Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Антипов Александр писал(а):
Даниил Семенович
Таунхаус и свой дом - это небо и земля. Даже между домом в деревне, СНТ или КП - три большие разницы. Таунхаус - это не дом, а квартира с местом для стоянки.

Здравствуйте, дело в том, что ТС в начале темы задавал вопрос не про разницу в данных строениях. Он спрашивал, во что выгоднее вложить средства. Исходя из этого я и высказал СВОЕ мнение. Я не спорю частный дом - это очень хорошо для страждущих его иметь, НО не всем по карману, согласны? Всегда ведь хочется убить двух зайцев). И быть поближе к развитой инфраструктуре и жить в экологически чистом месте. А, ведь, таунхаусы и строят, ИМЕННО в таких местах. Если бы его не интересовал аспект экологии, я думаю, он и не включал бы данный пункт в ассортимент своих вопросов, Вы согласны? Так, если человеку это не интересно, то он и не спрашивает об этом. Хотя у него и прослеживается коммерческий интерес.

av_nechaev писал(а):
Даниил Семенович писал(а):
ЧЕМ НЕ УСТРАИВАЕТ ТАУНХАУС? Пришел на все готовенькое, купил, получил пакет гарантий, по цене-дешевле, есть деньги и не нравится жить с соседями - покупай полностью весь дом. ВСЕ, и живи спокойно, с уверенностью в том, что строили его не дилетанты и любители, а профи.

Ну чес слово, как дети. А Вы думаете таунхаус строят специалиста гипромоста или метростроевцы!? И Вы серьезно о гарантиях от строителей!? Вы думаете они не научились уходить от таких вот страждущих гарантий через прокладки?

Здравствуйте. А Вы хотите сказать, что многоэтажку в городе нельзя продать через, так называемые, прокладки?! Еще как можно, иначе дома бы не падали, как домино! Просто я хотел сказать, что по отношению к коттеджам, которые построены ИМЕННО на продажу, а не для себя данная неприятность случается чаще, чем с теми же таунхаусами. К моему большому сожалению. Не падают, конечно, а может быть и это имеет место быть с некоторыми домами, не знаю, но жить в некоторых постройках стоит больших нервов и дополнительных финансовых вливаний на переделки или доделки. Я был бы очень рад, если бы такие нюансы не имели бы место в частном секторе, хотя и некоторые многоэтажки ничуть не уступают в количестве проблем.
Вы сами в каком строении проживаете, если не секрет, конечно)?

Дмитрий Чариков писал(а):
А мне вот было интересно почитать.
Спасибо участникам.

А по таун-хаусу... Был опыт проживания. Бееее. Больше ни за какие коврижки!

Здравствуйте, Дмитрий. Спасибо Вам за "спасибо", конечно, но, сделайте, пожалуйста одолжение, скажите пожалуйста, чем Вас лично не устроил таунхаус? Если можно расскажите подробнее: сколько жили, что КОНКРЕТНО не устроило, и, кстати в какие года там жили и куда после переехали? Я имею ввиду не адрес, конечно :lol:

, а в какой тип недвижимости? Давайте попробуем развенчать мое предпочтение. Мне всегда интересно любое мнение людей о ЛЮБОМ виде недвижимости. Не откажите в любезности. Заранее спасибо).

novator 1 писал(а):
alexis18 писал(а):
Все достаточно условно.
Если брать новостройки с их безобразным качеством не вяжущуюся с космической ценой,даже в Ижевске стартуем с 55.000 за кв. Метр,то можем за 6 млн. Купить только 100 с небольшим кв.метров.
Но при неадекватной квартплате.
В индивидуальном доме все адекватно и прозрачно,сколько сьел, то и отдай
Мой гостевой дом ,но наверное на нем и остановлюсь,больше мне и не нужен-70 кв.метров
Потребил за сентябрь газа отопление до +24 ,только теплыми полами и горячая вода -20 куб.метровх2 рубля .40 копеек.
Воды 8 куб.метровх1 рубль 80 копеек
Электроэнергии 100 квтх2рубля 19 копеек
Все. Сумму Даже считать не хочется

И самый для меня кайф я очень люблю слушать музыку ГРОМКО , и я это делаю в любое время дня и ночи .
Соседям я не мешаю абсолютно.
Машину ставлю куда вздумается 14 соток позволяют это сделать.
Соседи все друзья, живем лучше ,чем с родственниками, т.к.общие дела по благоустройству улицы нас реально сдружила.
Сломался кто-то из Крыльев на дороге ,как мы величаемся,полпосеулка прилетит поможет советом и делом.
Дети бросают свои велосипеды беспечно на улицах даже на ночь, никто не возьмет.
Все посторонние на виду.
Короче ,за 6 млн.. люди получают многое,которое даже и снится аборигенам мегаполисов.

