"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Александр, ответьте пожалуйста на вопрос по следующей ситуации.
Наследодатель купил новостройку в 2003 году. в 2004 году умер. в 2005 наследник принял наследство.
Выдано свидетельство о наследстве по закону на право требования, с указанием суммы в 2 млн. рублей (сумма, что уплатил наследодатель за квартиру). Только в 2009 года стали в новостройке оформлять собственность.Оформили.
Документами основания теперь у собственника является Договор инвестирования и Свидетельство о наследстве по закону.
Будет ли считаться что наследник принял квартиру или только указанную сумму?
Надо ли будет платить налог с продажи квартиры, если продаем сейчас?

Владимир Снажин писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
Судебная практика по последнему вопросу была очень противоречивой. ВАС РФ и ВС РФ в указанном выше совместном постановлении предложили из этой ситуации выход через требование возврата квартиры, используя нормы о неосновательном обогащении. Ждем теперь соответствующую практику.

Разве и после вышедшего Постановления должны быть проблемы с расторжением договора и возвратом квартиры в собственность продавца?

Проблем с возможностью расторжения договора купли-продажи в случае неоплаты покупателем стоимости недвижимости на основании ст. 450 ГК РФ, если это право прямо не предусмотрено договором или законом, т.е. просто в связи с существенным нарушением договора со стороны покупателя, указанное выше совместное Постановление ВС РФ и ВАС РФ, не снимает. Существенность нарушения (а значит, и возможность расторжения на этом основании) нужно будет еще доказывать, а решение суда будет зависит от оценки судом представленных доказательств существенности. А вот уже, если удастся таким образом расторгнуть договор, можно будет ставить вопрос о возврате недвижимости в собственность продавца на основании норм о неосновательном обогащении, которые не противоречат правилам, установленным п. 4 ст. 453 ГК РФ. Поэтому проще просто указать в договоре купли-продажи, что в случае полной неоплаты стоимости квартиры в сроки, указанные в договоре, продавец имеет право расторгнуть договор и вернуть недвижимость в свою собственность.

MariannaPro писал(а):
Уважаемый Александр!
Прошу помощи... Служебная площадь(квартира) в Москве получена 30 лет назад(в 1980г),только сейчас человек захотел "расслужебить" площадь.Получил отказ.Ответили,что где-то с 2008г "расслужебливание" жилых помещений для работников предприятий не делают на основании какого-то постановления/закона.Так ли это? И возможно ли что-то сделать,чтобы площадь стала муниципальной?

Изучите внимательно Постановление Правительства Москвы от 5.08.2008 г. № 711-ПП

Александр, загляните - рассудите viewtopic.php?f=120&t=23879

Zelenie Vodorosli писал(а):
Александр, ответьте пожалуйста на вопрос по следующей ситуации.
Наследодатель купил новостройку в 2003 году. в 2004 году умер. в 2005 наследник принял наследство.
Выдано свидетельство о наследстве по закону на право требования, с указанием суммы в 2 млн. рублей (сумма, что уплатил наследодатель за квартиру). Только в 2009 года стали в новостройке оформлять собственность.Оформили.
Документами основания теперь у собственника является Договор инвестирования и Свидетельство о наследстве по закону.
Будет ли считаться что наследник принял квартиру или только указанную сумму?
Надо ли будет платить налог с продажи квартиры, если продаем сейчас?

По наследству перешла не квартира, а право требования инвестора по договору инвестирования, поэтому право владения на праве собственности квартирой наследника следует считать не с момента смерти наследодателя, а с момента госрегистрации права собственности на имя наследника, произведенной после реализации им права требования по договору инвестирования. Соответственно в этом случае пока при продаже квартиры можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей на основании п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

ЭтоЕщеКто писал(а):
По наследству перешла не квартира, а право требования инвестора по договору инвестирования, поэтому право владения на праве собственности квартирой наследника следует считать не с момента смерти наследодателя, а с момента госрегистрации права собственности на имя наследника, произведенной после реализации им права требования по договору инвестирования. Соответственно в этом случае пока при продаже квартиры можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 000 000 рублей на основании п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

А если бы инвестор не умер то с какого бы момента у него отсчитывались 3 года владениея квартирой на праве собственности в данном случае?

ЭтоЕщеКто писал(а):
MariannaPro писал(а):
Уважаемый Александр!
Прошу помощи... Служебная площадь(квартира) в Москве получена 30 лет назад(в 1980г),только сейчас человек захотел "расслужебить" площадь.Получил отказ.Ответили,что где-то с 2008г "расслужебливание" жилых помещений для работников предприятий не делают на основании какого-то постановления/закона.Так ли это? И возможно ли что-то сделать,чтобы площадь стала муниципальной?

Изучите внимательно Постановление Правительства Москвы от 5.08.2008 г. № 711-ПП

Спасибо Вам,Александр!

