"Юридический уголок от ЭтоЕщёКто" 3452 / 179559

Молодцов Александр писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
"С" ... "купил" у "В" квартиру за 1600000, расплатился с ним, а потом продал ее за 1850000 рублей, воспользовавшись доверенностью от "В", но при этом все деньги получал от "D" от своего имени, он должен был обязан вернуть "В" все 1850000 рублей.

В риэлторской практике (по крайней мере, в Тольятти) существует «срочный выкуп» объектов недвижимости, когда объекты предлагаются на выкуп со скидкой, примерно 10% ниже рыночной, и «выкуп» осуществляется по доверенности. Затем уже «выкупивший» ищет на объект покупателя, естественно, уже по рыночной цене. Но рассматривая такой метод , получается, что он уязвим для "выкупившего" с юридической точки зрения, и он не имеет права продавать квартиру выше той цены, по которой он рассчитался с продавцом. Значит, сумма в 250 000р, полученная «С» сверху, не имеет законного обоснования? В таком случае, как трактовать содержание доверенности в части: «продать за цену и на условиях по своему усмотрению с правом получения следуемых денег»? Или в любом случае он обязан все передать Продавцу? А если бы он продал меньше 1 600 000?

В том-то и дело, что в соответствии со ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого, а не представителя.

Поэтому, подавая имущество по доверенности, представитель создает все права и обязанности по такой сделке для представляемого, а не для себя, в т.ч. в отношении получения денег за проданное имущество. Все полученное по такой сделке представитель обязан отдать представляемому.

Если доверенность позволяет представителю определять по своему усмотрению цену и другие условия купли-продажи объекта, это совсем не значит, что он имеет право часть денежных средств, полученных его продажи, оставить себе, т.к. эту цену и условия он опять же согласовывает, действуя по доверенности не от своего имени, а от имени представляемого.

Предоставление по доверенности "права получения следуемых денег", означает также их получение от имени представляемого. Речь опять же о праве получения денег представителем за представляемого, которые он должен отдать представляемому.

Вопрос с вознаграждением представителя за юридические действия, совершаемые им за представляемого, может быть согласован между ними путем заключения договора поручения.

Но и в этом случае все деньги, полученные представителем по договору купли-продажи, заключенному по доверенности от имени предствляемого, должны быть отданы им представляемому, после этого обязан оплатить услуги представителя по исполненному договору поручения.

Обязательство представителя передать денежные средства представляемому может быть частично прекращено в этом случае зачетом встречным требованием к представляемому по оплате вознаграждения по договору поручения (ст. 410 ГК РФ).

Только в этом случае при соблюдении процедур зачета представитель может отдать представляемому деньги, полученные по договору купли-продажи от его имени, за минусом своего вознаграждения по договору поручения.

Тогда, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, представляемый должен будет вернуть покупателю всю сумму по договору, а вопрос с возвратом вознаграждения выплаченного по договору поручения решать самостоятельно с представителем.

В противном случае, если представитель оставляет себе часть денег, полученных по такой схеме себе, скрыв это от представляемого, его действия могут быть квалифицированы по ст. 165 УК РФ.

Александр, большое спасибо за исчерпывающий ответ!
Вы предвосхитили мой вопрос о том, каким образом надо действовать, чтобы решить проблему "лишних денег".
Очень благодарен!

ЭтоЕщеКто писал(а):
если сделка купли-продажи будет признана недействительной, представляемый должен будет вернуть покупателю всю сумму по договору, а вопрос с возвратом вознаграждения выплаченного по договору поручения решать самостоятельно с представителем.
В противном случае, если представитель оставляет себе часть денег, полученных по такой схеме себе, скрыв это от представляемого, его действия могут быть квалифицированы по ст. 165 УК РФ.

