Налоговый вычет при покупке квартиры 263 / 18305

Елена Чижова писал(а):
zavrelena писал(а):
Каждый из продавцов свою декларацию подаёт, свой договор предоставляет и свой вычет до 1 млн использует.

Года три назад был в Санкт-Петербурге такой случай - выигрыш в суде вычета в миллион рублей в сделке по продаже комнаты, приватизированной отдельным объектом.

Неважно, как она была приватизирована. Важно, как она была продана: отдельным объектом или в составе продаваемой квартиры.

zavrelena писал(а):
Елена Чижова писал(а):
zavrelena писал(а):
Каждый из продавцов свою декларацию подаёт, свой договор предоставляет и свой вычет до 1 млн использует.

Года три назад был в Санкт-Петербурге такой случай - выигрыш в суде вычета в миллион рублей в сделке по продаже комнаты, приватизированной отдельным объектом.
Неважно, как она была приватизирована. Важно, как она была продана: отдельным объектом или в составе продаваемой квартиры.

Тогда на решение суда повлияло именно это обстоятельство.
Ща поищу Письмо Минфина, которое такое полезное.

Егорова Татьяна писал(а):
...
"Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-328 11.06.2010

Вопрос: Я являюсь гражданкой РФ. Имею в собственности (единолично) трехкомнатную квартиру, владею ей менее 3 лет. В марте 2010 года я заключила договор купли-продажи 1/2 доли этой квартиры (сумма по договору составляет 980 000 руб.), т.е. продаю только половину квартиры, другая половина остается у меня в собственности, как и прежде. В связи с вышеизложенным прошу Вас разъяснить порядок применения налогового вычета при продаже половины квартиры.

1. Сколько составит размер налогового вычета: 1 млн. руб или 500 тыс. руб?

2. С какой суммы мне придется заплатить налог 13% (или не придется вообще)?

3. Если впоследствии в течении 2010 года я захочу продать вторую половину квартиры, то имею ли я право воспользоваться налоговым вычетом?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 13.04.2010 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Каких-либо ограничений в отношении количества объектов недвижимости (долей в них), при продаже которых может быть получен имущественный налоговый вычет, в указанной статье Кодекса не установлено.

В отношении доходов от продажи каждого такого объекта имущественный налоговый вычет определяется отдельно в соответствии с положениями вышеупомянутого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса. При этом общий размер имущественного налогового вычета по всем объектам недвижимого имущества, проданного в налоговом периоде, не может превышать 1 000 000 рублей.

Таким образом, при продаже налогоплательщиком одного объекта недвижимости (1/2 доли квартиры), находящейся в единоличной собственности менее трех лет, он имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей, если в течение налогового периода (года) будет продан второй объект недвижимости (вторая 1/2 доли квартиры), то общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей по всем проданным объектам.

Заместитель директора Департамента
С.В. Разгулин"

Было ещё одно похожее письмо (а может, и не одно). Там у квартиры было несколько собственников. Но смысл тот же: один ДКП - один объект. И вычет на него 1 млн., если других объектов тем же лицом в этом году не продавалось.

zavrelena писал(а):
Было ещё одно похожее письмо (а может, и не одно). Там у квартиры было несколько собственников. Но смысл тот же: один ДКП - один объект. И вычет на него 1 млн., если других объектов тем же лицом в этом году не продавалось.

Большое спасибо за приведенное письмо! Прочитал.
Тут вопрос такой - мне юрист говорит, что продать-то так можно попробовать (двумя договорами). НО, если будут неравные цены на половинки квартиры, то налоговую это может заинтересовать. Типа как-так - одно и тоже... продают ОДНОМУ человеку но по очень разной цене... Типа тут явна применена схема уклонения... И такую сделку они, налоговая, могут оспорить в суде...
И еще он сказал (ерунда наверное?) что в таком случае, если продавать половинки квартиры отдельными договорами - то надо чтобы даты договоров были разные и чтобы покупали два разных человека... Ерунда это наверное?

Также - а давайте еще взглянем на вопрос с точки зрения покупателя. Какие ему неудобства несет покупка квартиры по двум договорам? Т.е. у него будет как бы 2 свидетельства о собственности или? Чем для него (теоретически) покупка по двум договорам хуже покупки по 1 договору? Просто я уже купил/продал далеко не одну квартиру в разные годы. И в моем случае, даже если собственников было несколько, всегда был 1 договор купли-продажи...

