Профессионал, где ты? 152 / 4283

Если строить не для себя, а на продажу, то может еще выгода и будет. А вот если для себя, со всеми капризами и запросами, то, учитывая нынешние реалии, никогда не окупиться. Скорее всего в убыток процентов на 50 уйти можно.
НО!
Ведь строишь для себя! А раз так, то продавать в ближайшее время и мыслей не будет. Стройка - мероприятие дорогое, и главное, оно весьма утомительное. Знаю по своему опыту.
А дом я, Имхо, рекомендую строить деревянный, бревенчатый, лучше из сосны, а два нижних венца из лиственницы.

Алексей Слесарев писал(а):
Люди в кэш хотят выйти, им безнесок по-барабану.

От желания до кэша -огромная пропасть !
:)-(:

Если б могли , здесь ТС не было бы!
Поэтому есть и промежуточные решение.
Желаемое не получить! Снижаться жаба и амбиции давят .
Потому и развернул в коммерческую.
Ценник сразу вырос до желаемой.
Т.к . выручка соответствует цене. И прозрачна.
Но.
Собственник передумал продавать .
Такая корова самому нужна. :co_ol:

Решил развивиать сам .

Ещё раз доброго всем времени суток, и спасибо за Ваши ответы!

Алексей Слесарев писал(а):
Если строить не для себя, а на продажу, то может еще выгода и будет. А вот если для себя, со всеми капризами и запросами, то, учитывая нынешние реалии, никогда не окупиться. Скорее всего в убыток процентов на 50 уйти можно.НО!Ведь строишь для себя! А раз так, то продавать в ближайшее время и мыслей не будет. Стройка - мероприятие дорогое, и главное, оно весьма утомительное. Знаю по своему опыту. А дом я, Имхо, рекомендую строить деревянный, бревенчатый, лучше из сосны, а два нижних венца из лиственницы.

Действительно строить на продажу и строить для себя это большая разница. Тут Вы безусловно правы.
Если человек строит для себя, а потом, по каким либо причинам вынужден продавать, то может и себестоимость не окупить. Не всегда конечно, но вполне вероятно. Особенно, если застройщик не сделал что-то того, что действительно важно для потенциальных покупателей, или сделал не достаточно качественно. Ещё хуже, если сделано лишнее, так сказать, достигнуто избыточное качество, которое покупатели не имеют желания оплачивать. Как с той «платиновой» баней. Бывают ещё и «платиновые» гаражи с смотровыми ямами и т.д….

alexis18 писал(а):
Стройте облицовочный кирпич +пеноблок . Площадь до 200 кв.метров .Под кровлю, даже мягкую , реально поднять за 3 млн. Остальное отделка .За 3-4 месяца будет сделан под ключ. И вкус потенциального покупателя.

Да, в принципе, это не плохая идея. Многие так и делают.
Понятная большинству покупателей технология, удобная со строительной точки зрения. Поэтому она часто используется как частными застройщиками-девелоперами, так и строительными фирмами (от мало до велика), которые решили подзаработать в сегменте «построить дом на продажу».
Но поступая подобным образом, выбирая технологию, которую используют многие застройщики, мы предложим рынку то, чего и так достаточно много. Особенно, это касается домов «под отделку».
Иными словами, мы рискуем встать в длинную очередь за покупателем...

alexis18 писал(а):
А в деревянном можно жить только на 3-4 год . Но зато какой запах и климат .Насчёт морозостойкости деревянных домов .Держат они тепло замечательно.Проверено. А летом в жару . Даже при открытых окнах разница составляет 5-7 градусов. А если ещё по монолитным полам сделал водяные тёплые полы . Про радиаторы можно забыть . То затрат на 1000 рублей за газ в лютые морозы за глаза. И это с тёплой водой .Электрики чуть больше за 3000 ! С водяным бойлером на 150 литров.

Я вовсе не адепт деревянного домостроения, как может показаться, но в этом вопросе согласен с Вами на все 100%! Особенно, что касается качества жизни в деревянном доме…
Но возвращаясь к ситуации, которая сложилась у ТС – Станиславы. У неё вроде получается даже некоторое преимущество – она предлагает к продаже уже построенный, давший усадку и прошедший финишную конопатку дом из престижного материала – лиственницы. Это тебе не какой ни будь «скороспелый» каркасничек. Кроме того, сделаны все коммуникации.
Не надо ждать те самые 3-4 года, «воевать» с подрядчиками, заниматься подключением коммуникаций и т.д. Покупатели платят деньги ,и могут уже сразу жить. (Или не могут? Или могут, но не с тем уровнем комфорта, как хотелось за такие деньги?)

