Какие интересные фазы на рынке недвижимости и коротка память людская: 448 / 7278

14.01.21, 12:16
ogogo.guguev писал(а):
А ведь кроме растущих налогов и жкх еще кредиты забыли. Как учесть в этой модели рост заипотеченности и закредитованности?

Показатель реальных располагаемых доходов, вроде учитывает это.
Он собственно и показывает, что свободных денег у народа всё меньше и меньше.

14.01.21, 12:16
ogogo.guguev писал(а):
Ведь это то же будет играть на уменьшение будущей покупательной способности населения, в том числе и за счет уменьшения потребности в жилье так как ее удовлетворили сейчас, а платить еще ого-го сколько.

Будет. Только других факторов очень много, помимо этого. Некоторые из них чисто политические, поэтому слабо предсказуемые.
По идее спрос должен когда-то выдохнуться. Вопрос только когда и на каких уровнях это произойдет и до каких уровней будет последующая коррекция. И еще, в чем рассматривать, в рублях или в валюте. Если в валюте смотреть, так и не выросло ничего. Болтается в коридоре.

14.01.21, 11:52
ogogo.guguev писал(а):
Если речь о методике Росстата, то там только определенный набор продуктов вроде считается, продуктовая корзина. А как же услуги, налоги, коммуналка, та же покупка недвижимости?

Нет. Продуктовая корзина - отдельно, методика Росстата для расчета потребительской инфляции - отдельно. В ИПЦ все есть, и коммуналка, и одежда, и автомобили, и проезд с кином-домином-аспирином. Вот тут краткий ликбез индексов простыми словами - внешняя ссылка

14.01.21, 12:16
ogogo.guguev писал(а):
А ведь кроме растущих налогов и жкх еще кредиты забыли. Как учесть в этой модели рост заипотеченности и закредитованности?

Кто забыл?! Читайте определения индикаторов, которые сами же приводили:

Реальные располагаемые денежные доходы населения — это денежные доходы минус обязательные платежи (налоги и сборы, проценты по кредитам и т.д.), скорректированные на инфляцию.

14.01.21, 12:11
kris-k писал(а):

14.01.21, 12:03
ogogo.guguev писал(а):
Откуда эти цифры по покупательной способности и что в них заложено, как рассчитываются?
Это стоимость метра скорректированная на инфляцию за период.

Ок, возьмем 2020 год. Инфляция 4,9, падение реальных доходов то же примерно на столько же. А цены выросли на 15-20%.
Даже по тем цифрам которые привел Shadow видно, что после 2019 в 2020 был локальный пик цен, такой же скачок, как и в 2014, после которого шел откат.
Так что это был именно пузырик, локальный, поддержанный не реальными деньгами, а плечом (ростом объемов ипотеки).

14.01.21, 12:58
Shadow писал(а):

14.01.21, 11:52
ogogo.guguev писал(а):
Если речь о методике Росстата, то там только определенный набор продуктов вроде считается, продуктовая корзина. А как же услуги, налоги, коммуналка, та же покупка недвижимости?
Нет. Продуктовая корзина - отдельно, методика Росстата для расчета потребительской инфляции - отдельно. В ИПЦ все есть, и коммуналка, и одежда, и автомобили, и проезд с кином-домином-аспирином. Вот тут краткий ликбез индексов простыми словами - внешняя ссылка

Мне кажется, что потребительская инфляция, которую считают статистики - имеет большое значение только для домохозяйств с небольшими доходами (условно говоря - часть на питание, часть на услуги, остаток на товары длительного спроса). Когда у домохозяйства образуется определенный избыток ДС - оно сталкивается уже с совсем другой инфляцией (т.к. такие классы активов, как недвижимость, акции и т.п. не входят в расчет потребительской инфляции). А глядя на рост цены этих активов в последние несколько лет - закрадывается мысль, что если бы инфляцию считали по более широкому кругу активов (особенно с учетом емкости рынков) - то денежная политика центробанков была бы совсем другой. Сорри, возможно немного коряво изложил свои мысли по этому поводу...

