"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

a-riel писал(а):
Подскажите, имеет ли какую-то юридическую силу предварительный договор купли-продажи квартиры, которая на момент подписания была Неприватизированной?
И вообще по ситуации – что предпринять?
Гражданин А имел неприватизированную квартиру. Гражданин Б захотел её купить. Договорились обо всём, и подписали предварительный договор. Б внёс ОООчень хороший задаток (в договоре прописан именно задаток, с прямой цитатой из ГК РФ), получил расписку. В тот же день А подписал нотариальную доверенность на приватизацию на лицо, указанное Б.
Риэлтор всё сделал, получил договор приватизации, сдал его на регистрацию, сказал клиентам, что можно оформлять сделку. На следующий день А пропал. Мужик он слегка запойный, неблагополучный, и вокруг него какие-то люди крутились – похоже, они ждали, когда же мы приватизируем, чтобы потом самостоятельно завладеть квартирой.
Что предпринять сейчас? Первая мысль – подавать иск в суд, чтобы наложить арест на квартиру в качестве обременительной меры. Хотя бы для того, чтобы эти «тайные покупатели» проявились, и с ними можно было пообщаться и, может, до чего-то договориться.
Наши юристы сказали, что предварительный договор будет в суде однозначно признан недействительным, и единственная возможность – это вернуть сумму задатка как неосновательное обогащение.
Ещё проблема в том, что квартира – единственное жильё А, и на него арест наложить нельзя (хотя квартира двухкомнатная, и он прописан один, а фактически вообще живёт в саду).
Конечно, проще всего сказать - идите к тем, кто составлял такой договор, и пусть он разгребает...
Но если чем-то можно помочь, то посоветуйте.

Что касается предварительного договора и задатка - ответ здесь viewtopic.php?t=20299
А вот насчет неприватизированного жилья на момент подписания ПД интересно узнать мнение Александра.
У Вас в ПД договоре указано, что на момент подписания жильё неприватизировано и обязанность продавца приватизировать его?
Похоже, что Вы влезли в аферу типа "и рыбку съесть..." с заведомо ненадёжным продавцом. И даже если суд постановит вернуть Вам оставленный Вами задаток в одинарном размере, то шансы вернуть свои деньги около 5% из 100%.

a_k писал(а):
Здравствуйте Александр! Прошу Вашего совета.
Ситуация такова, была приобретена 1/4 доли в 3 комнатной квартире по договору дарения. Общая площадь квартиры 65 метров, 45 жилая. Собственников всего 3, у двух по 1/4 и у одного 2/4. В выписки из финансово лицевого счета значится выделенная комната 13,3 метра (свой отдельный лицевой счет). В выписки из домовой книге человек подарившей эту долю зарегистрирован не во всей квартире а именно на этих 13,3 метрах.
Вопрос первый, как это вообще все может быть? Почему у доли свой выделенный лицевой счет в котором указанно 13,3 метра (площадь той комнаты на которую претендует владелец этой самой 1/4).
Вопрос второй. В ЖЭКе при попытке перевести этот самый лицевой счет на нового собственника нам отказали, сославшись на то что у доли не может быть выделенного лицевого счета с указанием метража. Правомочен ли их отказ?
Вопрос третий. Возможно, ли выписать по суду дарителя. В договоре дарения не указано что даритель сохраняет пожизненное право пользования.

Как раз сейчас продаю квартиру, где решением суда определен порядок пользования соответственно долям. По решению же суда разделены лицевые счета. И, соответственно, к каждому лицевому счету стоит свой номер комнаты. И даже приватизировали эти доли люди по отдельности.
"...Передача квартиры по договору дарения не лишает права проживающих там граждан на жилплощадь..."

"Что касается предварительного договора и задатка - ответ здесь viewtopic.php?t=20299
А вот насчет неприватизированного жилья на момент подписания ПД интересно узнать мнение Александра.
У Вас в ПД договоре указано, что на момент подписания жильё неприватизировано и обязанность продавца приватизировать его?
Похоже, что Вы влезли в аферу типа "и рыбку съесть..." с заведомо ненадёжным продавцом. И даже если суд постановит вернуть Вам оставленный Вами задаток в одинарном размере, то шансы вернуть свои деньги около 5% из 100%."

Про то, что неприватизировано, НЕ написано - просто вообще нет ссылки на право собственности, но есть обязательства Продавца "предоставить документы..., выдать нотариальную доверенность на оформление..., не препятствовать..., и продать..."

pit0N писал(а):
"...Передача квартиры по договору дарения не лишает права проживающих там граждан на жилплощадь..."

Откуда это следует? Разве в соответствии 292 ГК РФ нельзя выписать?