А что касается перевода жилой недвижимости в коммерческую, то для ТС это, мне кажется пока не вариант, хотя место вроде не плохое – зона отдыха, большая вода, развитая спортивная (и не только) инфраструктура.
ИМХО её объекту чего-то не хватает, может той самой бани…?

Любая недвижимость - это полный субьектив !
Сколько будет покупателей -столько и будет диаметрально противоположных мнений.
Тем более по деревянному дому !!!
Я тем более найду столько недочётов -проще не слушать .
А что лиственница ?!! Кого ей сейчас удивишь?!
Сложно пояснить , что матерал лиственница , поэтому ценник за 40 !!!
Когда аналоги стоят от 15 !!!

Это как с редкой и дорогой машиной!
Схватили на эмоциях , покатались -на базар. А там полный затык .
Не хотят такое розовое авто . :)-(:

Была знакомая -доча сломала маман на розовый цвет ещё и "Мондео".
Купили . Покаталась . 2 года стоит на площадке в продаже . Все ржут !

А за коммерческую ,это как выход из имеющегося затыка .
Этот раритет однозначно НЕ продать , но извлечь максимум из взыгравших амбиций -почему и нет .
Покрутить надо данный дом . Во всех плоскостях.

Доброго всем времени суток и хорошего настроения!
Хочется ещё раз выразить признательность всем кто ответил. А ещё всем кто просто читал данную тему, и воздержался от того, что бы «зафлудить» (я понимаю – это было не просто) мой «лоховской» вопрос - куда бы пристроить лям баксов на загородке.
Задавая такой вопрос, больше не для себя, а для ТС, я, если честно, ожидал в ответ ехидных насмешек типа – «ну чувак даёт, да те кто реально собрался лям зелени в стройку с целью продажи закатать, на форум с таким вопросам не ходят… и т.д. и т.п.». Что по сути так и есть.
Но вместо флуда, получил много действительно грамотных и дельных советов, с примерами и т.д.
Собственно, вопрос был задан скорее для ТС.
У человека возникла проблема, но свой вопрос ТС сформулировала изначально, на мой взгляд не верно и возможно слишком эмоцианально.
Но проблема у человека есть и надо постараться её всё таки помоч.
Задавая такой вопрос, ответ на который для меня в общем очевиден, я ставил своей целью показать ТС, что проблема вовсе не в материале стен и в отсутствии на горизонте риэлторов – супер продаванов.
Была идея – совместными усилиями описать некий вариант дома на продажу, с приблизительно аналогичными параметрами как у ТС – Станиславы. И ТС сама может понять в чём оснавная сложность (сложности) с продажей её дома. Чем он отличается (какими качествами) от некого гипотетического объекта – домом, который относительно легко продать.
Важно, что бы это было мнение не одного человека, например меня, а мнение как можно большего числа специалистов.
Ещё раз всех благодарю за участие и за компетентные комментарии…

