Прошу оценить однушку, почему-то снесли тему? Плиз, ХЕЛП! 427 / 9840

Олег Назаров писал(а):
Вы знаете ... не всегда. Иногда, полностью с Вами согласен, бывает и такое. Но очень часто случается и обратное. Приходит человек и говорит, мы тут прикинули, посмотрели цены, хотим продать нашу квартиру за 7.5 миллионов. А риэлтор говорит, на мой взгляд - это заниженная цена. Думаю, что сможем продать дороже. И продает за 8. И клиент получает на 300.000 больше, чем он рассчитывал, даже ПОСЛЕ выплаты комиссионных.
Другой вариант, когда клиент готов оплатить услуги риэлтора, когда сам ну НИКАК не может заниматься продажей квартиры. У нас клиент, живущий в Железнодорожном, продавал пустую квартиру в Сходне. Пару месяцев пытался показывать сам. После этого вышел на нас и сказал: "Да гори оно все огнем. Мне проще комиссионные заплатить, чем туда мотаться".
И многих риэлторов Вы встречали?

Я продал/купил 5 квартир, долгое время сдавал жильё, уж поверьте, встречал достаточное количество риелторов.
Может оно, конечно, и бывает так, как Вы говорите, но в большинстве своём эти 300 тыр. уйдут в скрытую комиссию.
Забавный случай произошёл в последний раз. Как и писал выше, ДКП и сопутствующие услуги, по желанию покупателя, оформляли через АН. Директор АН, очаровательная дама, как бы намекнула, что нужно было продавать через них, заключив эксклюзивный договор и расписала преимущества, я, на какой-то момент, даже проникся её словами. За то время, что мы (продавец и покупатель) оформляли все необходимые бумаги и ждали подготовленной сделки, мне позвонило 3 агента этого агентства со словами: "Вы собственник, однушечка ещё в продажа?" Поговорил с директором АН, мол, как можно так работать? Квартира продаётся через Вас, а мне названивают Ваши сотрудники! Она ответила, извините, новенькие! В момент закладки денег в ячейку, снова раздался звонок из этого же АН, в сердцах передал телефон директору. Для чего я это рассказал? Складывается впечатление, что в риелторском бизнесе полный бардак, каждый сам за себя... тогда о каком эксклюзиве может идти речь, когда одна рука не знает, что делает другая!? П.С. АН не помойка какая-та, а вполне "душевное" предприятие, мой покупатель работал с ними, остался под впечатлениями.

Эппл писал(а):
Чужие квартиры в этом же дворе обсуждаются чтобы понять логику ценообразования. Обьясните пожалуйста, почему вы считаете что цена на эту квартиру завышена, если:
1) Аналогичную (но менее ликвидную из-за "менее 3х лет, альтернатива, без ремонта") однушку Инком продает за 7 900 000,
2) Обсуждаемая квартира выставлена за 7 650 000,
3) Аналогичная однушка в том же доме в прошлом году ушла за 7 500 000,
4) В том же дворе малогабаритная (6м кухня, окна на улицу, альтернатива, 9-ти этажка) рекламировалась за 6 500 000 (но купить нельзя).
Ну и...? Цены на чужие кв-ры правильные, потому что выставлены АН, а цена этой квартиры не правильная, потому что...?
Я спрашиваю чтобы разобраться. То что я знаю про любой рынок: для продажи важно сочетание правильной цены + правильной рекламы, при этом хорошо огранизованная реклама даже важнее "в тютельку" цены обьекта. Хочу научиться хорошо рекламировать...

Мы же уже вычленили потенциальный образ покупателя Вашей квартиры, теперь поставьте себя на его место. Станьте, хоть на некоторое время, покупателем, а не продавцом! Имея 8 лямов на кармане, я вряд ли куплю Вашу квартиру. Ибо за эти деньги можно взять более интересные объекты. Анализ рынка рулит! Мне кажется, за 7.650 можно продать эту квартиру только через АН, ибо они заинтересованы получить комиссию и будут усиленно "впаривать" Ваш объект своим покупателям, коих, согласитесь, в АН гораздо больше, чем Вы поймаете с улицы. Как показывает опыт, значительное завышение цены на начальном этапе экспозиции, весьма негативно сказывается на продаже объекта в дальнейшем! Попробуйте, конечно, поймать жителя своего района, которому нужна квартира именно в Вашем доме, как говорится, шансы всегда есть, но будте готовы в дальнейшем за эти призрачные надежды платить вполне реальными негативными последствиями.

DmitryB писал(а):
Я продал/купил 5 квартир, долгое время сдавал жильё, уж поверьте, встречал достаточное количество риелторов.
Может оно, конечно, и бывает так, как Вы говорите, но в большинстве своём эти 300 тыр. уйдут в скрытую комиссию.

а вам бы так гордо сказать - Нет!!! Сделки не будет!!! Тут скрытка!!!

или кто-то или что-то заставляло молчать?

я думаю, не обошлось без пистолета у виска. сто пудов.

)))

Мадам О писал(а):
Вдогонку - роль комиссии АН в операциях с недвижимостью вы, на мой скромный взгляд, напрасно оцениваете отрицательно. В любом случае, каждый берет определенную сумму за свою работу, которую умеет делать, и это считается нормальным))).

Ваша задача продать так, чтобы не было мучительно стыдно перед родственницей))), но - на данный момент вы по каким-то причинам не можете этого сделать, и одновременно не хотите обращаться в АН или к риэлтору.

Причины не обращения к АН я обьяснила выше.

