"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Похоже тогда, что это семейство просто переиграло приватизацию на одного , и в той неразберихе 92-93 годов им это удалось.

Александр! Подскажите по такому вопросу. Я хочу приобрести с аукциона квартиру, где прописаны 2 человека (мать с взрослой дочерью). Какие у меня могут проблемы с их выселением? Стоит ли игра свечь? Могут ли бывшие хозяева обратно отсудить квартиру?
Будем считать, что другого жилья у них нет.
Квартиру арестовали приставы по решению суда (за неуплату или еще как- не знаю).

dmitrok писал(а):
Александр! Подскажите по такому вопросу. Я хочу приобрести с аукциона квартиру, где прописаны 2 человека (мать с взрослой дочерью). Какие у меня могут проблемы с их выселением? Стоит ли игра свечь? Могут ли бывшие хозяева обратно отсудить квартиру?
Будем считать, что другого жилья у них нет.
Квартиру арестовали приставы по решению суда (за неуплату или еще как- не знаю).

Могу вставить свои три копейки, потому как сталкивался с этим:
1.Победителю такого аукциона (новому собственнику квартиру) потребуется судебное решение о снятии бывших владельцев и членов его семьи с регистрационного учета.
2.Потребуется отдельное судебное решение(если люди фактически продолжат жить в этой квартире) о их физическом выселении, если они добровольно не выселятся после первого решения.
Все вместе это может занять от года до двух(при их грамотногй эшелонированной обороне и противодействии)
3.Не забудьте что если квартира продается с торгов(аукциона) но основании судебного решения(ну например должники по ипотеке и квартира в залоге) и поручения пристава то победителю такого аукциона потребуется заплалтить еще 18% НДС помимо той суммы за которую ее выиграете на аукционе.

Lamp писал(а):
Похоже тогда, что это семейство просто переиграло приватизацию на одного , и в той неразберихе 92-93 годов им это удалось.

92-93 - было уже понятно, а вот рубеж 91-92 - посложнее. Там регистрацией занимались БТИ(так называемая регистрация по первой схеме), потом Мосжилкомитет, потом ДМЖ(с выдачей розового св-ва).
Я отлично помню март 92-го, когда я пришел в ДМЖ на Газетном и спросил - Теперь вы регистрируете право соб-ти? Мне в какой кабинет? Ответ - Да, мы, но пока не регистрируем, потому что нет регламента регистрации и форм, которые нужно заполнять для регистрации.
Т.е. я даже представляю, почему так получилось для этого случая, но здесь надо сделку делать. Догадки-догадками, конечно, но косяк налицо и просто так в лоб он не исправляется. Решение уже придумал, хотел бы послушать Александра, как гуру в НПА, может мое решение применимо

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Александр, требуется ваше видение ситуации
Продается квартира, правоустановка - договор передачи 31.03.92 на одного собственника(с согласия совместно проживающих - 2 совершеннолетних). Заказываем проверку по ЕГРП. Официальная - данных нет - идите в ДМЖ. Т.е. как минимум с 98 года по настоящий момент соб-к не менялся. Неофициальная история - был договор передачи декабря 91 года, в равнодолевую(по 33/100) соб-ть и зарегистрирован тоже в декабре. Задаю вопрос соб-ку - где договор передачи от декабря 91 года и каким образом у вас 2 разных договора передачи? Ответ - договора от декабря 91 года нету.
Официальный ответ ДМЖ по сделкам до 98 года - соб-к один, от 31.03.92.
Получается, что по всем документам надо покупать у одного соб-ка по правоустановке от 31.03.92. И более того, продажу зарегистрируют без проблем, несмотря на то, что по базе ЕГРП соб-ков трое. НО! Тут уже самое интересное - если потом появится сособственник по договору от декабря 91 года и скажет - вот мой документ - с какого перепуга папаша единолично продал квартиру? Кроме того, наличие 2-х разных договоров передачи(приватизации) может означать, что приватизация была использована совершеннолетним человеком дважды - что противоречит закону о приватизации жилого фонда. И на этом основании аннулировать приватизацию от 31.03.92...И далее по цепочке. Страховку по титулу не рассматриваем - это другая тема.
С другой стороны - нет оснований не доверять официальным документов о соб-ти, ответу ДМЖ. И нет официальных документов, подтверждающих, что была приватизация в декабре 91 года.
Вопрос - как покупать? Нужна только эта квартира.
Есть собственная мысль - попытаться сгенерить ДКП, в который включить третьими лицами тех самых лиц, с согласия которых была проведена приватизация от 31.03.92, но насколько это будет эффективно?
Первый раз в ситуации, когда не знаю, как покупать

Случай, конечно, интересный. Ответить с ходу, как Вы Евгения правильно заметили в нашем телефонном разговоре, на этот вопрос действительно не просто. Еще раз обдумав Вашу ситуацию, отмечу следующее. Если это все правда, а не ошибка в базе данных, другие участники первой приватизации или их наследники (посление опаснее) действительно могут попробовать истребовать у покупателя свои доли в общей долевой собственности на квартиру на основании ст. 301 ГК РФ. Заявить требования о возврате долей путем применения правил о реституции по недействительным сделкам, как следует из указания ВС РФ, сделанного в п. 34 в совместном Постеновлении Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года ( внешняя ссылка ), они не могут. Т.к. в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ. Исходя из этого, нужно оценивать и перспективу таких требований.