Собственно ответ для ТС.
Уважаемый ТС. Уважаемая Станислава.
Я не риэлтор и выскажу свою не риэлторскую точку зрения.
Я не испытываю ни какого «цехового единства» с уважаемыми участниками форума, ровно как и не испытываю ни какой ненависти к специалистам этой замечательный профессии. Без грамотных риэлторов мой бизнес (девелопмент недвижимости, в т.ч. и загородной) был бы значительно сложнее или даже не возможен, по крайней мере для меня лично….
Так что можно считать – моё мнение не является ни в чью-то пользу, ни в Вашу ни в пользу тех специалистов, которые оппонировали….
Для начала прошу простить меня за мой безграмотный русский (с детства ещё беда…), а ещё завтра самолёт в тёплые края, так что писать буду быстро.
В своей повседневной деятельности я привык пользоваться определённой терминологией, и в отличие, например, от действительно грамотных консультантов и преподавателей, я ещё не научился излагать сложные вещи и концепции на простом и понятном человеческом языке. Если в моём бессвязном тексте будет что то не понятно – спрашивайте, будет время обязательно отвечу, здесь или Вам на почту.
В принципе, из ответов уважаемых специалистов на мой лоховской вопрос, Вам Станислава, и так уже наверное понятно, что основная трудность при продаже вашего дома заключается вовсе не в том, что он не кирпичный, а совсем в другом.
Вы наверное обратили внимание, что на форуме присутствуют как приверженцы каменныхд омов, так и деревянных… В жизни так же. И среди покупателей домов всё точно так же. Справедливости ради, стоит отметить, что желающих приобрести каменный дом, всё таки больше, но не в 10 раз и даже не 5! Разные исследования, разные оценки, но по моим ощущениям, не менее 20% вообще считают, что загородный дом может быть только деревянный – из массивного дерева!
Кроме того, как я писал ранее, предложение КАЧЕСТВЕННЫХ, СОВРЕМЕННЫХ деревянных домов ОТНОСИТЕЛЬНО не велико. Короче, как я думаю, Вы и сами понимаете, проблема в продаже Вашего действительно не плохого дома не в материале стен! Скорее это даже плюс, но по крайней мере не минус, это точно!
По большому счёту, многое содержится в ответах уважаемых участников форума на мой «лоховской» вопрос. Собственно он и задан был мною - нейтральным участником, прежде всего для Вас, уважаемая Станислава.
Под влиянием не самой верной оценки проблем, возникшей с продажей вашего объекта, Вы изначально не правильно ИМХО сформулировали свою проблему (ДОМ НЕ ИЗ КИРПИЧА). Задав не верный вопрос, да ещё и в излишне эмоциональной форме, Вы спровоцировали дискуссию на тему – кирпич VS дерево, что в принципе не верно.
Любой девелопер загородной недвижимости, что частный, что крупный скажет одно – кирпич и дерево это как два разных полюса, это два материала, которые не вызывают вопросов и сомнений и имеют большое число своих «ярых» приверженцев. А вот всё остальное – «между ними»!
Между тем, более правильная и корректная постановка вопроса в Вашем случае должна быть такой ИМХО – есть такой-то объект, рекламируется так-то и выставлен в продажу по такой цене, но откликов на рекламу нет! В чём проблема (проблемы)?
Вот именно на этот вопрос я и постараюсь ответить (как смогу).

ИМХО лично я вижу три основные стратегические проблемы, мешающие успешной продаже Вашего дома. Перечислю их отдельно, а потом постараюсь свести в общую картину.
Проблема №1. Незавершённость объекта.
Это только на первый взгляд, те «небольшие недоделки» не оказывают влияния на ликвидность Вашего объекта. На самом деле, они и есть главное препятствие для успешной продажи. Живя в своём замечательном доме, Вы к ним привыкли. Для Вас они не являются серьёзной проблемой, а вот для потенциальных покупателей всё иначе. Это проблема. И проявляется она в двух плоскостях: рациональной и эмоциональной.
Рациональной. Покупатели начинают оценивать – сколько ещё средств, сил, нервов и времени надо вложить, что бы получился «дом мечты на участке мечты». Тут Вы можете возразить – покупатели хотят приобрести основу, а потом уже сами, по мере поступления денежных средств, всё сделать «под себя». Это может и справедливо, но только не для вашего ценового диапазона. % «экономных покупателей» в нём минимален! «Экономный покупатель», в моём здесь понимании – это те, кто покупает «основу», а потом долго, зачастую годами, доводит её до состояния «идеального дома». В Вашем ценовом диапазоне подавляющее большинство покупателей домов, это те, которые хотят жить ЗДЕСЬ и СЕЙЧАС. В противном случае, они скорее будут строить дом сами… Правда тут есть одна оговорка, но о ней позже, когда подойдём к подробному анализу Вашего предложения.
Эмоциональной. ИМХО она даже важнее рациональной. Тут надо представить себе, как формируется (вызревает) у п. покупателей желание приобрести загородной дом. Люди читают журналы, такие как «красивые дома», «деревянные дома», «Домой», смотрят передачи, и т.д. Вообще, вопрос восходит к изучению потребительских ожиданий (их формирования), потребительской мотивации, поведения и т.д. Короче – в головах потенциальных покупателей есть некоторая картинка их будущего «идеального» дома. Иногда она весьма конкретна (как в журнале, как у друга и т.д.), а иногда весьма размыта (что то типа того, с элементами того и т.д.). Как правило, в процессе реального поиска, эта картина может конкретизироваться, изменяться. В запросах на поиск объекта, покупатели указывают конкретные параметры – расстояние от мкад, направление, метры, сотки и т.д. и т.п…. Но картинка (представление об «идеальном» доме в головах клиентов) ни когда не выражается в конкретных цифрах, она выражается, если так можно сказать, в терминах «приятной во всех отношениях среды обитания». Среда обитания это не просто метры, кубометры, сотки и т.д., это скорее - уют, красота, гармония, удобство, ощущения надёжности, долговечности, безвредности и т.д.
Я сейчас не критикую Ваш дом. Вы его строили ДЛЯ СЕБЯ, и для Вас он безусловно красивый уютный и т.д. Но с точки зрения потенциального покупателя, это пока скорее некая заготовка (а если конкретно, прошу прощения, – недоделка). В большинстве своём, покупатели, только если они не проф. Дизайнеры, не могут, глядя на пустой участок и на не завершённый ремонт и экстерьер дома, представить себе как может быть тут комфортно, красиво и уютно… То, что они видят, расходится с тем, что они видели в журнале «деревянные дома» (это для примера) и преодолеть это расхождение рациональными доводами типа – тут не много вложить вот в это, а тут чуть-чуть доделать то-то, как правило, не удаётся. Особенно, при наличие на рынке в избытке конкурентного предложения.

