"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Уважаемый ЭтоЕщеКто! Подскажите, пожалуйста, если знаете:
Исходная ситуация:
- Подрядчик строительства по Договору участия в долевом строительстве (с Застройщиком) имеет право на несколько квартир в строящемся доме;
- Есть акт о внесении доли участия Подрядчиком (по сути это оплата от Подрядчика Застройщику, но в форме зачета встречных требований).
- При этом дата оплаты была задержана (от даты в ДДУ) на несколько месяцев. В ДДУ предусмотрены пени от Участника (которым пока является подрядчик) Застройщику за просрочку, пока никто пени не выставлял и не платил.

- Я собираюсь заключить с Подрядчиком договор об уступке права требования по их договору с Застройщиком.
Перейдет ли ко мне в этом случае также обязательство Подрядчика уплатить пени за просрочку по своей оплате?

Сергей Марфин писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто! Подскажите, пожалуйста, если знаете:
Исходная ситуация:
- Подрядчик строительства по Договору участия в долевом строительстве (с Застройщиком) имеет право на несколько квартир в строящемся доме;
- Есть акт о внесении доли участия Подрядчиком (по сути это оплата от Подрядчика Застройщику, но в форме зачета встречных требований).
- При этом дата оплаты была задержана (от даты в ДДУ) на несколько месяцев. В ДДУ предусмотрены пени от Участника (которым пока является подрядчик) Застройщику за просрочку, пока никто пени не выставлял и не платил.

- Я собираюсь заключить с Подрядчиком договор об уступке права требования по их договору с Застройщиком.
Перейдет ли ко мне в этом случае также обязательство Подрядчика уплатить пени за просрочку по своей оплате?

Если Вам по ДДУ в соответствии со ст. 11 Закона РФ № 214-ФЗ будет уступлено только право требования без перевода долга, т.е. без перевода на Вас обязанностей прежнего участника перед застройщиком, обеспеченных неустойкой, то волноваться не о чем. За просрочку исполнения обязательства по оплате ДУ перед застройщиком должен отвечать прежний участник долевого строительства. А чтобы ни у кого по этому поводу точно не возникало вопросов, можно это прямо отразить в договоре уступки.

ЭтоЕщеКто

Irintya писал(а):
Здравствуйте!
Очень прошу помощи!
У нас сложилась нелегкая ситуация с продажей своей квартиры и покупкой новой. Обратились в агентство для того чтобы оперативно выехать из своей и въехать в новую. Покупателя нашли быстро, и нам квартиру подобрали тоже. Мы отдали задаток. И ждали пока наши покупатели оформят кредит. Дождались. Совершили сделку. Уже вторая неделя как все документы на нашу квартиру у них. А сделку на покупку новой совершили в среду. Сейчас документы на регистрации. Квартиру мы покупаем с обременением до полной оплаты, т.е. квартира находится в залоге у продавца до полной оплаты . Собственно в чем проблема. В нашей новой квартире живут квартиранты, причем я больше чем на 100% уверена, это никак не оформлено документально. Бывшие хозяева не торопятся их выселять, якобы у них личные проблемы - им не до этого, и они не совсем уверены были что мы вообще ее купим, поэтому и не выселили (хотя задаток мы отдавали и готовились к сделке). А из нашей квартиры нас уже полноправно выселяют наши покупатели, потому что мы нарушили уже сроки.
Так вот, как нам быть? в договоре купле продажи написано: "Вышеуказанная квартира считается переданной продавцом покупателю с момента подписания настоящего договора, который одновременно имеет силу акта приема-передачи. С этого момента покупателям переходит риск случайной гибели и порчи квартиры. С момента подписания настоящего договора обязанность продавца по передаче отчуждаемой квартиры покупателям считается исполненной." Также есть пункт "Указанная квартира свободна от прав третьих лиц, за которыми в силу закона, либо договора сохранено право пользования квартирой после приобретения покупателями".
Подскажите пожалуйста, что нам делать: жить на улице или требовать чтобы съехали квартиранты? Наши риэлторы сказали что мы там ни на что прав не имеем, пока не оплатим всю сумму...Выходит так, все на всЁ имеют права, а мы сидим без денег и без квартиры теперь...Послезавтра будем бомжами...Может я что-то не допонимаю в этих делах...Скажите что нам делать, очень нужно

В подобных случаях проще рассказать, как надо было сделать, чтобы подобного не случилось, чем ответить на вопрос, а что теперь делать ?

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В соответствии со ст. 463 ГК РФ в случае, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Поэтому дождитесь регистрации договора купли-продажи, а после предъявите продавцу на основании указанных норм закона письменное требование о немедленной исполнении обязательства по передаче квартиры, свободной от вещей и третьих лиц, приостановив до исполнения указанного требования фактическое исполнение своего встречного обязательства по оплате квартиры. Как реально сделать последнее, зависит от выбранной вами схемы расчетов и вашего непосредственного участия в ней.

Это должно простимулировать продавца квартиры на скорейший поиск решения проблемы по освобождению квартиры от жильцов.

