледнях считают.
как вы думаете они расчитывают проценты в пополняемом депозите?
И ни о какой инфляции слышать не хотят. во всяком случае в расчет не берут.
я уже ссылаюсь даже не на логику. На банковский ипотечный калькулятор. неужто и он не убеждает в примере, где 20% превратились по банковскому мнению в в 35%?

Банковские расчёты мне нравятся, мне не нравится знаменатель Вашей формулы

почитайте последние посты. я как раз пытаюсь объяснить, откуда взялся знаменатель формулы. Деньги, вкладываемые в квартиру, я условно считаю вложенными в некий депозит. Все остальные взносы - пополнениями данного депозита. Зная итоговый доход, пытаюсь выяснить процентную ставку данного депозита.
Или наоборот - кредит. Если Вам роль банкира нравится. проценты по кредитам и депозитам начисляются по тем же правилам.

Основным было - "Предположим, Вы и на первый взнос взяли кредит, тогда по Вашей формуле доходность возрастёт ещё больше, а фактически Вам квартира обойдётся ещё дороже при неизменных доходах с аренды и удорожания..."

Как Вы это прокомментируете???

Валерий Александрович писал(а):
Не говоря уж, что на практике общение ипотечника-инвестора с барбулятором будет выглядеть так - засунуть в него первый взнос и зыбыть, после чего регулярно кормить гася кредит, получать только арендный доход (весьма возможно нестабильный - зависит от рынка и арендатора), заплатив предварительно за ремонт, мебель и технику и регулярно всё это освежая и ремонтируя - это всё тоже в барбулятор, а из по-прежнему одна аренда... Даже если аренда слегка превысит платежи по кредиту (редко но возможно), Вы уже убили капитал в размере первого взноса, расходов на ремонт, мебель, технику, оформление, страховки, налоги и т.п. - просто депозит от которого превысит разницу между арендой и ипотечным платежом.

Это называется - славная работа на дядю банкира

О!!! Вы кажется все прекрасно понимаете. что радует. абстрагируйтесь. Считайте, что условия теоремы выполнены. Треугольник прямоугольный. Все переживания позади. квартира продана. Доход получен. больше нет причин пить валерьянку.
Со спокойной душей считаем доходность.
Кстати. Если заметили, Вашу критику про проценты в знаменателе я принял.

Валерий Александрович писал(а):
Основным было - "Предположим, Вы и на первый взнос взяли кредит, тогда по Вашей формуле доходность возрастёт ещё больше, а фактически Вам квартира обойдётся ещё дороже при неизменных доходах с аренды и удорожания..."

Как Вы это прокомментируете???

ставите в формуле ПВ (первоначальный взнос) равное нулю. какие проблемы?
как прокомментирую? чем больше кредитное плечо, тем выгоднее.