Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

[Vadimir]

Насчёт доходности что ещё могу добавить. С такой доходностью предложения действительно висят годами и со временем падают в цене. В цене падают до своих нормальных величин - то есть если при цене Х доход в год 5% с аренды, то цена со временем падает до уровня как минимум Х/2, а иногда ещё меньше.

Это хорошо видно у застройщиков. Если подразумевались эти варианты в первую очередь, то сказать, что по новостройках доходность 5% будет неправильно. Правильно будет сказать, что цены в среднем перегреты в 2 раза, и со временем они также падают до нужных величин, как бы оно непривично в сравнении с жильём не казалось.
Про 5% и в 2 раза говорю естественно исходя из озвученной цифры, по рынку несколько иначе.

Ваши доводы мне понятны, я с ними не спорю, я говорю, о своем практическом опыте
1. автор пишет о новостройках, где доходность еще под вопросом
2. я не знаю рынок Москвы, в Спб знаю 4 района из 18
3. вижу, как там продают коммерцию, по каким ценам, сколько помещений стоит пустыми (годами).
кто-то способен выжать 10-12 %, а у кого-то только убытки, поэтому не меняю свою оценку, в среднем 5-6 %

[Maxim D.]

2. я не знаю рынок Москвы, в Спб знаю 4 района из 18
3. вижу, как там продают коммерцию, по каким ценам, сколько помещений стоит пустыми (годами).

А это ключевое. Про Питер мне рассказывали, там действительно почему-то доходность в среднем ниже, чем В Москве - сам пока не влезаю в этот регион, поэтому говорю только то, что мимо меня проходило.
Действительно цифры называли около 5-7%.

Но при этом есть и другая информация, что в Питере до сих пор в центре много пустых помещений, которые продаются за небольшие деньги, но требующие вложений. Там, как я понимаю, ещё вопрос оборудования входных групп стоит остро.
Но в целом говорят интересно, хотел бы в будущем туда приехать, жалом поводить.

И конечно цифры и условия по согласованию входов заинтересовали. Такой халявы и бюджетности в Москве давным-давно нет.

1. автор пишет о новостройках, где доходность еще под вопросом

Если же говорить про Москву, то повторюсь - цены частенько существенно перегреты. Да, они классно выглядят, там высокие потолки, большие витрины и т.д., но это всё ерунда по сравнению с тем, что они не принесут таких денег, какие идут в виде "ожиданий застройщика" и, как следствие, не будут по итогу даже близко стоить таких денег.
Я регулярно отслеживаю цены в ряде жилых комплексов, поэтому говорю по фактической обстановке.
В новостройках есть преимущества определённого рода, но риски тоже значительные.

[Vadimir]

Вы выпутаете одно с другим.

Так у меня ж с терминологией беда. А теперь ещё и с логикой. Почему у "рентабельных" помещений -8%, а у "в дыре" - 12% ??? Что это за рентабельность такая? И где эти намоленные рисковые места - в Москве от метро на оленях в промзоне или где-то в регионах?
Короче, надо ли рисковать и искать денежные дыры? Где Вы советуете покупать коммерческую?
Хотя вот пример с Некрасовкой. Там можно было купить недорого, но очень рентабельно. Но можно ли Некрасовку назвать дырой (там есть перспектива метро, и это играет большую роль) ?
Выстрелит так же Саларьево? Посоветовали ли бы Вы это место своим клиентам по текущим ценам?

помещение надо брать в родной для себя среде, где обитают Ваши братья по разуму, если сам из дыры, можно туда инвестировать, если нет, лучше в дыру не соваться

[Maxim D.]

помещение надо брать в родной для себя среде

Расширять среду надо. Иначе так никогда и не узнаешь, что есть что-то интересное, иногда намного более интересное, чем то, что было изначально.
Лирическое отступление, сорри )

[Vadimir]

Ещё пару доводов в пользу квартир:
жильё легче и быстрее продать, не говоря про - сдать, т.к. ЦА несоизмеримо больше;
жильё можно продать без налогов после истечения 3х-5ти лет, а продать без потерь нежильё - это постараться надо, если припечёт срочно, минимум 6% заплатишь, даже владея им более пяти лет;
квартиру можно выбрать на любой вкус и кошелёк (ликвидных вариантов гораздо больше);
после квартирантов обычно обходишься лёгким косметическим ремонтом, а в основном - просто уборкой, в нежилье же после хороших арендаторов (магазинов, банков и т.п.) требуется большой ремонт. Часто нужен ремонт специфический (например, для салонов красоты), куда потом девать специфические - фиг знает.

верные доводы, кроме 6%, еще ндфл существует 13%., и главное, это проверка документов, также бывают сложности, с перезаключением договоров на обслуживание

[Maxim D.]

Главные сложности - с 25млн получать 70 тысяч. С 7млн - 30 тысяч. С 13млн - 50тыс. С 50млн - 200тыс. С 16млн - 50тыс. С 5,5млн - 30тыс. С 28млн - 75тыс.

Цифры - из последнего, что я видел или участвовал по квартирам. Когда-то плотно занимался арендой жилья, поэтому вообще при желании можно плотную статистику составить, но суть не поменяется.

Выбор, конечно, завались. Но люди готовы долго и упорно искать подходящий вариант, но по итогу с 25млн снимать 220-240тыс, а не 70. Некоторые готовы рискнуть и вложиться в инвест. проект, чтобы с 25 потом под 300-350тыс в месяц иметь.

Понять, почему готовы рисковать, несложно. На 200тыс прожить можно, случись чего, на 70 уже проблематично. Если в квартире за 25 ремонт ухайдохают, то считай, что аренда за год ушла на приведение в порядок. В коммерческом помещении иначе. У меня последние арендаторы оба ремонт делали сами, под себя. У заказчиков всё ровным счётом аналогично.