для этого не требуется заявления доверителя (потерпевшего), который B? насколько я понимаю, B от следствия скрылся

squirrel писал(а):
ЭтоЕщеКто писал(а):
...если представитель оставляет себе часть денег, полученных по такой схеме себе, скрыв это от представляемого, его действия могут быть квалифицированы по ст. 165 УК РФ.
для этого не требуется заявления доверителя (потерпевшего), который B? насколько я понимаю, B от следствия скрылся

«В» выгоднее скрыться, чем открыться.
А в данном случае, нет заявления - нет дела.

morgan077 писал(а):Уважаемый Александр.Ответьте пож. и мне на вопрос. Хотя может и другим интересно. Тема очень старая.Но внятного и однозначного ответа не попалось.Если было, дайте ссылку.
В ордере отец и ребенок (На самом деле два).Соц найм. Регистрируются. Детей выписывают к матери в квартиру (собственность). (Считается почему то , что так проще будет). Прошла приватизация на одного.Теперь продажа. На этом моменте существует множество мнений, часто противоречивых. Может все-таки именно Вы разъясните. Насколько законно, можно, стоит ли, последствия , подстраховки, покупать ли, и тд. С Ваших юридических позиций, а не как во многих других местах.Спасибо

На подобный вопрос я давал ответ на этом форуме уже не один раз, в т.ч. и в этой ветке форума. Воспользуйтесь поиском по моему нику.

Вот несколько ссылок, если лень искать:

viewtopic.php?f=111&t=21353&hilit=%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D0%BA&start=20

viewtopic.php?f=111&t=16970&p=200738&hilit=%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BE%D0%BA#p200738

Спасибо за ответ. А вернее за ссылки.Но к сожалению, ответ получился так же неоднозначным. Даже ваши примеры противоречат. Можно. Но если захотеть, то наоборот. Жаль, что даже вы не можете однозначно и конкретно ответить.

Уважаемый ЭтоЕщеКто!
Прошу помочь в ситуации:
Квартира ЖСК куплена в браке, но на имя только супруга. Супруги были прописаны и проживали в квартире до конца своей жизни. В 1981 г пай выплачен. Жена умирает в 2006г, ни развода, ни раздела имущества, ни претензий на обязательную долю от пережившего супруга не было. В квартире с рождения и до сих пор прописаны дочь с 17-летним сыном. Дочь с сыном ряд лет проживают за рубежом, гражданство РФ сохранено. В 2009 г переживший супруг подписал и зарегистрировал договор ренты на всю квартиру, 6 мес назад умер. Дочь в последние дни 6-ти месячного срока успела подать заявление нотариусу на принятие наследства. Думается, отсудить квартиру не удастся (рентодатель долго несла бремя по уходу старика).
Вопрос такой: если умершая мать дочери имела право на 1/2 долю и умерший отец неправомерно распрядился не своей долей по договору ренты, то дочь может претендовать на эту материнскую долю? Есть ли шанс отсудить 1/2 или этот шанс почти не реален?

Заранее благодарю и с нетерпением жду ответа.

[color=#0000FF][/color]Александр, интересно Ваше мнение.

Продавец владеет квартирой более 3-х лет. Переводит ее в нежилой фонд и продает как нежилое помещение. Сумма сделки (отраженная в договоре купли-продажи) – более 250 000 руб .

Собственно вопрос: возникает ли обязанность продавца нежилого помещения, оплатить НДФЛ,
т.к., объект нежилого назначения находился в собственности менее 3-х лет ?

Мнение налоговой инспекции:

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации
установлено, что [u]право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество[/u], подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.

Мнение продавца:

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится:

перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица;

изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ;

изменении назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка);

Право на объект существует более 3-х лет, изменение внесено только в подраздел I ЕГРП – изменение назначения объекта.

Будет интересно мнение всех специалистов в данной теме.

Р.S. уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов - нет возможности.

Карелина писал(а):
Уважаемый ЭтоЕщеКто!
Прошу помочь в ситуации:
Квартира ЖСК куплена в браке, но на имя только супруга. Супруги были прописаны и проживали в квартире до конца своей жизни. В 1981 г пай выплачен. Жена умирает в 2006г, ни развода, ни раздела имущества, ни претензий на обязательную долю от пережившего супруга не было. В квартире с рождения и до сих пор прописаны дочь с 17-летним сыном. Дочь с сыном ряд лет проживают за рубежом, гражданство РФ сохранено. В 2009 г переживший супруг подписал и зарегистрировал договор ренты на всю квартиру, 6 мес назад умер. Дочь в последние дни 6-ти месячного срока успела подать заявление нотариусу на принятие наследства. Думается, отсудить квартиру не удастся (рентодатель долго несла бремя по уходу старика).
Вопрос такой: если умершая мать дочери имела право на 1/2 долю и умерший отец неправомерно распрядился не своей долей по договору ренты, то дочь может претендовать на эту материнскую долю? Есть ли шанс отсудить 1/2 или этот шанс почти не реален?