Добрый день, Александр! Подскажите, пожалуйста, нужно ли будет платить подоходный налог с продажи квартиры в следующем случае. Имеется Свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2011г., выданное на основании договора о безвозмездной передачи квартиры в общую (совместную) собственность от12.03.1993г. Т.е., фактически, квартира находится в собственности более 3-х лет, но свидетельство свежее.

pit0N писал(а):
Уважаемый Александр!
Помучаю Вас ещё немножко
1. оформление продажи через дарение. Вы писали, что лучше указать в договоре инв стоимость. Вопрос первый: нужно заказывать справку в БТИ перед сделкой или можно использовать данные имеющихся док-ов (любой имеющийся техпаспорт?)
Вопрос второй: разве в налоговой нет четких указаний с какой стоимости (рыночной или инвентаризационной) исчислять налог при дарении?
2. ситуация: супруги в браке приобрели квартиру по ½ доле (долевая соб-ть). Муж хочет подарить жене свою долю. Является ли в данном случае их долевая собственность одновременно совместной? Им нужно составить брачный договор перед дарением? или задним числом? и подавать на гос регистрацию вместе с договором дарения?
3. в продолжение моего вопроса об обязательстве продавцов сняться с рег учета и соглашении о задатке: каким же образом оформить это обязательство, чтобы оно не шло в разрез с соглашением о задатке, а наоборот, чтобы отказ выписываться считался отказом от продажи?

1. Я всегда советовал, и продолжаю это делать, не смотря на то, что договор дарения является безвозмездной сделкой, для целей налогообложения всегда согласовывать в нем цену дара. При этом это должна быть не обязательно инвентарная цена БТИ, подтвержденная справкой. Просто в последнем случае проще отстоять свою позицию в случае спора, подкрепив ее лишней бумагой с печатью, которая так ценятся нашими налоговыми органами. Кроме того инвентарная цена недвижимости БТИ пока еще остается базовой при начислении налоговыми органами ежегодного налога на имущество.

Юридическая логика таких действий следующая.

После замены налога на имущество, переходящего в порядке дарения, на НДФЛ с 1 января 2006 года налогоплательщики-одаряемые обязаны самостоятельно декларировать доходы при дарении недвижимости и рассчитывать налог, определяя в декларации цену полученной в дар недвижимости. В соответствии со ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено указанной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. При этом доказывать обратное, т.е. оспаривать цену переданной по договору недвижимости, налоговые органы могут только в случае, если сделка заключается между взаимозависимыми лицами и в других случаях, которые к гражданам не относятся. Близкие родственники и/или члены одной семьи, которые являются взаимозависимыми лицами от НДФЛ в этом случае в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождены. С дальними родственниками и другими лицами, состоящими в каким-либо другом свойстве (например, невестка и свекр) в этом вопросе нужно быть внимательными. В последнем случае в целях оптимизации налогообложения лучше сделать это через другой договор.

2. Нет, такой договор заключить нельзя, т.к. независимо от того, на имя кого из супругов оформлена доля общей долевой собственности, она в силу семейного законодательства принадлежит им на праве общей совместной собственности. Единственный легитимный способ решения проблемы в этом случае - это брачный договор.

3. Отказ сняться с учеты – это отказ сняться с учета, а не отказ от продажи квартиры. Еще раз советую забыть о задатке (см. мой ответ выше), а использовать для обеспечения обязательств в подобных случаях штраф.

Demiurg писал(а):
Александр, здравствуйте! Ответьте, пожалуйста, на такой вопрос. Квартира была куплена молодым человеком на деньги, взятые с помощью потребительского кредита, до вступления в брак. Затем он женился, и оставшуюся часть кредита выплачивал уже будучи женатым. Право собственности оформлено на него одного. Я хочу купить эту квартиру и возникает очевидный вопрос: Нужно ли оформлять документ о согласии супруги на продажу жилплощади? Если да, то необходимо ли его оформлять и заверять у нотариуса?

Я встречался с разной практикой в подобных случаях. Я, как юрист, считаю, что в этом случае никакого согласия супруга на отчуждение квартиры не требуется, т.к. квартира была приобретена супругом и оплачена кредитной организацией до брака, а во время брака оплачивалась не квартира, а долг. Главное, чтобы уже во время брака в квартире не был сделан дорогостоящий ремонт, в результатате которого увеличилась ее стоимость. На последний случай нотариальное согласие от супруга на продажу квартиры я бы посоветовал взять.

