"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Наталия Владимировна писал(а):
Уважаемый Александр!
Просьба проконсультировать по вопросам налогообложения или дать ссылку, если этот вопрос уже обсуждался где-то.
Вопрос возник при покупке долевой собственности в бывшем общежитии при условии невозможности ни послать уведомления 30-ти сособственникам, ни взять отказы ( в Питере).
Вопрос 1: кто подлежит налогообложению на полученный доход при заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица. Многие участники рынка недвижимости утверждают, что лицо, в пользу кого совершается покупка, не подлежит налогообложению на полученный доход, что у меня вызывает сомнения, а четкого указания в НК нет

Как, я уже отвечал ранее на подобный вопрос, сама по себе идея и практика обхода правила о преимущественной покупке, установленного ст. 250 ГК РФ, путем заключения договора купли-продажи в пользу третьего лица является спорной. А именно, они основаны на спорном юридическом утверждении о том, что в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже участником общей долевой собственности своей доли в праве на общее имущество другие участники общей собственности на имущество обладают преимущественным правом на заключение договора купли-продажи доли, а не преимущественным правом стать ее собственником. В Питере такие сделки проводят, а вот для Москвы это экзотика. Чего уж тут говорить о налогообложении таких сделок, единого мнения и на этот счет, а тем более единой практики, а также каких-либо официальных разъяснений на этот счет Минфина, нет.

Лично мое мнение по этому вопросу следующее …

По общему правилу, установленному п. 18.1 ст. 217 НК РФ, доходы, полученные в результате сделок дарения между гражданами, освобождены от НДФЛ, за исключением ряда сделок, в том числе за исключением дарения недвижимости.

Однако в указанном случае, если ни о каком дарении недвижимости юридически речи не идет, если отношения между покупателем и третьим лицам носят безвозмездный характер, то предметом дарения является не недвижимость, а право требование к продавцу на получение недвижимости в собственность (см. ст. 572 ГК РФ).

Поэтому, если покупателем и третьим лицом являются граждане, а их отношения в такой сделке носят безвозмездный характер, 3-е лицо в пользу которого заключается договор купли-продажи в силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ от НДФЛ освобождено. Если же покупателем или третьим лицом является юрлицо или их отношения носят возмездный характер, ситуация с налогообложением изменится.

Наталия Владимировна писал(а):
Вопрос 2: имеет ли право на налоговый вычет лицо, совершающее покупку в пользу третьего лица , ведь недвижимость будет не в его собственности?
Огромное Вам спасибо за ответы на форуме!

Право на имущественный налоговый вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ покупатель в этом случае по мнению Минфина не имеет (Смотрите Письмо Минфина от 10 декабря 2008 г. N 03-04-05-01/456 ), именно потому, что объект оформляется не в его собственность. Спорно, но это пока официальная точка зрения, которую не обойти.

Наталия Владимировна писал(а):
Уважаемый Александр!
В продолжение предыдущего поста:
Вопрос 3: на чье имя при покупке в пользу третьего лица пишет расписки Продавец?

Расписка является документом, подтверждающим исполнение обязательства (см. ст. 408 ГК РФ), в данном случае обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости. Поэтому расписка, подтверждающая получение денежных средств, которую продавец будет предъявлять публично, выдается продавцом покупателю, на котором лежит обязательство по оплате, а не третьему лицу. Третьему лицу на случай признания сделки недействительной нужно получить расписку с покупателя о том, что он получил от него денежные средства для оплаты от имени 3-го лица стоимости недвижимости.

Наталия Владимировна писал(а):
Вопрос 4: в случае оспаривания сделки в суде и признания притворной (недействительной) кто имеет право на возврат уплаченной цены - Покупатель или третье лицо, в пользу кого покупалось, или на имя кого писалась расписка?

Вы имеет ввиду признании такой сделки недействительной, как прикрывающей куплю-продажу в обход ст. 250 ГК РФ ?

В этом случае в соответствии со ст. 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, т.е. договор купли-продажи в пользу третьего лица является недействительным, а к прикрываемому им договору купли-продажи между 3-м лицом и продавцом могут быть применены, если не истек срок требования правила ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя по этому договору на лицо, преимущественное право покупки которого было нарушено. При этом лицо, преимущественное право покупки которого было нарушено, обязано будет внести на депозит суда необходимую для покупки денежную сумму, которая в случае перевода на него прав покупателя по прикрытому договору купли-продажи будет перечислена 3-му лицу, исходя из того, что такая сделка может быть признана притворной только в случае, если будет доказано, что деньги платил не покупатель, а именно 3-е лицо.