Здравствуйте, доброго времени суток! Я новичок на этом форуме. а попал я сюда вот как. На днях обратилась ко мне моя хорошая знакомая за советом. Есть, мол, у меня сумма на покупку коттеджа, но получается далековато от города, а нужна налаженная инфраструктура, ребенок ходит в школу, магазины и т.д. Вот и загрузился я этим вопросом. Квартиру она покупать не хочет: городской воздух совсем не полезен, ребенка хочется вырастить в нормальной экологии, да и самим жить на свежем воздухе не помешает. Вот Вы рассказываете о том, что жить в коттедже одно удовольствие, НО, удаленность от города ВСЕ портит.
Как альтернативный вариант, я посоветовал ей купить таунхаус и получается дешевле, и инфраструктура ближе, и все налажено изначально: детская площадка, гараж (парковка), канализация и т.д. Самое главное - это цена, выгоднее и дешевле коттеджа получается. Здесь поднималась тема таунхаусов, вот и совет Даниила Семеновича увидел, что это все таки выгоднее. Получается та же квартира со всеми удобствами и одновременно экология хорошая.
Вы, я вижу, человек грамотный и знающий, что можете посоветовать. Почитал, Вы пишете, что сейчас живете практически в котедже, есть ли трудности в отсутствии нормально развитой инфраструктуры? Сколько от Вашего дома до города? Как у Вас там магазинами? Ведь таунхаус превосходит коттедж по этим параметрам.

Не сочтите за труд, прокомментируйте, пожалуйста.

Труда нет.
Ни в чем.
Дом за городом ,17 км от квартиры, по самой лучшей трассе к аэропорту.Всегда освещена ,чистится всегда.
Но жена не жаждет жить в доме , т.к. я не хочу ее возить на работу к 8-30, не совпадаем по алгоритмам,хотя общ.автобус ходит каждые 20 минут с 5 утра и до 1 часа ночи, и идет до города 10 минут.
Но все равно не хочет .Ей проще идти ногами до работы 10 минут из квартиры.
Дети тем более живут в городе, за город только по мясо-рыбу.

Поэтому все очень условно.
Без машины за городом жить невозможно, тем более с ребенком.
Моя соседка, обеспеченная особа, наняла няню, купила ей машину, и та только ее встречает из школы и везет домой , где они и ждут маму дома.
Поэтому сразу надо решать задачу СИСТЕМАТИЧЕСКОЙ доставки ребенка в школу,кружки и т.д.
Затем зимой встает вопрос чистки территории от снега .Это только кажется плевое дело , я никуда не тороплюсь, поэтому могу в кайф помахать лопатой лишние полчаса , а если надо в школу,строго по времени или на работу?!
Также немаловажно ,обслуживание дома, вопросов возникает МНОГО, от остановки котла в январе, или перемерзания водяной трубы . Вывоз ТБО, и канальи .
Мужики ревут реально , про женщин молчу.
А вот про .....
Дом или таун -не вижу существенной разницы, разве ,что размер участка отличается, в тауне меньше уборки территории.
Близкое соседство тоже в плюс, всегда могут посмотреть за детьми , помочь , поговорить .
Мы на КП все общаемя, даже из -за руля авто, а просто гуляя по поселку можно проговорить не один час, плавно перейдя в баню или на веранду :co_ol:

Поэтому надо все взвесить самое главное -доставка наследников в школы , их транзитная остановка в городе после школы.
Взрослый всегда найдет способ добраться до дома , с детьми все неоднозначно.

Спасибо, alexis18 за развернутый ответ. В общем-то я убедился, что дал правильный совет своей знакомой. Наличие ребенка-школьника создало бы для нее массу проблем, купи они коттедж. А из двух оставшихся вариантов она не задумываясь выбрала таунхаус.