Елена Чижова

Здравствуйте Александр. Если не затруднит подскажите. Купил квартиру в апреле 2011г. 4000000р. продаю в октябре так же за 4000000р. Должен ли я платить налог? Заранее спасибо.

Anatoly 1 писал(а):
Здравствуйте Александр. Если не затруднит подскажите. Купил квартиру в апреле 2011г. 4000000р. продаю в октябре так же за 4000000р. Должен ли я платить налог? Заранее спасибо.

Нет, если заполняя налоговую декларацию по НДФЛ, Вы весь полученный доход от продажи указанной квартиры вместо использования права на имущественый налоговый вычет в размере 1000000 рублей в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ уменьшите на расходы, связанные с получением этого дохода, т.е. на сумму, за которую ее сами купили, а к декларации приложите документы, подтверждающие эту оплату.

Тайлер писал(а):
Здравствуйте Александр, прошу ответить вот на какой вопрос:
Имеется квартира с 3-мя собственниками с общей долевой собств-ю (1/5 доля, 1/5 доля, 3/5 доли).
Собственники у которых по 1/5 хотят одновременно продать их. Цена у каждой доли 400.000 и в соб-ти они менее 3х лет.
Они хотят уйти от налогов, а покупатель не хочет занижать цену. Они понимают что по закону (220 нк рф), вычет придется поделить. 1/5 от 1.000.000 каждому, т.е. вычет по 200.000, а еще с 200 придется платить 13%. Я им посоветовал следующее: реализовать доли через 2 независимых договора. Ведь в 220 НК РФ четко сказано - и реализации ДОЛЕЙ в указанном имуществе.
Существует много объяснений того, что так можно делать и тогда каждому начислят вычет по 1.000.000. Например Письмо Министерства Финансов РФ от 11 апреля 2007 года № 03-04-05-01/109, где черным по белому написано: В случае продажи налогоплательщиком своей доли в квартире или жилом доме при сохранении других долей в собственности прежних владельцев ему может быть предоставлен имущественный налоговый вычет как единственному продавцу в сумме, не превышающей в налоговом периоде 1 000 000 руб.

НО! Сел вот почитать реэлторские форумы и нашел "ПОСТАНОВЛЕНИЕ Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации" и ужаснулся.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ длинное, прошу Вас ознакомиться с ним, приведу лишь интересующие меня выдержки:

"По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями"

Тем самым Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством), а также продажи доли в праве общей долевой собственности на указанную недвижимость. При этом право на получение имущественного налогового вычета ставится в зависимость от того, что является объектом соответствующего гражданско-правового договора купли-продажи.

Положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ ... означает, что оно подлежит применению при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. При этом соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между сособственниками этого имущества пропорционально долям участников в праве общей собственности. При реализации по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, положение абзаца четвертого подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации применению не подлежит.

... означает, что такой вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры

Поскольку доля в праве на объект недвижимости (в данном случае - объект жилой недвижимости) по своим фактическим характеристикам, по своей ценности значительно отличается от не разделенного на доли права на такой же объект, который можно индивидуализировать и определить как самостоятельный объект права собственности, суммы имущественного налогового вычета могут различаться в зависимости от того, что именно продает налогоплательщик - целое жилое помещение, выделенную в нем долю в натуре или его долю в праве общей долевой собственности и, соответственно, за продажу чего он рассчитывает на имущественный налоговый вычет.

в противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу конституционных принципов равенства и справедливости в сфере налогообложения

Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере до 1 000 000 рублей, каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена

Что же это получается?
1) В 220 НК РФ ни слова нет о "Выделении в натуре", с чего это вдруг КС РФ домыслил это уточнение???
2) К примеру тоже Письмо министерства финансов РФ указанное мной выше, датировано 2007 годом, а ПОСТАНОВЛЕНИЕ КС РФ 2008 годом, т.е. более свежее, да и в конце концов Констит. Суд более высокая инстанция чем МинФин.
3) Все это в свете: в пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных начал (принципов) законодательства о налогах и сборах закрепляется, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
Ктож тут прав???
P.S. Спасибо и извиняюсь за длину сообщения

1. По этому вопросу я уже давал ранее свой комментарий на этом форуме

ЭтоЕщеКто писал(а):
КС РФ в погоне за тем, чтобы как-то обосновать, что существующее противоречие между исчислением имущественного налогового вычета, которым может воспользоваться гражданин при продаже отдельной доли квартиры (и т.д. по тексту п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) и имущественным налоговым вычетом, которым может воспользоваться этот гражданин, как участник общей долевой собственности, при продаже квартиры целиком, не нарушает равенство граждан, юридически только запутал ситуацию.

Статья 220 НК РФ, перечисляя имущество (жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки), говорит также о "долях в указанном имуществе". Однако, ГК РФ, с чем соглашается КС РФ, не содержит в настоящее время такое понятие, как "доля в имуществе". ГК РФ говорит "о доле в праве общей долевой собственности на имущество" (см. Главу 16 ГК РФ).