В случае же признания этой сделки недействительной по другим основаниям, денежные средства в порядке реституции будут возвращены 3-му лицу только в том случае, если он докажет, платил он или, что покупатель передавал продавцу деньги от его имени. В противном случае их получит покупатель.

Наталия Владимировна писал(а):
И, исходя из всех этих юридических сложностей, хотелось бы услышать Ваше профессиональное мнение:
при невозможности оформить сделку купли-продажи долей юридически грамотно, какой на Ваш взгляд более приемлемый способ отчуждения долей квартиры:
- через договор дарения
- через договор дарения в пользу третьего лица
- через дарение меньшей доли и договор купли продажи остальных долей

Что же касается последнего вопроса, то сделка через дарение меньшей доли, с последующей продажей всей по цене (если позволяет налогообложение) значительно превышающей ее стоимость, является более предпочтительной с точки беспрепятственного проведения и реальной защиты интерсов покупателя. Использование таких способов решения вопроса с точки зрения рисков, по-моему, оправдано, только в случае, если лица, обладающие преимущественным правом покупки, открыто злоупотребляют своим правом или их место нахождения неизвестно.

Елена2011 писал(а):
Уважаемый Александр, здравствуйте.
Прошу Вашего совета Ситуация такова: Семйная пара в период брака приобрела дом на имя мужа, с согласия супруги и однокомнатную квартиру, где 1\2 доли принадлежит жене( с согласием супруга) и 1\2 доля принадлежит их общему сыну. В марте 2011 супругов развели по заявлению супруги, которая в свою очередь хочет поделить имущество. Супруг вынес ей предложение о переоформлении 1\2 доли квартиры на имя сына и дать согласие на продажу дома с чего она и получит денежные средства на приобретения жилья для себя. Она вроде бы не против. Но выяснился момент, что на протяжении трех лет она состоит на учете в ПНД с удручающим диагнозом. Недееспособной она не признана. То есть если она по договору дарения осуществит передачу 1\2 доли в пользу сына, то потом она же это спокойно и отсудит. На суде при разводе муж не озвучивал ее заболевание. Стоит ли информировать об этом суд при разделе имущества. Как избежать раздела и сохранить имущество? Законны ли будут ее согласия? В любом случае она вернется в семью, с ее приступами она одна жить не сможет, а кроме мужа и сына родных больше нет. Родные настроины лояльно, и понимают, что это очередной ее "заскок", извините. и готовы за ней ухаживать, как в прочем и было до этого. Возможно ли признать ее недееспособной, когда на руках нет никаких документов а в ПНД справку не даю на руки посторонним? Госпитализировать тоже нет возможности, так как она настояла на проживании в доме одной.

Как скальпелем по живому ... Если бывшая жена не возражает против того, чтобы разделить общее имущество таким образом, чтобы ей достался дом, а мужу 1/2 доли, оформленные на нее в квартире, почему таким образом просто не поделить общее имущество в судебном порядке. А потом жена может делать все что хочет с домом, а муж все что хочет с этой долей, в том числе подарить ее сыну. При этом не будет никаких сделок, о которых Вы пишите, а заначит и рисков, которых опасаетесь.

Флёра писал(а):
Уважаемый Александр! Пожалуйста, помогите разобраться.Заключён договор мены, в котором участвуют три квартиры, владельцы которых являются близкими родственниками (мать и дети). Одна 2-х комнатная квартира 63,7 кв.м. в Кожухово (в собственности менее 3-х лет), вторая тоже 2-х комнатная квартира 60,5 кв.м. в таком же доме около м. Кантемировская (5 мин. от метро), третья 3- комнатная квартира 60,4 кв.м. в хрущёвке (метро Кантемировская или Царицыно). В договоре прописано, что квартиры признаются по стоимости равноценными и доплата не производится. Вопрос: могут ли возникнут вопросы со стороны налоговых органов по уплате налога, если да, то как его избежать, может следует указать в договоре какую-то сумму доплаты?