Стратегическая проблема №2. Несбалансированность объекта.
Это про соотношение стоимости земли и стоимости дома (в более широком смысле – стоимости рукотворной компоненты). Эта тема отчётливо прослеживается в нескольких предыдущих постах.
С точки зрения девелопмента загородной недвижимости, в большинстве случаев, и конкретно в вашем ценовом диапазоне, соотношение стоимости земли (с ком.) и себестоимости строительства дома должно находится в соотношении приблизительно 1 к 2. Под себестоимостью строительства здесь понимается полная стоимость строительства, внешней и внутренней отделки и т.д. (короче – рукотворная компонента). Т.е. Себестоимость строительства и отделки дома должна составлять удвоенную стоимость земли (с ком.). Например, земля стоит 400 000 у.е., тогда себестоимость дома – 800 000 у.е. При соблюдении всех остальных (а их много) параметров, на данный момент в мск можно рассчитывать на прибыли в размере стоимости земли. (В нашем примере это 400 000 у.е.). При соблюдении остальных параметров, от которых зависит успешность проекта! Можно постараться добиться и более высокой прибыли, но это путь более рискованных стратегий новации ценности, которые Пррр..!!! Короче, для нас сейчас это не важно.
Правило эмпирическое. Оно ни где не описано. Вытекает оно частично из практики, частично из весьма сложного анализа рынка, частично из представления о «правильном» соотношении площади дома к площади участка (архитекторы считают, что для того, что бы постройка и участок гармонировали , площадь участка должна быть в 8-10 раз больше площади дома). Но с таким подходом, девелоперы мало зарабатывают, поэтому на практике оперируют обычно не площадью дома, а площадью пятна застройки. А так же выражают его в стоимостном виде.
Естественно, это правило ПРИБЛИЗИТЕЛЬНОЕ. Это не догма. Более того, в низко бюджетных сегментах, это соотношение смещается в пользу себестоимости дома, наоборот, в высокобюджетных проектах, в пользу стоимости земли, и становится ближе к 1 к 1.
Оговорки, их несколько:
1) правило относится к частному девелопменту (построить дом на продажу). Оно не относится к девелопменту посёлков. Там всё несколько иначе.
2) Это не догма. Это просто некий ориентир, к которому стоит стремиться, если частный застройщик хочет продать дом с выгодой, или хотя бы с возвратом вложений.
3) Само по себе выполнение этого правила (я его называю - бюджетное правило) естественно не гарантирует успешности проекта. И наоборот, есть весьма успешные проекты, где это правило нарушалось. Но там, правда, вступали в дело другие факторы…

