Какая сейчас рентабельность от сдачи коммерческой недвижимости в Москве? 160 / 12745

[Vadimir]

там, где больше денег, там и конкуренция выше, следовательно, снижается и доходность
москвичи уже в 2000 годы стали убегать из Москвы, активно к нам заходили (2006-2012), с 2012, я думаю, и, в Петербурге не интересно. И с маленькими деньгами, о высокой доходности лучше не думать.
да, и о доходности ($) c 2008 года лучше не говорить, можно говорить о сохранности средств, это понятно из графика

[Maxim D.]

там, где больше денег, там и конкуренция выше, следовательно, снижается и доходность

Это к квартирам не относится. Арендные ставки не растут много лет, поскольку арендаторы не могут и не хотят массово платить больше. Это особенно относится к старым квартирам, поскольку заметно, что арендаторы готовы платить не меньше, а иногда и больше за новые квартиры, с новым ремонтом в новых домах, пусть географически и за МКАДом, но в радиусе пешком до метро.
При этом частенько вложения в ремонт и мебель от состояния "бетон" делает доход не выше 5% и по новостройкам в том числе.
Разумеется, есть и исключения. В частности нередко упоминаются студии, но здесь я бы очень хотел посмотреть, что будет года через три, поскольку моё мнение, никакие это не студии, а конуры, и при первой же возможности нормальный арендатор переедет в квартиру побольше.

москвичи уже в 2000 годы стали убегать из Москвы

Оно заметно, особенно на фиолетовой ветке, сорри за сарказм.
\

да, и о доходности ($) c 2008 года лучше не говорить, можно говорить о сохранности средств, это понятно из графика

Говорить не стоит об окупаемости, это не совсем корректное определение, если уж на то пошло. А доходность в коммерции, как минимум, есть. Это, опять же раз уж на то пошло, с квартиры её может не быть, потому что инфляция по итогу прошлого года - 4,3% официально, что из приведённого графика не следует.

К чему график - не очень понятно. Если посчитать стоимость метра в аргентинских песо, то на днях доходность московских квартир выросла аж примерно на 30%.

[Vadimir]

Вы правы, рублевая доходность присутствует. Но, мы говорим об инвестициях, какой в них смысл, если нет окупаемости? хотя, я снова не прав, если речь идет о держателях песо
график, дан для наглядности, чтобы инвесторы посмотрели, сколько они потеряли, покупая недвижимость после 2008 года

[Maxim D.]

Давайте чтобы не путаться.

Вложение средств. Купил готовую недвижимость, положил деньги в банк, взял облигации. Окупаемости нет, потому что деньги как таковые остались - их можно взять обратно. Продать недвижимость, снять деньги со счета, погасить облигации.

Инвестиции. Купил землю, построил здание; купил помещение, согласовал отдельный вход; арендовал убитый объект, вложился в реконструкцию, сдал в аренду.
Вот это вложения. Вот здесь есть срок окупаемости - когда вернутся вложенные бабки, потому что в изначально купленном виде объект инвестиций никому может быть не нужен даже по начальной цене за него. Если бросить объект на полпути, то все вложенные бабки тоже сгорят. Здесь есть риски и есть видение, что и как делать, и для чего.

Готовое помещение я купил, чтобы доход получать. Если мне надоест или потребуются назад бабки, я его продам и заберу кэш.
Помещение без входной группы я купил, чтобы вложиться оформить входную группу и продать в полтора-два раза дороже, чем купил. Если я зачем-то продам его до стадии готовности, я потеряю вложенные несколько миллионов в оформление и ещё возможно потеряю на продаже, потому что это был неликвид изначально. А неликвид - потому что в лучшем случае это был полуфабрикат, а не готовый продукт. Или вообще пустой кусок земли.

В первом варианте если я получаю процент в месяц - я доволен до жопы, сорри за прямоту.
Во втором варианте если я заработал меньше 25-30% годовых, то что-то как-то не очень получилось. А если меньше 20%, то вообще зря вписался.

Размышления такие.


——
Это разница между вложениями и инвестициями в моем понимании, озвучиваю, дабы более не было путаницы.


Исходя из этого, помещение имеет смысл покупать, чтобы не держать деньги в рублях и получать доход, на который можно и жить, случись чего.
В инвест вкладываются, чтобы конкретно заработать, люди понимают риски, и вписаться готовы не все, это тоже нормально. А вдруг не выгорит?


