Трешка в спальнике VS загородный дом 207 / 3432

Andreeviliaa писал(а):

Земля и новые, качественные, ликвидные дома в Вешках будут дорожать быстрее, чем типовые панели во внутримкадье.

Тенденция, однако. Летом беседы беседовала с застройщиком нашего КП в НМ. Он в прошлом сезоне, летом 15-го года продал ( под заказ :hi_hi_hi:

) около 30 домов, а в этом понастроил еще больше. Прирезал кусок неудобной земли, завез тыщи самосвалов грунта и строит кирпичные дома 200 м об 2-х этажах на 8-10 сотках. Все уходит. Смотрю в ЦИАНе - от 14 млн. Все коммуникации заведены в дом и функционируют, теплые полы, заборы, участок с газоном.

Справедливости ради стоит заметить:
Ликвидность загародной недвижимости может менятся с течением времени. Существуют риски ликвидности (как я их назуваю).

Например, рядом с участком (коттеджем) построили торговый центр, склад или многоэтажку. Такое случается.

Пример для конкретного участка, который был представлен в данной теме (8,6 соток в Вешках, пустой, выставлен по ляму за сотку).
Рядом с ним находится аналогичный, слегка вытянутый пустой участок. Каковы риски:
1) Надо смотреть разрешённые виды использования ЗУ по соседству. Если там предусмотрен такой вид как "под малоэтажную жилую застройку", то собственник соседнего участка может достаточно легко сменить ВРИ своего участка и построить там СОВЕРШЕННО ЗАКОННО мини-таунхауз...
2) данный участок купит "жертва" инфобизнесменов, и замутит там строительство типа индивидуального дома, но с десятью-двадцатью комнатами и сортирами. И будет сдавать по-комнатно в аренду. Желающие осуществить подобный план регулярно заходят на данный форум )))

Andreeviliaa писал(а):

Абсолютно не верная аналогия.
Хотя бы потому, что красавиц-моделей их МАЛО! Они редкость. А п-44 хоть попой жуй. Само-собой с точностью до конкретных районов и даже улиц, чистоты документов, этажности, состояния и ... приличных соседей. Но так с красавицами-моделями тоже самое - что б характер был и т.д. и т.п. Но красавиц среди девушек в принципе меньше, чем п-44 среди объектов недвижимости.

Вот именно КАЧЕСТВЕННАЯ загородка гораздо ближе по аналогии к красавицам-моделям. И найти достойного муже такой красавице тоже бывает не просто. Желающих, хоть отбавляй, а по настоящему достойных - раз, два и обчёлся...

Вы путаете две характеристики - ценность и ликвидность.

Ликвилность - возможность БЫСТРО продать недвижимость по РЫНОЧНОЙ цене.
С п-44 всё понятно. Вот рыночная цена, вот слагаемые ликвидности (доки, этаж, и т.д.).
С загородной недвижимость, естественно, не много иначе
1) Рыночная цена.
Что бы существовало понятие "рыночная цена" должен быть рынок. Должно быть достаточно много продавцов и покупателей АНАЛОГИЧНОГО товара. Сколько домов и участков в Вешках продаётся? Как видите, здесь (на форуме) даже нет единого мнения относительно рыночной цены этих объектов. У Лурье сотка там стоит 300 000. У меня чуть дороже А по факту, Лурье там ни чего приличного по 300 т.р. за сотку не купит. Только на словах на форуме. (простите Юлия Владимировна, но это так и есть).
2) Ликвидность загородной недвижимости в принципе ниже, чем у типовых квартир. Именно потому, что загородка не типовая, массовая недвижимость. Зато это компенсируется ценностью. Например, если Вы купите ушатайку п-44 пусть и в достойной локации и сделаете там ремонт, то с удивление обнаружите, что ликвидность на месте, а вот взять премию "за ремонт" может и не получиться. В любом случае "гешефт" будет невелик. Ликвидность работает в "обе стороны" - легко продать по рыночной цене, но и трудно продать дороже рыночной цены (даже с улучшениями)...
А вот если Вы купите участок в Вешках или даже коробку-недострой (естественно, с торгом) + отделка и коммуникации + благоустройство территории + шумоизолирующий забор по 5000 рублей за м2 (при необходимости, для той коробки, которая выходит на главную улицу). = гешефт при продаже примерно 20-30%. Что в два раза выше доходности на депозите. Правда, придётся приложить голову и некоторые другие части тела )))))