Тут всплывают два «мутных» параметра – стоимость земли и себестоимость строительства.
Если со стоимостью земли более или менее понятно, то вот себестоимость строительства – она, как говорится, у всех разная. И это не только различия в стоимости используемых материалах и рабочей силы, это ещё и различия в подходах к организации строительства, это различия в использованных решениях и т.д. Бывают перезаклады, часто навязанные подрядчиками (типа «для надёжности»). Бывает и чрезмерное желание сэкономить. А бывает и то и то. Это когда начинают стройку и не жалеют денег «на надёжность», а под конец, когда финансы иссякают, начинается не правильная экономия (часто как раз на кровле, инженерке, отделке). А бывает и просто не правильная организация взаимодействия с подрядчиками. Это как в примере с той «платиновой» баней. Когда одна бригада ставит сруб, на тот фундамент, который посчитала приемлемой для себя (как им проще было) или как пожелал заказчик, ну а мы типа и не против… А ввод коммуникаций потом сделаем…. А после года выстаивания сруба, ищутся специалисты по инженерке, кровельщики, отделочники и т.д. И на каждом этапе, как правило, возникают трудности, переделки «косяков» прошлых этапов и т.д. Всё это выливается в «платиновую» себестоимость и в сроки… Много проблем можно избежать, если всё продумывать заранее. И это ответственность самого заказчика. Как минимум он должен обратиться в самом начале к специалисту, который подскажет оптимальные решения в интересах заказчика, спроектирует объект и правильно организует весь цикл работ. В примере с баней, исходя и грунтовых условий (высокий УГВ), оптимальное на мой взгляд решение по фундаменту – УШП, с разводкой всех ком. в самой плите. Подготовленный сруб или готовый домокомплект из оцилиндровки. По септику – либо аэратор, либо цельный (не сборный из ЖБИ элементов) анаэробный септик с противовсплывным грузилом и почвенная доочистка, в экстремальном случае – насыпь, естественно с принудительной перекачкой и не забыть правильно организовать вентиляцию…. По крайней мере, не фильтрующий колодец. Пррр… Ушёл от темы….

Короче. ВАША себестоимость, т.е. та, которая конкретно у Вас получилась, сейчас это не имеет ни какого значения. Это, как говорят, «утопленные затраты», в том смысле, что они уже понесены. И на принятие решения по стратегии продажи объекта СЕЙЧАС, В ДАННЫЙ МОМЕНТ не оказывают ни какого влияния. Не должны оказывать!!!
Про оптимальную для Вас стратегию продажи вашего объекта – чуть позже.
(Простите меня, что я часто называю Ваш дом, в который Вы вкладывали свою душу и сердце, сухим термином – объект. Это привычка).
В дальнейшем под термином себестоимость надо полагаю понимать некоторую себестоимость строительства приблизительно аналогичного Вашему дома, ориентируясь не средние расценки на «правильное» строительство в мск (без лишних перезакладов и без вредной экономии).
Как то всё затянуто получается…
Короче. Ваше предложение сейчас разбалансированно. Соотношение стоимости земли и себ. Стоимости строительства вашего дома близко сейчас к 1 к 1.
Я не согласен с оценкой г-жи Лурье вашего объекта.
Стоимость земли я оцениваю около 400 000$, себестоимость строительства дома аналогичного Вашему я оцениваю так же около 400 000$. (Вообще, учитывая конструктивные особенности дома, такие как – м.з.л. фундамент, мягкую кровлю, деревянные полы, «безопасную открытую проводку» и т.д. - возможно даже и меньше!). Лиственница не причём. Она приблизительно на 30% более теплоёмкая чем сосна, на 30% её «холоднее» и на 30% дороже. Конечно, смотря с какой сосной сравнивать, но вся равно не более чем в 2 раза! Это речь только про домокомплект. Всё остальное одинаково. Потолки у Вас тоже конечно подшиты лиственницей, но во многих деревянных домах так делают, не только в лиственничных срубах…
В принципе, такая несбалансированность предложения (1 к 1) НЕ ЯВЛЯЕТСЯ препятствием для продажи, скорее наоборот! НО тогда РЕАЛЬНАЯ цена продажи будет НЕ СИЛЬНО ОТСТОЯТЬ от стоимости земли + стоимость строительства дома! ИМХО немногим более 800 000$, при условии хотя бы минимальной завершённости объекта!
Ещё раз. Ваша себестоимость, та на которую Вы ориентируетесь, не имеет значения. Могли быть дороже материалы (если Вы строили по пиковым докризисным ценам и землю приобретали соответственно….). Короче сейчас это уже не имеет ни какого значения.
P.S. Вы писали про дом соседей – чуть МЕНЬШЕ участок, чуть БОЛЬШЕ дом (и скорее всего, в более завершённом состоянии, пусть и кривенький). Такое предложение более сбалансировано!

