"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Александр, напомню наш короткий телефонный разговор, Вы были в метро и отвечать особо долго не могли, но обнадежили, что подробности будут:
Квартира куплена на маму и двух несовершеннолетних детей менее трех лет назад за сумму 4,5 миллиона рублей на деньги, являющимися субсидией от Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. Сейчас она продается за 3,1 ляма и детям покупается взамен их долей квартира за 2,4 ляма.
Можно ли пользоваться вычетом на продаваемую квартиру в размере затраченного на приобретение? Возможен ли какой-то вычет с покупаемой квартиры, оформляемой только в собственность детей(я думаю, что нет, но Вы скажИте

).
Какие шансы получить вычет продавцам?
Мы приняли аванс за эту квартиру, но Покупатели - ипотечники, им надо только полная стоимость в договоре. Пока дело не зашло слишком далеко, хочется понять, что к чему

Постараюсь ответить за Александра (а то ситуация. наверно. не ждет)

1. КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ ОТ 13 МАРТА 2008 Г. N 5-П "ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ПОДПУНКТОВ 1 И 2 ПУНКТА 1 СТАТЬИ 220 НАЛОГОВОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБАМИ ГРАЖДАН С.И. АНИКИНА, Н.В. ИВАНОВОЙ, А.В. КОЗЛОВА, В.П. КОЗЛОВА И Т.Н. КОЗЛОВОЙ"

ОБЗОР ДОКУМЕНТА

Признаны не противоречащими Конституции РФ положения НК РФ о порядке распределения имущественного налогового вычета по НДФЛ при приобретении имущества (квартиры) в общую долевую собственность.
Согласно оспариваемым положениям, при приобретении имущества в общую долевую собственность либо при реализации имущества, находящегося в долевой собственности, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) в собственности. При этом размер вычета в случае покупки (продажи) квартиры составляет: не более 1000000 руб. - если квартира находилась в собственности менее трех лет; если более 3 лет - от налогообложения освобождается весь доход.
КС РФ пояснил, что установленный порядок распределения вычета между дольщиками должен применяться только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности. НК РФ не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости. При этом право на получение вычета ставится в зависимость от того, что является объектом договора купли-продажи. При продаже по одному договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре, распределение вычета не осуществляется.
Таким образом, исходя из данных разъяснений, следует, что в случае распоряжения отдельно взятой долей в праве на квартиру, находящейся в общей долевой собственности, собственник данной доли может получить вычет в полном объеме.

Кроме того, КС РФ разъяснил, что при применении вычетов несовершеннолетние дети не могут рассматриваться как полностью самостоятельные субъекты налоговых правоотношений. Поэтому родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение квартир в общую долевую собственность с ними, образуют самостоятельную группу налогоплательщиков. С учетом этого, положения НК РФ о применении указанных вычетов не могут рассматриваться как исключающие право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета.

То есть на 2 млн при покупке вычет должен быть.
В твоей ситуации квартира продается за 3.1 млн.

Даже если не удастся субсидию при покупке отнести в "собственные" расходы (связанные с получением дохода от продажи квартиры), то при продаже сумма налога составит:

3,1 - 1 = 2,1х 13% = 273 000
Вычет при покупке 2 х 13% = 260 000
Можно использовать "взаимозачет" и налог к оплате составит всего 273 000-260 000 = 13 000!

2. Кроме того, если квартира покупалась

Елена Викторовна писал(а):
на деньги, являющимися субсидией от Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы

,
то буквально субсидия - это денежное пособие, безвозмездная, безвозвратная передача средств в собственность физ. лицам (в данном случае).

То есть деньги стали собственностью мамы и 2-х несовершеннолетних детей, на которые они приобрели квартиру.
Поэтому, полагаю, что они могут быть отнесены к "собственным" расходам, связанными с получением дохода от продажи квартиры.
В данном случае нужно внимательно изучить документы на получение субсидии.
По крайней мере - в/служащие, приобретшие квартиры за счет гос. жилищных сертификатов, имеют право при продаже квартиры отнести в расходы средства жил. сертификата.