Если мы говорим о ликвидности загородной недвижимости, особенно такой как в Вешках (где и рынка то нет), то надо говорить вот о чём:
1) Ликвидность - возможность БЫСТРО продать по цене ПОКУПКИ (создания, по себестоимости строительства).
Грубо говоря, что бы выполнялся принцип - за что купил-построил, за то и продал... И вот именно в Вешках данное условие выполняется. Именно в Вешках ПРАВИЛЬНАЯ загородная недвижимость - ликвидна!
2) Какими параметрами должна обладать загородная недвижимость, что бы её легко было продать? Что бы она была ликвидна? п-44 они ТИПОВЫЕ. Тут всё понятно... А вот дома (коттеджи) + участок = все разные. С газом - ликвидно, без газа - уже на много хуже. И т.д...

В кризисное время, когда падает спрос, растёт разрыв в ликвидности. Например, коттедж без газа продать на много сложнее, чем с газом. Наличие магистрального газа становится как бы КРИТИЧЕСКИ важным слагаемым ликвидности. Еслии его нет, то для БЫСТРОЙ продажи в цене придётся падать СИЛЬНО. Зачастую, это падение запросто перекроет разницу в стоимости аналогичных участков с газом и без в данной местности.

Вывод:
- Каких параметров не достаточно, что бы представленные здесь объекты (в Вешках) были ликвидны? Газ, ИЖС (ЛПХ на землях населённых пунктов), планировочные и архитектурные решения, само место -всё присутствует. Если не барыжничать и продавать по себестоимости, то любой из обсуждаемых здесь объектов будет очень быстро. Не более месяца-двух в экспозиции.

P.S.
Геометрический закон.
Стоимость недвижимости (и ликвидность) убывает пропорционально функции 1/х, где х расстояние от МКАД.
ПРО ПРОЧИХ РАВНЫХ стоимость загородки (и. соответственно, ликвидность) определяется расстоянием от МКАД.
С поправкой на отдельные локации (например, известные стародачные посёлки).
При прочих равных, для достижения ликвидности, лучше пожертвовать площадью участка ради близости к Москве.

P.P.S.
Кстати, в таких локациях как Вешки, где мало свободных участков в продаже, но больше готовых домов, стоимость сотки пустого участка будет определятся как раз стоимость готовых коттеджей. И в пределе это будет так => стоимость нового, качественного коттеджа на аналогичном участке - себестоимость строительтсва такого коттеджа - премия за то, что дом уже построен. Если на участке уже имеются постройки, то ещё минус затраты на снос... И с удивлением Лурье обнаружит, что за 300 т.р./сотка она там ни чего не купит. Приличного...

Между прочим, пройдёт не так много времени, и для осуществления тех замыслов, которые есть у клиентов Алексея им придётся:
1) либо забыть про Вешки и искать участки на большем удалении от МКАД.
2) либо продавать ту трёшку, в которой они тогда буду жить, и ещё доплачивать...

Земля и новые, качественные, ликвидные дома в Вешках будут дорожать быстрее, чем типовые панели во внутримкадье.

Спасибо что просветили меня нащот термина ликвидность :lol:

Таки полагаете что 40- летняя разведёнка с 2 детьми без своего жилья быстрее замуж выйдет?

Особенно порадовал ваш пассаж о продаже домика после покупки на 20-30% дороже. :lol:

David Moiseevich писал(а):
Особенно порадовал ваш пассаж о продаже домика после покупки на 20-30% дороже.

Зря смеётесь. В соседней теме я приводил вполне наглядный пример из совсем недавнего прошлого (уже после кризиса). Примерно на такую доходность и можно рассчитывать. Естественно, при условии, что недвижимость создаётся в соответствии с ожиданиями потенциальных покупателей. Иными словами, если создаётся та недвижимость, которую соответствует запросам потенциальных покупателей относительно архитектурных и планировочных решений, используемых материалов, наличию коммуникаций и т.д...