Кстати, это все навело меня на одну приятную мысль, уже коммерческую. Если семейные люди не хотят жить в загазованном городе и коттедж из-за того, что он далековато от города, их тоже не устраивает, а чистый воздух пленит), ну, и, конечно позволяют финансы, а времена кризиса к счастью позади, то вероятнее всего они сделают выбор именно в пользу таунов. А не есть ли это направление, господа-товарищи, выгодным на сегодняшний день для инвестиций в данную область, касается прежде всего тех, кто обладает определенной суммой свободных денег и предпочитает вкладывать их в строительство, с получением дальнейшей прибыли, конечно. Ведь получается, что тауны должны продаваться быстрее коттеджа... А соответственно окупаемость будет быстрее. Главное условие: найти добросовестного застройщика, чтобы не получилось, как тут некоторые люди писали), про то, какие дома получаются после трудов шарашкиных контор. Надо подумать... Пообщаемся на эту тему? Наверняка здесь есть знающие люди.

novator 1 писал(а):
Наличие ребенка-школьника создало бы для нее массу проблем, купи они коттедж. А из двух оставшихся вариантов она не задумываясь выбрала таунхаус.

Каким образом выбор таунхауса решает проблему со школьником? Таунхаусы строят на той же земле, что и коттеджи - отличие только в цене.
Или у Вас, в России, где-то завалялись участки земли в центре городов?

novator 1
Для строительства таунов и документация совсем другая, поэтому частники строят коттеджи, было бы выгоднее, строили бы тауны. Так же в таунах дальнейшее обслуживание проходит по другому, не каждому по нраву, хотя плюсы тоже есть.

О таунах и пленительной в них жизни. Одного месяца мне хватило, чтобы понять, что бесконечно перемещаться по этажам крайне неудобно и утомительно. Наш пятнадцатилетний сын называл свой второй этаж " чердаком". Удобно было только, когда к дитенку гости большой группой наведывались. Но топот стоял страшенный. " Нее, на такое я пойтить не могу".(с). Но, возможно, кому-то такой формат подойдет. Кому? :nez-nayu:

Всем доброго времени суток.
Рад, что тема постепенно оживает.
Значит интерес к ней есть, и пару ночей не зря ...
Всем спасибо за участие.
Сегодня ночью, видимо будет очередная "порция" материала для обсуждения.
В принципе, у меня готово 6 станиц в ворде "пояснений и уточнений" про фундаменты, но в свете последних ком., и особенно развернувшейся дискусси на тему загородной дом VS таун (а есть ещё и мжк), возможно их и не стоит ПОКА выкладывать...

Даниил Семёнович, не сочтите за резкость, но ответы на многие Ваши вопросы уже содержуться в предыдущих постах.
Если Вас действитетельно интересует данная тема, Вас, наверное, не затруднит её снова перечитать, обращая особое внимание на авторов постов?
ТС Homo, здесь уже давно нет. Я рискнул предположить, что он не частный застройщик-инвестор, а менеджер по продажам "чудесных" строительных технологий. Если это не так, и он объявится и присоединится к нам, лично я буду только рад, но пока что-то не видно...

Дискуссия на тему СТРОИТЬ ДОМ НА ПРОДАЖУ VS инвестиции в тауны (покупка на начальном этапе строительства).

ИМХО данный вопрос я позволили себе не много обсудить в посте № фиг знает, короче перену сюда ещё раз.
В самомм важном слове я описался, поэтому просто перенусу сюда с некоторыми изменениями!

Очень сумбурно, опуская кучу нужной теории и анализа, я попытаЮСЬ пояснить различия между "чистыми" инвестициями и инвестиционно-девелоперским бизнесом.
Строительство дома на продажу - это инвестиционно девелоперский бизнес.
У нас есть маркетинговый анализ, компетенции, ресурсы и т.д. Что-то у нас, что-то на аутсорсинге.
Мы контролируем свои риски. Мы ОСОЗНАННО принимаем на себя предпрининемательский риск. По другому нельза - бизнес, деятельность направленная на извлечения прибыли- суть есть риск. Другие риски, которые мы не хотим на себя принимать - мы можен переложить, застрозовать, с кем-то разделить и т.д. Или принять - решать нем.
Мы контролируем свои риски!
Покупка валюты, акций, золота, стредла - это инвестиции.
Приобритение квартиры в новостройке, секциии в тауне, квартиры в МЖК - это специфические инвестиции. Мы вложились - и отдались на волею судьбы.
У нас нет ни каких компетенций, кроме умения изучать рынок (или его тоже нет, а мы просто думаем, что есть. Как я, например ))).
Мы не можем контролировать риски ЗАСТРОЙЩИКА, по крайней мере, их большую часть!
МЫ НЕ МОЖЕМ ВЛИЯТЬ НА ТО, достроют этот тунхаус/дом/квартиру и тд. или нет.
Можно вести спор о том, а на сколько существенен этот риск.
Это уже другой вопрос.
Для обсуждения его вопроса есть другие соответствующие темы на данном форуме.
Здесь речь о строительстве дома (домов) на продажу непосредственно частником (физ. лицо), не обязательно своими руками (хотя и такое возможно).

