Помогите, пожалуйста, определиться с выбором района 325 / 26551

[Lamp]

[.
Я вижу потенциал для сильного роста в ближайшие полгода.

Дмитрий-раскройте немного процитированную фразу. Почему ждете именно СИЛЬНЫЙ рост в ближайшие 6 мес.? И почему вообще ждете рост? Цена на нефть вроде стабилизировалась, признаков роста не видно. Плюс зима кончается, т.е тепло приходит в северное полушарие и спрос на нее вроде расти не должен.

[Lanskaya]

Инвестиция и покупка для себя - оч. сильно отличаются. Для спекулянта квартира - инструмент зарабатывания денег. Заработал - продал: получил деньги, посидел на деньгах - опять вложился.

Дмитрий, можете, пожалуйста, объяснить разницу в подходе к выбору квартиры при покупке для себя и для инвестиций?

[Lanskaya]

Ну какой район будем обсуждать дальше ?, не тяните выносите его нам.

а, между прочим, эта тема вообще достаточно интересная - тут много можно чего еще "накопать":) вот, кстати, вопрос по теме : недавно был выведен на продажу ЖК "Богородский". Условия покупки в нем квартиры ну очень привлекательные: монолит, местоположение, цена, площади - ну одни плюсы...! Я не говорю уже об экологии - на сайте продавца вывешена следующая информация: "Район Богородское считается одним из самых экологически чистых в Москве. Треть его занимают леса: Национальный парк Лосиный Остров и парк Сокольники." Плюсом добавляется, что ранее площадь застройки была парком, в котором гуляли мамочки с колясками..

...Только почему-то вообще нет информации о том, что этот зеленый райский уголок вызывает много споров. Хотя, говорят, что при покупке квартиры показывают какую-то бумажку о рекультивации почвы и безопасности проживания. Вот интересно: кто из вас купил бы там квартиру при возможности это сделать? Вы верите, что все химические загрязнители оттуда убраны? Вот рискнули бы вы своим здоровьем ради экономической выгоды? Ведь там есть уже покупатели, и немало...

[Дмитрий Овсянников]

Инвестиция и покупка для себя - оч. сильно отличаются. Для спекулянта квартира - инструмент зарабатывания денег. Заработал - продал: получил деньги, посидел на деньгах - опять вложился.

Дмитрий, можете, пожалуйста, объяснить разницу в подходе к выбору квартиры при покупке для себя и для инвестиций?

Я уже писал, что живу в районе Орехово. Из окон виден парк, широкие дворы, гараж в 2-х минутах, метро - в 3-х,... Для жизни - великолепно.
Для инвестиций - не подходит.
При инвестициях первый вопрос "откуда деньги".
- От роста цен?
- От аренды?
Для сравнения: если я хочу свою 3-комнатную квартиру сдать, то в этом районе смогу сдать тысяч за 45.
Если бы аналогичная квартира была в Люблино, возле ТЦ "Москва", и сдавать китайцам, то сдать ее можно тысяч за 75 - легко.
И это при том, что стоимость квартиры возле м. Орехово дороже, чем стоимость аналогичной квартиры возле Люблино.
Ну и посчитайте, какой процент на вложенные средства можно иметь.

Ну а дальше - думайте сами: посоветуйтесь со специалистами по аренде: где какие квартиры почем сдаются. Это если хотите, чтобы деньги возвращались за счет аренды.

Это - вкратце и "на пальцах". Не хочу быть консультантом по инвестициям, и отвечать за получение или неполучение Вами прибыли: это - Ваши решения, и Ваши риски (прибыли или убытки).

[M.ALEX]

Инвестиция и покупка для себя - оч. сильно отличаются. Для спекулянта квартира - инструмент зарабатывания денег. Заработал - продал: получил деньги, посидел на деньгах - опять вложился.

Дмитрий, можете, пожалуйста, объяснить разницу в подходе к выбору квартиры при покупке для себя и для инвестиций?

Например, имея деньги на одну 3-ку в Москве (60-70кв.м), для инвестиций лучше купить две 1-ки (30-34кв.м) в Москве.
От аренды получите больше денег + гибкость (сдавать одну; одну продать и т.д.).

[mikle144]

Ну после Китайцев долго кв-ру надо будет восстанавливать, соседи быстро сведут ваш "китайский бизнес" через налоговую и участкового, всё это хорошо просчитывается
можете, на бумаге будет одно а в жизни другое, так что кучу денег вы вряд ли получите.

[Дмитрий Овсянников]

[.
Я вижу потенциал для сильного роста в ближайшие полгода.

Дмитрий-раскройте немного процитированную фразу. Почему ждете именно СИЛЬНЫЙ рост в ближайшие 6 мес.? И почему вообще ждете рост? Цена на нефть вроде стабилизировалась, признаков роста не видно. Плюс зима кончается, т.е тепло приходит в северное полушарие и спрос на нее вроде расти не должен.

На пальцах:
В марте 2008 года банки начали массово повышать ставки до заградительного уровня (а ставки в рублях выше 20% можно считать заградительными: по таким ставкам люди кредиты брать не хотят). Таким образом, "кредитное плечо" - вынули.
Предложение - превышало спрос, и чтобы что-то продать - продавцам надо было понижать цены.
В 2009 году редкие сделки проходили в-основном "на свои".
Осенью 2009 банки начали понижать ставки. Сейчас ставки по кредитам соответствуют докризисному уровню. (А по ряду позиций - лучше докризисного)
Банков, которые начинают кредитовать по условиям АИЖК - с каждым днем все больше. (И во многих уже очереди из заемщиков).
За 2008 - 2009 годы новое строительство велось не активно.
То есть, предложение - одно, а спрос, подтвержденный деньгами - увеличивается. "Лосенок - маленький: на всех не хватит".
Спрос превышает предложение - цены растут.
Временой лаг между началом повышения ставок банками и началом падения цен - примерно полгода.
Сейчас банки ставки только понижают. Очевидно, что возможности получить деньги - только увеличиваются, что при ограниченном предложении приводит к росту цен. (Опять же, с некоторым временным лагом).

