Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Про УГВ и другие "страшилки".

Далее идёт моё сугубо ИМХО.
Предвижу, что многие не согласятся, тема весьма спорная.
Моя личная точка зрения на эти "страшилки", которую я и постараюсь вкратце изложить, кстати, не совпадает с мнением моих "советчиков", опыта и "регалий" у которых в сто крат больше...

Мне кажется, что все эти "страшилки" как раз "наследие" той эпохи, когда внимание к МЭС было, так скажем, далеко не на первом месте в строительной отрасли страны.
Ну разве, что коровникам меньше внимания уделялось, да и то не факт.
Даже СНИПы тех времён, если не ошибаюсь, рекомендовали под ЛЮБЫМИ индивидульными домами постоянного проживания ( отапливаются круглый год) делать (закладывать) фундаменты ниже глубины промерзания. Вот так!
Стоит избушка на курьих ножках с печкой - её ножки должны быть закопаны почесть на два метра (для МО). И ни как иначе!

А что было в реальности?
А в реальности было по разному - кто-то закапывал, а кто-то нет.
И не факт, что у того кто не закапывал, получалось хуже, чем у того, кто копал, как крот...
Действительно, в тех случаях, когда надо капать - надо капать.
В тех случаях, когда МОЖНО не копать - НАДО не копать!
А в каких случаях можно не копать? На самом деле во многих (но не во всех, конечно), особенно учитывая развитие рынка современных строительных материалов и технологий.
А чем плохо всегда копать?
Опуская пока "экономику", копать плохо тем - что мы нарушаем естественных ход вещей в природе.
Мы вмешиваемся в веками сложившиеся, к стати, весьма сложные структуры и взаимодействия, созданные природой.
В частности, в грунте-земле нашей. А это как организм, в котором где-то что-то измени - в другом месте "вылезет".

Плавно подошли к проблеме УГВ - уровня грунтовых вод.
Копать надо ниже глубины промерзания, что бы зимой не вспучило. (О "страшилке" морозного пучения грунтов - речь будет идти паралельно).
Допустим, докапались до грунтовых вод.
И началась борьба с этими водами.
Которая, в некоторых экстремальных случаях, может закончиться полным провалом с нашей стороны, по крайней мере, в финансовом плане.
А в особо экстремальных - ещё и в строительном. Т.е. и деньги "закапаем" и построить ни чего в итоге не сможем.
Известны случаи - когда под домом (чаще на этапе строительства) начинали бить настоящие ключи-родники.
А в земле крана нет - закрутить не чего...
Вот и спрашивается - а оно нам надо было? Копать-то надо было?
В большинстве случаев (но не во всех!) - не надо.

Ну это в экстремальных, а что в обычных - среднестатистических?
А в обычных есть чёткие рекомендации СНИПов - понижать Угв, там где строим.
А как?
Вообще, проблема УГВ проявляется в двух стадиях - мешает, когда строим и мешает, когда дом уже бедет построен - когда жить начнём. Прежде всего, как раз из-за тесной связи с эффектом морозного пучения (но не только!). Интуитивно понятно - вода-замерзает-расширяется и т.д.
Конечно реальные процессы морозного пучения весьма не так просты, как кажется на первый взгляд.
Я позволю себе отойти от строгой терминологии и детального описания.
Реально, всё весьма доступно и главное КОРРЕКТНО изложено во многих специализированных источниках. Тем, кому интересно/необходимо предлагаю с ними и ознакомиться. Например с работами г-на Гинзбурга. ИМХО - чётко, кратко, корректно, понятно у него изложено - рекомендую.
Но для большинсва читателей, наверное, это вряд ли небходимо на данной стадии (лучше пока на анализ рынка напирать будем, коли начали...)
1) Когда строим.
Тут возможны различные варианты, как понижать УГВ в месте строительства. Грубо гороря - мы осушаем площадку - котлаван.
Не даём образоваться пруду (иногда маленькому озеру - зависит от масштабов стройки).
Детальное описание вариантов, выходит за рамки данного поста скажу лишь, что иногда это сопряжено с существенными затратами.
А в самом простом варианте - выкопать приямок-траншею по периметру ниже чем уровень работ по фунаменту .и откачивать.
(Во, сразу доп затраты полезли - расширить периметр - лишнее копание и т.д...)
2) Когда построили. Как бороться с угв?
СНИП стандартно рекомендует - сделать дренаж. (ИМХО дренаж не повредит в любом случае. даже когда до угв не докапались ИМХО).
А дальше (а далше внимание!), в вольной трактовке - и отводить куда ни будь, где местность по ниже...
А если у меня и так самое низкое место в округе?
А если округа плоская, как стол и отводить далеко надо. Что каналы копать?
Ну в большинстве посёлков сушестует ливнявая канализация, это понятно. Но разные случаи бывают...
К тоже же, если дренаж глубокий - перекачка насосом и т.д. и т.п.
Про это в СНИПах ни чего.