Возможно я ошибаюсь, но в этом и есть различие между "инвестировать во что-то" и заняться девелоперским бизнесом.
(для строительства дома на продажу безусловно нужен капитал, мы его то же вкладываем, но появляется и куча другой деятельности. Кстати, мы можем и не обладать в начале полной суммой, необходимой для строительства дома на продажу, но о привлечение партнёрского/заёмного финансирования речь позже... Можно строить и полностью на свои. Об этом позже).
Как мне кажется, многие до сих пор, как до кризиса, воспринимают строительставо дома на продажу, именно как "чистые инвестиции".
И относятся к рынку загородной, да и любой надвижимости, как к чисто "инвестиционному" рынку. На подобии рынка валюты, акций и т.д.
Там главное - БУДЕТ рости или не БУДЕТ.
Но недвижимость, а особенно загородка СЕЙЧАС, это скорее не инвестиционный товар, а товар для жизни, для потребления.
Для успеха на загородном рынке, в деятельности "построить дом на продажу", не так важно БУДУТ цены рости или нет.
Важно сумеем ли мы создать востребованный товар (более востребованный чем товары конкурентов) ИЛИ НЕ СМОЖЕМ.

А если мы боимся принять на себя риски изменения уровня цен на рынке, за то время пока длиться наш девелоперский проект (риск резкого изменения ситуации в экономике) - мы можем их застраховать (хеджировать).
Своими соображения, как хеджировать ценовые риски на рынке недвижимости, если это необходимо, с радостью потом поделюсь.

Я думюя понятно теперь, что однозначного ответе на вопрос - так стоит вкладываться в МЭС или нет - не существует.
Расскажите мне свою стратегию, СВОЙ РЕГИОН, я проведу аудит выших компетенций и тогда, возможно, я и смогу сказать стоит Вам заниматься строительством дома (домов) на продажу или нет.
Для другого человека и/или фирмы - ответ может быть и другим (другая стратегия, другие компетенции).

Спросите меня - стоит ли инвестировать в золото, валюту, редко-земельные металлы - и я дам вам однозначный ответ ( правда, в большинстве советов ошибусь наверняка, но это уже не важно, ответ будет однозначным.) И одинаковым для всех.

ОТДЕЛЬНОЙ ТЕМОЙ ПРОХОДИТ приобритение участка в посёлке с подрядом на строительство.
Если надо это обсудить, пожалуйста, создайте отдельную тему.

Дискуссия на тему "СТРОИТЬ ДОМ НА ПРОДАЖУ" VS СТРОИТЬ САМИМ ТАУНХАУЗ.
ИМХО для частника данная деятельность, ну наверное нечто среднее между лишина смысла и не доступна. Если ну ОЧЕНЬ хочется, то можно.
На ИЖС корректно вести речь только дуплексах, да и то с натяжкой.
В любом сдучае, про строительство таунов есть отдельная тема.

Дискуссия на тему где лучше жить в коттедже или в тауна или в МЖК. А сли в коттедже то в каком .....
ИМХО имеет самый практический смысл - это, во многом и есть маркетинг.
Позволяет, хотя бы частично, понять как формируется у потенциального покупателя желание жить загородом.
Между чем выбирает потенциальный покупатель.
Что выжно для них. Позволяет увидеть различия в потребностях потенциальных покупателей.
Помогает соориентировать (подстроить) наше предложение (наш дом на продажу) под потребности той или иной группы потребителей (сегменты).
Помогает "отстроиться" от наших косвенных конкурентов (если мы строим кот. на продажу, то в зависимости от ценового диапазоно и ряда других параметров - тауны могут быть нашими КОСВЕННЫМИ конкурентами...)
В принципе на различных профильных форумах, вопрос где лучше жить, обсудили в доль и поперёк.
ИМХО полезно для изучения, если мы хотитм создать среду обитания, а не строительный объём.
Ответ на вопрос - а что же люди ищут в загородной жизни, во многом содержится в этих дискуссиях на профильных форумах...
Безусловно, одного изучения этих форумов не достаточно, для разработки компеции-задумки --- что, где и для кого строим и по какой цене будем продавать и, собственно, как мы это будем продавать...

Ещё раз всем спасибо за участие.

Вопросы к аудитории:

1) до какой степени детализировать "строительные" вопросы. Есть 6 строниц в ворде "уточнений и пояснений" про фундаменты. (это я ещё попытался ужаться...) Это надо выкладывать сейчас или можно потом, а пока продолжить про анализ, маркетинг, разобрать пару примеров и т.д....?