А дальше - падение стмулирует падение, а рост - стимулирует рост.
(Писал об этом еще в июне 2005: внешняя ссылка):

Давайте посмотрим: что делают покупатели, когда цены на квартиры растут?
Подумайте... Подумайте хорошенько...
Подсказка: если цены растут, и я - покупатель об этом знаю, то я не буду ждать завтра: завтра будет дороже. Я займу деньги у друзей, родственников, знакомых, в банке, но куплю сегодня!
Так?
Словом, при росте цен покупатели торопятся скорее купить, потому как "завтра будет дороже"!
А продавцы?
Если я - продавец, и я - знаю, что завтра смогу продать товар дороже, то я не выставлю его на продажу сегодня, а подожду "завтра"!
Что происходит?
Покупатели - торопятся купить, их число - возрастает, а продавцы - "придерживают" свой товар, не торопятся его продавать. Повышение спроса и уменьшение предложения приводит к тому, что рост цен "подогревает" сам себя!
(При падении цен происходит примерно то же самое, с той лишь разницей, что продавцы торопятся выставить свой товар на продажу (а то завтра будет дешевле), а покупатели - не торопятся покупать).

[Дмитрий Овсянников]

Ну после Китайцев долго кв-ру надо будет восстанавливать, соседи быстро сведут ваш "китайский бизнес" через налоговую и участкового, всё это хорошо просчитывается
можете и прогореть...

Теоретически знаете или практически?
Лично я подаю декларацию о доходах с 2006 года, не вижу в этом ничего страшного.
Платить 13% подоходный налог (если не оформлять для этих целей ИП), что с 45000, что с 75000. (Только база чуть разная). Да и русские могут так уделать квартиру, что китайцам и не снилось.
Ну а если не платить налоги, сдавать квартиру - первому встречному, то участковый становится частым гостем.
А на законных основаниях сдавать - никаких особых проблем нет.

[jinlong]

На пальцах:
В марте 2008 года банки начали массово повышать ставки до заградительного уровня (а ставки в рублях выше 20% можно считать заградительными: по таким ставкам люди кредиты брать не хотят). Таким образом, "кредитное плечо" - вынули.
Предложение - превышало спрос, и чтобы что-то продать - продавцам надо было понижать цены.
В 2009 году редкие сделки проходили в-основном "на свои".
Осенью 2009 банки начали понижать ставки. Сейчас ставки по кредитам соответствуют докризисному уровню. (А по ряду позиций - лучше докризисного)
Банков, которые начинают кредитовать по условиям АИЖК - с каждым днем все больше. (И во многих уже очереди из заемщиков).
За 2008 - 2009 годы новое строительство велось не активно.
То есть, предложение - одно, а спрос, подтвержденный деньгами - увеличивается. "Лосенок - маленький: на всех не хватит".
Спрос превышает предложение - цены растут.
Временой лаг между началом повышения ставок банками и началом падения цен - примерно полгода.
Сейчас банки ставки только понижают. Очевидно, что возможности получить деньги - только увеличиваются, что при ограниченном предложении приводит к росту цен. (Опять же, с некоторым временным лагом).

А дальше - падение стмулирует падение, а рост - стимулирует рост.

То, что банки хотят выдавать кредитов больше - они всегда этого хотели.
Хотят-то они хотят, но поведется-ли народ, а особенно инвесторы. В экономике все очень спорно.
Строилась и первичка, первые полгода простояла, а потом поняли, что велосипед или едет или падает. Решили, что едет. Пятен хватает.
Если посмотреть на аналог - Питер, там можно купить однушку в новостройке (достроенной) с отделкой недалеко от метро в пределах 2 млн. Собственность сразу. Жилья там строится очень-очень много. Почему инвесторы туда не пойдут?

[Lanskaya]

При инвестициях первый вопрос "откуда деньги".
- От роста цен?
- От аренды?
Для сравнения: если я хочу свою 3-комнатную квартиру сдать, то в этом районе смогу сдать тысяч за 45.
Если бы аналогичная квартира была в Люблино, возле ТЦ "Москва", и сдавать китайцам, то сдать ее можно тысяч за 75 - легко.
И это при том, что стоимость квартиры возле м. Орехово дороже, чем стоимость аналогичной квартиры возле Люблино.
Ну и посчитайте, какой процент на вложенные средства можно иметь..

а, понятно, о чем вы говорите:) вообще говоря, была знакома с одним человеком, который сумел за 3 года купить аж 2 или 3 квартиры за счет спекуляций на рынке недвижимости (и даже не вовремя роста недвиги, за неск лет до этого): была маленькая комнатка, продал и купил маленькую квартиру, сдавал.. Одновременно сам (!!!) искал покупателей на нее же и подыскивал новую квартиру уже побольше площади и с лучшим расположением... При этом, поскольку тогда еще риэлторов и таких открытых баз по квартирам не было и люди в основном сами себе искали жилье, то ему всегда удавалось купить новую квартиру практически по цене старой, которая по всем параметрам была хуже... во всех купленных квартирах он делал ремонт сам.. крутился, правда, он не мало:))) но результат - явно был на лицо:)

ну у меня явно поскромнее и возможности и желания: у меня скорее всего средний вариант - покупка квартиры, в которой все же буду пока жить, но с возможностью продать получше через несколько лет для улучшения условий и покупки квартиры уже там, где желается и хочется:)