Чисто с практической точки зрения, какую бы цену вы (АН) не поставили за эту квартиру, берём вашу цену минус 150-200-250 комиссии - что привлекательнее для покупателя? Если цену определяет рынок, то более конкурентно-способен тот обьект, где в цену не заложены 3% комиссии...

Эппл писал(а):
Мадам О писал(а):
Вдогонку - роль комиссии АН в операциях с недвижимостью вы, на мой скромный взгляд, напрасно оцениваете отрицательно. В любом случае, каждый берет определенную сумму за свою работу, которую умеет делать, и это считается нормальным))).

Ваша задача продать так, чтобы не было мучительно стыдно перед родственницей))), но - на данный момент вы по каким-то причинам не можете этого сделать, и одновременно не хотите обращаться в АН или к риэлтору.

Причины не обращения к АН я обьяснила выше.

Чисто с практической точки зрения, какую бы цену вы (АН) не поставили за эту квартиру, берём вашу цену минус 150-200-250 комиссии - что привлекательнее для покупателя? Если цену определяет рынок, то более конкурентно-способен тот обьект, где в цену не заложены 3% комиссии...

С практической - это когда ко мне обратились, и я торгую. А все остальные точки зрения - теоретические.

Эппл писал(а):
3) Аналогичная однушка в том же доме в прошлом году ушла за 7 500 000,
4) В том же дворе малогабаритная (6м кухня, окна на улицу, альтернатива, 9-ти этажка) рекламировалась за 6 500 000 (но купить нельзя).

Аналогичная однушка в соседнем доме стоила в прошлом году 6.5 (см. вложение), не факт, что ушла за эту цену, может дисконт был + комиссия АН.
В вашем доме на 9 эт. вот уже в течении полутора лет пытаются продать однушку, последняя цена 6.85
Вы меня конечно извините, но сравнивать кирпич и панель — не совсем корректно. В глазах простого обывателя, красно-жёлтый кирпич это как знак качества!
В любом случае, и та и эта квартира — малогабаритные, плюс, из-за наличия газовой плиты, нельзя объединить кухню и комнату.

Как видите, одинокий ковбой — весьма подкован и прежде чем нести свои денежки всё и везде разнюхает. Кстати, можно расклеечку провести по соседнему кирпичному домику, наверняка выплывут интересные варианты и не за 6.5 :mi_ga_et:

DmitryB писал(а):
Мне кажется, за 7.650 можно продать эту квартиру только через АН, ибо они заинтересованы получить комиссию и будут усиленно "впаривать" Ваш объект своим покупателям, коих, согласитесь, в АН гораздо больше, чем Вы поймаете с улицы. Как показывает опыт, значительное завышение цены на начальном этапе экспозиции, весьма негативно сказывается на продаже объекта в дальнейшем!

Вы затронули интересный вопрос. Действительно ли в АН покупателей намного больше, чем придут с улицы? АН видит всех покупателей своей франшизы, или только своего отделения?

Если покупатели сейчас занимаются поиском или сами или через риэлтора, значит надо рекламировать там где ищут покупатели для себя и риэлторы, представляющие покупателя. Правильно?

P.S. AН предлагали выставить эту квартиру за 8.000-8.150. Ну и как долго бы они ее продавали? :lol:

Выставят за 8м+, потом снизят до рыночной цены (в лучшем случае, в худшем продавят еще ниже + скрытка), минус комиссия 3% - не очень привлекательный вариант для продавца.

Эппл писал(а):
Вы затронули интересный вопрос. Действительно ли в АН покупателей намного больше, чем придут с улицы? АН видит всех покупателей своей франшизы, или только своего отделения?
Если покупатели сейчас занимаются поиском или сами или через риэлтора, значит надо рекламировать там где ищут покупатели для себя и риэлторы, представляющие покупателя. Правильно?
P.S. AН предлагали выставить эту квартиру за 8.000-8.150. Ну и как долго бы они ее продавали? Выставят за 8м+, потом снизят до рыночной цены (в лучшем случае, в худшем продавят еще ниже + скрытка), минус комиссия 3% - не очень привлекательный вариант для продавца.

Я Вам предложил простое решение — поставить себя на место покупателя. В его глазах, Ваш объект непривлекательный. И для риелтора покупателя он выглядит так же непривлекательно. Отсюда вопрос, тогда на кого рассчитан данный объект? На "залётного" с улицы, кому надо, прям, в этом доме (хотя, при более детальном изучении, видим продающуюся квартиру на 9 эт. за 6.85). Круг замкнулся!
Любопытно, а как АН недвижимости аргументировало цену в 8.0 - 8.15 млн? По мне, Вам самой нужно определиться с ценой, за которую Вы готовы уступить данный объект, естественно, предварительно сняв розовые очки и разобрав всё по косточкам. Мне видится диапазон от 6.5 до 6.9 в зависимости от степени срочности (это так, на пальцах, изучив картинки в интернете).

DmitryB писал(а):
Вам самой нужно определиться с ценой, за которую Вы готовы уступить данный объект, естественно, предварительно сняв розовые очки ...

Это родственницы объект, после продажи которого будет покупка другого.

Тему закрывать надо

А то так продаст под шумок, а нам всем пальцем у виска покрутит :lol:

DmitryB

Мадам О писал(а):
Это родственницы объект, после продажи которого будет покупка другого.

Это я видел — про родственницу, а вот про покупку другого объекта — нет. Если есть цепочка, нужно смотреть на вопрос комплексно!
Интересно, а за чей счёт в данный момент идёт реклама объекта?

Новосельцев писал(а):
Тему закрывать надо А то так продаст под шумок, а нам всем пальцем у виска покрутит

Я дилетант, мне простительно!