Добавлю до 1 млн.руб на покупку квартиры (без %) 140 / 16038

Риск менеджмент хромает на обе ноги.
Если 50% дает банк, то квартира в залоге у банка. Квартира не может быть в залоге одновременно у 2-х юр. или физ. лиц.
Через Х месяцев собственник гасит ипотеку и фиктивно продает свой актив родственнику за 1 миллион.
Новый собственник не связан никакими обязательствами и преспокойно выбрасывает вас/арендаторов на улицу.
Все.[/quote]

Согласен, о юридической подстраховке пока особо не думал. Хотя это не есть проблема. Будет как минимум, договор найма зарегистрированный везде где можно, с соглашением о получении денег за весь период проживания, приостановку всех сделок в рег. палате сделаю, созаемщиком стану перед банком (через пару лет если у покупателя деньги закончатся, мне меньше погашать придеться, если другого покупателя не найду), в паспортном столе "нарисуюсь", по поводу наложения обременения не знаю. Кстати, человечек будет зарегистрирован мой. Вообщем здесь еще думать надо, VITAX, судя по-всему, уже придумал.

сергей1970 писал(а):
Риск менеджмент хромает на обе ноги.

Согласен, о юридической подстраховке пока особо не думал. Хотя это не есть проблема. Будет как минимум, договор найма зарегистрированный везде где можно, с соглашением о получении денег за весь период проживания, приостановку всех сделок в рег. палате сделаю, созаемщиком стану перед банком

Вы себе представляете гемор для человека, который с вами в это впишется? В общем, Ваша схема жутко запутанная и не удобная.

Схема ТС гораздо более красивая - он за меньшие деньги получает закладную, против которой нет приема, а еще квартиру в пользование по договору на период выплаты долга. 2 договора, все права защищены, в случае наезда/кидалова риски незначительные, так как вкладывается в дело миллион рублей. Эффективная процентная ставка высокая, отражает риски невозврата. Работа по партнерке с брокерами. В общем все по человечески.

В моем случае все немного интереснее. Во-первых, я свою комиссию забираю с ипотечных денег. Во-вторых, даю (официально, хотя реально не вкладываю ни копейки) займ покупателю 50% на первоначальный взнос. И в третьих, реально надеюсь на то, что покупатель, через определенное время, прекратит(за неимением средств) выплачивать свой ипотечный кредит, и я, являясь созаемщиком в договоре, продолжу далее исполнять его обязательства. И все без каких-либо затрат. Прописать в ипотечном договоре мое участие, договор займа, договор найма, в принципе достаточно.

сергей1970 писал(а):
И в третьих, реально надеюсь на то, что покупатель, через определенное время, прекратит(за неимением средств) выплачивать свой ипотечный кредит, и я, являясь созаемщиком в договоре, продолжу далее исполнять его обязательства.

Ну так бы и написали, что схема больше смахивает на ст 159 ч.2 :mrgreen:

Мои требования будут прописаны в банковском договоре. Я предлагаю выгоднейшие условия для покупателя. Он выплачивает только половину стоимости квартиры в рассрочку за банковский кредит, мне он не должен отдавать 50%, а позволяет пользоваться квартирой в течение 10 лет, или на срок оговоренной сторонами. Если не сможет выполнять свои обязательства, то при чем здесь ст.159 ч.2 ? Это же стандартные условия любого банка.

cineproof

Agent001 писал(а):
сергей1970 писал(а):
Немного припозднился со своим предложением, но тоже заслуживает внимания. Суть в том, что квартиру в Москве можно приобрести вообще без первоначальных денег - с помощью 50% ипотечных средств и 50% - моих (которые будут первоначальным взносом). Я за свои вложенные 50% стоимости вашей квартиры, прошу дать мне возможность пожить (сдавать) в этой квартире 10 лет (срок не главное).
1. Т.е. вы покупаете квартиру не вкладывая ни копейки.
2. 10 лет в квартире проживать не можете.
3. Выплачиваете банку кредит за 50% стоимости вашей квартиры

Это вкратце, есть, конечно, масса нюансов, но все-равно этот вариант реален.

Риск менеджмент хромает на обе ноги.
Если 50% дает банк, то квартира в залоге у банка. Квартира не может быть в залоге одновременно у 2-х юр. или физ. лиц.
Через Х месяцев собственник гасит ипотеку и фиктивно продает свой актив родственнику за 1 миллион.
Новый собственник не связан никакими обязательствами и преспокойно выбрасывает вас/арендаторов на улицу.
Все.

Ошибочка.
Очень даже может быть квартира в залоге хоть у 100 юридических или физических лиц. Внимательно читаем закон об ипотеке (залоге) недвижимости.
А вот закладная на квартиру может быть лишь одна.
Поэтому предложенный вариант мало осуществим - прежде всего потому, что на это не согласится продавец (если хорошо подумает) - ведь если Вы прекратите платить ипотеку банку - то обращение взыскания долга будет на всю квартиру и либо продавец должен будет принять этот долг на себя, либо выкупить назад квартиру за остаток долга. А в чем тогда смысл продажи для него? Проще сразу получить кредит под залог квартиры.

сергей1970 писал(а):
В моем случае все немного интереснее. Во-первых, я свою комиссию забираю с ипотечных денег. Во-вторых, даю (официально, хотя реально не вкладываю ни копейки) займ покупателю 50% на первоначальный взнос. И в третьих, реально надеюсь на то, что покупатель, через определенное время, прекратит(за неимением средств) выплачивать свой ипотечный кредит, и я, являясь созаемщиком в договоре, продолжу далее исполнять его обязательства. И все без каких-либо затрат. Прописать в ипотечном договоре мое участие, договор займа, договор найма, в принципе достаточно.

Я не понял, Вы так хотите свою квартиру продавать или чужую?
Если свою, то смотрите выше, если чужую, то кто ж Вам так позволит?
И разберитесь с понятиями - залогодатель, заемщик, созаемщик, должник и залогодержатель. Вы кем хотите быть в Вашей схеме?

К примеру:
Продавец продает 2-комнатную квартиру стоимостью 6 млн.руб. за 3 млн., с условием дальнейшего пользования своей квартирой в течение 10 лет.
Покупатель, имея хорошую зарплату, берет кредит 3 млн. руб. в банке и расплачивается с продавцом.
Банк, оценив квартиру в 6 млн.руб. охотно дает 50% и забирает квартиру в залог.
Все.
Теперь, для подстраховки продавца (человек должен обезопасить свое 10-летнее пользование квартирой, и исключить перепродажу третьим лицам), в ипотечный договор, помимо покупателя-заемщика, прописывается представитель продавца. Он может быть созаемщиком или поручителем, но в любом случае, без согласия представителя продавца, ни банк, ни покупатель сделать ничего не смогут.
Дополнительно, между продавцом-покупателем, заключается договор найма квартиры, этого достаточно.

Покупатель сразу же перестает платить по кредиту. Ваши действия? Продолжаете платить за него? Тогда все при своих

Да, придется продолжать платить :mrgreen:

как-бы, до следующего клиента, типа, технику шлифануть. Хотя, покупатель попадает на определенные затраты по оформлению квартиры, кредита, примерно 100 000 руб., если не удастся наликом еще и комиссию свою в тысяч 150 вырвать.