Заранее благодарю и с нетерпением жду ответа.

Шансы дочери на то, чтобы в данной ситуации чего-либо добиться, исходя из указанной Вами информации, практически равны нулю.

Александр Зеленский писал(а):
[color=#0000FF][/color]Александр, интересно Ваше мнение.

Продавец владеет квартирой более 3-х лет. Переводит ее в нежилой фонд и продает как нежилое помещение. Сумма сделки (отраженная в договоре купли-продажи) – более 250 000 руб .

Собственно вопрос: возникает ли обязанность продавца нежилого помещения, оплатить НДФЛ,
т.к., объект нежилого назначения находился в собственности менее 3-х лет ?

Мнение налоговой инспекции:

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации
установлено, что [u]право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество[/u], подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.

Мнение продавца:

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, лист записи об изменениях используется для внесения в ЕГРП таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относится:

перемена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица;

изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ;

изменении назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка);

Право на объект существует более 3-х лет, изменение внесено только в подраздел I ЕГРП – изменение назначения объекта.

Будет интересно мнение всех специалистов в данной теме.

Р.S. уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов - нет возможности.

Лично я, как юрист, считаю, что изменение назначения использования помещения, не является основанием для прекращения права собственности на него, поэтому в случае перевода жилого помещения в нежилое, его отчуждение, если это помещение после его перевода в нежилое не использовалось в предпринимательских целях, должно происходить с учетом правила, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ. При этом срок владения налогоплательщиком помещением на праве собственности не должен после перевода жилого помещения в нежилое исчисляться вновь.

Однако убедить налоговую службу в этом без обращения в суд, скорее не удастся, т.к. она руководствуется в этом вопросе обязательными для нее разъяснениями, сделанными Минфином, который занимает иную позицию. Поэтому, если судиться не хочется, советую взять мнение Минфина на заметку при планировании сделки.

Вот разъяснение, которое сделан по этому вопросу Минфин. Есть в нем и положительная нотка. Указывая на то, что срок владения помещением на праве собственности при его переводе в нежилое должен исчисляться вновь, Минфин подтвердил право налогоплательщика на уменьшение дохода от продажи помещения на величину документально подтвержденных расходов по его приобретению, которое может быть использовано налогоплательщиком вместо имущественного налогового вычета.

Министерство финансов Российской Федерации
П и с ь м о
№ 03-04-05/7-607 26.08.2011

Вопрос: В 2005 г. мной была куплена квартира (свидетельство о регистрации права от 21.06.2005 г.). В 2009 г. квартира была переведена в нежилое помещение (свидетельство о регистрации от 16.10.2009 г., основание регистрации: разрешение на ввод в эксплуатацию от 07.10.2009 г.). Надо ли подавать декларацию о доходах и платить налог, если я продам этот объект собственности в 2011 г.? Я не являюсь индивидуальным предпринимателем, квартиру сдавала в аренду как физическое лицо. Применяются ли имущественные вычеты при продаже этого имущества?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваше обращение от 31.03.2011 по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 рублей.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Таким образом, срок нахождения нежилого помещения в собственности налогоплательщика-продавца определяется на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости в виде нежилого помещения.

Поскольку продаже подлежит нежилое помещение, получившее такой статус в 2009 году в результате изменения целевого использования недвижимого имущества, имущественный налоговый вычет в связи с продажей указанного имущества в 2011 году предоставляется в сумме, полученной от его продажи, но не превышающей 250 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Изменение назначения помещения не отменяет факта осуществления расходов по его приобретению.
Таким образом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемого дохода от продажи нежилого помещения, находившегося в его собственности менее трех лет, на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Заместитель директора департамента
С.В.Разгулин

ЭтоЕщеКто писал(а):
Лично я, как юрист, считаю, что изменение назначения использования помещения, не является основанием для прекращения права собственности на него, поэтому в случае перевода жилого помещения в нежилое, его отчуждение, если это помещение после его перевода в нежилое не использовалось в предпринимательских целях, должно происходить с учетом правила, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ. При этом срок владения налогоплательщиком помещением на праве собственности не должен после перевода жилого помещения в нежилое исчисляться вновь.

Александр, спасибо за ответ.Согласен с Вашим мнением.
Остался пустячок- убедить налоГОВую ](*,)