И еще - правильно я понимаю, что если продавать одним договором квартиру, то продать ее можно дороже, нежели если продавать двумя договорами?

Сергей Левашов писал(а):
Тут вопрос такой - мне юрист говорит, что продать-то так можно попробовать (двумя договорами). НО, если будут неравные цены на половинки квартиры, то налоговую это может заинтересовать. Типа как-так - одно и тоже... продают ОДНОМУ человеку но по очень разной цене... Типа тут явна применена схема уклонения... И такую сделку они, налоговая, могут оспорить в суде...

Когда равные доли продаются в один день одному покупателю по разной цене - это может вызвать вопросы у налоговиков. Однако, объяснить это можно. Продавцы разные. Одному срочно нужны были деньги, и он согласен был получить 1 млн, а второй продавать не хотел, и согласился продавать свою долю только при условии, если получит 2,5 млн. Обычная ситуация в долевой собственности. Оспаривать никто не будет, потому что рыночная стоимость первой доли как раз около 1 млн, а рыночная стоимость оставшейся (с учётом что достаётся вся квартира) - около 2,5 млн.

И еще он сказал (ерунда наверное?) что в таком случае, если продавать половинки квартиры отдельными договорами - то надо чтобы даты договоров были разные и чтобы покупали два разных человека... Ерунда это наверное?

Формально это значения не имеет. Но для подстраховки действительно лучше в один день сдать на регистрацию сначала договор за 1 млн, а на следующий день - второй (просто чтобы на лишние дурацкие вопросы налоговиков не отвечать, а слать их лесом: ничего не знаю про сособственника, он мне отказ подписал, я продал, а что он на следующий день со своей долей делал - знать не знаю и знать не хочу). Тогда второй отказ уже не понадобится, если вторая доля будет на того же человека оформляться.

Также - а давайте еще взглянем на вопрос с точки зрения покупателя. Какие ему неудобства несет покупка квартиры по двум договорам? Т.е. у него будет как бы 2 свидетельства о собственности или? Чем для него (теоретически) покупка по двум договорам хуже покупки по 1 договору? Просто я уже купил/продал далеко не одну квартиру в разные годы. И в моем случае, даже если собственников было несколько, всегда был 1 договор купли-продажи...

1. Если обе доли меньше 2 млн, покупатель не сможет воспользоваться вычетом в полном объёме.
2. Если квартиру будут покупать супруги, возможно, они захотят оба воспользоваться правом на вычет в максимально возможном размере, тогда им было бы удобнее оформить в соотношении хотя бы 2+1,5.
3. Оформив собственность на одну половину, покупатель рискует остаться с этой половиной, если второй собственник за день передумает или, не дай бог, умрёт кто-то из участников сделки (все под богом ходим, и всякое бывает).

А в остальном - никаких неудобств. У меня есть двушка с тремя правоустанавливающими (тоже выкупалась по долям). Там доли выкупались с интервалом в несколько месяцев, и на квартиру приходили две квитанции на квартплату по двум разным лицевым счетам. (Там первая доля выкупалась на мужа, вторая на жену, потом первая доля разделилась пополам на супружескую и наследственную). Но это устранилось одним визитом в бухгалтерию ЖЭК и заявлением на объединение лицевого счёта. Перерасчёт по квартплате в этом случае делают в пределах 3-летнего срока, предшествующих обращению.

zavrelena писал(а):
А в остальном - никаких неудобств.

А если продавать одним договором, то даёт ли нам это шансы/основания продать квартиру дороже, нежели если продавать двумя договорами?

zavrelena писал(а):
Формально это значения не имеет. Но для подстраховки действительно лучше в один день сдать на регистрацию сначала договор за 1 млн, а на следующий день - второй (просто чтобы ..

Согласно того же письма минфина выше продажу долей надо будет разносить по налоговым периодам, иначе 1 млн будет общим на всех вычетом

Сергей Левашов писал(а):
А если продавать одним договором, то даёт ли нам это шансы/основания продать квартиру дороже, нежели если продавать двумя договорами?

как с покупателем договоритесь. Но любой изврат стоит денег.
Ваши налоги это не его проблемы, я бы плотно торговался.