КС РФ утверждает, что речь в НК РФ идет о доле, которая выделана в натуре. Однако, с чем опять же соглашается КС РФ, при выделе доли в натуре общая долевая собственность на это имущество прекращается, а у каждого теперь бывшего участника общей долевой собственности возникает индивидуальная собственность на самостоятельную часть имущества. Такой частью при разделе квартиры в соответствии с ЖК РФ может быть только комната, но комната и так указана в ст. 220 НК РФ. Комнату же разделить в соответствии с ЖК РФ уже нельзя, с чем опять же соглашается КС РФ. Тогда о какой доле в комнате идет речь в ст. 220 НК РФ ? Очевидно, что в такой позиции все притянуто за уши.

В науке «Гражданское право» существует учение о реальных и идеальных долях. В соответствии с этим учением доля в имуществе рассматривается как реальная доля, т.е. выраженная в конкретной части имущества, а доля в праве собственности, как идеальная доля, т.е. выраженная в числовом значении (1/2, 1/3 и т.п.). Однако в любом случае речь идет об общей долевой собственности, а никак не о долях, выделенных в натуре, в результате чего общая долевая собственность прекращается. Реальные доли каждого участника общей долевой собственности можно определить не путем выдела доли в натуре и т.п., а путем заключении между ними соглашения о порядке пользования, в соответствии с которым каждому участнику будет выделена без прекращения общей долевой собственности в отдельное пользование часть имущества.

Таким образом, в ст. 220 НК РФ речь идет не о долях, выделенных в натуре, а о долях в праве общей собственности. Такого объекта права, как «доля в имуществе, выделенная в натуре» нет. Поэтому продать ее и получить доход от ее продажи нельзя. Есть самостоятельная часть имущества, такая как комната, часть жилого дома, право индивидуальной собственности, на которые приобретет бывший участник общей долевой собственности в результате выдела доли из общего имущества в натуре. (При этом возможность выдела комнаты в натуре опускаем, это отдельная тема).

Самое смешное, что ранее, когда в указанном в ст. 220 НК РФ перечне появились доли (как в п.п. 1 , так и п.п. 2 п. 1 ), но еще не было комнат, налоговые органы отказывались рассматривать комнаты в качестве тех самых долей в квартирах и отказывали налогоплательщикам в получении налоговых вычетов, как по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с продажей), так и по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (в связи с покупкой), как раз и рассматривая их, как иное имущество (вычет по которому в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ ранее был 125 т.р., а сейчас 250 т.р.).

2. Есть и более поздние Письма, в которых Минфин подтверждает свою позицию о том, что при продаже доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащее налогоплательщику менее 3-х лет, он имеет право именно на вычет в соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ в размере до 1 000 000 рублей. Ни о каких доля в натуре при этом речи не идет. Например, смотрите Письмо Минфина № 03-04-05/7-328 11.06.2010. Если поищите, то найдете еще.

3. Про "неустранимые сомнения" все верно. Но благо и на прктике пока с налоговыми органами в этом вопросе споров не возникает. Делайте несколько договоров, как хотели. Теряет в этом случае только покупатель, т.к. если он захочет воспользоваться вычетом в соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, он сможет это сделать только по одному договору, в связи опять же с покупкой доли. Тоже спорный момент, но его нужно учитывать.

ЭтоЕщеКто писал(а):
Если Вам по ДДУ в соответствии со ст. 11 Закона РФ № 214-ФЗ будет уступлено только право требования без перевода долга, т.е. без перевода на Вас обязанностей прежнего участника перед застройщиком, обеспеченных неустойкой, то волноваться не о чем. За просрочку исполнения обязательства по оплате ДУ перед застройщиком должен отвечать прежний участник долевого строительства. А чтобы ни у кого по этому поводу точно не возникало вопросов, можно это прямо отразить в договоре уступки.

Александр, большое спасибо!

Большое спасибо за подробный ответ.

Александр-помогите разобраться в ситуации и посоветуйте как поступить.Есть 4-х к.кв. в Москве ,коммунальная. Три комнаты приватизированы ,одна муниципальная. Одна приватизированная комната принадлежит одному мужичку ,он ее сдает семье из соседней муниципальной комнаты той же квартиры(сам в квартире не появляется, живет у жены) . А вот две другие притизированные комнаты принадлежат другой семье- отцу и его несовершеннолетнему сыно.Но принадлежат достаточно редким для Москвы образом: на каждую из двух комнат отдельное свидетельство о собственности. И у каждой комнаты по два собственника-отец и его несовершеннолетний сын. Одну из комнат они решили продать.С одновременным наделением несовершеннолетнего долей собственности в другой комнате.Т.е вторая комната будет целиком в его собственности. В паспортном столе взяли выписку,паспортистка в ней указала что они прописаны в двух комнатах. Как это надо будет отразить после продажи, если у несовершеннолетнего ребенка адрес останется тот же? По сути сейчас они с отцом прописаны (и владеют) двумя комнтатами, после продажи одной комнаты адрес останется тот же, а ребенка планировали прописать в одну комнату, которой он целиком будет владеть. Но получается , из выписки, что он и сейчас в ней тоже прописан.Можно ли говорить в данном случае о перепрописке ребенка (ну и его отца тоже) или это вообще не перепрописка? Как тогда все это оформить посоветуете?