14.01.21, 13:05
Shadow писал(а):

14.01.21, 12:16
ogogo.guguev писал(а):
А ведь кроме растущих налогов и жкх еще кредиты забыли. Как учесть в этой модели рост заипотеченности и закредитованности?
Кто забыл?! Читайте определения индикаторов, которые сами же приводили:
Реальные располагаемые денежные доходы населения — это денежные доходы минус обязательные платежи (налоги и сборы, проценты по кредитам и т.д.), скорректированные на инфляцию.

Но вы же не об этом писали, а о квадратном метре с поправкой на инфляцию. А инфляцию по потреб. корзине считают, там не учтены кредиты.

ogogo.guguev

14.01.21, 12:58
Shadow писал(а):
Нет. Продуктовая корзина - отдельно, методика Росстата для расчета потребительской инфляции - отдельно.

А тут я писал не об инфляции, а о покупательной способности населения так как думал что вы о ней цифры приводили. Росстат там берет продуктовую корзину.
А вы о стоимости денег оказывается

Путаница какая то получилась и недопонимание... при чем не только у меня...

14.01.21, 13:16
Лесник писал(а):
Мне кажется, что потребительская инфляция, которую считают статистики - имеет большое значение только для домохозяйств с небольшими доходами (условно говоря - часть на питание, часть на услуги, остаток на товары длительного спроса). Когда у домохозяйства образуется определенный избыток ДС - оно сталкивается уже с совсем другой инфляцией (т.к. такие классы активов, как недвижимость, акции и т.п. не входят в расчет потребительской инфляции). А глядя на рост цены этих активов в последние несколько лет - закрадывается мысль, что если бы инфляцию считали по более широкому кругу активов (особенно с учетом емкости рынков) - то денежная политика центробанков была бы совсем другой. Сорри, возможно немного коряво изложил свои мысли по этому поводу...

Все правильно написали. Инфляция считается по средней потребительской корзине, т.к. государство интересуют проблемы максимально широкой прослойки населения. Несколько процентов россиян, которые имеют избыток средств для значимых инвестиций в недвижку/фонду/металлы, погоды не делают.

14.01.21, 13:07
ogogo.guguev писал(а):
Так что это был именно пузырик, локальный, поддержанный не реальными деньгами, а плечом (ростом объемов ипотеки).

Точно ничего сказать мы не можем. У нас нет детальной статистической информации со сравнением по периодам. Сколько, кому выдавали, с каким первоначальным взносом, как подтверждались доходы. Понятно, что явно подоткрутили гайки по ипотеке в этом году, но насколько там всё запущено мы не знаем.
По сути сейчас реализуется отложенный спрос, накопившийся за годы стагнации рынка. Люди сидели, спокойно копили деньги, а тут эта пандемия непонятная, что дальше будет, плюс ставки низкие, плюс цены в рост пошли, вот и бегут покупают, даже те, кто планировал через год-два-три покупать. Плюс спасатели накопленного миллиона с десятым плечом, которым вроде и жилье не нужно, но миллион то кровный спасти надо, плюс депозитчики.
Всё это вымывает спрос будущих периодов, конечно. Плюс в аренде сейчас апож полный, а аренда всегда считалась опережающим индикатором по рынку продаж. Плюс удаленка, мне кажется, может сыграть немалую роль в будущем раскладе цен, даже, если пандемия закончится. Многие работодатели поняли, что удаленно вполне можно работать.

Shadow

14.01.21, 13:24
ogogo.guguev писал(а):
А тут я писал не об инфляции, а о покупательной способности населения так как думал что вы о ней цифры приводили. Росстат там берет продуктовую корзину.

Я из следующей логики исходил:
0. Был выдвинут тезис о пузыре на основании номинального рублевого графика цен.
1. Вы в подтверждение привели график падающих реальных располагаемых доходов населения (т.е. доходы с коррекцией на инфляцию минус обязательные платежи)
2. Я добавил цены на недвижимость, скорректированные на ту же инфляцию.
3. И те, и другие упали относительно 2013 года, при этом недвижимость в реальном выражении упала сильнее, чем доходы.
На мой взгляд, в рублях сейчас никакого пузыря нет, с учетом постоянного ослабления наших бумажек цифры могут быть вообще любыми, это еще в 90х пройдено.