Добрый день! Подскажите, пожалуйста по такому вопросу.
Присмотрели квартиру для покупки. Там 2 собственника: тетя и племянница.
Племянница получила свою долю в наследство, а тетя по договору пожизненного
содержания. Оба случая были в 2002 г.
Как я понимаю по наследству уже точно не должно возникнуть вопросов (более 3-х лет),
а вот что скажете по договору пожизненного содержания?
Есть ли там риски и какого рода.
В договоре указываем полную сумму.
Заранее спасибо, Владимир

ЭтоЕщеКто писал(а):
Ни о каком приобретении в собственность всей квартиры в порядке приобретательной давности здесь речи идти не может, т.к. сособственник знал, что не является законным владельцем всей квартиры. .

Александр, скажите пожалуйста - вот чувствуется какое-то несоответствие между
тем, что написано в ГК Ст 225 п.3.

3. ...Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в собственность города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть вновь принята во владение, в пользование и в распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Статьи 234.

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

и между тем, что пишется тут:
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г.
Москва "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении
споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

15. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

Походит на то, что Суды для того чтобы облегчить себе практику элементарно
сузили/ограничили возможности граждан, которые дал им Законодатель.
Получается, что лицо, завладев бесхозной вещью не должно и не может знать,
что эта вещь ему не принадлежит.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Владимир Снажин писал(а):

Так все же ввиду Неисполнения обязательства по оплате стоимости квартиры можно расторгнуть сделку?
При этом сделка не будет признана недействительной, что для достижения цели возврата квартиры в собственность продавцу и не нужно?

В том-то и дело,что договор в этом случае можно растогнуть только, если это предусмотрено самим договором (т.е. соглашением сторон) или законом, а также, если доказать, что просрочка исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры является существенным нарушением договора. (ст. 450 ГК РФ). В противном случае сама по себе просрочка исполнения обязательства по оплате стоимости квартиры такого права продавцу не дает. Возврат же переданной в этом случае в собственность покупателя квартиры ранее, если это опять же не было прямо предусмотрено договором или законом, был под вопросом в силу правила, установленного п. 4 ст. 453 ГК РФ. Судебная практика по последнему вопросу была очень противоречивой. ВАС РФ и ВС РФ в указанном выше совместном постановлении предложили из этой ситуации выход через требование возврата квартиры, используя нормы о неосновательном обогащении. Ждем теперь соответствующую практику.

Пример соответствующей практики. Решение привожу в сокращенном виде:

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Автозаводский районный суд г.Тольятти
Продавец обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, так как оплата за квартиру в размере 1 948 700 рублей не была произведена в полном объёме.
СУД УСТАНОВИЛ:
Между Продавцом с одной стороны, и Покупателем с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которого Продавец продала Покупателю принадлежащую ей квартиру за 1 948 700 рублей. Продавец уплатил истице сумму 700 000 рублей, что подтверждается её распиской.
Продавец обратилась в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи квартиры, так как оплата за квартиру в размере 1 948 700 рублей не была произведена в полном объёме. Не получив от Покупателя стоимости квартиры, Продавец лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи спорной квартиры.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает исковое заявление Продавца обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».
В соответствии с ч. 1 ст. 485 ГК РФ «покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, …»
В процессе судебного разбирательства было установлено, что Покупателем был исполнен договор по купле-продаже спорной квартиры частично, а именно денежные средства в размере 700 000 рублей были выплачены Покупателем Продавцу наличными в день передачи настоящего договора для государственной регистрации Договора и перехода прав собственности на квартиру в УФРС по Самарской области, что в судебном заседании было подтверждено распиской, написанной лично Продавцом.
Остальные денежные средства в размере 1 248 700 рублей Продавцу за спорную квартиру переданы не были.
В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ «по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признаётся нарушение договора одной стороной, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».
Суд считает, что неисполнение Покупателем своих обязательств по оплате квартиры, в результате чего более 60% стоимости квартиры не были переданы продавцу, является существенным нарушением заключенного договора.
Не получив от Покупателя более 60% стоимости квартиры, Продавец в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.
В связи с расторжением договора купли-продажи спорного жилого помещения суд считает необходимым взыскать с Продавца денежные средства, полученные ею от Покупателя, а именно 700 000 рублей.
В связи с удовлетворением исковых требований истицы, суд считает обоснованным её требование по возмещению расходов по оплате госпошлины, т.к. в соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы 13 843 рубля 50 копеек.
Руководствуясь ч. 1 ст. 162, ч. 2 ст. 450, ч. 2 ст. 452, ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 485 ГК РФ; ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Договор купли-продажи квартиры, заключенный между Продавцом и Покупателем расторгнуть.
Взыскать с Продавца в пользу Покупателя 700 000 рублей.
Взыскать с Покупателя в пользу Продавца возврат госпошлины 13 843 рубля 50 копеек.
Решение в окончательной форме изготовлено 10.11.2010 года.