Дно на рынке недвижимости. 11790 / 707326

Retro писал(а):
а пока ситуация такова - еще нет никакого поднятия ставки ФРС, а доллар УЖЕ прёт вверх, а сырье - вниз.

ситуация сложная может поднятие ставки (первое) и будет сигналом что инфляция в долларе пошла.

Andreeviliaa писал(а):
Краткосрочность это конечно не единственный способ снижения рисков инвестиций в недвижимость, а один из...
Важно на мой взгляд стремиться максимально избавиться от неконтролируемых нами рисков. Т.е. от сторонних рисков.
Например, риск общего снижения активности на рынке недвижимости это сторонний риск.
Напротив, риск того, что мы купили не тот объект под реновацию, переплатили за материалы/работу, привлекли "талантливого" дизайнера, обожающего работать в стиле арт-деко и т.д.... - вот это тоже риски. И весьма существенные, но они наши - собственные. Можно сказать, это наш инвестиционный-предпринимательский риск. И мы сами его контролируем!

Управление рисками должно быть разумным. На мой взгляд инвестиция в объект недвижимости с целью короткой перепродажи напоминает краткосрочную валютную спекуляцию, но положительная сторона явно лучше у валютного спекулянта - гораздо проще выйти в наличные деньги т.е. соответственно риски уйти в минус гораздо меньше.

Рентополучатель писал(а):
ситуация сложная может поднятие ставки (первое) и будет сигналом что инфляция в долларе пошла.

поднятие ставки вызовет коррекцию на рынках - в первую очередь на фондовом рынке США - уменьшаться в стоимости активы, ну и на сырье видимо тоже цены припадут. инвесторы привычно промежуточно до окончания коррекции будут уходить в трежари, а потом откупят упавшие в цене акции. ФРС очередное КУЕ запускать смысла нет - до сентября 2016 действует программа количественного смягчения от ЕЦБ стоимостью 1,1 трлн евро. Пока инфляция не проглядывается.

Retro писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Я понимаю, сейчас это кажется не реальным, но не исключено, что через год доллар будет стоить дешевле чем сейчас. Я это не вангую, просто говорю, что такая возможность существует... Можно дискутировать о её вероятности и т.д.

доллар рухнет только тогда, когда на него уже не будет влиять подъем ставки - что то типа апокалипсиса с рублем в декабре прошлого года - после того, как ставка стала 17%. а пока ситуация такова - еще нет никакого поднятия ставки ФРС, а доллар УЖЕ прёт вверх, а сырье - вниз.

На ожиданиях, на ожиданиях (подъёма ставки) прёт...

Но я вообще не про рух доллара.
Этим маньячат в соседней теме.

Я скорее про возможное относительное укрепление рубля.
По крайней мере такая вероятность существуют и рынок её оценивает (через стоимость деревативов)...
А мы в свою очередь можем это постараться использовать в своём инвестиционном анализе :du_ma_et:

Или не использовать - это индивидуальное дело каждого инвестора.

Retro писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Краткосрочность это конечно не единственный способ снижения рисков инвестиций в недвижимость, а один из...
Важно на мой взгляд стремиться максимально избавиться от неконтролируемых нами рисков. Т.е. от сторонних рисков.
Например, риск общего снижения активности на рынке недвижимости это сторонний риск.
Напротив, риск того, что мы купили не тот объект под реновацию, переплатили за материалы/работу, привлекли "талантливого" дизайнера, обожающего работать в стиле арт-деко и т.д.... - вот это тоже риски. И весьма существенные, но они наши - собственные. Можно сказать, это наш инвестиционный-предпринимательский риск. И мы сами его контролируем!

Управление рисками должно быть разумным. На мой взгляд инвестиция в объект недвижимости с целью короткой перепродажи напоминает краткосрочную валютную спекуляцию, но положительная сторона явно лучше у валютного спекулянта - гораздо проще выйти в наличные деньги т.е. соответственно риски уйти в минус гораздо меньше.

Хмм..???
Возможно, но сравнение не совсем корректное ИМХО.
Инвестируя краткосрочно в недвижимость мы упираем на увелечении её стоимости в следствии УЛУЧШЕНИЯ КАЧЕСТВА самого объекта. Просто улучшаем это качество быстро, избегая накопления неконтролируемых рисков.

Спекулируя краткосрочно на фин рынках мы надеемся на удачу. Сродни игре в казино.
Конечно, на нашей стороне масса анализов - фундоментальный, технический, количественный, ..., гороскоп, Ванга, ... вещие сны. Тут уж у каждого своя кухня...
А вот оценить на сколько вырастет стоимость нашего объекта после улучшения его качеств и оценить наши затраты на это - это ИМХО более объективный анализ. Правда, в современном турбулентом рынке, где спрос активизируется и затихает в зависимости от х/з каких факторов :du_ma_et:

- объективный анализ теряет свою объективность

Andreeviliaa писал(а):
А вот оценить на сколько вырастет стоимость нашего объекта после улучшения его качеств и оценить наши затраты на это - это ИМХО более объективный анализ.

вообще насчет привлекательности недвижимости как инвестиции в данный момент такой вариант видится - купить какой-нибудь недостроенный дом (как минимум фундамент+стены+перекрытия) недорого по бросовой цене, но в возможно перспективном в будущем месте (проведут хорошую дорогу, построят магазин, школу, больницу и т.д.) и потихоньку его достраивать подешевевшими (в у.е.) строительными материалами и также подешевевшими пока - строит.-монт. работами.