Ну а по части графика что можно сказать. Потеряли скорее те, кто до 2008 года купил за баксы налом. Те, кто купит сейчас - кто его знает, может конкретно поднимут на дистанции десять лет.

При этом отдельно хочу выделить достаточно большую группу хитросделанных людей, которые за все платили рублями, получали доход в рублях, но сейчас что-то вдруг жалуются, что в баксах они потеряли. В баксах, которых у них не было.

И отдельно хочу выделить ту группу людей, которые в нужное время не просекли и вовремя не продали, а теперь тоже жалуются. Что на это можно сказать - надо было не на х*й посылать с возмущённой мордой всех, кто предлагал на 5% меньше, а смотреть вперёд, чутка дальше своего носа. Первые «звоночки» начались с неликвидных помещений ещё в начале 14-го года как минимум, за год до обвала рубля. Так что теперь надо работать с тем, что есть. Либо не работать вообще, а ждать сколько-то лет, пока снова не похорошеет.

Особо никого не жалко, потому что в моменте каждый себя считает хитрее других, и работает, исходя из этой установки. Ну а раз так, то что жаловаться на то, что не получилось?

[mavi]

Добрый день, уважаемые профессионалы, с удовольствием читаю ваши топики, очень много всего интересного, подскажите, вы практически не рассматриваете покупку помещения в ТЦ, можете объяснить почему? насколько понял все дело во вредности конкретных управляющих компаний, необоснованные счета и т.д, или есть более веские аргументы, что бы отказаться от покупки. Просто есть интересные предложения по Москве и ближайшем Подмосковье, помещения стоимостью в районе12 миллионов с арендаторами, мап примерно 130 тысч, в чем может быть подвох? Прошу не судить строго за незнание вопроса.

[Vadimir]

1. самый легкий путь, не всегда самый лучший, скорее, наоборот
2. с ТЦ никогда не работал, не было необходимости, не буду говорить почему

[Vadimir]

Ну а НДФЛ - это всё решаемо, мадам как раз на это и намекала. Что 6% редко можно обойти, а ндфл решаем регулярно, поэтому его даже и не учитывают при расчётах. Толку только.

обойти можно все, но это уже не бизнес
Налог с продажи 6% можно уменьшить, через выход в Другое (Квартиру). УСН (Доходы минус расходы), у нас 7% с разницы и 1% обязательный. За решение тоже надо платить, см. доп. расходы.

Налог на имущество всё-таки не со всех помещений на упрощёнке - это раз ;)
Какие там ещё доп. налоги на десятку - не понял совсем.

у товарища не получается, не знает, что делать, и никто не подскажет
viewtopic.php?f=135&t=61736
у Вас проверок никогда не было (налоговые, пожарники, и т.п.), штрафов, сертификаты разные не получали (на Вывоз отходов), недавно за Стандартизацию рабочего места пришлось заплатить 10 тыс. А если, это ООО, там зарплату надо платить обязательно (отчисления в фонды), вести бухгалтерию, .и др. Не все у нас любят ИП, т.к. не нуждаются в лишней рекламе (в Интернете ее полно). Не понять мне собственников с ИП.

[Антипов Александр]

Налог с продажи 6% можно уменьшить, через выход в Другое (Квартиру). УСН (Доходы минус расходы), у нас 7% с разницы и 1% обязательный. За решение тоже надо платить, см. доп. расходы

Тут ее понятно, вроде если УСН доходы минус расходы - это 15% налога, либо 6% с дохода?
Про доп.доходы и выход в другое тоже не понятно)

[Vadimir]

Налог с продажи 6% можно уменьшить, через выход в Другое (Квартиру). УСН (Доходы минус расходы), у нас 7% с разницы и 1% обязательный. За решение тоже надо платить, см. доп. расходы

Тут ее понятно, вроде если УСН доходы минус расходы - это 15% налога, либо 6% с дохода?
Про доп.доходы и выход в другое тоже не понятно)

для Москвы да, у нас 7 %
внешняя ссылка
продать НП за 12 млн., купить другой актив за 11,2 млн.
налог 12*0,01=120 т или
15% (для Москвы) с разницы 0,8 млн.*0,15=.120т.

доп.расходы их много, показаны, как пример

[Антипов Александр]

для Москвы да, у нас 7 %

Уточнить: то есть я могу зарегистрировать ИП в Питере, а не в Москве, и платить 7% вместо 15%? Все так просто?)