В каком месяце рухнут цены на недвижку? 2011 год 1584 / 564801

bhr писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Кроме того специально выделил:

Владимир Снажин писал(а):
Вообще, вопрос вовремя войти в "инвест проект" и вовремя выйти и переложиться - главнейший для получения максимальной доходности (и сохранения тоже).

Или Вы сможете предсказать, что же будет с долларом или евро через 1год, через 2года?

Странно. Мне казалось, что данные два предложения противоречат друг другу.
Именно потому что я не знаю прикуп, не знаю что будет с евробаксами и недвижимостью через год/месяц/три года, я и не могу подобрать правильный момент для входа.

Вопрос о судьбе евробаксов для меня самый глобальный, сложный и непредсказуемый, в т.ч. непредсказуемы последствия глобальных потрясений евробакса на Рашевский рынок недвиги.

bhr писал(а):
Некоторые вещи трудно объяснить. Смотрите. с одной стороны (депозиты) нужно угадать срок и момент входа, спрогнозировать ситуацию на год (два года) вперед, что не реально.
С другой стороны (недвижимость) - куча вариантов в выборе объекта. Наследство, менее трех лет в собственности и прочие приблуды, позволяющие купить объект ниже рынка. Перспективы данной недвижимости и данного района - прогнозируемы. Оценка ремонта и профита от оного - так же прогнозируемы. выгодность данного объекта для аренды и прочие перспективы - на стенах нарисованы. Понимаете, о чем я?
Ну и в моем случае - возможность получения выгодного кредита (мог и еще более выгодный взять), что добавляет к профиту еще и кредитное плечо.

О чем наверное, понимаю, поскольку выкупаем и продаем недвижку 18 лет.
И то, что Вы так компактно в кучку побросали, систематизировали:

1. Наследство, менее трех лет в собственности и прочие приблуды, позволяющие купить объект ниже рынка – это доп. риски, которые Вы принимаете на себя в обмен на возможности заработать, быстренько спекульнув.
2. «Чистенький» ремонт – есть маркетинговый ход, который позволит продать побыстрее и подороже.
Здорово, если риски, указанные в п.1, Вы можете просчитать, оценить и снизить.
В этих случаях Вы используете свои проф. знания и навыки, также как, н-р, если воспользуетесь моментом и за срочность удачно сторгуетесь.
Но эти два пункта к инвестициям отношения имеют немного.
По солиднее все эти действа мы называем оперативным выкупом.

Доходность таких выкупов тем выше, чем быстрее продажа и меньше срок вложенных денег.

3. Перспективы данной недвижимости и данного района, выгодность данного объекта для аренды – это теплее.

4. К прочим перспективам можно отнести недооцененность Объекта, прогнозируемые события (законодательные, градостроительные…) которые при наступлении в будущем должны повысить стоимость Объекта, а также свои действия по улучшению Объекта, которые также увеличат его стоимость.

5. Кредитное плечо (выгодное) действительно увеличивает доходность проекта, а также может стать единственно возможным способом реализации проекта (если своих денег не хватает).
Только с кредитами тоже желательно аккуратно. С прожектами типа: «Получил ипотеку в долларах по выгодной ставке, купил квартиру, сдал в аренду в 2008-м» приходили к нам в 2009-10-м не единожды. Только вот деньги по ипотечным платежам уже почему-то заканчивались, а сумма остатка по кредиту превышала стоимость квартиры, несмотря на собственный первоначальный взнос. :shock:

Аргументированный прогноз, расчет будущей стоимости и потока арендных платежей с расчетом IRR или хотя бы бегло и грубо ставки капитализации – это как бы нужно делать обязательно.

Пункты 3,4,5 относятся к инвестициям.

Всё указанное мы делаем (или предлагаем инвестору), сравниваем и выбираем лучшие из возможных проектов.
Разве что на стенах рисовать не научились, а Инвестиционным анализом называем.

bhr писал(а):
Некоторые вещи трудно объяснить. Смотрите. с одной стороны (депозиты) нужно угадать срок и момент входа, спрогнозировать ситуацию на год (два года) вперед, что не реально.

Как раз с депозитами в отличии от инвестиции в недвигу всё проще.

Пример прожекта с ипотекой и арендой квартиры - пример выше.
Добавлю, что и мы, прогнозируя снижение цен на рынке недвижки (к сожалению, поздновато) успели на пике продать лишь часть активов. Часть продать не смогли, т.к.: низка ликвидность недвижки, события, которые должны были увеличить стоимость объекта, еще не наступили, действия по улучшению Объектов выполнить не успели, по одному объекту непредсказуемо возник судебный спор, даже сезонность (по ЗУ) и та была против.

По депозитам с целью заработка (небольшого, но практически без риска и работы) рассматриваю варианты с возможностью возврата вклада не более чем через 3 месяца, пусть и с немного меньшей доходностью.
Получится год - не расстроюсь, поскольку 19% за год должно получиться.

Есть пополняемые вклады, которые открываются на большой срок и фиксируется ставка. Что будет через год на рынке депозов сегодня спрогнозировать не менее сложно, чем на рынке недвиги. Если ставки увеличатся - открытый вклад просто хериться, если ставки снизяться - будет тебе счастье

Такие счастливые есть и сейчас со ставками 16-18% в банках, которые сегодня лишь 10-12% предлагают.