Поэтому ИМХО лучше не копать, когда это не особо и нужно.
Не надо вмешиваться
в естественных ход вещей в природе, в веками сложившуюся и устоявшуюся ситуацию, если в этом нет необходимости, конечно. ИМХО.

1) Отказаться от любых подвалов/цокольных этажей/подземных гаражей и т.д.
С точки зрения "строительства на продажу" в большинстве случаев строительство подвалов не оправдано.
Подвалы, как говорят, - трудно продать. Фитнес и прочие лечше иметь с окнами и в одном уровне...
Их строительство - долго, дорого, несём доп. риски - не смотря на все ухищрения может быть брак/ошибка/не дооценка ситуации - может затопить.
Долго - несём риски уйти "в зиму", что в некотых случаях не желательно...
Исключение - высокобюджетные сегменты, где сотки дороги и результат оправдывает средства.
Еть много спобоваб гидроизоляции сооружений, некоторые весьма надёжно но затратны.
И тут весь вопрос, как говорится в "цене на билет".
Всё контекстно и надо считать...

2) А как же тогда морозное пучение, от которого мы спасаемля "закапываясь в землю".
Если кратко - его не будет, если будет выполнено хотябы одно условие из двух:
-не будет воды в грунте
-не будет холода.
Стандарно, наши северные соседи используют - утепление грунтов. Непосредственно под домом и по периметру.
Утепляют зкс. пенопластом. Можно использовать и другие подходящие материалы, но этот ИМХО лучший.
Из скандинавии к нам пришол вариант фундамента - облегчённая, обребрённая утеплянная монолитная плита на песчано-гравийной подушке.
Гравий выполняют важную роль - кроме всего прочего, он отсекает капилярный подсос влаги из грунта в мон. плиту.
Утрамбованный песоке - основание + среда для "закладки" коммуникаций под плиту.
Сверху "холод не пройдёт" и грунт под домом и ком. не замёрзнут, даже если дом не будет отапливаться.
В доме мы получаем гарантированно сухой и тёплый пол (утеплённый пол).
В финляндии и Германии такой тип фундамента практически стандарт.
Как стандарт, в плиту (она и пол) интегрируется система гидравлических тёплых полов (водяных).
Исключение многодельности (фундамент и пол одно и то же), укономия на затратах.
Это упрощённое изложение, есть ещё детали, но суть одна.
Есть варианты - утеплённый ленточный фундамент не глубокого заложения и утеплённый бетонный пол могут делаются в разное время (если так удобней).В финляндии применяется и тот и тот варианты (за вычетом не принципиальных деталей - это одно и то же).
Во многом ИМХО это определяется предпочтениями проехтировщика/заказчика.
Это упрощённое изложение, есть ещё детали, но суть одна.
Что бы справиться с пучением - копать не обязательно.
Не обязательно нарушать естественное состояние.
Высоко грунтовые воды& Они тыще лет там - пусть там и остаются.

P.S.
В варианти типа УШП (утеплённая шведская плита) как стандарт в финлядии и германии исполуется дренаж.
А зачем он нужен, если до грунтовых вод не докапалить?
ИМХО не поврелит - влагу от дома надо отводить, любую.
Вода в грунте всегда (дожди, снег тает и т.д.).
Когда больше, когда меньше.
Она нам то же не нужна.
Грунтовые воды в грунте всегда. Где то ближе к поверхности, где-то нет.
Грунтовые воды бывают разные. В экстремальных случаях, если решено делать подвал не взирая ни на что - может потребоваться дорагая гидроизоляция. В экстремальном случае, в купе с другими методами - "обшивка" всего подвала листами стали толщиной около сантиметра.
Пример - подземный торговый центр "Охотный ряд".