2) Может лучше действительно создать отдельную тему и назвать её, например, "СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА (домов) НА ПРОДАЖУ"?
Боюсь, что вопросы типа - а нафига что-то строить если можно просто вложиться в тауны/квартиры/участки... будут вылезать постоянно.

Доброго всем времени суток.
Наверное надо было про анализ или про фундаменты, но сначало надо было ответить на пару вопросов/комментариев оброщённых точно ко мне.
Ну тут астапа и понесло.....

ПРО ПЕРСПЕКТИВЫ РАБОТЫ ЧАСТНОГО ИНВЕСТОРА-ЗАСТРОЙЩИКА В ЭЛИТНОМ СЕГМЕНТЕ,

Тут, наверное, сразу надо договориться о том, что такое сегмент элитной загородной недвижимости.
Но я реально опасаюсь, что это потянет за собой длинную и словоблудную дискуссию на тему - что есть элитный и не только сегменты. Где они начинаются и где заканчиваются. Такие дискуссии периодически вспыхивают на форумах и в различных реэлторско/девелоперских тусовках. Что характерно, с практической точки зрения это абсолютно бесполезно (ИМХО), по крайней мере, в том смысле, в каком об этих понятиях ведётся спор…

ИМХО разделять сегменты по местоположению, наличию или отсутствию в доме очередного «золотого унитаза» не имеет особого смысла. Как говориться – «хоть горшком назови, главное чтоб хороший был … и чтоб купили». А разделять сегменты по цене имеет смысл, если мы можем провести хотя бы приблизительную границу между ними. Опять таки, не по наличию тех или иных атрибутов качества, а по количественному составу покупателей с той или иной суммой денег на приобретение загородной недвижимости. Вот поиск таких разделительных границ и имеет практическое значение.

Предположим, если мы определим, что после 15 -17 млн. рублей кол-во покупателей загородки резко (сразу вопрос – а как резко?) сокращается, мы можем постараться как-то использовать это в практических целях. (для определения нашей концепции –задумки – что, где и для кого будем строить и по какой цене и как продавать). Очевидно, наше предложение должно находиться относительно близко к верхней границе массового сегмента, но не превосходить её. Тогда мы можем рассчитывать на бОльшую добавленную стоимость, чем если мы выведем на рынок более «слабое» предложение.
Если мы «перевалим» за границу то, скорее всего, попадём в область «туманного Альбиона » (сам придумал) и перспективы продажи резко ухудшаются. Для одних мы уже слишком дороги, а для других (для более высокого ценового диапазона) ещё не достаточно качественны, пусть и дёшевы.
А вот если выделить такие границы мы не можем – количество покупателей плавно, без резких ступенек, уменьшается по мере роста бюджета – то тогда и спорить не о чем ИМХО.

Отчасти по тому, что мы ещё не договорились об этих границах (есть они и где или нет вообще?) обсуждение математики (экономики) гипотетических (а не реальных)проектов частного девелоперства в МО, типа 6 сот ммк 140 и т.д. или подобных этому - не имеет практического смысла ИМХО. Проект с такими параметрами может случайно попасть в сегмент, а может и не попасть.
Это, кстати иногда становится реальной практической проблемой у частных застройщиков, которые строят на продажу. Часто, человек исходит из того, сколько он или она (да, да и так бывает…) может вложить средств в строительство дома на продажу. Допустим у человека 10 млн. и он их все готов вложить в стройку. Скорее всего, так и будет. И тогда, он может случайно «перемахнуть» через сегмент. Скорее всего, он заработает прибыль. Доходность, допустим, составит 20% годовых.
А вот если он инвестирует только 8 млн. он, ДОПУСТИМ, чётко «попадёт в сегмент». И заработает уже 30 – 35% доходности. Такое различие будет обусловлено, прежде всего, меньшими сроками экспозиции объекта на рынке во втором случае, и некоторыми другими обстоятельствами.
Пример, конечно, ВЫМЫШЛЕННЫЙ и очень условный. Чаше, скорее это будет выбор из серии «у меня 20, что мне лучше один за 20 или два за 10?» Или что-то в этом духе…
Частично я коснулся этой темы в параллельной ветке про каких-то профессионалов. Но там, без «подготовки почвы» получился полный сумбур. Вот после этого сумбура я и решил сначала почву подготовить, а потом уже о целевых сегментах и ценообразовании в них дискутировать…

А пока «готовится почва» пусть будет просто – элитный сегмент. И хватит пока. Пусть каждый понимает так, как хочет. На суть того, что будет излагаться ниже, это не повлияет.