Владимир Снажин писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Напишите ссылку где проценты по рублевому депозиту выше 13%
Если в ваших расчетах ( напишите их подробней) выходит, что руб депозит выгоднее

Уже выше 13%...
Перечитайте посты ещё разок. Зайдите на сайты Связного-банка, ТКС и форум Банки.ру.
А уж ещё подробней и с расчетами Вам лично за отдельную плату

И с чего это при росте ставок по депозитом недвига дорожать должна (в т.ч. в рублях)?

При росте ставок по депозитам недвижимость должна пойти вниз. Простая логика: выше ставка - выгодней размещать, часть капиталов перетечет на депозит.
Депозиты сейчас по 11-12% в Москве. Но выше не растут.

И вот как раз вчера выступил зам.ген.директора АИЖК в диалоге с В.Геращенко на РБК. В среднесрочной перспективе ставки по ипотеке расти не будут. Целевой ориентир ипотечных ставок - инфляция + 2%

внешняя ссылка

Пирамида "арендно-квартирного" бизнеса рано или поздно рухет по Москве (по моим прикидкам 2013-14 год), тогда "реального" сектора (и надо сказать надежного) который приносил бы почти сопоставимую с банковскими вкладами доходность не будет. Пока идёт приток населения в Москву большинству читателей этого поста конечно это покажется маловероятно..

Но дело в том что скорее всего и доходность вкладов так же понизится.

Но вслед за этим должна резко упасть тогда и стоимость самих квартир, при этом возможно она будет падать раньше чем ставки аренды.

Так что все в природе и экономике взаимосвязано.

Рентополучатель

Владимир Снажин писал(а):
В 2008-м-09-м, увы, произошло разрушение мантры "недвига- рост всегда". И это - уже действительно рыночное снижение.
Поэтому точку отсчета рынка недвиги и сравнения с др. инвестиционными инструментами в рыночных отношениях более корректно ставить с 2007-го года.
Имхо, конечно.

А далее - уже и цикличность рыночная будет с ростом, падением и стагнацией, и тех.анализ будет более корректен

Я привел такие цифры, которые не ратуют за депозиты (имею ввиду рубли)
1. депозиты физ лиц превышают количество самих денег в 1,47 раза при этом соотношение при постоянном росте м0 не падает и не растет, это говорит не за открытие новых депозитов, а как раз за покупку бетонометров.

2. Квадратные метры сильно зависят от денеж массы и самого поведения ЦБ , фактически все люди стали заложниками поведения ЦБ
******
Если курс будет расти, то у банка вилка он покупает рубли отдавая населению доллары, при этом, вопрос что он делает с рублями?
если он рубли засыпает в хранилище( смотите график),то они автоматически деньгами не считаются и идет резкое уменьшение М0 и уже как следствие -падение рынка недвижимости.

Или он деньги вбрасывает в экономику
2. при повышении курса $ печатают деньги во много раз больше. Есть тому примеры 98 год у нас и теперешняя Беларусь, посмотрите сколько там стоит недвига в зайчиках.
Ниже график роста денежной массы при росте курса $ И вбрасавание денег в экономику.
Как следствие рост недвижимости в рублях.

Рентополучатель

даже школьники знают что ЦБ даёт деньги банкам а они сами знаете куда их вкладывают - большую часть в фондовый рынок + ~25% недвижимость (залоговая через кредиты).

Поэтому Акции и недвижимость и дорожают всё время, а не хлеб и колбаса :lol:

Отсюда МЕГА ВЫВОД про депозиты:
если вы уверены что ЦБ сложит рубли в хранилище (при росте курса $). То тогда -депозит классная вешь!!!
Если он их не сложит то депозит - полный отстой.
********
Просьба, давайте больше цифр, а то на хороший пост только Бла, Бла Бла.

Рентополучатель

ВЫВОД НЕПРАВИЛЬНЫЙ!

фунции ЦБ не складывать рубли в хранилище!!!

Вы разве не знаете что большая часть денег в т.ч. рублей - виртуальная цифра на счетах :lol:

...то депозит - полный отстой.

депозит - один из фин.инструментов для хранения денег.

читайте книги по экономике, начинайте от основ далее по современной...

Владимир Снажин писал(а):
....

Постараюсь коротко. неизвестность, что будет с рублем по отношению к евробаксу и к недвижимости - основная причина отторжения депозитов.
Вы что-то говорили про прогнозирование. Мол сумели спрогнозировать будущее падение.
Я к этому отношусь как самопиару. Лично я не могу спрогнозировать будущее, кроме получения люлей от начальства в случае глобальных промахов программы. Дпа и не собираюсь.
Примеры с фиксированной ставкой и возможностью пополнять. Опять таки - неудобно. И ограничены они суммой в 700 тыр минус проценты.
Вы предлагаете ловить шероховатости на каждом этапе времени. Я же бОльший консерватор. Довольно накрутил денег таким способом, а потом аврал на работе и следить за всей этой лабудой ни сил ни времени не было. Да плюс к тому, обнаружил, что за время аврала и бессоных ночей на работе - заработал больше на основном месте работы, нежели все эти круговерти с перекладыванием средств из валюты в валюту, потом в металлы, потом еще куданить.
Ваш прогноз и рекомендацию я зафиксировал. С Вашего позволения - 13% рублевый депозит на 2 года в декабре. И мое вложение в недвижимость в июле. Поговорим через 2 года. У меня сейчас даже нет времени заехать арендную плату забрать. Не то что бегать перекладывать депозиты и изучать отзывы хотя бы о возможности снять оный без потерь. Банки, знаете ли, всякие закорючки ставят.
Мой опыт хотя бы на промежутке с 94 по 2011 говорит о недоверии к рублю, как к валюте. Особенно в ожидании глобального барабума.