P.S.S.
Но если дренаж делать желательно (ИМХО обязательно) в любом случае, а у нас самое низкое место в посёлке, ливнёвки нет или она не функционирует как надо.
Как вариант - локально "поднять" участок под домом.
Песчано-гравийная подушка становистся песчано-гравийной насыпью.
P.S.S.S.
А как септик при высоком УГВ?
Куда девать продукты жизнидеятельности. В грунт не льзя!
Как вариант - аэробный септик, ТЕОРИТИЧЕСКИ та вода, что из него на выходе - можно сливать даже на собственный грунт (не на грядки, а в кусты).
В их рекламе так и говорят.
Не рекомендую.
Делов том, что аэраторы (типа Топаз, Астра и иже с ними) вещь хорошая, реально, но "чистота" выхода, как и обычных анаэробных септиков критична к резким перепадам в объёме сброса. (Ну типа много гостей приехало, все пользуются и т.д.)
ИМХО всё равно нужна почвенная доочистка. как и в обычных септиках, но меньшего масштаба.
Если высокий УГВ традиционный фильтрующий колодей (колодец без дна) не подойдёт.
Тогда почвенная доочистка - в экстремальном случае насыпь с дренами. При Аэраторе (типа Топаза и пр.) прослужит долго до замены фильтрующей засыпки. При обычном анаэробном септике - меньше, менять придётся чаще. ИМХО баш на баш по затратам.

P.S.S.S.S.
Сущеструют и другие устойчивые к печению типы фундаментов, не требующие глубокого копания. Например свайно ростверковый типа ТИСЭ.
Или сделанный СТРОГО по изысканиям и расчёты обычный мелкозаглюблённый ленточный фун. на песчано-гравийной подушке. Если без расчёта - то есть риск, что он превратиться "плавающий фундамент" -Во истину чисто наше изобритение.

УГВ имеют и другие, не связанные с пучением неприятности.
Но случаи частные (отностительно редкие) и по этому здесь не рассмотрены.

Вывод!
В основном для тех, кто допустим, компетентен в рынке (форум то всё таки риэлторский) , но относительно "плавает" в строительстве.
Вывод!
Не надо бояться УГВ и других страшилок.
С ними не получается дружить - давайте мирно сосуществовать.
Не в мешиваясь в дела друг-друга.
Мы им не мешаем, они нам проблем не доставляют!
АНо это бсолютно всё было моё сугубо личное мнение!!!

Например, мнение моих "советчиков" другое.
Их точка зрения - ВСЕГДА проводить изыскиния (частично согласе) , ВСЕГДА обращаться к проф. проектировщику (с этим я в полностью согласен), и делать ВСЕГДА как он скажет/нарисует (частично - иногда полезно включить "здравый смысл" и поискать более компетентного и не ленивого проектировщика).

Наверное, НА ДАННОМ этапе со строительной частью всё.
Пора возвращаться к рынку, сегментам, потребностям и ожиданиям наших будущих счастливых покупателей....

Всем спасибо за внимание и за участие.

Перечитал.
УЖАССССС!!!!!!!!!!!!!!
Буква на букву не попадает.
Пора заканчивать с ночным печатаньем или как раньше - ворд потом сюда!
Учитывая врождённую безграмотность это караул.
Экструзионный пенополистирол стал экс. пенопластом.
Вообще это серьёзная ошибка!
Экс пенополистирол и пенопласт - сильно разные материалы.
Имхо под плитой и рядом почти всегда надо экс. пенополистирол. Но в некоторых случаях рекомендуют и "твёрдые" пенопласты.
Это к грамотному и не ленивому проектировщику, например к г-ну Гинзборгу.

Всем ещё раз спасибо за участие.
Есть интересные вопросы. Постараюсь поддержеть обсуждение.

УГВ-страшный зверь, и лучше его видеть!
Последствия плачевны,практически все подвалы пришлось закапывать,либо все затраты по ликвидации воды и откачке уходили в космос
Поэтому мелкозаглубленный ленточный фундамент -наше все.
Плита это конечно замечательно ,но тоже затратная вещь, и существенный минус.
Зимой всегда фундамент будет ниже снеговой нагрузки.
Либо чистить периметр ,либо..............

За свайно-ленточный фундамент тоже ничего хорошего.
Либо утонут проколы под сваи до момента заливки бетоном ,был и такой случай,
Либо выдавливает сваю и ломает ленточку в точке промерзания глинистого основания.
Жесть.Дом поплыл трещинами.
И Ничего нельзя сделать. :cry_ing:

Но большее всего зло по УГВ -это септики , реально спасают только герметичные емкости,но это постоянный вывоз отходов ,а это деньги и немалые , плюс основательное укрепление дна под септик,его анкеровка , либо всплытие гарантированно,либо
Пр слоем осто выворачивает на входе .
Короче наелись на одном КП , там была везде ГВ, хотя стоял на самой высокой точке плоскости, но был водоносным слоем местности.Затопило все без разбора и это в жару летом.
Потом обратили на характерную деталь,массив был густо заросшим ивняком ,но с проплешинами.
Где были данные проплешины , там ГВ близко ОТСУТСТВОВАЛА.И эти неразрешимые проблемы тоже. :co_ol:

alexis18 писал(а):
Все достаточно условно.
Если брать новостройки с их безобразным качеством не вяжущуюся с космической ценой,даже в Ижевске стартуем с 55.000 за кв. Метр,то можем за 6 млн. Купить только 100 с небольшим кв.метров.
Но при неадекватной квартплате.
В индивидуальном доме все адекватно и прозрачно,сколько сьел, то и отдай
Мой гостевой дом ,но наверное на нем и остановлюсь,больше мне и не нужен-70 кв.метров
Потребил за сентябрь газа отопление до +24 ,только теплыми полами и горячая вода -20 куб.метровх2 рубля .40 копеек.
Воды 8 куб.метровх1 рубль 80 копеек
Электроэнергии 100 квтх2рубля 19 копеек
Все. Сумму Даже считать не хочется

И самый для меня кайф я очень люблю слушать музыку ГРОМКО , и я это делаю в любое время дня и ночи .
Соседям я не мешаю абсолютно.
Машину ставлю куда вздумается 14 соток позволяют это сделать.
Соседи все друзья, живем лучше ,чем с родственниками, т.к.общие дела по благоустройству улицы нас реально сдружила.
Сломался кто-то из Крыльев на дороге ,как мы величаемся,полпосеулка прилетит поможет советом и делом.
Дети бросают свои велосипеды беспечно на улицах даже на ночь, никто не возьмет.
Все посторонние на виду.
Короче ,за 6 млн.. люди получают многое,которое даже и снится аборигенам мегаполисов.

Здравствуйте, доброго времени суток! Я новичок на этом форуме. а попал я сюда вот как. На днях обратилась ко мне моя хорошая знакомая за советом. Есть, мол, у меня сумма на покупку коттеджа, но получается далековато от города, а нужна налаженная инфраструктура, ребенок ходит в школу, магазины и т.д. Вот и загрузился я этим вопросом. Квартиру она покупать не хочет: городской воздух совсем не полезен, ребенка хочется вырастить в нормальной экологии, да и самим жить на свежем воздухе не помешает. Вот Вы рассказываете о том, что жить в коттедже одно удовольствие, НО, удаленность от города ВСЕ портит.
Как альтернативный вариант, я посоветовал ей купить таунхаус и получается дешевле, и инфраструктура ближе, и все налажено изначально: детская площадка, гараж (парковка), канализация и т.д. Самое главное - это цена, выгоднее и дешевле коттеджа получается. Здесь поднималась тема таунхаусов, вот и совет Даниила Семеновича увидел, что это все таки выгоднее. Получается та же квартира со всеми удобствами и одновременно экология хорошая.
Вы, я вижу, человек грамотный и знающий, что можете посоветовать. Почитал, Вы пишете, что сейчас живете практически в котедже, есть ли трудности в отсутствии нормально развитой инфраструктуры? Сколько от Вашего дома до города? Как у Вас там магазинами? Ведь таунхаус превосходит коттедж по этим параметрам.

Не сочтите за труд, прокомментируйте, пожалуйста.

Даниил Семенович писал(а):

Доброго времени суток! Вот, сижу читаю Вашу тему и постоянно в голове крутится вопрос, а почему, все таки хочется сделать все самостоятельно, в частном порядке?! Неужели сложно обратиться в контору, не беру в расчет конторы, которые ворочаю миллионами, как Вы выразились, которая сделает все как положено? Ведь каждый должен заниматься своим делом, я так считаю. Каждый человек, ведь, с умом зарабатывает свои деньги, а значит с умом и тратить их должен. Представьте, если профи-сантехник начнет морочить себе голову электрикой... Прикидываете что из этого выйдет?! Вот, вот, ерунда выйдет! Нет, конечно, практически каждый может почитать грамотную литературу и попробовать что-то сделать самому, но не факт, что получится?

с
Да вы о чём. Это только в Америке есть специалист по правой ноздре, и специалист по левой ноздре (по крайней мере так утверждает господин юморист Задорнов). А у нас все узкие специалисты широкого профиля. И к тому же товарищи описывают только общестроительные работы. Возвели коробку, немного облизали вокруг - продали. По крайней мере сравнение стоимости коммуникаций в исполнении частника и крупняка они не провадили.