Стратегическая проблема №3. Не попадание в сегмент.Точнее, Вы попали между значимых ценовых сегментов. Если коротко – ТО ДЛЯ ОДИХ ВАШЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ СЛИШКОМ ДОРОГОЕ, А ДЛЯ ДРУГИХ, НАОБОРОТ, СЛИШКОМ ДЕШОВОЕ (не достаточно качественное, относительно тех денег, которыми они располагают).
Это не имеет ни какого отношения там к себестоимости и прочее. Речь идёт просто о распределение кол-ва покупателей с теми или иными деньгами на приобретение загородной недвижимости.
Интуитивно понятно – чем выше цена объекта, тем меньшее число потенциальных покупателей может его приобрести. Это очевидно. Но это не всё! Бррр.. сложно… нужно ввести понятие целевой цены объекта….

Можно так пояснить.
Представьте, мы собрались строить дом на продажу. Кроме всего прочего, нас интересует – а в какой ценовом диапазоне мы будем строить дом. Допустим у нас капитала около 700 000. Можем построить дом с ценой продажи около 1 млн. А может лучше взять ещё не много в кредит, и рассчитать параметры предложения и соответственно себестоимость так, что бы цена продажи была 1,5 ляма? Т.е. качество объекта будет несколько выше, но и себестоимость тоже естественно вырастет, как и цена продажи. Как лучше поступить?
Ответ не очевиден!
Вообще нас интересует соотношение: кол-во выставленных на продажу объектов/кол-во потенциальных покупателей в данных ценовых уровнях. В том, в котором это соотношение выгоднее для нас в том и надо строить! Т.е. будем строить там, где покупателей больше, а конкуренция меньше. Больше всего сейчас покупателей в эконом-сегменте. А какова там конкуренция? И каков её характер? Характер - ценовой! Так, это уход от темы, сорри…
Абстрагируемся от различных маркетинговых параметров, от стоимости заёмного финансирования и вообще от целесообразности его привлечения, от наших внутренних компетенций и способностей. При проектировании объекта мы должны ориентироваться на распределение платёжеспособного спроса и на кол-во конкурентных предложений!!!
Понятно, что покупателей, которые ищут объект на рынке за 1,5 ляма, меньше чем покупателей, которые ищут объект за 1 лям. Но и кол-во предложений объектов за 1,5 ляма, тоже очевидно меньше. А как всё это соотносится? Где всё таки конкуренция слабее?
Тут, наверное, мне стоит привести результаты анализа предложений на рынке и оценку распределения кол-ва потенциальных покупателей по сегментам. Но право, итак уже объёмно получается…. Но даже и это не совсем всё…
Вообще, конечно с точки зрения девелопмента, мы не можем абстрагироваться от наших компетенций по созданию лучшего качества при сохранении себестоимости не выше, чем у конкурентов! Кроме того, необходимо конкретизировать понятие «лучшее качество». Это не просто – больше, выше, стены массивней, перекрытия железобетонней и т.д. Всё таки мы создаём среду обитания, а не строительный объём… Вы можете возразить – всё просто! Это соотношения цена/качество. Действительно, но маркетологи не работают с этим параметром, его сложно описать – он собирательный, субъективный и т.д. Всё равно всё распадается на качество: бла-бла-бла-бла-бла-…. И цена – бла. Строятся там всякие карты восприятия и т.д…..
Наверное, не понятно для чего вся эта сложная концепция с целевым набором параметров и целевой ценой? Нужна она в двух случаях:
1. Мы не имеем участка, а имеем только капитал. Мы решаем, что будем строить, какой нужен под это участок и т.д…
2. Мы уже имеем участок. И решаем, что на нём оптимально построить и сколько для этого надо капитала. Классический случай т.н. «best use» анализа – наилучшее использование участка.
Но у Вас уже есть и участок и дом на нём, и цена вроде как определена Вами. Можно всё таки ориентироваться на ту цену, которую я озвучил чуть выше. Можно ориентироваться на цену, которую назовут оценщики, другие специалисты…Можно настаивать на собственной оценке, правда тогда сроки продажи будут неопределенны… И рано или поздно возникнет вопрос – а что делать? Снижать Цену? Но на сколько, и как это повлияет на сроки экспозии объекта на рынке? А может довести состояние (качество) объекта до более высокого уровня (закончить внутреннюю отделку, отделать цоколь, заняться ландшафтом, построить баню и обустроить парковку, а может сразу гараж с гостевой квартирой/квартирой для персонала)? Вот для ответов на эти вопросы и нужна эта достаточно сложная концепция целевой цены/целевой себестоимости, при определённых (целевых) параметрах качества.
Собственно, я собираюсь дать Вам свои рекомендации относительно того, что делать дальше:
Улучшать качество и повышать цену (или просто не менять), если улучшать то что и на сколько.
Что и на сколько улучшать? И какая при этом должна быть цена, для успешной продажи.
Какая должна быть рекламная стратегия и каков должен быть её бюджет в том или ином случае…
На какие сроки экспозиции Вы можете при этом рассчитывать и т.д.
Оценим перспективность перевода в ком. недвижимость (аренда), если Вас это интересует…
Какова реальная цена продажи дома в том виде, в каком он сейчас, при разумных сроках экспозиции и т.д.
Вот собственно, что бы не выглядеть голословным, и чтобы было понятно «откуда ноги растут», я и потратил столько Вашего времени и Вашего внимания уважаемая Станислава.
В общем, ответы на поставленные выше вопросы, это тема следующей части, а пока важные выводы из всей этой «галемотьи» с ценами, качеством, конкуренцией и …
1. То, что уже писал выше – ДЛЯ ОДНИХ ВЫ СЛИШКОМ ДОРОГИ, А ДЛЯ ДРУГИХ СЛИШКОМ ДЁШЕВЫ (имеете не достаточное качество).
2. Если не повышать качество вашего объекта, то придётся снижать цену до уровня, когда Ваше предложение станет интересно ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ИЗ БОЛЕЕ НИЗКОГО ЦЕНОВОГО СЕГМЕНТА. Это как раз в районе 800 с не большим тысяч долларов. Извините конечно, нравится Вам это или нет.
Я пока не говорю про представление объекта в рекламе, про организацию показов и т.д. Это тема уже следующей части…
Пока речь просто про не попадание в значимый ценовой сегмент, который определяется как сегмент от 1 до 2 млн. у.е., и комфортно в нём находится (продажи успешны) при цене где-то от 1,3 – 1,4 млн., естественно при должном уровне качества (качества в широком смысле – в смысле «среды обитания») и 100% завершённости объекта.
Это конец описания стратегической проблемы №3 и коней первой части вообще. Спасибо за внимание.