Подобный вопрос возникал у нас, когда мы продавали квартиры ветеранов ВОВ, которые они получили за деньги, выделенные государством.
Делали запросы и общались в ФНС, в МинФин, однако, ответа от них так и не последовало.
Александр также высказывал мнение о возможности включения в расходы данных средств.

Поищи в теме ранее

(В наших случаях вопрос разрешился тем, что ветераны (к сожалению) умерли).

В данной ситуации целесообразно в этом году подать заявление о праве на налоговый вычет при покупке (с приложением платежного документа и Постановления Конституционного суда),
а в следующем - НД с выбором вычета: "Доходы-Расходы".

И очень большие шансы - не платить налог и получить вычет при покупке!

Коллеги, после отпуска торможу со страшной силой, даже в обновленном сайте не могу разобраться.
А вопрос такой: муж жене может продать квартиру (брак между ними зарегистрирован) или лучше дарение?
Буду благодарна всем за наставление на путь истинный.

дарение, это как минимум 3-летняя передержка.
продажа, в том случае если есть возможность указать рынок- хоть завтра продавай.Плюс налоговый вычет.

Да, квартира более 3-х лет в собственности и указываться будет полная стоимость. Налоговый вычет не светит т.к. они оба пенсионеры. Мне нужно было понять что законом не запрещена продажа между близкими родственниками, каковыми являются муж с женой. Ну заклинило меня #-o

omm писал(а):
Плюс налоговый вычет.

А разве налоговый вычет применяется при продаже между взаимозависимыми лицами, каковыми являются супруги? :-k

если их взаимозависимость расписанна в брачном договоре, почему нет?

ABCD писал(а):
Коллеги, после отпуска торможу со страшной силой, даже в обновленном сайте не могу разобраться.
А вопрос такой: муж жене может продать квартиру (брак между ними зарегистрирован) или лучше дарение?
Буду благодарна всем за наставление на путь истинный.

Вопрос не такой простой и однозначный, как на первый взгляд может показаться.
Так что торможение здесь не причем

Если квартира принадлежит мужу на праве личной собственности или установлен режим раздельной собственности в брачном контракте (хотя бы отдельно на эту квартиру), то может и продать , и подарить.
При этом возникает вопрос: а на какие деньги приобретается квартира: на общие, или личные жены?
В первом случае - квартира станет общей совместной собственностью, во втором - личной собственностью жены.

А вот если квартира принадлежит на праве общей совместной собственности, то ни продать, ни подарить он её не сможет.
В данном случае необходимо заключить Соглашение о разделении долей и тогда можно подарить 1/2 долю квартиры.
В отношении продажи 1/2 доли жене также встает вопрос: а на какие деньги приобретается 1/2 доли?

Если деньги общие, то, полагаю, 1\2 доля станет общей совместной собственностью, если личные жены - личной собственностью жены.

Почитайте:

внешняя ссылка

А вообще, какие цель и будущие планы этого переоформления?

zavrelena писал(а):
omm писал(а):
Плюс налоговый вычет.А разве налоговый вычет применяется при продаже между взаимозависимыми лицами, каковыми являются супруги?

В соответствии с НК:

Статья 20. Взаимозависимые лица

1. Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
1) одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 процентов. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;
(пп. 1 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)
2) одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
3) лица состоят в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
2. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг).
(п. 2 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

Как видим, про брачный контракт нет ни слова, поэтому несмотря на то, что брачным контрактом можно определить раздельный режим собственности супругов, супруги всё равно останутся взаимозависимыми лицами.
И налоговый вычет таким образом не получишь.

Иначе, уж больно легкая лазейка для получения вычетов:
сначала муж продал жене - получил вычет, потом жена - мужу - и тоже вычет

..Брачный договор или брачный контракт – это правовая форма построения имущественных отношений между мужем и женой. Брачный договор изменяет установленный законом режим общей совместной собственности.
Если это уточнение отменяет взаимозависимость по материальному признаку, то, я так понимаю, налоговому кодексу придется отсосать, по части налогового вычета.