Во-первых, можно будет попросить суд применить срок исковой давности, который по таким требованиям составляет по общему правилу 3 года (ст. 196 ГК РФ). Исчисляется он с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении свого права (ст. 200 ГК РФ). Поэтому этот срок в данном случае следует исчислять с момента, когда эти лица давали согласие на повторную приватизацию без их участия. Хорошо бы еще раз закрепить это на бумаге, получив от этих лиц письменное потверждение о том, что они такое согласие давали и против продажи квартиры на условиях и за цену по усмотрению собственника не возражают. Посмотрел ст. 208 ГК РФ, о которой Вы мне говорили, но ничего против возможности применения срока исковой давности в этом случае в ней не нашел. Если Вы имели ввиду указание в этой статье на то, что исковая давность не распространяется на требования собственника об устранее всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, так это относится к негаторным искам, не связанным с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), а не к виндикационным - об истребовании имущества из незаконного владения. Правда, защититься таким-образом от наследников этих лиц может не получиться, поэтому ...

Во-вторых, нужно составляя документы и заявления от указанных лиц, ни в коем случае не указывать нигде на то, что покупателю каким-либо образом известно о том, что последний договор передачи является недействительным, а таже, что приватизаций было две, а другие участники первой приватизации могут иметь на квартиру в связи с этим какие-либо права. Т.е. покупатель должен оставаться документально добросовестным, а, значит, ни из каких документов не должно следовать, что он мог знать о том, что приобретает квартиру у лица, которое не имело на это право (ст. 302 ГК РФ). Истребовать у добросовестного приобретателя возмездно приобретенное имущество собственник, в т.ч. его наследники, могут только в случае, если оно было похищено или выбыло из собственности помимо воли собственника. Давая согласие на оформление второго договора передачи, а также соглашаясь с продажей, собственники такую волю выразили.

Защититься от виндикации с помощью встречного иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности, как я говорил в телефонном разговоре, сплюсовав сроки владения прежнего и нового собственника, может не получится. И не потому, что так сделать нельзя, такое право норма закона дает (п. 3 ст. 234 ГК РФ). Проблема в том, что прежний собственник сам, как участник двух приватизаций, может быть признан судом, как недобросовестный владелец.

Плюс ко всему остается неопределенным вопрос с правами указанных лиц, как с лицами давшими согласие на приватизацию квартиры без их участия. В этой связи не лишним будет в заявлениях, полученных от них, также указать, что они добровольно и постоянно, а не временно сменили место жительства и покупать квартиру только при условии предварительной перерегистрации по месту жительства.

В общем у этой квартиры должны быть при всех указанных минусах, очень огромные плюсы, чтобы идти на возможные риски.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Проблема в том, что прежний собственник сам, как участник двух приватизаций, может быть признан судом, как недобросовестный владелец.

Спасибо, Александр за ваше авторитетное мнение.
Вот этому недобросовестному владельцу после получения всех необходимых нотариальных заявлений(в том числе и от него) можно пригрозить уголовкой в будущем

в части мошенничества с имуществом, частично ему не принадлежащим и использование заведомо подложных документов. Ну да ладно, УК для меня темный лес

Буду думать, а вам еще раз огромное спасибо за комментарии и уделенное время для беседы по телефону

ЭтоЕщеКто писал(а):
Vladimir_R писал(а):
а вот что скажете по договору пожизненного содержания?

Рентополучатель умер ?

Спасибо за отклик! Рентополучатель умерла в 2005 г. Так что три года уже истекло.

Я получил от продавцов все документы и ситуация выглядит следующим образом. Извините, если много написал,
хотел выразится как можно яснее.

У квартиры изначально было 3 собственника (дедушка, бабушка и внучка) по приватизации 1992 г без определения долей.
Внучка до сих пор жив и с ней вопросов нет.
А вот два других собственника (бабушка с дедушкой) умерли и их доля сейчас в собственности их взрослой дочери.
При этом у них был еще сын, который не является собственником. А вот правомочно или нет - я не могу понять.
История такова:
Через 2 года после приватизации собственники через суд определяли доли владения
квартирой и пришли к мировому заключению. Есть постановление суда (от 04.94г.), что дедушка с бабушкой стали собственниками
2-х комнат (доля определена по площади комнат), а третий собственник (внучка) - одной комнатой. При этом доля бабушки и дедушки снова совместная (без выделения долей). Незадолго после этого определния суда дедушка умер (11.94 г.) и оставшаяся бабушка заключила с внучкой в 02.1995 г. соглашение о разделении долей (на основании этого судебного решения) и у бабушки осталось в
собственности 2 комнаты, а у внучки - одна.
Причем дедушка оставил завещание на взрослую дочь (а на сына не оставил). Дочь прописалась после этого в квартире тем самым приняв завещание, но свидетельство о вступлении в наследство у нотариуса не получила. В 1997 г. дочь заключила договор о пожизненной ренте с бабушкой и после смерти бабушки в 2005 г. она получила свидетельство о собственности на 2/3 квартиры на основании этого договора (а не завещания).
Мне не понятно имела ли право бабушка заключать договор ренты на две комнаты (т.е. с учетом невыделенной доли дедушки)
после его смерти. Или надо было дочери по завещанию вступать в собственность (но доли не выделены?!), а с бабушкой уже заключать
договор на оставшуюся долю (условно говоря 1 комнату).
И может ли каким-либо образом ее сын (т.е. брат владелицы доли квартиры) опротестовать этот договор и соответственно
требовать часть квартиры как наследство? Или в любом случае это уже неважно, т.к. срок давности вышел.

Буду благодарен за любые комментарии.

С уважением,
Владимир

Vladimir_R
без 0.5л не разберёшся! :-k

если серьёзно со всем пакетом (особенно если хотите купить такое интересное) - на приём/консультацию.

Святослав писал(а):
Vladimir_R
если серьёзно со всем пакетом (особенно если хотите купить такое интересное) - на приём/консультацию.

А куда посоветуете обратиться?

Vladimir_R обратитесь к самому лучшему юристу-жилищнику Александру ! (ЭтоЕщеКто)