Договор мены является возмездным договором. Если речь идет о несовершеннолетних детях, то возмездные сделки между родителями и детьми запрещены в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ. Если дети взрослые, то это может отразиться на праве участников такой сделки на имущественный налоговый вычет, который можно использовать для уменьшения налога в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, если он возникнет, т.к. близкие родственники являются взаимозависимыми лицами, в сделках между которыми это право использовать нельзя. При исчислении НДФЛ для каждого участника сделки мены применяются те же правила, что и при одновременной продаже и покупке кваритры, т.к. стороны договора мены являются одновременно продавцами и покупателями обмениваемых товаров. Смотрите по этому вопросу П и с ь м о Министерства финансов Российской Федерации № 03-04-05-01/479 от 26.12.2008 внешняя ссылка

Пока же рассчитать и посоветовать, как оптимизировать, налоги, если такая сделка вообще возможна, исходя из указанной Вами информации не предствляется возможным.

Какие особенности оформления договора на залог об отступном - если заёмщик не может погасить долг и согласен передать заложенное имущество заимодавцу? Какой срок регистрации такого договора?

Уважаемый Александр! сушествует нотариальный договор не прошедший гос регистрацию (купли продажи квартиры) По акту не передали. Исковые сроки все прошли. Поставил вопрос в суде о признании договора несостоявшимся. Заявлено ходатайство о пропуске срока исковай давности, если судья по своей инициативе решит всыскать рыночную стоимость квартиры или необосновательное обогащение, т. к. титульный собственник все 12 лет нёс затраты на содержание не пользуясь квартирой(расыскивая покупателя)Правильно ли выбран способ защиты продавца?(предложение вернуть дениги с индексацией не приняты)Где скравался чел 12 лет тоже не ясно.Проще конечно было в суд не обращаться продать ее и все, но титульный собсвенник хочет видеть "справедливое" решение суда.

Александр, возник вопрос по налогообложению.
В сентябре 2008г. приватизировали квартиру, в декабре 2009 по договору мены обменяли ее на квартиру в другом городе, стоимость в договоре каждой квартиры 2 млн. рублей. Сейчас продаем полученную квартиру за 1,8 млн. рублей. Возникает ли у продавца обязанность уплаты налога?

Уважаемые! хочу купить з.у. в московской области. А продавец не прописана в Москве. Как быть со справками из псих.диспансера и нарко диспансера?
Как минимизировать эти риски?
Ну и еще моменты - она замужем, будет согласие супруга.
Деньги закладываем в ячейку в банке.
На что еще смотреть?
З.у. - ИЖС, земли поселений, выписку из ЕГРП закажу на след. неделе.

Александр, просьба помочь собственным мнением!

Друзья для себя рассматривают покупку здания в ЦАО (ОСЗ).
Собственность с 1997 года у ООО.
НЕТ НИКАКИХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. ВООБЩЕ.
Договор аренды не оформлялся и не подавался на оформление.
Их это смущает. В особенности учитывая что рядом дом, который явно планируетс яопд снос - уже расселен.
Я в свое время покупал такие здания - проблем не было, потом оформляли аренду. Но мой опыт - не есть законодательство))
Насколько я понимаю, в отличие от жилых помещений, что и как происходит между Инвестором и Собственником при сносе нежилого дома - никак не урегулировано законодательно?

Вопросы:
1. Есть ли какое-то законодательтсво, регулирующее отношения собственник-инвестор при сносе нежилого дома для строительства на земельном участке в Москве?
2. Насколько существенны риски нового Собственника, особенно с учетом цены сделки в договре как 1/3 от реальной стоимости?
3. Как подстраховаться и проверить будущее земельного участка? Мы же даже его кадастрового номера не занем... Он НИКАК не оформлялся...
4. Я так понимаю, что зоть и не оформлялся, но формально задолженность у старого осбственника по платежам за землю все же существует. МОЖЕТ ЛИ ОНА быть ЗАКОННО переведена на нового собственнкиа, или такое требование будет незаконно?

Заранее СПАСИБО!

Всех с прошедшими праздниками. Сегодня вечером постараюсь ответить на все накопившиеся вопросы.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Всех с прошедшими праздниками. Сегодня вечером постараюсь ответить на все накопившиеся вопросы.

Спасибо. Очень ждем!!!