a-riel писал(а):
Подскажите, имеет ли какую-то юридическую силу предварительный договор купли-продажи квартиры, которая на момент подписания была Неприватизированной?
И вообще по ситуации – что предпринять?
Гражданин А имел неприватизированную квартиру. Гражданин Б захотел её купить. Договорились обо всём, и подписали предварительный договор. Б внёс ОООчень хороший задаток (в договоре прописан именно задаток, с прямой цитатой из ГК РФ), получил расписку. В тот же день А подписал нотариальную доверенность на приватизацию на лицо, указанное Б.
Риэлтор всё сделал, получил договор приватизации, сдал его на регистрацию, сказал клиентам, что можно оформлять сделку. На следующий день А пропал. Мужик он слегка запойный, неблагополучный, и вокруг него какие-то люди крутились – похоже, они ждали, когда же мы приватизируем, чтобы потом самостоятельно завладеть квартирой.
Что предпринять сейчас? Первая мысль – подавать иск в суд, чтобы наложить арест на квартиру в качестве обременительной меры. Хотя бы для того, чтобы эти «тайные покупатели» проявились, и с ними можно было пообщаться и, может, до чего-то договориться.
Наши юристы сказали, что предварительный договор будет в суде однозначно признан недействительным, и единственная возможность – это вернуть сумму задатка как неосновательное обогащение.
Ещё проблема в том, что квартира – единственное жильё А, и на него арест наложить нельзя (хотя квартира двухкомнатная, и он прописан один, а фактически вообще живёт в саду).
Конечно, проще всего сказать - идите к тем, кто составлял такой договор, и пусть он разгребает...
Но если чем-то можно помочь, то посоветуйте.

Не видя содержание договора, отвечу лишь исходя из предполагаемого понимания ситуации.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Поэтому заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, которая будет приобретена продавцом в порядке приватизации можно. Здесь никаких противоречий я не вижу. Главное, чтобы такой договор содержал все существенные условия основного договора.

Вопрос о том, можно ли обязательства сторон по предварительному договору обеспечивать задатком, остается открытым: внешняя ссылка

В Вашем случае, если продавец уже приобрел право собственности на квартиру, я бы обратился в суд в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ с требованием обязать продавца заключить основной договор, попросив в обеспечении него наложить арест на квартиру.

Тот факт, что для продавца эта квартира является единственным жилищем, для ареста в этом случае даже теоретически не должен приниматься в расчет, так как речь идет не о взыскании с продавца денежных средств, а о понуждении заключить договор.

В противном случае, согласен, речь скорее, всего можно будет вести только о взыскании неосновательного обогащения.

a_k писал(а):
Здравствуйте Александр! Прошу Вашего совета.
Ситуация такова, была приобретена 1/4 доли в 3 комнатной квартире по договору дарения. Общая площадь квартиры 65 метров, 45 жилая. Собственников всего 3, у двух по 1/4 и у одного 2/4. В выписки из финансово лицевого счета значится выделенная комната 13,3 метра (свой отдельный лицевой счет). В выписки из домовой книге человек подарившей эту долю зарегистрирован не во всей квартире а именно на этих 13,3 метрах.
Вопрос первый, как это вообще все может быть? Почему у доли свой выделенный лицевой счет в котором указанно 13,3 метра (площадь той комнаты на которую претендует владелец этой самой 1/4).
Вопрос второй. В ЖЭКе при попытке перевести этот самый лицевой счет на нового собственника нам отказали, сославшись на то что у доли не может быть выделенного лицевого счета с указанием метража. Правомочен ли их отказ?
Вопрос третий. Возможно, ли выписать по суду дарителя. В договоре дарения не указано что даритель сохраняет пожизненное право пользования.

1. Ничего удивительного в этом не вижу. Например, в некоторых городах, в порядке приватизации в квартирах коммунального заселения в собственность нанимателей передаются не комнаты, а доля в праве на всю коммунальную квартиру, соответствующую по размеру занимаемой комнате. Также это возможно, если между сособственниками добровольно или в судебном порядке был установлен таким образом порядок пользования общей квартирой, ну и т.д., нужно выяснять на месте.

2. Второй вопрос вытекает из первого. В любом случае, не вижу никаких законных препятствий для отдельного лицевого счета, открытого с целью уплаты коммунальных платежей собственнику доля.

3. В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ при отчуждении собственником имущества третьим лицам, его право собственности прекращается. Поэтом, подарив долю в праве собственности на квартиру, даритель утратил право собственности на нее, которое включает в себя также и право пользования квартирой. Для того, чтобы принудительно снять дарителя с регистрационного учета, необходимо обратиться в суд с иском о признании дарителя утратившим право пользования квартирой, положительное решение по которому и будет являться основанием для его снятия с регистрационного учета.

Святослав писал(а):
Возможно, ли выписать по суду дарителя. В договоре дарения не указано что даритель сохраняет пожизненное право пользования

в догонку: Может ли Даритель пойти и получить свидетельство на право пользования квартирой (сервитут), какие потребуются документы ?

Сервитут, это из земельных правоотношений. Здесь речь может идти только об обремении квартиры правом пользованиия (проживания) 3-м лицом. Но для этого нужны законные основания, которых в этом случая я не вижу.