Kolian писал(а):
Даниил Семенович писал(а):

Доброго времени суток! Вот, сижу читаю Вашу тему и постоянно в голове крутится вопрос, а почему, все таки хочется сделать все самостоятельно, в частном порядке?! Неужели сложно обратиться в контору, не беру в расчет конторы, которые ворочаю миллионами, как Вы выразились, которая сделает все как положено? Ведь каждый должен заниматься своим делом, я так считаю. Каждый человек, ведь, с умом зарабатывает свои деньги, а значит с умом и тратить их должен. Представьте, если профи-сантехник начнет морочить себе голову электрикой... Прикидываете что из этого выйдет?! Вот, вот, ерунда выйдет! Нет, конечно, практически каждый может почитать грамотную литературу и попробовать что-то сделать самому, но не факт, что получится?
с
Да вы о чём. Это только в Америке есть специалист по правой ноздре, и специалист по левой ноздре (по крайней мере так утверждает господин юморист Задорнов). А у нас все узкие специалисты широкого профиля. И к тому же товарищи описывают только общестроительные работы. Возвели коробку, немного облизали вокруг - продали. По крайней мере сравнение стоимости коммуникаций в исполнении частника и крупняка они не провадили.

Дык, вот и я о том же!) Покупая тот же коттедж, например, никогда не знаешь кто конкретно строил (по документам можно что угодно и кого угодно вписать), как ЭТО строили - тоже темный лес. Где гарантии, хотя о чем это я), в России живем. В двух словах: собралась кучка частников (человека 3, предположим), вложили определенную сумму в материалы, наняли по дешевле таджико-узбеко-корейцев и соорудили подобие красивого и надежного коттеджа. Продали, попилили денюжку. А что потом, с кого спрос? Как ЭТО будет стоять, сколько, кто будет отвечать за косяки и кто их будет исправлять, а?! Лично мое мнение - строить, если строить коттедж, например, нужно только самому, я имею ввиду ТОЛЬКО личный контроль! НО, для этого необходимо обладать кучей знаний, иметь навыки и ОПЫТ! Многие ли желающие построить загородный коттедж могут этим похвастаться? То - то, же... Поэтому людям, которые в этом ничего не понимают ПРИДЕТСЯ приглашать официального застройщика (фирму) с квалифицированными рабочими, а это будет стоить ДОРОЖЕ, чем купить готовый дом. И к тому же сколько времени и нервов придется потратить! Вот именно по этому я и спрашивал в этой теме: ЧЕМ НЕ УСТРАИВАЕТ ТАУНХАУС? Пришел на все готовенькое, купил, получил пакет гарантий, по цене-дешевле, есть деньги и не нравится жить с соседями - покупай полностью весь дом. ВСЕ, и живи спокойно, с уверенностью в том, что строили его не дилетанты и любители, а профи.
А кто будет проводить сравнение стоимости? КОМУ это надо, частникам?! У них в ушах только одно слово звучит: деньги, деньги, деньги! А для профи такие сравнения не интересны априори, сделать дешевле без ущерба для качества, если и реально, то совсем чуть-чуть. А она им надо? Думаю, что нет, зачем терять деньги? Они строят жилье не эконом класса, как бы). :smu:sche_nie:

Что-то народ какой-то не активный здесь, неужели не интересно?

Даниил Семенович
Таунхаус и свой дом - это небо и земля. Даже между домом в деревне, СНТ или КП - три большие разницы. Таунхаус - это не дом, а квартира с местом для стоянки.

Даниил Семенович писал(а):
ЧЕМ НЕ УСТРАИВАЕТ ТАУНХАУС? Пришел на все готовенькое, купил, получил пакет гарантий, по цене-дешевле, есть деньги и не нравится жить с соседями - покупай полностью весь дом. ВСЕ, и живи спокойно, с уверенностью в том, что строили его не дилетанты и любители, а профи.

Ну чес слово, как дети. А Вы думаете таунхаус строят специалиста гипромоста или метростроевцы!? И Вы серьезно о гарантиях от строителей!? Вы думаете они не научились уходить от таких вот страждущих гарантий через прокладки?

Илья, Вы так и не стали раскрывать тайны для кого и как покупаем землю, выбираем проект, строим дом. А с чего-то углубились в строительные дебри, форумом что ли ошиблись?

А мне вот было интересно почитать.
Спасибо участникам.

А по таун-хаусу... Был опыт проживания. Бееее. Больше ни за какие коврижки!