Поэтому и писал - придётся приложить голову.

David Moiseevich писал(а):
Спасибо что просветили меня нащот термина ликвидность

Таки полагаете что 40- летняя разведёнка с 2 детьми без своего жилья быстрее замуж выйдет?

Таки полагаю, что вы упорно путаете П-44 с красавицей-моделью.

П-44 это обычна девушка-женщина. Не красавица, но и не уродлива. Звёзд с неба не хватает. Таких много... Она может воспользоваться косметикой, начать стильно одеваться, создать странички в соц. сетях и даже на сайте знакомств присутствовать... , но в глобальном плане это не поможет ей встретить на своём жизненном пути принца-красавца, известного спортсмена и т.д...

Теперь понимаете?

Andreeviliaa писал(а):
Ликвидность загородной недвижимости в принципе ниже, чем у типовых квартир. Именно потому, что загородка не типовая, массовая недвижимость. Зато это компенсируется ценностью. Например, если Вы купите ушатайку п-44 пусть и в достойной локации и сделаете там ремонт, то с удивление обнаружите, что ликвидность на месте, а вот взять премию "за ремонт" может и не получиться. В любом случае "гешефт" будет невелик.

Многие продавцы загородной недвижимости с удивлением обнаруживают, что продать свою загородную "ценность" могут максимум за 50% от вложенных затрат.
Так что на этом фоне потери от стоимости ремонта в стандартной п-44, которые частично окупаются, просто меркнут и их можно не учитывать.
Это если говорить про IRL.

Andreeviliaa писал(а):
David Moiseevich писал(а):
Спасибо что просветили меня нащот термина ликвидность

Таки полагаете что 40- летняя разведёнка с 2 детьми без своего жилья быстрее замуж выйдет?

Таки полагаю, что вы упорно путаете П-44 с красавицей-моделью.

П-44 это обычна девушка-женщина. Не красавица, но и не уродлива. Звёзд с неба не хватает. Таких много... Она может воспользоваться косметикой, начать стильно одеваться, создать странички в соц. сетях и даже на сайте знакомств присутствовать... , но в глобальном плане это не поможет ей встретить на своём жизненном пути принца-красавца, известного спортсмена и т.д...

Теперь понимаете?

вспоминаю анекдот
вопрос Армянскому радио : при принятии на работу у кого шансов больше - у девушки с Кембриджским или у девушки с Оксфордским образованием?
ответ : шансов больше у той, у кого больше грудь

Andreeviliaa писал(а):
Естественно, при условии, что недвижимость создаётся в соответствии с ожиданиями потенциальных покупателей

И второе условие - вы давно в этом бизнесе, у вас налажены все административные и производственные связи и свой канал сбыта.

В другом случае, вы, как покупатель-лопух, рискуете потерять минимум 20-30% при продаже такого "супер-инвеста"

Юлия Лурье писал(а):
искала -обыскалась тут, у меня покупатель бьет копытом на участок с неоформленным недоостроем в Пушкино, 9300 000, у него только 6 000 000, не моем взять ему ипотеку

Юлия, а что за волшебный недострой за 9,3 млн в Пушкино? Большой участок, хорошее место? Мне кажется за эти деньги надо сильно подумать

David Moiseevich писал(а):
Andreeviliaa писал(а):

НЕ совсем понял, почему Вы решили, что дом неликвиден? Какие конкретно параметры приводят к его неликвидности?

P.S.
И, кстати, в подавляющем большинстве случаев все индивидуальные дома в замкадье. На это она и ЗАГОРОДНАЯ недвижимость

Я вас умаляю. Ликвидность п44 в нормальном районе внутри мкада и ликвидность домика купленного за 15 лямов за мкадом это как ликвидность на брачном рынке 20- летней девственной модели красавицы из приличной семьи, и 40- летней разведенки с двумя детьми без своего жилья

Так кто красавица-модель? :lol:

Домик можно забацать явно красивее муравейника. Вопрос - как там дальше жить?

Кстати, удивляют люди, которые задают такие вопросы: купить квартиру или поселиться за городом в доме?
Это же 2 совершенно разных образа жизни!