Andreeviliaa писал(а):
...Проблема №1. Незавершённость объекта...
...Стратегическая проблема №2. Несбалансированность объекта...
...Стратегическая проблема №3. Не попадание в сегмент....

Andreeviliaa писал(а):
... ДЛЯ ОДНИХ ВЫ СЛИШКОМ ДОРОГИ, А ДЛЯ ДРУГИХ СЛИШКОМ ДЁШЕВЫ (имеете не достаточное качество).
...Если не повышать качество вашего объекта, то придётся снижать цену до уровня, когда Ваше предложение станет интересно ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ИЗ БОЛЕЕ НИЗКОГО ЦЕНОВОГО СЕГМЕНТА...

Классный расклад. :co_ol:

Ау Станислава?
Как дела?
Вам не интересно, имеет смысл продолжать?

Andreeviliaa писал(а):
Ау Станислава?
Как дела?
Вам не интересно, имеет смысл продолжать?

Нажмите на её ник и увидите, что взбаламошная ТС последний раз была тут в середине лета. А то, что вы тут делаете, называется некропостингом...)

ArtHome писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
Ау Станислава?
Как дела?
Вам не интересно, имеет смысл продолжать?

Нажмите на её ник и увидите, что взбаламошная ТС последний раз была тут в середине лета. А то, что вы тут делаете, называется некропостингом...)

ArtHome, у Вас глубокие познания как в пользовании сайтом нерса, так и в русском языке. Браво! :bra_vo:

Прогуглила... Некропостинг – поднятие темы, которая остается без продолжения (ответов) в течение длительного времени. Всего то! Я думала, что это что то более страшное (~~извращенное~~).