Andreeviliaa писал(а):
Я скорее про возможное относительное укрепление рубля.
По крайней мере такая вероятность существуют и рынок её оценивает (через стоимость деревативов)...

думается повторится ситуация прошлого года-начала этого т.е. сначала рубль упадет(декабрь), а потом немного укрепится (февраль-май). может рубль немного укрепиться в октябре и ноябре 2015, но что то маловероятно - риски пакости от америкосов очень велики - от подъема ставок ФРС до конфликта на Украине,снижения рейтингов и очередных санкций.

Retro писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
А вот оценить на сколько вырастет стоимость нашего объекта после улучшения его качеств и оценить наши затраты на это - это ИМХО более объективный анализ.

вообще насчет привлекательности недвижимости как инвестиции в данный момент такой вариант видится - купить какой-нибудь недостроенный дом (как минимум фундамент+стены+перекрытия) недорого по бросовой цене, но в возможно перспективном в будущем месте (проведут хорошую дорогу, построят магазин, школу, больницу и т.д.) и потихоньку его достраивать подешевевшими (в у.е.) строительными материалами и также подешевевшими пока - строит.-монт. работами.

Почему бы и нет? Вполне возможно!
И некоторые так и делают!

Но здесь опять таки момент связанный с контролем рисков.
Дорога, магазин, школа, больница, ..., развитие инфраструктуры в самом КП (если это КП), застройка и обживаемость со временем самого места/посёлка (важный фактор), подведение магистрального газа, ... и т.д.
(на самом деле моё перечеслиение лукавое - скажем "обживаемость места со временем" зависит как от экономической ситуации в будущем, так и от подведение газа, дорог и т.д... так что - масло-масленное получилось

).
Не суть...
Это все неконтролируемые нами риски!
Мы можем строить какие-то прогнозы, но непосредственно влиять на весь этот процесс улучшения мы не можем!

Ещё есть один важный неконтролируемый и СЛОЖНОПРОГНОЗИРУЕМЫЙ на долгосрочной перспективе риск (неопределённость) - нам сложно сейчас сказать как сложется конкурентная ситуация в данной локации, скажем, через три года. Сколько (и каких!) объектов будет находиться в продаже в это время, как они будут влиять на продажу нашего объекта (конкурировать с нами) и т.д.

В вышеописанном примере с краткосрочной инвестицией мы стараемся избежать неконтролируемых рисков.
Всё улучшение, которое мы планируем осуществить, мы возлагаем на собственные силы.
Например:
- сами отсыпим 200 метров дороги, если считаем, что это окупится
- купим полевой участок, но в обжитом (или быстро-перспективном) месте и сами высадим деревья, обустроим водоём...
- достроим дом, причём конкурентную ситуацию в будущем (на коротком промежутке времени) мы сможем оценить с достаточной степенью точности.
- Мы изначально постараемся выбрать такой объект недвижемости, который после реновации будет пользоваться спросом. Мы сделаем реалистичное предположение, что спрос, оценённый на сегодняшний день по результатам комплексного анализа рынка, не претерпит значительных изменений за короткий промежуток времени в будущем...
- и т.д.

Таким образом мы избегаем сторонних, неконтролируемых нами рисков.
Но представленный Вами инвестиционный план так же вполне имеет место быть ИМХО.
(посадим деревца, они ещё и подрастут..., газ проведём, и т.д... :co_ol:

)

Andreeviliaa писал(а):
Но здесь опять таки момент связанный с контролем рисков.
Дорога, магазин, школа, больница, ..., развитие инфраструктуры в самом КП (если это КП), застройка и обживаемость со временем самого места/посёлка (важный фактор), подведение магистрального газа, ... и т.д.
(на самом деле моё перечеслиение лукавое - скажем "обживаемость места со временем" зависит как от экономической ситуации в будущем

если застройщиком было запланировано возведение в поселке: дороги, школы, детсада и т.д. и это зафиксировано на генплане, но по каким-то причинам пока не возведено - но разрешительная документация есть(это уже плюс) - можно какие-то движения совершать: подпинывать застройщика, писать жалобы, устраивать пикеты и т.д.

но это конечно уже после приобретения объекта в собственность

Andreeviliaa писал(а):
В вышеописанном примере с краткосрочной инвестицией мы стараемся избежать неконтролируемых рисков.
Всё улучшение, которое мы планируем осуществить, мы возлагаем на собственные силы.

Ваша краткосрочная инвестиция, в отличие от моей требует сразу больших затрат, а в мою, я допустим вложил только треть, а с остальными средствами жду - других инвестиций.

Retro писал(а):
поднятие ставки вызовет коррекцию на рынках - в первую очередь на фондовом рынке США - уменьшаться в стоимости активы, ну и на сырье видимо тоже цены припадут. инвесторы привычно промежуточно до окончания коррекции будут уходить в трежари, а потом откупят упавшие в цене акции. ФРС очередное КУЕ запускать смысла нет - до сентября 2016 действует программа количественного смягчения от ЕЦБ стоимостью 1,1 трлн евро. Пока инфляция не проглядывается.

в трежари? нафига им одну бумагу менять на другую если доу посыплется , то выходить будут в золото. И бакс к золоту начнет сильно дешеветь, и тем сильнее чем выше ставка.
Но рубль к доллару может дешеветь еще сильнее ибо доллар нужен будет для покупки тех же подешевевших акций в США.
но главное то недвижимость для нас и
если ДОУ и СиПи500 начнут падать то бакс может в космос улететь вплоть до 200 р а недвижка тогда резко в пол до 1400 $