Ну а НДФЛ - это всё решаемо, мадам как раз на это и намекала. Что 6% редко можно обойти, а ндфл решаем регулярно, поэтому его даже и не учитывают при расчётах. Толку только.

[Vadimir]

Главные сложности - с 25млн получать 70 тысяч. С 7млн - 30 тысяч. С 13млн - 50тыс. С 50млн - 200тыс. С 16млн - 50тыс. С 5,5млн - 30тыс. С 28млн - 75тыс.

Цифры - из последнего, что я видел или участвовал по квартирам. Когда-то плотно занимался арендой жилья, поэтому вообще при желании можно плотную статистику составить, но суть не поменяется.

Выбор, конечно, завались. Но люди готовы долго и упорно искать подходящий вариант, но по итогу с 25млн снимать 220-240тыс, а не 70. Некоторые готовы рискнуть и вложиться в инвест. проект, чтобы с 25 потом под 300-350тыс в месяц иметь.

Понять, почему готовы рисковать, несложно. На 200тыс прожить можно, случись чего, на 70 уже проблематично. Если в квартире за 25 ремонт ухайдохают, то считай, что аренда за год ушла на приведение в порядок. В коммерческом помещении иначе. У меня последние арендаторы оба ремонт делали сами, под себя. У заказчиков всё ровным счётом аналогично.

Ну а НДФЛ - это всё решаемо, мадам как раз на это и намекала. Что 6% редко можно обойти, а ндфл решаем регулярно, поэтому его даже и не учитывают при расчётах. Толку только.

налог на имущество 1,5 % - c 25 млн. это 31 тыс. 250 руб. в месяц,
бухгалтер – минимум 15 тысяч, еще доп. налоги – пусть 10 будет,
итого ~ 55 тыс. доп. расходов
плюс потери с продажи 6% , я не вижу, что лучше

[Maxim D.]

я не вижу, что лучше

Налог на имущество всё-таки не со всех помещений на упрощёнке - это раз ;)

Нахрена платить бухгалтеру 15шку, когда её здесь не набирается - это два ;)

Какие там ещё доп. налоги на десятку - не понял совсем.

6% налог с продажи - это, грубо, аренда за последние 7 месяцев, что не сильно бьёт по карману, если продажа готовится заранее - это три.

Ну и давайте считать даже по вашему раскладу. С минимальных 220 в моём примере максимальные расходы по вашим расчётам - это 35 + 15+ 10 = 60тыс, итого на руках остаётся 160тыс.
160тыс и 70тыс. Что лучше, конечно, неочевидно, сорри за некоторый сарказм ))

Это если брать конкретно математику. Если брать что интересно, а что нет - без вопросов. Кто-то считает, что кроме криптовалюты, всё х**ня и устарело - его право, поскольку его капитал, по большому счёту. В остальном можно только делиться соображениями.

[Vadimir]

я не вижу, что лучше

Налог на имущество всё-таки не со всех помещений на упрощёнке - это раз ;)
Нахрена платить бухгалтеру 15шку, когда её здесь не набирается - это два ;)

купить за 25 и на всем экономить ….?

Какие там ещё доп. налоги на десятку - не понял совсем.

зарплату платить не надо? отчисления в фонды

6% налог с продажи - это, грубо, аренда за последние 7 месяцев, что не сильно бьёт по карману, если продажа готовится заранее - это три.

6% - это 1,5 млн., такую сумму учитывать надо

Ну и давайте считать даже по вашему раскладу. С минимальных 220 в моём примере максимальные расходы по вашим расчётам - это 35 + 15+ 10 = 60тыс., итого на руках остаётся 160тыс.
160тыс и 70тыс. Что лучше, конечно, неочевидно, сорри за некоторый сарказм ))

а давайте возьмем инвестицию в 12 млн. и 6% доходность на жилое п.
Нежилое (110 – 30), на руки 80. И жилое 12*6%, на руки 60.
С налогом на продажу то, на то и приходится.
на жилое, Вы даете доходность 3,36 %, почему так мало?

Это если брать конкретно математику.

что касается не математики, выбора меньше, меньше лифтов, и др. психологические особенности

[Maxim D.]

купить за 25 и на всем экономить ….?

А на чём - на всём?

Ну и в целом, надо понимать, что люди обычно покупают, чтобы денег с этого иметь. Поэтому считают.

зарплату платить не надо? отчисления в фонды

А кому зарплату платить-то? Что, бухгалтера на 15шку на отсутствующий объём работы, да ещё и на зарплату его что ли?

6% - это 1,5 млн., такую сумму учитывать надо

Да, аренда где-то за 7 месяцев.

а давайте возьмем инвестицию в 12 млн. и 6% доходность на жилое п.
Нежилое (110 – 30), на руки 80. И жилое 12*6%, на руки 60.

Опять минус 30. Откуда тридцатник-то?

на жилое, Вы даете доходность 3,36 %, почему так мало?

Потому что если бизнес-класс, то больше 4% там почти получается. Если эконом, то 5-6% - почти всегда предел.
3,36% я не даю. Если вы посчитали приведённые мною цифры, то значит они банально уложились в общую тенденцию по бизнес-классу - 3-4%. Цифры, которые я привёл - это стоимость квартир/аренда из последнего, что лично я видел или участвовал в процессе.

меньше лифтов

Чего меньше, не понял?

и др. психологические особенности

Ключевая особенность, повторюсь, одна - с коммерческими помещениями понятно и доступно, для чего туда лезть. У жилья на этом фоне с доходом совсем грустно. Единственное, на что имеет целесообразность рассчитывать - это рост цен на жильё, но аренда тут идёт дополнительным доходом, а не основным.